بازار دوم معاملات مسکن در تهران -پیش‌فروش آپارتمان- به ۷ دلیل با رکودی سنگین‌تر از بازار اول، مواجه است. نااطمینانی سازنده‌های حرفه‌ای نسبت به تورم آینده و ناتوانی در برآورد قیمت تمام‌شده باعث شده به رغم تمایل اولیه آنها برای پیش‌فروش بخشی از واحدهای در حال ساخت پیش از سال جدید -عرضه خوب- عملا امکان آن وجود نداشته باشد. در سمت تقاضای پیش‌خرید نیز وضعیت فعلی، از شیوع ریسک نوع دو، در کنار خطرات چهارگانه همیشگی (ریسک نوع یک) حکایت دارد. ریسک جدید به سه دسته از پیش‌فروشنده‌ها -عرضه بد- مربوط است.
نتایج تحقیقات انجام شده درباره وضعیت بازار دوم معاملات مسکن از بروز ریسک «نوع دو » در این گروه از معاملات در روزهای پایانی سال ۹۷ خبر می‌دهد؛ تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی که به‌عنوان بازار دوم معاملات مسکن بعد از بازار آپارتمان‌های آماده، از گذشته تاکنون یکی از انواع رایج خرید وفروش ملک بوده است، نشان می‌دهد علاوه بر خطرات چهارگانه پیش‌فروش مسکن به روش سنتی که ریسک نوع اول را از بابت پیش‌خرید واحدهای مسکونی برای متقاضیان ایجاد می‌کند، سه ویژگی فعلی فایل‌های پیش‌فروش، منجر به ایجاد ریسک نوع دو در بازار دوم معاملات مسکن شده است.
هم‌اکنون عمده فایل‌هایی که به بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی عرضه شده‌اند از نوع «عرضه بد» و دربردارنده ریسک نوع دو برای پیش‌خریداران هستند؛ این در حالی است که در مقابل، «عرضه خوب» به بازار دوم معاملات مسکونی به لحاظ تعداد فایل‌های مطمئن برای پیش‌خرید، در اقلیت قرار گرفته است.
سه نوع رفتار متفاوت سازنده‌ها در بازار دوم معاملات مسکن منجر به ایجاد سه ویژگی جدید در بازار معاملات عمده فایل‌های پیش‌فروش مسکن در روزهای پایانی سال شده است؛ اولین ویژگی ایجاد‌کننده ریسک نوع دو در بازار پیش‌فروش مسکن مربوط به حضور سازنده‌های غیرحرفه‌ای یا آماتور در بازار معاملات این گروه از واحدهای مسکونی است؛ این نوع سازنده‌ها به دلیل بی‌اطلاعی از شرایط فعلی، به اشتباه تصور می‌کنند قادر به پیش‌بینی، تخمین و محاسبه هزینه نهایی ساخت واحدها هستند وبر پایه همین تصور اشتباه، اقدام به تعیین قیمت قطعی و پیش‌فروش واحدهای خود می‌کنند؛ این در حالی است که سازنده‌های حرفه‌ای در شرایط فعلی به دلیل غیر قابل پیش‌بینی بودن هزینه نهایی ساخت، تحت‌تاثیر نبود چشم‌انداز روشن از آینده، تا حد امکان از پیش‌فروش واحدها خودداری می‌کنند؛ پیش‌خرید مسکن از سازندگان آماتور در نهایت به زیان خریدار تمام خواهد شد؛ چرا که در صورت نوسان هزینه‌ها در طول دوره ساخت، امکان دبه قیمتی از سوی سازنده، برخورد پروژه با مشکل مالی، تاخیر در تحویل پروژه و حتی عدم توانایی سازنده در تکمیل واحدها، بسیار زیاد خواهد بود؛ ویژگی دوم مربوط به احتمال بروز یک کج‌رفتاری عمده از سوی برخی سازنده‌های غیرحرفه‌ای در شرایط فعلی در معاملات پیش‌فروش است؛ برخی از سازنده‌ها اگر چه نسبت به غیر قابل پیش‌بینی بودن هزینه‌های نهایی ساخت واحدهای مسکونی مطلع هستند اما با این تصور که در صورت بروز مشکل بخشی از مشکلات ایجاد شده را به پیش‌خریدار تحمیل یا منتقل خواهند کرد اقدام به پیش‌فروش می‌کنند؛ از سوی دیگر، هم‌اکنون گروهی از سازنده‌ها اقدام به پیش‌فروش برخی از واحدهای خود با قیمت‌های بالاتر از قیمت واحدهای مسکونی نوساز مشابه کردهاند که مجموع این سه رفتار در بازار دوم معاملات مسکن منجر به ایجاد ریسک نوع دو برای پیش‌خریداران شده است.
