فرارو- این روز‌ها خانه خریدن دیگر برای جوانان و افرادی که به تازگی زندگی مشترک خود را شروع کرده اند، تبدیل به آرزوی دست‌نیافتنی شده است، تا سال ۹۶ این امکان وجود داشت که مردم با استفاده از پس انداز خود و همچنین استفاده از تسهیلات مسکن صاحبخانه شوند، اما این روز‌ها با توجه به وضعیتی که بر بازار مسکن حکمفرما شده، خانه دار شدن امری نشدنی به نظر می‌رسد.
در این رابطه نقش دولت به عنوان سیاست گذار و همچنین عامل اجرایی، بسیار تعیین کننده و مهم است، این در حالی است که به گفته کارشناسان دولت در طول سال‌های مختلف نتوانسته به وظیفه اصلی خود عمل کند و نتیجه آن نیز امروز به عنوان وضعیت فعلی بازار مسکن قابل مشاهده است، حال در این باره به سراغ کارشناسان حوزه مسکن رفتیم و نظرات آن‌ها را در این خصوص جویا شدیم.
دولت دخالت درستی در حوزه مسکن ندارد
افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه دولت باید در بازار مسکن دخالت درستی داشته باشد، گفت: این روز‌ها به دلیل فعالیت سوداگرانه در بازار مسکن، قیمت‌ها بسیار افسار گسیخته بالا رفته، از سویی به دلیل اینکه این فعالیت‌های مخرب در حال انجام است، قدرت خرید مردم بسیار افت کرده و وارد رکود در حوزه مسکن شده‌ایم.
وی با اشاره به افزایش بی سابقه قیمت اجاره در کلان شهر‌ها بخصوص تهران، علت این امر را بالا رفتن بی رویه قیمت مسکن دانست و گفت: قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است و با توجه به اینکه در حال حاضر حدود ۷۰ درصد بازار در دست دلالان و سوداگران است و تنها ۳۰ درصد به متقاضیان واقعی تعلق دارد، قیمت‌ها به این صورت درآمده است.
حضور دو طیف مقابل هم در بازار مسکن
پروین پور با اشاره به اینکه با دو طیف در بازار مسکن روبرو هستیم، افزود: طیف اول کسانی هستند که به قصد نیاز واقعی، مسکن تهیه می‌کنند و خودشان می‌روند و در آن خانه ساکن می‌شوند، اما طیف دوم که در حال حاضر اکثریت را تشکیل می‌دهند به قصد سرمایه گذاری و فعالیت‌های سوداگرانه وارد بازار مسکن می‌شوند و همین عامل باعث شده این وضعیت بر بازار مسکن حکمفرما شود.
این کارشناس اقتصاد راه حل خروج مسکن از این وضعیت را دخالت درست دولت در این بازار دانست و گفت: دولت باید در این زمینه یک بسته مالیاتی تهیه کند که شامل مالیات بر عادی سرمایه، خانه‌های خالی و همچنین خانه‌های دوم، سوم و... باشد، از این طریق و با اخذ مالیات دلالان و سوداگران از بازار خارج می‌شوند و تنها کسانیکه نیاز واقعی به مسکن داشته باشند، فقط باقی می‌مانند.
پروین پور اجرایی کردن این سیاست را منوط به تهیه یک سامانه جامع اطلاعاتی کرد و گفت: در این سامانه اولا مشخص می‌شود که چه تعداد ملک در کشور وجود دارد، دوما مالکین این خانه‌ها چه کسانی هستند و سوما معاملات این حوزه به خوبی رصد می‌شود، در چنین وضعیتی عرضه و تقاضا کاملا مشخص می‌شود و می‌توان به راحتی بازار را کنترل کرد.
مسکن در ایران کالایی سرمایه‌ای است
این کارشناس مسکن در ادامه و با تاکید بر اینکه مسکن در ایران یک کالای سرمایه‌ای به حساب می‌آید در صورتی‌که در کشور‌های دیگر ملک یک کالای مصرفی محسوب می‌شود، اظهار داشت: در کشورمان مسکن طی دهه‌های اخیر تبدیل به یک محل سرمایه گذاری سودآور شده، که نتیجه این امر آشفتگی بازار هم در حوزه خرید و هم در حوزه اجاره است.
پروین پور ادامه داد: این روز‌ها اجاره به یک اجبار تبدیل شده، درصورتی که باید اصل بر این باشد که خانه دار شدن انتخاب باشد و هر که نخواست برود اجاره نشین باشد، ولی این روز‌ها با توجه به افزایش سرسام آور قیمت مسکن، اجاره نشینی به یک اجبار تبدیل شده است.
