انتظارات و رفتار معامله‌گران بازار مسکن طی یک ماه گذشته، عمدتا تحت تاثیر سه بازی‌گردان بوده که یکی از آنها فاکتور جدید - اثر ناآرامی‌ها- به حساب می‌آید. بازیگر پروزن معاملات مسکن همچنان تقاضای سرمایه‌ای است که فعلا از پارامتر «برجام» عبور کرده است و خود را با دیگر پارامترهای بیرونی اثرگذار تنظیم می‌کند.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تقاضای کنونی برای خرید ملک به چهار دسته تقسیم شده که هر کدام از آنها به نوعی تحت تاثیر «افزایش چشمگیر نرخ دلار و سکه» از یکسو و «شرایط اجتماعی کنونی» از سوی دیگر است.
با تعلیق بازی‌گردان موثر در تحولات ملکی دو سال اخیر، سوزنبان جدید بازار مسکن رفتار معامله‌گران در یک‌ماه اخیر را تحت تاثیر قرار داده است.
بررسی‌ها با استناد به نتایج تحقیقات میدانی، اظهارات واسطه‌های ملکی و نظر کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن حکایت از آن دارد که همزمان با تعلیق بازی‌گردان اصلی تحولات ملکی که دست‌کم طی دو سال گذشته رفتار طیف فعال در معاملات بازار مسکن را هدایت می‌کرد، هم‌اکنون سه فاکتور، بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده است. این سه فاکتور جدید که یکی از آنها در نقش سوزنبان جدید، تحولات یک‌ماه گذشته بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده، نتایج خود را در رفتار اخیر متقاضیان مسکن منعکس کرده است. این سه فاکتور، از یک‌ماه گذشته تا زمانی که می‌توان آن را پیش‌بینی کرد، یک اثر دوگانه بر بازار مسکن و رفتار خریداران به‌ویژه خریداران سرمایه‌ای که دست‌کم در دو سال اخیر طیف غالب تقاضای ملکی را به خود اختصاص داده‌اند، به همراه داشته است.
تغییرات مربوط به انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی در ارتباط با مذاکرات برجام، طی حدود دو سال گذشته و به‌ویژه یک‌سال اخیر که این مذاکرات به فاز تازه‌ای وارد شده بود، نقش کلیدی در رفتارهای معامله‌گران ملکی داشت. اما در یک ماه اخیر، این فاکتور، در تحولات ملکی، به حالت تعلیق درآمده است و سه فاکتور دیگر شامل تورم عمومی، نوسانات بازار ارز و سکه و ناآرامی‌های اخیر، به‌عنوان عوامل اصلی اثرگذار بر رفتار تقاضای ملکی وارد عمل شده‌اند.
در این میان دو فاکتور نوسانات ارزی و رکوردشکنی قیمت سکه و همچنین تورم عمومی، پیش از این در تحولات سال‌های گذشته بازار ملک نیز بر سطح قیمت و رفتار تقاضای ملکی اثر گذاشته و تعیین‌کننده بود. اما فاکتور ناآرامی و اثر آن بر بازار مسکن در یک‌ماه اخیر، عاملی جدید محسوب می‌شود که در نقش سوزنبان ملکی وارد عمل شده و انتقال اثر جهش‌های ارزی و رکوردشکنی‌های بازار سکه به بازار مسکن را با تاخیر مواجه کرده است.
موضوع مذاکرات برجام و ارتباط آن با تحولات ملکی به‌دلیل تغییرات انتظارات تورمی ناشی از بیم و امیدهای مرتبط با افزایش یا کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، طی دو سال اخیر به‌ویژه یک‌سال گذشته که مذاکرات وارد دور تازه‌ای شده بود، بازی‌گردان و تعیین‌کننده اصلی جهت رفتار متقاضیان خریدوفروش واحدهای مسکونی بود. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون این بازی‌گردان اصلی به حالت تعلیق درآمده است و بازار مسکن در مسیری متفاوت نسبت به آنچه در ماه‌های اخیر به لحاظ عوامل اثرگذار بر رفتارهای ملکی متقاضیان تجربه شد، قرار گرفته است.
