قیمت مسکن پس از فاز دوم هدفمندی

به‌رغم فضاي آرام حاكم بر قيمت مسكن و در حالي كه معاملات در بازار ملك هنوز از فاز ركود خارج نشده و انتظارات عمومي دارد «ادامه خزش بازار به سمت كاهش بيشتر نرخ‌ها» را تقويت مي‌كند، برخي فعالان ملكي در روزهای اخیر و با نزديك‌شدن به زمان اجراي فاز دوم هدفمندسازي يارانه‌ها، ناخودآگاه شپيور تورمي دست گرفتند و از تاثير سوء اين طرح بر قيمت مسكن سخن گفتند.

تعداد معدودي از روساي تشكل‌هاي انبوه‌سازي در كنار گروهي غيرمتمركز از دلالان مسكن، طي روزهاي اخير و همزمان با شروع ثبت‌نام از متقاضيان دريافت يارانه‌نقدي، اجراي «مرحله دوم هدفمندي» را زمينه افزايش قيمت مسكن عنوان کردند و بدون آنكه اين فرضيه خود را در قالب استدلا‌ل‌هاي اقتصادي اثبات كنند، نگراني‌هايي را متوجه بازار ملك کردند.

اما بررسي‌هاي روز گذشته «دنياي‌اقتصاد»درباره آثار واقعی فاز دوم که از روی نرخ جدید حامل‌های انرژی و تجربه به جا مانده از فاز اول انجام شده است، نه‌تنها چنين تحليل‌هايي را تاييد نمي‌كند كه در مقابل، نشان مي‌دهد: در فاز اول هدفمندسازي يارانه‌ها -كه پاييز سال89 به اجرا درآمد- به‌رغم شيب تند افزايش قيمت حامل‌هاي‌ انرژي، قيمت مسكن دچار تحريك جدي نشد و حتي كمتر از تورم، رشد كرد. بنابراين خيلي بعيد است كه در فاز دوم که عملا از روزگذشته با اعلام نرخ‌های جدید بنزین شروع شده، باتوجه به طراحي شيب ملایم براي ازدياد قيمت بنزین – نسبت به ميزان افزايش قيمت در فاز اول- التهابي متوجه قيمت مسكن شود. در فاز اول بیشترین افزایش قیمت متوجه قیمت آزاد بنزین سوپر شد و 600 درصد افزایش یافت اما اکنون در فاز دوم اگر چه بیشترین افزایش قیمت همچنان متوجه بنزین است اما 75 درصد گران شده است؛ یعنی شیب به مراتب کمتر.

گذشته از تجربه به ثبت رسيده از تاثير فاز اول هدفمندي بر بازار مسكن، در حال حاضر تحليلگران صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسكن نيز معتقدند: برنامه‌اي كه دولت براي «ميزان افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي» و «مبلغ يارانه‌ ماهانه هر خانوار» در طراحي فاز دوم پرداخت يارانه‌هاي نقدي در نظر گرفته است، براي بازار مسكن تهديد محسوب نمي‌شود.

حداکثر شيب افزايش قيمت‌ها در فاز دوم برای بنزین و معادل 75 درصد تعیین شده و میانگین افزایش نیز برای 6 حامل، 48 درصد تعیین شده است. ضمن اینکه مبلغ يارانه‌ خانوارها نيز قرار است افزايش پيدا نكند، ضمن اينكه دولت يازدهم مصمم است «توقف شتاب تورم» به عنوان دستاورد مهم خود در ماه‌هاي اخير را كماكان براي سال جاري حفظ كند. بنابراين در چنين شرايطي، صعود قيمت مسكن مي‌تواند منتفي باشد.

تورم فاز اول 5/7 واحد بیشتر از مسکن
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، بازار مسكن حال‌حاضر به لحاظ نوع موقعيت تقريبا مشابه زمان اجراي فاز اول هدفمندسازي يارانه‌ها است.