سیاست دولت روحانی در حوزه مسکن
پروین پور در پاسخ به این پرسش که سیاست‌های دولت یازدهم و دوازدهم در حوزه مسکن چگونه بوده است، گفت: تقریبا می‌توان گفت: این دولت هیچ برنامه خاصی در حوزه مسکن نداشته و در حال حاضر نیز با راهکار‌هایی نظیر صندوق اجاره مسکن یا تشکیل کارگروه برای کنترل اجاره بها، که از سوی وزارت مسکن مطرح می‌شود، تکلیف مشخص است و این سیاست‌ها از ابتدا شکست خورده خواهد بود.
دولت‌ها در سیاست حوزه مسکن تفاوتی با هم ندارند
در همین رابطه مهدی سلطان محمدی‌کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفتگو با فرارو در مورد مقایسه سیاست‌های دولت‌های حسن روحانی و محمود احمدی نژاد در زمینه مسکن گفت: تفاوت چندانی در سیاست‌ها نمی‌توان پیدا کرد، دولت احمدی نژاد مسکن مهر را در حد انبوه ساخت و در اختیار مردم قرار داد، اما در همان زمان که این پروژه در حال جلو رفتن بود، یعنی بین سال‌های ۸۷ تا ۹۱ ما در همان ایام شاهد انفجار قیمت مسکن به خصوص در سال ۹۰ و ۹۱ بودیم، بنابراین می‌توان گفت که آن سیاست برای کنترل قیمت مسکن جواب نداد.
وی افزود: در دولت روحانی نیز همان سیاست به خصوص در دوره وزیر فعلی مسکن دنبال شده، در حال حاضر طرح‌های زیادی در دولت از جمله مسکن امید، مسکن قسطی کارکنان دولت، طرح بازآفرینی و... می‌خواهد اجرا بشود یا در مرحله اجرایی قرار دارد، که به مانند طرح‌های دولت قبل است و اثر چندانی بر کنترل قیمت مسکن ندارد.
دو وجه افزایش قیمت مسکن
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که علل افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن در یک سال اخیر چیست، اظهار داشت: این قضیه را باید از دو وجه بررسی کرد، وجه اول مربوط به پدیده‌ای به نام چرخه‌های مسکن است که عمر آن بین ۵.۵ تا ۶.۵ سال است و این چرخه چندین دهه است که مداوم در حال تکرار است.
به گفته وی، از قبل نیز پیش بینی می‌شد که طی سال‌های ۹۶، ۹۷ و ۹۸ قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در دو سال آینده نیز شاهد رکود در بخش مسکن خواهیم بود. این تغییرات نیز به بحث عرضه و تقاضا بر می‌گردد. به دلیل این که ساخت مسکن حداقل دو سال زمان می‌برد، در این زمان تقاضا بر عرضه غلبه می‌کند و شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود.
سلطان محمدی در توضیح وجه دوم افزایش قیمت مسکن گفت: با توجه به اینکه مسکن رابطه بسیار مستقیمی با تورم دارد، در ایامی که تورم افزایش پیدا می‌کند، به مانند زمان حاضر، با افزایش تورم، مسکن نیز به همان میزان گران خواهد شد. از سویی بررسی سالیانه نرخ رشد تورم با نرخ رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر نشان دهنده این است که تفاوت این دو همشه بین ۱ تا ۲ درصد بوده است.
وی افزود: دولت خود به افزایش تورم دامن می‌زند و از آن طرف نیز می‌خواهد به جنگ قیمت‌ها برود، این امر نه تنها در حوزه مسکن بلکه در حوزه‌های دیگر مثل ارز، سکه و خودرو نیز مصداق دارد و مشاهده می‌شود که دولت به هیچ وجه موفق نبوده است.
دولت در حوزه مسکن راه را اشتباه رفته است
سلطان محمدی با بیان اینکه اشتباه دولت این است که در زمینه ساخت مسکن راه را درست نرفته است، تصریح کرد: در شهر‌هایی که اطراف تهران قرار دارد از جمله پرند، پردیس، هشتگرد و...، دولت خود خانه ساخته، اما در حوزه زیر ساختی کار نکرده و به طور مثال از خیرین خواسته زیر ساخت‌هایی، چون مدرسه و بیمارستان را بسازند، این در حالییست که چنین رویکردی اساسا غلط است.
وی اضافه کرد: دولت خود باید زیر ساخت‌ها را فراهم کند و ساخت خانه را به مردم واگذار کند، اما همین ساخت مسکن از طرف مردم نیز با چالش‌های بسیاری روبرو است که در آن رابطه نیز دولت نتوانسته موفق عمل کند.
سلطان محمدی خاطر نشان ساخت: با توجه به افزایش صد درصدی قیمت مسکن در یک سال اخیر طبیعتا باید انبوه سازان مشتاق باشند به فعالیت بیشتر اما، در عمل چنین اتفاقی روی نداده و دلیل آن به فرایند پیچده اداری و به اصطلاح بروکراسی زیاد برمی‌گردد که در این رابطه وجود دارد، حال در چنین فضایی دولت باید دست به مقررات زدایی بزند و با حذف قوانین زائد و اضافی، شرایط را برای فعالیت تسهیل کند.