مشکل مسکن فقط مختص ایران نیست و امروزه بسیاری از مردم جهان به دلایل مختلف مستأجر هستند. برخی از این کشور‌ها به خصوص کشور‌های توسعه یافته، سعی کرده‌اند در کنار وضع قوانین حمایتی، با راهکارهایی، چون «اجارهداری حرفه‌ای»، مستأجران را زیر چتر حمایتی خود قرار دهند. در ایران هم برخی از نمایندگان مجلس اجارهداری را به عنوان یک راه‌حل برای ساماندهی بازار اجاره، تعادل بخشی به این بازار و راهی برای خروج از بحران می‌دانند. رئیس اندیشکده حکمرانی هوشند هم معتقد است اجارهداری حرفه‌ای این بازار را سیاست‌پذیر کرده و اختلافات حقوقی را در این بخش کاهش می‌دهد. با این وجود هنوز اقدامی در این خصوص صورت نگرفته است.
آرا شاوردیان عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی، با تأکید بر لزوم ایجاد بستر‌های قانونی شفاف در حوزه مسکن گفت: باید به لزوم ساخت‌وساز با هدف اجارهداری حرفه‌ای توجه ویژه‌ای شود، چرا که این روش می‌تواند به کاهش فشار بر بازار خرید مسکن و افزایش عرضه واحد‌های اجاره‌ای کمک کند.
این عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به لزوم توجه بیشتر به ساخت‌وساز با هدف اجارهداری حرفه‌ای، افزود: بازار اجاره در ایران با مشکلاتی مانند افزایش اجاره‌بها و کمبود واحد‌های اجاره‌ای مواجه است. برای بهبود این شرایط، می‌توان از سیاست ساخت خانه به شرط اجاره استفاده کرد. در این روش، سرمایه‌گذاران با ساخت واحد‌های مسکونی، آنها را به صورت بلندمدت اجاره می‌دهند. دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی یا تسهیلات کم‌بهره، سرمایه‌گذاران را به این سمت هدایت کند. این روش نه تنها باعث افزایش عرضه واحد‌های اجاره‌ای می‌شود، بلکه به کاهش فشار بر بازار خرید مسکن نیز کمک می‌کند.
شاوردیان با تاکید بر لزوم اجرای قوانین مجلس در حوزه مسکن خاطرنشان کرد: با همکاری همه‌جانبه و اجرای راهکار‌های نوین، از جمله جذب سرمایه‌های خرد مردمی، استفاده از فناوری‌های نوین، حمایت از استارت‌آپ‌ها و توجه به ساخت‌وساز با هدف اجارهداری حرفه‌ای، می‌توان امیدوار بود که بحران مسکن در ایران به تدریج حل شود و دسترسی به خانه برای همه اقشار جامعه فراهم شود.
شاوردیان به نقش فناوری‌های نوین در کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز هم اشاره کرد و گفت: استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند هزینه‌های ساخت را کاهش داده و سرعت تولید مسکن را افزایش دهد. علاوه بر این، حمایت از استارت‌آپ‌ها و شرکت‌های نوپا با لحاظ قانون در حوزه مسکن می‌تواند به ایجاد اشتغال و رشد اقتصادی کمک کند. در نهایت، همکاری بین دولت، بخش خصوصی و مردم کلید حل بحران مسکن در ایران است.
عبدالجلال ایرای سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نیز با اشاره به ضرورت توسعه مسکن اجاره‌ای گفت: اجرای برنامه‌های دولتی برای ایجاد اجارهداری حرفه‌ای می‌تواند به تعادل بازار اجاره کمک کند، اما تاکنون هیچ برنامه مشخصی در این زمینه ارائه نشده است.
ایری هشدار داد: نوسانات ارزی و افزایش قیمت طلا به زودی تأثیر خود را بر بازار مسکن و اجاره‌بها نشان خواهد داد. در این وضعیت، مستأجران بیشترین آسیب را خواهند دید، مگر اینکه دولت از هم‌اکنون سیاست‌های مناسبی برای مدیریت بازار اجاره اتخاذ کند.
