کشف نوع رابطه بورس و مسکن

نتايج يك پژوهش دانشگاهي درباره نوع رابطه بين بازارهاي مسكن و سهام نشان مي‌دهد نسبت منطقي، مشخص و معناداري بين نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ رشد شاخص بورس در بلندمدت وجود ندارد؛ با اين حال، يكي از دو فرضيه قديمي درباره نحوه اثرگذاري اين دو بر يكديگر را نمي‌توان رد كرد. اين تحقيق كه براساس داده‌هاي قيمتي سال‌هاي 76 تا 91، انجام شده، حاكي است فرضيه «اثرگذاري بورس بر مسكن» مردود است؛ اما بروز شوك كاهشي يا افزايشي در قيمت مسكن مي‌تواند ظرف سه فصل، بر شاخص بازار سهام تاثير بگذارد.

گروه مسكن: معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با انتشار يك گزارش درباره تاثير تحولات قيمتي بازار مسكن بر شاخص‌هاي يكي از مهمترين بازارهاي موازي، جزئيات رابطه واقعي بين بازار‌هاي «ملك» و «سهام» را تشريح كرد.

در اين گزارش، نتايج يك تحقيق علمي- دانشگاهي منتشر شده كه نشان مي‌دهد: هيچ رابطه مشخص و معناداري بين نرخ رشد قيمت سهام و قيمت مسكن در درازمدت وجود ندارد اما در عين حال، يكی از دو فرضيه قديمي درباره شكل اثرگذاري اين دو بازار بر يكديگر را نمي‌توان رد كرد. در اين تحقيق، نوسانات قيمت مسكن و شاخص بورس در بازه زماني سال‌هاي 76 تا 91 مورد بررسي قرار گرفته و مشخص شده كه اگرچه در برخي سال‌ها نوعي همسويي و سپس حركات خلاف‌جهت بين نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ قيمت سهام، اتفاق افتاده اما در كل، نمي‌توان بين اين دو بازار، رابطه منطقي و مشخص در نظر گرفت و متصور شد.

محتواي بررسي‌هايي كه محسن ابراهيمي دانشيار دانشگاه بوعلي سينا همدان در اين تحقيق انجام داده است، مشخص مي‌كند: ضريب همبستگي بين دو منحني نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ رشد قيمت سهام در كمترين سطح و حداكثر معادل 2/0 است كه با احتساب اين رقم، نمي‌توان به رابطه منطقي بين اين نرخ رشد رسيد. همچنين با انجام يك آزمون علمي –آزمون علّيت گرانجر- و اجراي يك مدل محاسباتي درباره تاثير متقابل قيمت‌هاي سهام و مسكن بر يكديگر نيز، نمي‌توان به وجود يك رابطه علي قوي بين اين دو متغير پي برد. با اين حال، نتايج آزمون علّيت، در حالي كه فرضيه «اثرگذاري بورس بر مسكن» را رد مي‌كند، يك فرضيه ديگر مبني‌بر «تاثيرپذيري بورس از مسكن» را مردود نمي‌داند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، نتايج اين تحقيقات، که در شماره جدید فصلنامه مسکن منتشر شده نشان از رد اين فرضيه كه «تغيير قيمت‌هاي بورس علت تغيير قيمت‌هاي مسكن است» دارد، اما در عين اين فرضيه كه «تغيير قيمت‌هاي مسكن علت تغيير قيمت‌هاي بورس است»، رد نمي‌شود.

به اين ترتيب، با استناد به جزئيات تحقيق صورت گرفته، وجود رابطه عليت يك‌‌طرفه از سمت مسکن به بورس، قابل تكذيب نيست اما قطعا اين رابطه‌ شكل معكوس ندارد به اين معني كه امواج ناشي از جهش يا ريزش شاخص بورس تاثيري بر قيمت مسكن ندارد. محتواي تحقيق انجام شده، تصريح مي‌كند: تغييرات قيمت مسكن مي‌تواند به‌طور تقريبي علت تغييرات قيمت‌هاي بورس باشد به گونه‌اي كه بروز شوك در قيمت مسكن يك تاثير كوتاه‌مدت حداكثر معادل سه فصل بر شاخص بورس دارد و بعد از آن، ميزان اين اثرگذاري خيلي سريع كاهش يافته و به صفر مي‌رسد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، صرف‌نظر از نتايج اين تحقيق، رخداد دو سال گذشته در بازارهاي بورس و مسكن نشان مي‌‌دهد: در سال92، سقوط از نقطه اوج قيمت در بازار سهام دو فصل ديرتر از شروع ريزش قيمت مسكن اتفاق افتاد. در بازار مسكن، منحني قيمت در خرداد92 به بالاترين سطح رسيد و سپس از تيرماه سقوط آغاز شد در حالي‌كه نزول شاخص بورس از نيمه‌هاي زمستان رخ داد.

هرچند تحولات بازارهاي سهام و مسكن، ريشه‌ها و دلايل مختلف دارد اما فرضيه اثرپذيري بورس از مسكن، هم در آزمون علمي و هم در تحقيقات ميداني، قابل رويت است. تحقيقاتي كه معاونت مسكن در اين باره منتشر كرده، در عين حالي كه از عدم رابطه علمي و منطقي بين بازارهاي سهام و مسكن (رابطه بين نرخ رشد قيمت‌ها) خبر مي‌دهد، اما نشان مي‌دهد: بين واريانس (نوسانات) نرخ رشد قيمت در اين دو بازار رابطه قوي و صريح برقرار است. اين رابطه دو طرفه و مثبت است به اين معني كه مسيرهاي دو منحني نوسانات نرخ رشد قيمت مسكن و سهام، با يكديگر هم‌‌جهت هستند.