در پاييز سال89 كه براي اولين‌بار يارانه‌نقدي پرداخت شد و همزمان قيمت‌ حامل‌هاي انرژي 550درصد افزايش پيدا كرد، چندماه از كاهش بي‌سابقه قيمت مسكن مي‌گذشت و بازار ملك در ابتداي جاده رونق معاملات بعد از كاهش 14درصدي قيمت در سال 88، قرار گرفته بود. با اين حال، جهش قيمت حامل‌هاي انرژي در آن زمان باعث نشد شوك‌ به قيمت مسكن وارد شود، طوري كه در زمستان سال 89 در حالي كه اقتصاد كشور سه‌‌ماهگي اجراي طرح هدفمندسازي يارانه‌ها را طي مي‌كرد، متوسط قيمت مسكن در تهران در مقايسه با پاييز همان سال فقط مترمربعي 5هزار تومان افزايش پيدا كرد و به يك ميليون و 740 هزار تومان رسيد.هر چند به خاطر آنكه فاز اول يارانه‌نقدي از پاييز89 اجرايي شد و با توجه به رشد 13درصدي قيمت مسكن در يكسال89، نمی‌توان اثر واقعي اين طرح را در آن سال مشاهده كرد، اما در سال90 - كه به گفته برخي كارشناسان اقتصادي، عمده شوك‌هاي اقتصادي ناشي از هدفمندي در همين سال بروز كرد- نيز بازار مسكن همچنان آرامش قيمتي داشت.

در سال90 متوسط قيمت مسكن در تهران تنها 14درصد افزايش يافت در حالي كه نرخ تورم در اين سال به سطح 5/21 درصد رسيد. اين شكاف بين تورم و رشد قيمت مسكن در آن سال آن هم در شرايطي كه قيمت در ساير بازارها ملتهب شده بود، حكايت از آن دارد كه در اوج اجراي قانون هدفمندي يارانه‌ها، نه تنها بازار مسكن از تكانه‌هاي اين قانون تقريبا در امان بود و اسير شوك‌هاي قيمتي نشد بلکه ارزش واقعی ملک مسکونی 5/7 درصد نیز افت کرد و منفی شد.

اين كارنامه به ثبت رسيده در فاز اول حاوي يك پيام براي بازار مسكن سال93 است: در ركود فعلي بازار مسكن، پيش‌بيني سبقت نرخ رشد قيمت مسكن از نرخ تورم تحت‌تاثير فاز دوم هدفمندي، به شرط ثبات سایر متغیرها، گزينه فوق‌العاده بعيدی است.

برآورد ميزان تاثير فاز دوم
اكنون با استناد به تاثيري كه فاز اول هدفمندسازي يارانه‌ها بر قيمت مسكن گذاشت و همچنين با توجه به مشخص شدن نرخ جديد حامل‌هاي انرژي در فاز دوم، مي‌توان ميزان اثرگذاري قانوني را كه از بامداد جمعه گذشته، در اقتصاد كشور به اجرا گذاشته شد بر بازار ملك برآورد كرد.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: قيمت حامل‌هاي انرژي در فاز دوم هدفمندي بين 20 تا حداكثر 75درصد براي آب، برق، گاز، گازوئیل، بنزين سهميه‌اي و بنزين آزاد افزايش پيدا كرده است.

به اين ترتيب متوسط افزايش قيمت حامل‌ها 48 درصد است كه در مقايسه با شيب بالاي 500 درصدي در رشد قيمت حامل‌هاي انرژي در مرحله اول هدفمندي، به مراتب كندتر است.

سطح جديد قيمت حامل‌ها، فارغ از اينكه در هزينه ساخت‌وساز و قيمت‌ تمام‌شده ساختمان اثر گذار است و بايد در محاسبات مربوط به ميزان انرژي‌بري مصالح‌ساختماني پرمصرف، لحاظ شود، اما پيش‌بيني مي‌شود: در يك‌سال آينده، فاز دوم هدفمندي، حداكثر يك درصد به قيمت معاملات مسكن در شهر تهران بيفزايد.

اين ميزان تخمين از آنجا محاسبه شده است كه بازار مسكن در سال92 به لحاظ حضور انتهايي در دوره ركود عينا مشابه بازار سال89 است. در سال89 كه فاز اول هدفمندي يارانه‌ها به اجرا درآمد، بازار ملك روزهاي آخر خود را در دوره ركود سپري مي‌كرد و برخي‌ها در همان زمان هشدار جهش قيمت مسكن تحت‌تاثير اين قانون را مطرح مي‌كردند.

اما در طول سال 90 که بازار وارد رونق شد، قیمت مسکن با شیب ملایم زیر نرخ تورم، نوسان کرد. هم‌اكنون نيز اگرچه از طرف برخي دلالان ملك و تشكل‌هاي مرتبط، چنين مباحثي به گوش مي‌رسد، اما واقعيت بازار چنين تحليلي را تاييد نمي‌كند. و نشان می‌دهد: همچنان گزینه افزایش به میزان حداکثر زیر نرخ تورم برای سال 93 قابل انتظار است.