ایری، از وضعیت نابسامان بازار مسکن و روند کند ساخت‌وساز ابراز نگرانی کرد و گفت: با وجود الزام قانونی برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، این هدف محقق نشده و تقاضای انباشته در حال افزایش است. مسکن نباید مانند کالایی لوکس مانند طلا یا ارز تلقی شود، بلکه باید به عنوان یک نیاز اساسی برای مردم تأمین گردد.
وی همچنین به مشکل تأمین مالی پروژه‌های مسکن اشاره کرد و گفت: کندی روند ساخت‌وساز تا حدی ناشی از عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات است. برای حل این مشکل، باید از روش‌های نوین مانند فروش متری مسکن یا پیش‌فروش تدریجی استفاده شود. این روش‌ها می‌توانند با جذب سرمایه‌های خرد مردمی، سازندگان را از وابستگی به وام‌های کلان بانکی بی‌نیاز کنند و به خریداران امکان دهند با هزینه‌های کمتر صاحب خانه شوند.
سیدطه‌حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره موضوع اجاره و اقتصاد این بخش گفت: اولین موضوع قابل توجه در بحث اجاره، اجارهداری سنتی است که در آن طرف تقاضا یعنی مستأجر به وسیله واسطه یعنی مشاور املاک به طرف عرضه یعنی مالک متصل می‌شود و حاکمیت هم به عنوان ناظر بر این فرآیند نظارت دارد.
مدنی ادامه داد: اجارهداری سنتی با چالش‌های مختلفی مواجه است. به عنوان نمونه در این روش ممکن است الگو‌ها و قرارداد‌های اجاره مختلف باشد و به صورت یکسان صورت نگیرد. از طرف دیگر اگر یک مالک چند واحد داشته باشد، چون مستاجران با این واحد‌ها به طور متفاوت برخورد می‌کنند؛ این واحد‌ها به مرور زمان از نظر کیفی فرق خواهند کرد. مسأله دیگر تعداد بالای ملک در پرونده‌های مشاورین املاک است که باعث می‌شود آنها اطلاعات چندانی از وضعیت فنی و کیفی ملک نداشته باشند و در نهایت مشاور املاک پس از اجاره واحد تضامین خاصی غیر از تعهدات کلی نپذیرد.
وی افزود: حاکمیت در بخش نظارتی، کار‌های مختلفی مثل سامانه خودنویس انجام داده است، اما به هر حال چالش‌های این بازار در روش سنتی ممکن است به صورت خارج کردن واحد‌ها از چرخه عرضه توسط مالک یا احتکار واحد توسط مشاورین املاک و ... بروز کند. این چالش‌ها را هر سال در ایام پیک بازار اجاره مشاهده می‌کنیم. راهکار‌های حاکمیت به عنوان ناظر برای این چالش‌ها هم همیشه به صورت پاسخ به تنش بوده و به صورت حرفه‌ای اقدامی انجام نشده است.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره موضوع اجارهداری حرفه‌ای گفت: در اجارهداری حرفه‌ای، دیگر مالکیت واحد‌های مسکونی با اشخاص نیست بلکه مالک یک شرکت بسیار بزرگ، یا صندوق‌های بورسی و سهامی و یا شرکت‌های سهامی، پولی یا سرمایه‌ای است که با جمع‌آوری سرمایه‌های مردمی اقدام به عرضه واحد‌های اجاره‌ای کرده است. این شرکت‌ها با توجه به مباحث مربوط به کنترل کیفی، نگهداری واحد‌های مسکونی، مسائل ایمنی، حقوقی و قراردادی، نقش مشاور املاک را نیز خودشان بر عهده گرفته‌اند تا مستأجران از مراجعه به بنگاه‌های خارج از این شرکت‌ها بی نیاز شوند. این نوع اجارهداری حرفه‌ای به صورت سنتی است که در کشورهایی، چون آلمان و انگلیس چند دهه سابقه عملیاتی و اجرایی دارد.
