بازار مسکن پس از تمدید

انقباضي كه طي دست‌كم يك ماه اخير از جانب همه طرف‌هاي فعال در بازار مسكن، بابت تعقيب مذاكرات سياسي در عرصه بين‌الملل، ايجاد شده بود از ديروز با مشخص شدن نتيجه مذاكرات نهايي هسته‌اي در وين ادامه‌دار شد.

بررسي‌هاي «دنياي‌‌اقتصاد» از پيامدهاي احتمالي «مذاکرات وين» بر فعل و انفعالات بازار مسكن، حاكي است: تفاهم نهايي طرفين مذاكرات هسته‌اي در وين براي تمديد توافق موقت ژنو تا 10 تير 94، دو نوع اثر «رواني» و «غيرمستقيم» بر رفتار شاخص‌هاي قيمتي و فعالان بازار مسكن خواهد گذاشت.

 صاحب‌نظران اقتصادي در اين باره معتقدند: آثار دوگانه تمديد توافق در بازار مسكن، طي ماه‌هاي آينده به شكل «امن بودن كماكان معاملات مسكن از تقاضاي سوداگرانه»، «پايان دادن تدريجي به تاخير در خريد از سوي متقاضيان مصرفي» و در نهايت «ادامه ثبات در قيمت مسكن» ظاهر خواهد شد.

 به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، برداشت‌ها و تصوراتي كه خريداران و فروشنده‌هاي آپارتمان و همين‌طور سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني از نشست‌هاي متعدد گروه 1+5 در ماه‌هاي اخير داشتند، باعث شده بود واكنش آنها در بازار مسكن با نزديك‌شدن به دور آخر مذاكرات در وين، به شكل «نخريدن و نفروختن» و همچنين «نساختن» بروز كند و در نتيجه با دوره ركود فعلي «هم‌جهت» شود. همين هماهنگي بين رفتار بازيگران بازار ملك با شرايط اقتصاد مسكن، كمك كرد تا معدل رشد قيمت مسكن در سراسر ماه‌هاي گذشته از سال جاري، بدون جهش و حركت غيرطبيعي، مسير نزولي را طي كند و حتي در شروع فصل پاييز، به دليل نبودن محرك قيمتي، ميزان كاهش تشديد نيز شود.

 اما هم‌اكنون، با مشخص‌شدن نتيجه نشست هسته‌اي وين، ديد تازه‌اي پيش‌روي بازار مسكن و ساير بازارهاي اقتصادي قرار گرفته و گروه‌هاي مختلف ذي‌نفع در بازارها متناسب با تحليل‌هاي جديد، نسبت به ادامه دادن رفتار ماه‌هاي قبل يا تغيير در آن، تصميم خواهند گرفت.

 تقويت «انتظار» ثبات قيمت
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از دو اثر «رواني» و «غيرمستقيم» ناشي از واقعه وين– تمديد توافق موقت هسته‌اي تا تير سال آينده- در بازار مسكن نشان مي‌دهد: در حوزه انتظارات رواني در سمت تقاضاي خريد مسكن، به علت آنكه شرايط يكسال قبل كشور در حوزه سياسي و ديپلماسي، عملا براي حداقل دو فصل آينده، تمديد شده و دستاورد اين شرايط تاكنون به نفع متقاضيان مصرفي بوده، در نتيجه جو مثبت از بابت ادامه ثبات نسبي قيمت مسكن ادامه خواهد داشت.

 در اين فضا، انتظار اين خواهد بود كه مسير انجام معاملات مسكن حداقل تا پايان سال جاري به دور از افزايش ناگهاني قيمت‌ها، پيش رود. انتظار متقاضيان براي تكرار موج‌های نزولی كه در نيمه‌اول امسال بر قيمت مسكن گذشت، نیز مي‌تواند زمينه تحركات در سمت عرضه براي افزايش قيمت را سلب كند.

 سفته‌بازي ناامن‌تر شد
تحليلگران اقتصاد مسكن درباره اثر «غيرمستقيم» نتيجه مذاكرات وين معتقدند: متغيرهاي بازار مسكن برخلاف ساير بازارهايي همچون ارز، سكه و بورس، وابستگي به بازارهاي جهاني ندارد؛ به طوري كه نهاده‌هاي اصلي ساخت مسكن شامل زمين و مصالح پرمصرف، كاملا بي‌ارتباط با واردات است.