در دو سال گذشته، این انتظار وجود داشت که تحت تاثیر امیدواری‌های ناشی از به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، شرایط برای بازگشت سطح قیمت‌ها در بازار مسکن به وضعیت متعارف فراهم شود. اما در یک‌ماه اخیر این عامل به حالت تعلیق درآمده و همزمان ورود فاکتورهای جدید، به تحولات ملکی و رفتار متقاضیان جهت دادند.
در شرایط فعلی سه فاکتور تورم عمومی، نوسانات بازار سکه و ارز و ناآرامی‌ها اخیر از یک ماه گذشته رفتار متقاضیان به‌ویژه سرمایه‌گذاران ملکی را در ورود به بازار و خرید آپارتمان تحت تاثیر قرار داده‌اند. در واقع مجموعه این سه فاکتور بیش از هر عامل دیگری (مانند رشد هزینه ساخت و...)، در یک ماه اخیر، رفتار متقاضیان و سطح قیمت‌ها در بازار ملک را جهت داده است. آن‌طور که واسطه‌های ملکی و کارشناسان مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام می‌کنند: در یک ماه گذشته از یکسو شاهد نوسانات ارزی و رکوردشکنی در بهای سکه بودیم و از سوی دیگر ناآرامی‌ها بر میزان مراجعات به بازار به انگیزه خرید آپارتمان اثر گذاشت.
از سوی دیگر تورم عمومی بالا، هم‌اکنون در جامعه وجود داشته و از عواملی است که تداوم آن می‌تواند سطح قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. در یک‌ماه گذشته، قیمت دلار به بالاترین میزان خود رسید و رکورد بیشترین قیمت در این بازار شکسته شد. این در حالی است که در روزهای اخیر قیمت سکه نیز در یک رکوردشکنی بی‌سابقه به ۱۷میلیون تومان رسید. تورم عمومی نیز همچنان در سطوح بالا ادامه دارد. از سوی دیگر ناآرامی‌ها نیز یکی دیگر از عواملی بود که بر حجم معاملات و مراجعات متقاضیان به بازار مسکن به انگیزه خرید واحدهای مسکونی اثرگذار بود.
برآیند این سه فاکتور جدید در بازار مسکن، باعث شده است تقاضای خرید از این بازار که عمدتا تقاضای سرمایه‌گذاری بوده است به چهار دسته تقسیم شود و در عین حال نوعی جنگ و مقاومت بین نیروها یا بازی‌گردانان شکل بگیرد.در واقع بازار مسکن در یک‌ماه اخیر در شرایطی قرار گرفت که دو فاکتور یعنی تورم عمومی و نوسانات ارزی و رکوردشکنی سکه، بازار را به سمت رشد قیمت و تقاضا پیش برده و از سوی دیگر، فاکتور ناآرامی‌ها، آن را سمت تعلل در سمت خرید مسکن و نخریدن موقت تا آرام شدن اوضاع، حرکت داده است. در واقع دو فاکتور از این سه فاکتور یعنی اثر تورم عمومی و نوسان‌های قیمتی در بازارهای ارز و سکه در یک جهت و فاکتور ناآرامی‌ها بازار را در یک جهت دیگر تحت تاثیر قرار داده‌اند. یعنی دو فاکتور اول (تورم و جهش‌های ارز و سکه) بازار را به سمت انتظار رشد قیمت برده، اما فاکتور ناآرامی‌ها به‌دلیل اثرگذاری بر میزان تقاضا و تاخیر در سرایت اثر جهش‌های قیمتی در بازارهای موازی، در سمت مقابل، ایفای نقش کرده است.