مدنی گفت: اجارهداری حرفه‌ای به صورت سنتی با معایب و چالش‌هایی، چون افزایش احتمال دامپینگ و یا بازارشکنی و در نتیجه احتمال افزایش اجاره‌بها مواجه است. این روش همچنین ممکن است انعطاف‌پذیری را کاهش داده و باعث تمرکز بر سودآوری در بازار اجاره شود. احتمال کاهش فرصت‌های کسب‌وکار‌های کوچک و در نتیجه افزایش تمرکز ثروت، احتمال افزایش بوروکراسی و تسلط چند شرکت بزرگ بر بازار هم از دیگر معایب این روش است.
مدنی خاطرنشان کرد: بر همین اساس در بحث اجارهداری حرفه‌ای موضوع اجارهداری مبتنی بر فناوری اطلاعات مطرح می‌شود که طی آن یک شرکت واحد‌های تحت تملک خود را به صورت E-commerce عرضه می‌کند. وضعیت توسعه‌یافته‌تر اجارهداری حرفه‌ای مبتنی بر فناوری اطلاعات به صورت مارکت‌پلیس (marketplace) است که افراد و شرکت‌های مختلف ملک یا املاک خود را در آن قرار داده و مردم می‌توانند بدون نیاز به مراجعه حضوری، واحد مورد نظر خود را انتخاب و اجاره کنند. آمریکا و آلمان از پیشگامان این موضوع هستند.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره مزایای اجارهداری حرفه‌ای گفت: اجارهداری حرفه‌ای به مدیریت حرفه‌ای املاک منجر شده و شفافیت در قرارداد‌ها را افزایش می‌دهد. در این روش امکان نگهداری و تعمیرات واحد‌ها به صورت منظم فراهم و باعث ایجاد ثبات در نرخ اجاره و یا تغییرات تدریجی و غیردفعی در آن می‌شود. اجارهداری حرفه‌ای همچنین شرایط را برای افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای و سهولت در دسترسی به واحد و اطلاعات آن و دریافت حمایت‌های دولتی برای مستأجران تسهیل می‌کند. این روش، بخش اجاره را سیاست‌پذیرتر کرده و کنترل‌پذیری را افزایش و اختلافات حقوقی را کاهش می‌دهد. تسهیل در برنامه‌ریزی شهری، کاهش بار نظارتی دولت و افزایش اعتماد عمومی را می‌توان از دیگر مزایای اجارهداری حرفه‌ای دانست.
وی در ادامه با بیان اینکه اجارهداری حرفه‌ای در بستر فناوری اطلاعات یک سطح از اجارهداری حرفه‌ای سنتی فراتر رفته است؛ گفت: در سطوح بعدی از اجارهداری حرفه‌ای که در برخی کشور‌های اروپایی در حال بررسی است؛ یک سری شرکت‌های واسطه‌ای به صورت سهامی و صندوق‌ها تحت نظارت بانک‌ها یا بورس به صورت پولی یا سرمایه‌ای ایجاد و امکان سرمایه‌گذاری مردمی را با هدف اجارهداری حرفه‌ای برای صرف این سرمایه‌ها در ساخت یا تملک خانه فراهم می‌کنند.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: مشابه این موضوع از سال‌های گذشته در بحث هتلداری حرفه‌ای اجرا شده است که در این زمینه می‌توان از شرکت Marriott International که استراحتگاه‌های لوکس را در سراسر جهان ارائه می‌دهد نام برد. امکان خرید سهام این شرکت گردشکری آمریکایی که در فهرست ۵۰۰ سهام برتر بورس نیویورک و نزدک قرار دارد؛ فراهم شده و سرمایه‌گذاران هم از محل رشد سهام آن منتفع می‌شوند و هم می‌توانند از درآمد خدماتی که به مشتریان می‌دهد؛ به نسبت سهام خود بهره‌مند شوند. البته سرمایه‌گذاران می‌توانند به جای دریافت این پول به نسبت سهام خود در هتل‌های این شرکت اقامت داشته باشند.