بنابراين تحولات عرصه سياست بين‌الملل ازجمله مذاكرات هسته‌اي، تاثير مستقيم و آني بر رويدادهاي بازار مسكن ندارد؛ اما از آنجا كه اقتصاد كشور و شاخص‌هاي كلان همچون نرخ ارز، تحريم‌ها، مبادلات نفتي و... همه بخش‌هاي اقتصادي را تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد و جريان حركت سرمايه‌ بين بازارها را تنظيم مي‌كند، در نتيجه بازار مسكن به‌صورت غيرمستقيم از نتيجه مذاكرات وين تاثير مي‌پذيرد. در اين قالب، چون كه گزينه «شكست» تا تيرماه سال آينده، منتفي شده و طرفين مذاكرات بر تمديد دو مرحله‌اي توافق، تفاهم كرده‌اند، اقتصاد ايران در مسير بهبود شرايط پايدار ماه‌هاي اخير، رو به جلو حركت مي‌كند.

 در اين مسير، بار ديگر اميدواري به آينده مذاكرات، مانع مراجعه سرمايه‌گذاران به بازارهاي سفته‌بازي خواهد شد؛ اتفاقي كه از نيمه‌‌هاي سال گذشته به وجود آمد و نقدينگي‌ها را از بازارهايي همچون سكه و ارز به سمت بازارهاي مولد ازجمله بورس و سرمايه‌گذاري‌هاي مدت‌دار هدايت كرد.

صاحب‌نظران اقتصادي تاكيد مي‌كنند: تاثير غيرمستقيم توافق وين در بازار مسكن، به دورتر شدن سفته‌بازها از خريدوفروش‌هاي مكرر- كه در نقش تحريك قيمت عمل مي‌كنند- منجر خواهد شد. در ماه‌هاي اخير، پيشروي ديپلماسي ايران در حوزه سياست بين‌الملل، ريسك سوداگري براي سفته‌بازها را در همه بازارهاي اقتصادي، افزايش داد و باعث خروج اين گروه از جامعه خريداران مصرفي در بازارهايی همچون مسكن شد.

 اگر تمديد نمي‌شد
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، برخي كارشناسان مسكن معتقدند: هر نوع نتيجه ديگر در مذاكرات وين، مي‌توانست بر روند فعلي بازار مسكن تغيير به وجود بياورد. اگر در اين حوزه، هيچ توافقي حاصل نمي‌شد و مذاكرات پايان پيدا مي‌كرد يا اگر توافق نهايي به دست مي‌آمد، اين احتمال وجود داشت كه متناسب با تغيير اوضاع اقتصاد كلان، مدت زماني ركود فعلي طولاني‌تر شود يا رونق زودرس در بازار مسكن شكل بگيرد؛ اما نتيجه‌اي كه از وين به دست آمده، تاحدودي هم به نفع خريداران و هم سازنده‌ها است؛ چرا كه چشم‌انداز ثبات براي دو فصل ديگر تقويت شد.

 «هيجان» نخواهيم داشت
سعيد اسلامي صاحب‌نظر اقتصاد مسكن درباره پيامدهاي احتمالي تفاهم اخير وين به «دنياي‌اقتصاد» گفت: بازار مسكن در كوتاه‌مدت تحت‌تاثير تحولات سياسي قرار نمي‌گيرد؛ به‌خصوص آنكه، دستاورد اين مذاكرات، نه توافق نهايي است و نه شكست قطعي. در اين شرايط، هيجانات رواني و انتظاري در بازار مسكن نخواهيم داشت. اسلامي تاكيد كرد: هر چند ممكن است بخشي از تقاضاي انباشته مصرفي در بازار مسكن، در پي تمديد 7 ماهه مذاكرات، تصميم بگيرند در اين فاصله وارد صحنه معاملات شوند؛ اما با توجه به دوره ركود فعلي، تغيير محسوسي چه در حجم معاملات و چه در قيمت‌ها به وجود نخواهد آمد.

 اين كارشناس اقتصادي در عين حال تصريح كرد: با مشخص شدن چشم‌انداز كوتاه‌مدت متغير سياسي اثرگذار بر بازار مسكن، به نظر مي‌رسد آينده اين بازار بيش‌از آنكه از اين متغير تاثير بگيرد، به تحولات دروني از جمله دو برنامه دولت براي وام ساخت و خريد، وابسته است. اسلامي در اين باره گفت: تصويب پرداخت تسهيلات 50 ميليوني نوسازي و همچنين برنامه افزايش وام خريد در صورتي كه تا پيش از انتهاي سال جاري، عملياتي شود، تغييراتي را متوجه بازار خواهد كرد.