برآیند فعال شدن این فاکتورهای غیرهم‌جهت در بازار مسکن طی یک‌ماه اخیر باعث شده است فعلا به جای آنکه تحت تاثیر جهش‌های ارزی و نوسانات ایجادشده در بازار سکه، بازار مسکن نیز متاثر شده، رشد تقاضا و رشد قیمت ایجاد شود، هنوز با تغییر محسوسی در این زمینه نسبت به ماه‌های قبل مواجه نشود و در سمت مقابل عمل کند.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: تحت تاثیر فعال شدن این سه فاکتور که دو مورد آن هم‌جهت، اما یک مورد غیرهم‌جهت با دو فاکتور دیگر است، بخشی از متقاضیان در خرید خود دچار تعلل و تردید شده‌اند؛ اما بخشی دیگر کماکان در بازار فعال هستند. در واقع در یک ماه گذشته و متاثر از اثر سه فاکتور ذکرشده برخی از متقاضیان تحت تاثیر اثر فاکتور ناآرامی‌ها فعلا در خرید تعلل می‌کنند؛ اما برخی دیگر، به‌دلیل انتظار از بابت سرایت جهش‌های قیمتی رخ‌داده در بازارهای موازی (ارز و سکه)، در سمت مقابل قرار گرفته‌اند.
رشد شدید قیمت دلار و سکه در یک‌ماه اخیر بازار مسکن را به لحاظ ارتباط با متغیرهای بیرونی و نوسانات بازارهای رقیب، در شرایط سال‌های ۹۷ و ۹۸ قرار داده است. در سال۹۷ تحت تاثیر جهش ارزی، جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران آغاز شد و در سال۹۸ شدت گرفت. در واقع رشد شدید قیمت دلار و سکه مطابق با تجارب قبلی و نقشی که در گذشته در ارتباط با تحولات بازار مسکن ایفا کردند، در حکم موتور تورم ملکی عمل می‌کند. با این حال، شرایط یک ماه اخیر بازار مسکن در ارتباط با این دو فاکتور مهم یعنی جهش ارزی و رکوردشکنی بازار سکه، به‌دلیل مداخله فاکتور سوم، فعلا متفاوت با شرایط سال۹۷ است.
فاکتور سوم یعنی ناآرامی‌ها، فعلا مانع سرایت اثر نوسانات بازار ارز و سکه به بازار مسکن شده است. کارشناسان و فعالان بازار مسکن میگویند: هر نوع ناآرامی می‌تواند تقاضا و سطح قیمت‌ها در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. تجربه ناآرامی در جوامع مختلف نشان داده است که در صورت تشدید و تداوم، شرایط اجتماعی خاص ایجادشده بر اثر ناآرامی‌ها می‌تواند حتی منجر به کاهش قیمت مسکن نیز شود. به همین خاطر است که با وجود رشد شدید قیمت دلار و سکه، هنوز سطح قیمت‌ها در بازار مسکن و میزان تقاضا برای خرید با تحول خاصی روبه‌رو نشده است. به این ترتیب می‌توان گفت در یک‌ماه اخیر، رشد قیمت دلار و سکه، در نقش موتور تورم مسکن به کار افتاده است و عمل می‌کند؛ اما به واسطه فاکتور ناآرامی‌ها که بخشی از تقاضای سرمایه‌ای را با تعلل و احتیاط برای ورود به بازار و انجام معامله روبه‌رو کرده است، فعلا این رخداد در بازار ملک رصد نمی‌شود. در واقع می‌توان از فاکتور ناآرامی‌های اخیر به‌عنوان سرعت‌گیر تورم ملکی ناشی از جهش قیمت ارز و سکه یاد کرد. کارشناسان معتقدند این فاکتور می‌تواند منجر به تاخیر در سرایت اثر جهش در بازار رقیب (دلار و سکه) شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد طی یک‌ماه گذشته و به دنبال تحولات ایجادشده، تقاضای خرید مسکن که عمدتا تقاضای سرمایه‌گذاری بوده، به چهار گروه با چهار رفتار متفاوت تقسیم شده است. در گروه اول، تقاضای سرمایه‌ای برخوردار از قدرت خرید کامل و کافی برای ورود به بازار ملک و خرید مسکن، با شرایط تعلل برای خرید مواجه شده است. این گروه بیش از آنکه تحت تاثیر اثر نوسانات دلاری و جهش‌های رخ‌داده در بازار سکه باشد، از اثر ناآرامی‌ها تاثیر گرفته است و فعلا ترجیح می‌دهد حتی برای مدت کوتاهی خرید از بازار را متوقف کند.