مدنی ادامه داد: یکی دیگر از مجموعه‌هایی که خدمات هتلداری حرفه‌ای ارائه می‌دهد؛ شرکت Hyatt Hotels Corporation است که در ۶۹ کشور دنیا هتل پنج ستاره و خانه‌های اقامتی دارد. مدل اقتصادی این شرکت نیز مشابه Marriott International است و سرمایه‌گذاران می‌توانند علاوه بر افزایش قیمت سهام آن، سود نقدی و یا اقامت هتلی دریافت کنند.
وی افزود: شرکت Starwood Hotels & Resorts هم یک شرکت آمریکایی است که تحت تملک Marriott International در حوزه املاک مجلل اقامتی فعال است.
مدنی در ادامه به موضوع اجاره‌نشینی و اجارهداری حرفه‌ای در آمریکا اشاره کرد و گفت: در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۰۹ میلیون نفر یعنی ۳۴ درصد جمعیت آمریکا مستأجر بودند. کالیفرنیا و نیویورک به دلیل قیمت بالای مسکن و هاوایی به دلیل تعداد بالای ساکن موقت، بیشترین جمعیت اجاره‌نشین را در این کشور به خود اختصاص داده‌اند. از دلایل اجاره‌نشینی آمریکایی‌ها می‌توان به محدودیت‌های مالی، نرخ سود بالای وام‌های مسکن، قیمت بالای خرید مسکن، سیاست‌های متفاوت دولت‌های مختلف و وجود قوانین سختگیرانه برای حمایت از مستأجران و راحت بودن خیال آنها نسبت به اجاره‌نشینی اشاره کرد.
مدنی در ادامه با بیان اینکه Arrived Homes یکی از شرکت‌های فعال در حوزه اجارهداری حرفه‌ای با استفاده از فناوری اطلاعات در آمریکا است؛ گفت: این شرکت به صورت حرفه‌ای در اجارهداری و جذب سرمایه برای تولید و تملک مسکن برای اجاره فعالیت دارد. این شرکت که نوعی کسب و کار با روش تأمین مالی جمعی است؛ نزدیک به ۲۵۰ میلیون دلار سرمایه خرد جمع کرده است. حداقل سرمایه‌گذاری در این بستر از ۱۰۰ دلار شروع می‌شود و تاکنون بیش از ۷۰۰ هزار نفر در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
وی خاطرنشان کرد: سرمایه‌گذاران می‌توانند به نسبت سرمایه خود، از محل اجاره و همچنین از محل افزایش قیمت املاک منتفع شوند. معمولاً املاک این شرکت بین ۱۰۰ هزار تا ۵۰۰ هزار دلار قیمت دارند.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: شرکت Lofty ai یک مدل دیگر اجارهداری حرفه‌ای براساس بلاکچین در آمریکا است که سرمایه‌گذاری در آن از ۵۰ دلار شروع می‌شود و با سرمایه‌های مردمی املاک را یا تملک می‌کند و یا می‌سازد. این شرکت در سراسر آمریکا فعال و در بورس نزدک نیز حضور دارد. سرمایه‌گذاران می‌توانند سهام خود را به عنوان پول پیش خانه استفاده کنند یا از محل اجاره منتفع شوند. در صورت افزایش دارایی، سرمایه‌گذاران می‌توانند واحد‌هایی که این شرکت به مزایده می‌گذارد را هم تملک کنند.
وی افزود: از دیگر شرکت‌های مطرح اجارهداری حرفه‌ای آمریکایی می‌توان به Greystar Real Estate Partners به عنوان یکی از بزرگترین شرکت‌های مدیریت املاک اجاره‌ای در سطح جهان، AvalonBay Communities به عنوان متخصص در توسعه و مدیریت مجتمع‌های آپارتمانی و Equity Residential که بر خرید، توسعه و مدیریت املاک آپارتمانی تمرکز دارد اشاره کرد.