 روال فعلی در بازار مسکن ادامه دارد
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن درخصوص اثرات تمدید توافق موقت ژنو تا تیرماه سال آینده بر بازار مسکن گفت: با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین تمدید زمان توافق بین ایران و گروه 1+5، هیچ‌گونه تغییر محسوسی از بابت تاثیر این مذاکرات بر پایان بخشی به رکود و تغییر الگوی قیمت در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.

وی افزود: با این حال، اگر مذاکرات به نتیجه نهایی رسیده بود، می‌توانست اثرات مثبتی در راستای رونق‌بخشی به بازار مسکن ایجاد کند؛ اما در مقطع زمانی فعلی تا چند ماه آینده رابطه معناداری بین تغییر رویه در بازار مسکن و مذاکرات سیاسی، ایجاد نخواهد شد. یزدانی با رد هرگونه امکان افزایش قیمت در بازار مسکن طی ماه‌های آتی، خاطرنشان کرد: هرگونه تغییر در رویه فعلی بازار مسکن شامل تغییر قیمت‌ها، افزایش ساخت‌وساز و رونق معاملات، به اوضاع داخلی اقتصاد در ماه‌های آینده بستگی دارد که به‌نظر نمی‌رسد تغییر خاصی طی این مدت در کل بازار مسکن اتفاق بیفتد.

وی تصریح کرد: با این حال، سازندگانی که به امید افزایش قیمت تاکنون اقدام به فروش واحدهای مسکونی آماده نکرده‌اند، متناسب با نیاز خود طی ماه‌های آتی، واحدهایشان را به بازار مسکن عرضه می‌کنند و در ماه‌های آتی ساخت‌و‌سازهای جدید نیز، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و محاسبه سود و زیان برای فعالان ساختمانی، صورت می‌گیرد.

 ارتباط ایجاد رونق با تمدید توافق
در همین زمینه، مشاور وزیر راه‌‌وشهرسازی با بیان اینکه چشم‌انداز توافقات هسته‌ای ایران با گروه 1+5 مثبت پیش‌بینی می‌شود و می‌تواند منجر به بهبود اوضاع اقتصادی در کشور شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: چون هنوز توافقات نهایی نشده و با توجه به تمدید مذاکرات تا تیرماه سال بعد، نمی‌توان انتظار ایجاد تغییر محسوس در اقتصاد کشور به‌ویژه در بازار مسکن را مطرح کرد.

 غلامرضا سلامی افزود: در حال حاضر طرفین مذاکرات، نسبت به آینده توافقات هسته‌ای خوشبین هستند که همین امر می‌تواند منجر به کمرنگ شدن سایه تحریم‌ها بر اقتصاد ایران شود؛ البته این به معنای از بین رفتن تمام تحریم‌ها نخواهد بود.

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها به لحاظ رتبه زمانی اثرپذیری از تحولات سیاسی  آخرین بازاری است که تحت تاثیر تحریم‌ها قرار دارد، گفت: با توجه به اینکه تحریم‌ها به صورت مستقیم بر بازار مسکن اثرگذار نیست، نمی‌توان دوره‌های رکود و رونق در این بازار را تحت تاثیر این تحریم‌ها و توافق بر سر آنها دانست.

 سلامی ادامه داد: همواره متناسب با شرایط خاص اقتصادی در کشور، بازار مسکن دوره‌هایی از رکود را تجربه کرده است که پس از آن نیز دوره‌های رونق آغاز شده و تقریبا سیکل‌های رکود و رونق در سال‌های متوالی در این بازار رخ داده و ادامه داشته است، بنابراین در شرایط فعلی فرضیه تاثیر رفع تحریم‌ها یا کمرنگ شدن آنها نمی‌تواند در خروج بازار مسکن از رکود یا تغییر قیمت‌ها اثری داشته باشد.

 رکود در نتیجه کاهش تقاضا
مشاور وزیر راه‌‌وشهرسازی رکود حاکم بر بازار ساخت‌و‌ساز و معاملات مسکن را نتیجه مستقیم ناتوانی مالی تقاضای مصرفی در این بازار عنوان کرد و گفت: علت اصلی عدم تمایل سازندگان به فروش واحدهای ساخته شده، نبود تقاضای موثر در بازار مسکن است.