پیش از این نیز پیش‌خرید مسکن تحت‌تاثیر نبود ضوابط و مقررات قانونی مشخص، با چهار ریسک عمده همراه بود که به‌عنوان ریسک نوع یک در بازار دوم معاملات مسکن شناخته می‌شود؛ «دبه در قیمت نهایی»، «کم‌فروشی در به‌کاربردن مصالح ساختمانی»، «عدم تحویل به‌موقع واحدها» و در برخی موارد «خطر فروش واحدها به چند نفر»، مهم‌ترین و رایج‌ترین ریسک‌های پیش‌خرید مسکن به‌عنوان مجموعه ویژگی‌های ریسک نوع یک در این گروه از معاملات محسوب می‌شود. با این حال، هم‌اکنون بازار پیش‌خرید مسکن با ریسک نوع دوم نیز همراه شده است که جزو تازه‌ترین تحولات مربوط به این بازار محسوب می‌شود؛ در شرایط فعلی اکثر (گروه اکثریت) فایل‌های موجود در بازار پیش‌فروش ساختمان دربردارنده هر دو گروه ریسک نوع اول و نوع دوم هستند که در واقع عرضه بد در بازار دوم معاملات مسکن را شکل داده‌اند؛ این در حالی است که تنها تعداد کمی از معاملات پیش‌فروش در ردیف عرضه خوب یا پیش‌فروش‌های مطمئن با ریسک کمتر قرار دارند که در واقع گروه اقلیت در بازار دوم معاملات مسکن را ایجاد کردهاند.
هفت علت کاهش معاملات پیش‌فروش
تحقیقات میدانی درباره وضعیت فعلی بازار پیش‌فروش مسکن بر اساس پرس‌وجوهای انجام شده از بازار، رصد فایل‌های عرضه شده و همچنین اظهارات فعالان و واسطه‌های بازار پیش‌فروش نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار معاملات پیش‌فروش واحدهای مسکونی نیز تحت‌تاثیر برخی از عوامل همچون بازار اول معاملات مسکن-بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی آماده عرضه به متقاضیان-در شرایط رکودی به‌سر می‌برد؛ رکود در بازار دوم معاملات مسکن-بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی-به مراتب سنگین‌تر از رکود در بازار اول معاملات مسکن است؛ با این حال تحقیقات نشان می‌دهد در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن به دلیل جهش قیمت‌ها در سال ۹۷ با رکود ناشی از کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان ملک و خروج اجباری بخش قابل‌توجهی از آنها به دلیل ضعف بنیه مالی از بازار مسکن مواجه شده است، هر چند کشش و تمایل اولیه از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به انجام معامله در بازار دوم-معاملات پیش‌فروش-وجود دارد اما دست‌کم بنا بر ۷ علت عمده رکود در این بازار سنگین‌تر از رکود در بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی آماده است.