مدنی در ادامه به مقایسه وضعیت اجاره‌نشینی در آلمان و ایران اشاره و با بیان اینکه موضوع اجارهداری حرفه‌ای به خوبی می‌تواند به بهبود بازار اجاره در این دو کشور کمک کند؛ گفت: آلمان با بیش از ۴۰ میلیون مستأجر، بالاترین نرخ اجاره‌نشینی در اروپا را دارد. بسیاری از آلمانی‌ها به دلیل اثرات بعد از جنگ جهانی دوم از خانه‌دار شدن باز ماندند. همچنین مردم آلمان به دفعات زیاد شغل خود را تغییر می‌دهند و گاهاً از شهری به شهر دیگر جابجا می‌شوند؛ به همین دلیل تمایل به اجاره‌نشینی در این کشور بالاست. با توجه به این شرایط، دولت آلمان کنترل شدیدی بر روی اجاره اعمال کرده و با سرمایه‌گذاری بر روی مسکن اجتماعی و حمایتی خیال مستأجران را تا حد زیادی راحت کرده است.
وی افزود: شرکت‌هایی، چون Vonovia SE به عنوان بزرگترین شرکت اجارهداری در آلمان و شرکت Deutsche Wohnen SE با نزدیک به ۱۵۰ هزار آپارتمان (بیش از ۱۰۰ هزار واحد آن در برلین است) در زمینه اجارهداری حرفه‌ای این کشور فعال هستند.
مدنی با بیان اینکه تعداد جمعیت اجاره‌نشین در تهران مشابه آلمان و در ایران مشابه آمریکا است؛ ادامه داد: اگرچه میزان اجاره‌نشینی در آلمان و تهران بسیار بالاست، اما اجاره‌نشینی در آلمان بیشتر از نوع رفتاری و انتخابی است ولی در تهران چنین نیست؛ بنابراین باید ببینیم با چه روشی می‌توان به ساماندهی بازار اجاره در کشور کمک کرد.
وی ادامه داد: در بحث اجارهداری حرفه‌ای در درجه اول ما با چالش داده و آمار مواجه هستیم. بسیاری از آمار‌های موجود در ایران حاصل خوداظهاری و تخمینی است. به خاطر همین حاکمیت و نهاد‌های پژوهشی ممکن است در برخی تحقیات خود دچار مشکل و خطا شوند. سامانه املاک و اسکان خیلی می‌تواند در این بخش برای داشتن دیتای بهتر کمک کند تا راهبری و سیاستگذاری به صورت بهتری انجام شود.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: در آلمان، اداره آمار فدرال (Destatis) مسئول جمع آوری و انتشار آمار مربوط به مسکن است. این اداره با روش‌هایی، چون سرشماری، نظرسنجی منظم و دوره‌ای و اطلاعات ثبت نامی، آمار را جمع‌آوری و با گره‌زدن بسیاری از آمار، داده‌های مورد نیاز خود را معنادار می‌کند. در ایران هم هر بخش داده‌های خود را دارد، اما این داده‌ها به دلیل تجمیع نشدن، کارکرد مورد نظر را ندارند که سامانه اسکان و املاک در این بخش هم می‌تواند کمک کننده باشد. پس گام اول در تحقق حکمرانی هوشمند بخش مسکن این است که داده‌ها جمع‌آوری، شفاف و با همکاری موثر نهاد‌ها تجمیع شود تا بتوان به آن استناد کرد.
