فرارو- در حالیکه بازار مسکن چند ماهی ست در رکود فرو رفته است و پس از افزایش افسار گسیخه قیمت‌ها در سال‌های گذشته، در آرامشی نسبی به سر می‌برد، اما بازار اجاره بها به خصوص از ابتدای سال تاکنون علیرغم شرایط کرونایی و تعیین سقف برای اجاره بها، در برخی از مناطق با افزایش ۱۰۰ درصدی روبرو بوده و همین موضوع باعث کوچ بسیاری از مستاجران به حاشیه شهر‌ها به خصوص در کلانشهر‌ها شده است.
به گزارش فرارو، احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه سیاستگذاری درستی از سوی دولت و متولیان بخش مسکن برای بازار اجاره بها انجام نشده، به فرارو گفت: خطا‌های زیادی در این زمینه رخ داده، مشکل اجاره بها هیچ زمانی به صورت درستی درک نشده در صورتی که اگر ما به تجربه کشور‌های پیشرفته نگاه کنیم به خوبی برای حل این مشکل راه حل‌های مناسبی وجود دارد.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه در کشور‌های پیشرفته شرکت‌های بزرگی وجود دارد که واحد‌های مسکونی می‌سازند و تنها آن را برای اجاره در نظر می‌گیرند، اضافه کرد: این واحد‌ها در اندازه‌ها و آپشن‌های مختلف قرار دارد و هر فرد بستگی به نیاز و سطح درآمد خود می‌تواند این واحد‌ها را اجاره کند، با در دست داشتن چنین ابزاری کشور‌های مختلف بازار مسکن خود را مدیریت می‌کنند و جلوی افزایش بیش از حد قیمت‌ها را می‌گیرند، اما در کشور ما چنین نظامی نداریم و همزمان نیز حتی فکر نشده که به این سمت حرکت کنیم.
سرحدی با تاکید بر اینکه بازار اجاره‌بها در کشور بسیار آشفته است، گفت: شما در حال حاضر در تهران در یک محله معمولی نمی‌توانید واحد کوچکی را پیدا کنید که یک میلیون تومان اجاره آن در ماه باشد، در صورتی که سطح درآمد افرادی که مستاجر هستند، ثابت است، اما اجاره بها به صورت فضایی رشد کرده، طبعاً در چنین شرایطی کمک‌های اینچنینی نمی‌تواند به کار مستاجران آید.
مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه الگوی قیمت در بازار اجاره به نسبت بازار خرید و فروش مسکن تفاوت بسیار زیادی دارد، اظهار داشت: با توجه به این که بازار مسکن طی سال‌های ۹۶ تا ۹۹ رشد نزدیک به ۶ برابری را تجربه کرد، طی چند ماه اخیر قیمت مسکن از ثبات نسبی برخوردار بوده و شیب رشد قیمت‌ها تند نبوده است.
وی افزود:، اما بهای اجاره به مانند قیمت مسکن، طی این سه سال با افزایش قابل توجهی روبرو نشد، به طوریکه نسبت قیمت مسکن به اجاره به کمترین میزان خود رسیده بود و این موضوع برای مالکان دارای توجیه اقتصادی نبود، با افزایش قیمت ملک و رشد سرسام آور تورم، طی چند ماه اخیر اجاره بها خود را با همگام با افزایش قیمت مسکن، تطبیق داد، به طوریکه طی این چند ماهه شاهد افزایش قابل توجه اجاره بها در شهر‌های مختلف هستیم.
روانشادنیا با اشاره به اینکه سیاست‌های به کار گرفته شده برای کنترل بازار اجاره‌بها به هیچ عنوان کارآمد نبوده، گفت: تعیین سقف قیمتی برای بازار اجاره‌بها نه تنها کمکی به بهبود وضعیت این موضوع نمی‌کند، بلکه تنها باعث می‌شود برای شورا‌های حل اختلاف پرونده تولید شود، در حالیکه مالک و مستاجر نیز با توجه به پروسه طولانی و فرسایشی شکایت به نظر نمی‌رسد که نتیجه‌ای از این موضوع بگیرند بنابراین چنین راهکاری جوابگوی بازار نخواهد بود.
این استاد دانشگاه یادآور شد: در مورد وام ودیعه مسکن نیز که از سال گذشته اعطای آن آغاز شد، در مورد اینکه چه تعداد وام داده شده و گزارش کار آن و نتایجش در سال گذشته اعلام نشد، حال امسال نیز پروسه پرداخت آن در حال سپری شدن است، اما این راهکار نیز نمی‌تواند، موثر باشد، زیراکه سازوکار اجرای آن به گونه‌ای است که به همه متقاضیان پرداخت نمی‌شود و بنابراین نمی‌توان آن نتیجه گیری که مدنظر است را از آن انتظار داشت.
وی اضافه کرد: راهکار دائمی و بلند مدت سروسامان دادن به بازار مسکن اجرای قانون حمایت از ساخت مسکن استیجاری مصوب سال ۷۷ است که در مجلس به تصویب رسید، در آن طرح نظام اجاره‌داری حرفه‌ای به مانند سایر کشور‌ها با ساخت مسکن‌هایی که مخصوص اجاره دادن است، در حجم گسترده، توسط انبوه سازان اجرا می‌شود و برای سازندگان این نوع از مسکن، معافیت‌های مالیاتی و عوارض شهری در نظر می‌گیرند.
روانشادنیا ادامه داد: این درحالیست که این قانون به عنوان راهکار ساماندهی بازار اجاره‌بها بیش از دو دهه است که خاک می‌خورد، در صورتی که اگر نظام اجاره داری حرفه‌ای در کشور اجرایی شده بود، امروز مشکل مسکن و اجاره‌بها در کشور به این مرحله نرسیده بود، که بسیاری از مستاجران به دلیل افزایش تورم و قیمت‌ها از پرداخت اجاره مسکن خود ناتوان بوده و مجبور باشند، مسکن خود را تغییر دهند و به مناطق پایین تری بروند، که پرداخت اجاره متناسب با درآمد و دخل آن‌ها باشد. حال باید دید که آیا دولت سیزدهم قانون حمایت از ساخت مسکن استیجاری را اجرا خواهد کرد، یا همچنان این قانون بلا استفاده خواهند ماند، از سویی کشور‌های پیشرفته با استفاده از نظام اجاره داری حرفه‌ای توانسته اند، بازار را کنترل کرده و ثبات را بر بازار اجاره حکمفرما کنند، باید از تجربیات این کشور‌ها استفاده شود، تا بازار مسکن و اجاره‌بها آرام و ثبات را شاهد باشد.