«وجود انتظارات تورمی از سمت عرضه»، اولین دلیل کاهش استقبال سازنده‌ها از پیش‌فروش واحدهای مسکونی است؛ در شرایط فعلی سازنده‌های حرفه‌ای امکان محاسبه و حتی تخمین هزینه نهایی ساخت و ساز را از دست داده‌اند؛ غیر قابل پیش‌بینی بودن شرایط پیش‌روی سازنده‌ها موجب شده است پیش‌فروش مسکن به اقدامی پرریسک برای سمت عرضه تبدیل شود و بنابراین سازنده‌ها اغلب تمایلی به پیش‌فروش ندارند؛ این موضوع به خصوص در میان سازندگان حرفه‌ای با بنیه مالی قوی پررنگ‌تر است.
«عدم اطمینان کافی درخصوص صحت وسلامت معاملات پیش‌فروش مسکن برای سمت تقاضا»دومین علت کاهش تعداد معاملات در بازار دوم مسکن است؛ به دلیل ضعف قانون و نبود ضوابط و مقررات قانونی مشخص و بدون ابهام برای انجام معاملات پیش فروش واحدهای مسکونی، سمت تقاضای مسکن عملا نسبت به انجام این نوع معاملات بی‌اعتماد هستند وپیش‌خرید را جزو معاملات پرریسک می‌دانند.این موضوع به خصوص در شرایط فعلی که سطح قیمت مسکن بسیار افزایش یافته، تشدید شده است و ریسک معاملات پیش‌خرید برای متقاضیان افزایش یافته است.
«تنگنای زمانی متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن با هدف سکونت در واحدها» از سوی دیگر به‌عنوان یکی از عوامل موثر در کاهش سطح استقبال متقاضیان بازار مسکن از این گروه معاملات مطرح است؛ در حال حاضر متقاضیان مصرفی به دلیل نگرانی از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده و همچنین بالا رفتن سطح اجاره‌بها تمایل دارند واحدی خریداری کنند که بتوانند در کوتاه‌ترین زمان ممکن در آن ساکن شوند؛ بنابراین پیش‌خرید واحدهای مسکونی به دلیل تنگنای زمانی برای این گروه از متقاضیان روش جذابی محسوب نمی‌شود.
«از بین رفتن جاذبه سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن» نیز از دیگر دلایل کاهش تعداد معاملات پیش‌فروش در بازار مسکن در روزهای پایانی سال ۹۷ است؛ از آنجا که دست‌کم در مقطع زمانی فعلی چشم‌اندازی از بابت جهش مجدد قیمت در بازار مسکن وجود ندارد و از یک زاویه دیگر برخی پیش‌بینی‌ها انتظار ثبات قیمت را در بازار معاملات واحدهای مسکونی مطرح می‌کند، بازار مسکن دست‌کم برای یک سال پیش‌رو، بازاری جذاب برای سفته‌بازان و سوداگران ملکی محسوب نمی‌شود. پنجمین علت کاهش معاملات پیش‌فروش به «عدم تمایل واسطه‌های بازار مسکن نسبت به انجام بازاریابی برای این گروه از فایل‌ها» مربوط می‌شود؛ به دلیل منع واسطه‌های بازار از تنظیم قرارداد پیش‌فروش مسکن و نبود ضوابط روشن در این زمینه، واسطه‌های بازار مسکن در فضای تیره و تار بازار پیش فروش تمایلی به انجام فعالیت وبازاریابی برای این گروه از فایل‌ها ندارند؛ به عبارت دیگر علاوه بر آنکه معاملات پیش‌فروش در شرایط فعلی برای خریداران با ریسک بالا همراه است این ریسک متوجه واسطه‌های بازار هم هست.
از سوی دیگر «عدم تمایل ثبت محضری معاملات پیش‌فروش از سوی سازنده‌ها قبل از اتمام دوره ساخت»نیز از دیگر دلایل محدود‌کننده معاملات در بازار دوم مسکن است؛ همچنین «کاهش فاصله قیمتی بین واحدهای پیش‌فروشی با واحدهای نوساز و در برخی موارد تعیین قیمت بالاتر برای واحدهای پیش‌فروشی در مقایسه با واحدهای نوساز» از دیگر عوامل کاهش تعداد معاملات در بازار این گروه از واحدها محسوب می‌شود.