 قیمت همچنان بالا است
سلامی با تاکید بر اینکه از بابت تمدید زمان توافق هسته‌ای ایران با گروه 1+5 هیچ تاثیری در بازار مسکن طی ماه‌های آتی ایجاد نخواهد شد، اظهار کرد: ممکن است بازار مسکن در ماه‌های آینده تحت تاثیر عوامل اقتصادی دیگری، در دو پارامتر مهم قیمت و خروج از رکود، دستخوش تحولاتی شود، اما فرضیه تاثیر تمدید زمان توافق هسته‌ای، بر بازار مسکن در چشم‌انداز آتی این بازار، عملا منتفی است.

 وی تاکید کرد: به‌رغم کاهش نسبی قیمت‌ها و رکود حاکم بر بازار معاملات، هم‌اکنون قیمت مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ به حدی بالا است که هیچ‌گونه تغییر شرایط طی ماه‌های آتی برای این بازار پیش‌بینی نمی‌شود.

سلامی تنها راه حل ایجاد رونق در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی را راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز و کمک‌های دولت در راستای افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها با نرخ بهره پایین‌تر به خصوص برای زوج‌های جوان و طبقات متوسط عنوان کرد.

 تمدید مذاکرات، تمدید رکود مسکن
کمال اطهاری، صاحبنظر و کارشناس حوزه مسکن نیز هرگونه تغییر در شرایط فعلی بازار مسکن تحت تاثیر تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران و گروه 1+5 را منتفی اعلام کرد. وی با تاکید بر اینکه تمدید مذاکرات هسته‌ای به معنای تمدید رکود در بازار مسکن است، به «دنیای اقتصاد» گفت: عدم ایجاد قطعیت و توافق نهایی در مذاکرات هسته‌ای، عملا هیچ تاثیر منفی و ناگهانی از بابت تغییر قیمت‌ها و خروج بازار مسکن از حالت رکود طی ماه‌های آتی نخواهد داشت. اطهاری افزود: مسلما اگر توافق‌ها نهایی شده و از روابط سیاسی ایران با جامعه جهانی تنش‌زدایی شود در بخش مسکن نیز اثرات مثبتی به لحاظ خروج از رکود و ایجاد رونق وارد می‌شود.

وی ادامه داد: با این حال، این تاثیر مثبت تا زمانی که توافق نهایی حاصل شود نیازمند آماده شدن بازار مسکن از طریق تحرکات سایر بازارها و بخش‌های مولد و اقتصادی است. اطهاری اظهار امیدواری کرد: انتظار می‌رود در مقطع زمانی فعلی چارچوب‌های اصلی اقتصاد مقاومتی بتواند عملیاتی شود تا به این شیوه رونق به سایر بخش‌های اقتصادی و بازار مسکن بازگردانده شود. وی توضیح داد: بازار مسکن طی سال‌های اخیر به خاطر تزریق بیش از اندازه نقدینگی و حاکمیت رانت‌جویی، بازاری ناکارآمد شده است و درواقع مانند مردابی، سرمایه‌ها را در خود فروکشیده است که این مرداب را سایر بخش‌های اقتصادی به خصوص بخش‌های مولد می‌توانند خشک کنند.

اطهاری تاکید کرد: هر گونه تاثیر اندک روانی ناشی از تمدید مذاکرات بر بازار مسکن، کوتاه‌مدت خواهد بود؛ ضمن اینکه به‌طور کلی شرایط فعلی تا ماه‌های آینده ادامه خواهد داشت و تغییر محسوسی در خروج از رکود و قیمت‌های بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.

 تمدید مذاکرات بی‌تاثیر بر قیمت مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم با تاکید بر تداوم ثبات در بازار مسکن طی ماه‌های آتی، هرگونه تاثیر ناشی از تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران بر بازار مسکن را منتفی اعلام کرد. حسام عقبایی تاکید کرد: تمدید مذاکرات هسته‌ای و امیدواری‌هایی که برای به نتیجه رسیدن توافق‌های ایران با گروه 1+5 وجود دارد امسال نمی‌تواند اثر محسوسی در راستای افزایش قیمت مسکن داشته باشد. وی افزود: با توجه به وضعیت فعلی و چشم‌انداز آتی بازار مسکن تا پایان سال، روند معاملات ادامه خواهد داشت ضمن اینکه به هیچ وجه پیش‌بینی افزایش قیمت را تا پایان سال 93 نداریم.