گروه دوم آن گروه از تقاضای سرمایه‌ای است که بودجه کافی و کامل برای خرید مسکن در اختیار ندارد؛ اما قصد داشته به هر طریقی کسری موجودی مورد نیاز برای خرید آپارتمان را تامین کند. برخی از خانه‌اولی‌ها در این گروه جای دارند که قصد داشتند به هر طریق ممکن و قبل از سرایت اثر جهش‌های ارزی و نوسانات بازار سکه به بازار مسکن، خرید خود از بازار ملک را انجام دهند. اما این گروه هم‌اکنون از خرید به‌طور موقت منصرف شده و به بازارهای زودنقدشونده مانند بازار ارز و سکه متمایل شده‌اند. با این چشم‌انداز که در صورت ادامه‌دار شدن این نوسان‌ها کسری موجودی خود برای خرید مسکن را تامین کنند. این گروه تحت تاثیر ناآرامی‌ها، چشم‌اندازی برای رشد محسوس قیمت مسکن تصور نمی‌کنند. بنابراین ترجیح می‌دهند فعلا سرمایه خود را به سمت بازارهای زود نقدشونده ببرند که از نظر آنها احتمالا بازدهی بالاتری خواهد داشت.
دسته سوم سرمایه‌گذارانی هستند که موضوع نقدشوندگی برای آنها از اهمیت بیشتری برخوردار است. این افراد در شرایط فعلی، بازار مسکن را در اولویت برای سرمایه‌گذاری مطلوب نمی‌دانند و ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازارهای نقدشونده در کوتاه‌ترین زمان ممکن هدایت کنند. این افراد نیز فعلا بازار مسکن را برای سرمایه گذاری انتخاب نمی‌کنند.
اما دسته چهارم سرمایه‌گذارهایی هستند که نگاه بلندمدت در حوزه سرمایه‌گذاری ملکی دارند؛ این افراد عمدتا سرمایه‌گذاران کلان با بودجه‌های هنگفت هستند که امن‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری بلندمدت با بودجه کلان را بازار مسکن می‌دانند. این افراد مطلقا مشتری خرید آپارتمان نخواهند بود، بلکه به بازار املاک ومستغلات ورود می‌کنند و املاک وسیع مانند زمین‌های بزرگ مقیاس خریداری می‌کنند. در واقع در شرایط فعلی، عمدتا سرمایه‌گذاران کلان و افرادی که نگاه بلندمدت دارند، اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات و به‌ویژه خریداری زمین می‌کنند. نگاه این افراد به بازار املاک مستقل از فاکتور ناآرامی‌ها است. اما سرمایه‌گذاران خرد و افرادی که قصد بهره‌گیری کوتاه‌مدت از سرمایه‌گذاری خود دارند، ترجیحشان سرمایه‌گذاری در بازارهای با قابلیت نقدشوندگی سریع و با سطح بازدهی مورد انتظار بالاتر از بازار مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که ناآرامی‌های اخیر در نقش سرعت‌گیر تورم ارزی مسکن وارد عمل شده و در جبهه مقابل، منجر به تاخیر در سرایت اثر جهش در بازارهای ارز و سکه به بازار مسکن شده است، این موضوع می‌تواند به‌عنوان یک فرصت مناسب برای سیاستگذار برای انجام اقدام به موقع برای مسدودسازی مسیر تورم ملکی محسوب شود. به این معنا که در صورتی که جهت فاکتورهای فزاینده تورم مسکن یعنی قیمت ارز و سکه(بازارهای موازی و اثرگذار) تغییر کند و ریسک‌ها کاهش یابد، نه تنها قیمت ارز و سکه کاهش خواهد یافت، بلکه جهش احتمالی ناشی از سرایت اثر نوسانات دلاری و رکوردشکنی سکه، به بازار مسکن نخواهد رسید. در واقع این تاخیر ایجادشده در سرایت اثر نوسانات اخیر بازار ارز وسکه به بازار مسکن می‌تواند فرصت مناسبی را در اختیار سیاستگذار قرار دهد تا با اعمال سیاست‌های مهارکننده تورم و کاهش ریسک، نه تنها وضعیت را در این بازارها بهبود دهد، بلکه مانع از سرایت اثر تورمی سایر بازارها به بازار مسکن شود.