در حالی‌که در دوره‌های گذشته معمولا میانگین قیمت واحدهای مسکونی پیش‌فروشی حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد کمتر از متوسط قیمت واحدهای نوساز مشابه بود در حال حاضر این فاصله قیمتی بسیار کاهش یافته و در برخی موارد به صفر رسیده است؛ حتی در برخی موارد این فاصله معکوس شده است یعنی قیمت واحدهای پیش‌فروشی در برخی پروژه‌ها از قیمت واحدهای نوساز و آماده فراتر رفته است.
از سوی دیگر، از آنجا که بسیاری از ساخت وسازهای شهر تهران ساخت وسازهای مشارکتی است که عملیات ساختمانی با هزینه سازنده روی زمین شخص یا اشخاص دیگری به‌عنوان مالک و شریک سازنده انجام می‌شود، در متن بسیاری از قراردادهای مشارکت سازنده از پیش‌فروش واحدها منع شده است و در واقع اجازه پیش‌فروش واحدها را ندارد؛ علت این موضوع نگرانی مالکان از احتمال عدم تعهد سازنده به تعهدات خود بابت ساخت و تکمیل واحدها در صورت پیش‌فروش است.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در چنین شرایطی متقاضیان بازار مسکن ترجیح می‌دهند اقدام به خرید واحدهای چندساله آماده کنند؛ چرا که از این طریق هم هزینه کمتری بابت خرید آپارتمان پرداخت می‌کنند و هم ریسک‌های مربوط به معاملات پیش‌فروش را متحمل نخواهند شد.هم‌اکنون کمتر از ۱۰ درصد از معاملات خرید وفروش مسکن در بازار دوم انجام می‌شود؛ به این معنا که در شرایط فعلی کمتر از ۱۰ درصد از معاملاتی که در بازار مسکن انجام می‌شود مربوط به پیش‌خرید آپارتمان است؛ این در حالی است که این میزان در دوره‌های گذشته به مراتب بیش از رقم فعلی بوده است. اکثریت متقاضیان بازار پیش‌فروش مسکن در شرایط فعلی آن دسته از متقاضیان مصرفی هستند که با تنگنای زمانی برای خرید مسکن وسکونت در آن مواجه نیستند؛ این گروه از خریداران عمدتا خانه اولی هستند و به قصد سکونت در ماه‌ها یا سال‌های بعد، اقدام به پیش‌خرید آپارتمان می‌کنند؛ همچنین عمده سازندگانی که در شرایط فعلی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند سازندگان پول لازم یا عرضه‌کنندگان آماتور هستند که به تازگی وارد عرصه ساخت وساز شده‌اند واز بنیه مالی قوی، تجربه وسابقه کافی برای ساخت مسکن برخوردار نیستند و بنابراین اقدام به پیش‌فروش همه یا بخشی از واحدهای خود از همان مراحل ابتدایی یا مراحل بعدی ساخت می‌کنند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد سازندگانی که در شرایط فعلی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند معمولا ۵۰ تا ۶۰ درصد از قیمت کل واحد را در ابتدا از پیش‌خریداران دریافت می‌کنند تا در صورت نوسان هزینه‌های ساخت بتوانند از سود این مبالغ بابت تامین هزینه‌ها یا جبران کاهش سود مورد انتظار خود استفاده کنند. همچنین در صورتی که واحد پیش‌فروش شده در مراحل میانی یا پایانی ساخت قرار داشته باشد درصد بیشتری از قیمت کل واحد از سوی سازنده از پیش‌خریدار مطالبه می‌شود.