مدنی ادامه داد: با این وجود و نبود آمار دقیق، اما پیش‌بینی می‌شود در کل کشور ۳۰ درصد مردم مستأجر باشند. در تهران هم تقریباً نیمی از مردم مستأجر هستند.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: اگر اجاره‌نشینی در آلمان انتخابی است؛ اما در ایران چنین نیست و دلایلی، چون رشد جمعیت، مهاجرت از روستا‌ها به شهر‌ها و از شهر‌های کوچک به شهر‌های بزرگ در اجاره‌نشینی مردم اثر داشته است. افزایش جمعیت تهران به ۲۰ میلیون نفر، پایتخت را با محدودیت زمین، بنا و واحد‌های قابل عرضه مواجه کرده و عرضه را نسبت به تقاضا عقب انداخته است. همچنین روند رشد قیمت ارزی مسکن در تهران نسبت به شهرهایی، چون برلین هم بالاتر بوده و این مسأله باعث ناتوانی مردم در خرید خانه و روی آوردن به اجاره‌نشینی شده است.
وی افزود: پایین بودن سرعت ساخت مسکن به خصوص مسکن اقتصادی، عدم توفیق سیاست‌های دولتی در انبوه‌سازی و افزایش خانوار تک‌نفره و کوچک شدن بعد خانوار یا تقسیم جمعیت در خانواده‌های با تعداد کمتر هم در کاهش عرضه و افزایش قیمت موثر بوده است.
جبار کوچکی‌نژاد، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس شورای اسلامی هم بر ضرورت توسعه اجارهداری حرفه‌ای تأکید کرد و گفت: یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن، افزایش اجاره‌بها و کمبود واحد‌های مسکونی اجاره‌ای است. برای حل این معضل، باید به سمت ساخت مسکن با هدف اجارهداری حرفه‌ای حرکت کنیم. اما این حوزه نیز نیازمند تدوین قوانین شفاف و نظارت دقیق است تا از سوءاستفاده‌ها و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس شورای اسلامی خاطرنشان کرد: تأمین مالی از روش‌های نوین، جذب سرمایه‌های مردمی، ورود بخش خصوصی و توسعه اجارهداری حرفه‌ای می‌تواند مسیر حل بحران مسکن را هموار کند، اما این اقدامات تنها در صورتی موفق خواهند بود که قوانین مشخص و شفاف برای آنها تدوین شود. مجلس و دولت باید در کنار اجرای سیاست‌های حمایتی، سازوکار‌های حقوقی لازم را نیز فراهم کنند تا مردم و سرمایه‌گذاران با اطمینان خاطر در این مسیر حرکت کنند
کوچکی‌نژاد با اشاره به برخی روش‌های جدید تأمین مالی، مانند فروش متری مسکن، گفت: این روش‌ها می‌توانند نقش مهمی در جذب سرمایه‌های خرد مردمی و تأمین منابع مالی پروژه‌های مسکن ایفا کنند. با این حال، یکی از چالش‌های جدی این حوزه، نبود قوانین مشخص و شفاف برای چنین روش‌هایی است. در حال حاضر، مجموعه‌های مختلفی اقدام به فروش متری مسکن کرده‌اند، اما به دلیل نبود قانون مدون، این فرآیند می‌تواند در آینده مشکلات قضایی و حقوقی برای مردم ایجاد کند.
وی تأکید کرد: برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، مجلس و دولت باید هرچه سریع‌تر نسبت به تدوین سازوکار‌های قانونی مشخص در این حوزه اقدام کنند. نظارت دقیق بر این شیوه‌های تأمین مالی و تضمین حقوق سرمایه‌گذاران و خریداران خرد، شرط اصلی موفقیت این مدل‌هاست.
این نماینده مجلس با اشاره به نقش مهم بخش خصوصی در تولید مسکن، افزود: دولت نباید تنها متولی ساخت مسکن باشد، بلکه باید شرایطی را فراهم کند که سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی به‌صورت شفاف و قانونمند در این حوزه فعالیت کنند. ارائه مشوق‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی، تسهیل صدور مجوز‌ها و تضمین امنیت سرمایه‌گذاری، می‌تواند حضور بخش خصوصی را در این بخش تقویت کند.