در واقع می‌توان گفت هم‌اکنون ناآرامی‌ها در نقش سوزنبان، مانع از سرایت تورم عمومی و جهش‌های بازار ارز و سکه به بازار مسکن هر چند به صورت موقت شده است.
با این حال هم‌اکنون بازار مسکن در معرض یک خطر مهم قرار دارد که سیاستگذار مسکن باید نسبت به آن آگاه باشد و اقدامات لازم را برای مقابله با این تهدید انجام دهد.
در شرایطی که گروهی از متقاضیان مسکن و سرمایه‌گذارها، تحت تاثیر فاکتور ناآرامی‌ها، خریدهای خود از بازار ملک رابه تعویق انداخته‌اند؛ اما خطر ورود برخی از سفته‌بازها به این بازار تحت تاثیر نوسانات ارزی و رکوردشکنی قیمت سکه و همچنین بالا بودن تورم عمومی، وجود دارد. واسطه‌های بازار معاملات مسکن میگویند چون برخی از سفته‌بازها خریداران حرفه‌ای بازار ملک هستند، با این تصور که جهش‌های ارزی در مدت کوتاهی به بازار مسکن سرایت می‌کند و هر چند با تاخیر اما بالاخره در شکل رشد محسوس قیمت مسکن خود را نشان خواهد داد، اقدام به ورود بازار و انجام معامله می‌کنند.
به گفته آنها این افراد با در اختیار داشتن تجربه سرایت جهش‌های بازارهای رقیب به‌ویژه بازار ارز و سکه به بازار مسکن، درصدد هستند تا از فرصت تاخیر در سرایت جهش به واسطه ناآرامی‌ها استفاده کنند و خرید خود را از بازار مسکن انجام دهند. سپس، بعد از سرایت اثر جهش‌های ارزی و سکه‌ای به بازار ملک واحدهای خریداری‌شده با سطح قیمت فعلی را در ماه‌های آینده با سود بالا به بازار عرضه کنند.
کارشناسان مسکن معتقدند سیاستگذار می‌تواند و باید با در نظر گرفتن وجود خطر این تهدید از بروز آن در بازار مسکن ماه‌های بعد جلوگیری کند.
در واقع این تهدید و خطر می‌تواند با مهار فاکتورهای تورم‌زا از سوی سیاستگذار برای ماه‌های آینده بی‌اثر شود. البته واسطه‌ها مدعی هستند تحت تاثیر ناآرامی‌ها گروهی از سفته‌بازها نیز نسبت به خرید مسکن مردد شده‌اند. این در حالی است که در شرایط عادی به‌طور قطع حجم خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی از بازار مسکن تحت تاثیر جهش ارزی و قرار گرفتن بازار در مسیر رشد قیمت می‌توانست به مراتب بیش از میزان فعلی باشد. با این حال، سیاستگذار مسکن باید هر چه سریع‌تر از طریق اتخاذ سیاست‌های کارآمد، نه تنها جهش در بازارهای اقتصادی مانند سکه و دلار را مهار کند، بلکه مانع از سرایت رشد اخیر قیمت‌ها به بازار مسکن و ایجاد التهاب بیشتر در این بازار به نفع سفته‌بازها وسوداگران ملکی شود.