با این حال، عمده فایل‌هایی که در شرایط فعلی به بازار پیش‌فروش مسکن عرضه شده‌اند در مراحل پایانی کار قرار دارند؛ هر چند نمونه‌های متنوعی از فایل‌های پیش‌فروش مسکن در مراحل مختلف ساخت و با پیشرفت فیزیکی مختلف(از مرحله خاک تا نازک‌کاری)، هم‌اکنون در بازار دوم معاملات مسکن قابل جست و جو است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در شرایط فعلی زمان تکمیل و تحویل تعداد قابل توجهی از فایل‌هایی که به بازار پیش‌فروش معرفی شده‌اند، نیمه اول سال ۹۸ است و زمان زیادی تا اتمام عملیات ساخت آنها وجود ندارد.
در واقع در این گروه از فایل‌ها با توجه به رکود موجود در بازار مسکن سازندگان درصدد هستند تا از این طریق با سرعت بیشتری بتوانند واحدهای خود را به فروش برسانند. در حالی‌که رکود در بازار پیش‌فروش مسکن به مراتب سنگین‌تر از بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی آماده است اما تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار پیش‌فروش مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران به خصوص مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ نشان می‌دهد هم‌اکنون رکود در بازار دوم معاملات مسکن در هر کدام از این مناطق شدت وضعف متفاوتی دارد؛ این تفاوت به‌خصوص در منطقه ۲۲ شهر تهران نسبت به سایر مناطق مصرفی پررنگ‌تر است.
شرایط متفاوت در منطقه ۲۲
در شرایطی که تحت تاثیر عوامل پیش گفته بازار معاملات پیش‌فروش مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران با رکود سنگین مواجه شده است معاملات پیش‌فروش همچنان در منطقه ۲۲ شهر تهران نسبت به سایر مناطق بیشتر است. هر چند از حرارت بازار پیش‌فروش مسکن در این منطقه نیز در مقطع زمانی فعلی نسبت به دوره‌های قبلی به میزان قابل توجهی کاسته شده است و در منطقه ۲۲ نیز عمده خریداران مسکن به دنبال خرید واحدهای آماده، چندسال ساخت و با سطح قیمت مناسب هستند.
با این حال، بازار پیش‌فروش مسکن در منطقه ۲۲ شهر تهران با دو نوع متقاضی عمده مواجه است؛ یک گروه از متقاضیان بازار پیش‌فروش در این منطقه متقاضیان مصرفی هستند که به دلیل جهش قیمت مسکن در مناطق مصرفی بالاتر همچون منطقه ۵ موفق به خرید آپارتمان در این مناطق نشدند و چون برای سکونت در این واحدها با تنگنای زمانی مواجه نیستند و نیاز آنها به واحد خریداری شده فوری نیست اقدام به پیش‌خرید می‌کنند؛ از سوی دیگر ساکنان حومه تهران نیز از دیگر متقاضیان پیش‌خرید مسکن در منطقه ۲۲ هستند؛ این گروه از متقاضیان، بیشتر متقاضی پیش‌خرید واحدهای شخصی‌ساز (غیرتعاونی) در ساختمان‌های کم‌تراکم هستند.
از سوی دیگر و در حالی‌که حضور سرمایه‌گذاران در بازار پیش‌خرید مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است اما برخی از سرمایه‌گذاران ملکی اقدام به پیش‌خرید واحدهای تعاونی‌ساز در برج‌های مسکونی این منطقه می‌کنند؛ برج‌های ساخته شده و در دست احداث منطقه ۲۲ شهر تهران عمدتا مربوط به تعاونی‌های دولتی و شبه‌دولتی هستند که برخی از اعضای این تعاونی‌ها به دلایل مختلف اقدام به فروش امتیازهای خود می‌کنند. در حالی که در شرایط فعلی، در مناطق مصرفی شهر تهران عمدتا سازندگان آماتور و غیرحرفه‌ای یا سازنده‌های پول لازم اقدام به پیش‌فروش واحدهای خود می‌کنند در منطقه ۲۲ شهر تهران از هر دو گروه سازنده حرفه‌ای وغیرحرفه‌ای در بازار پیش فروش حضور دارند؛ برخی از سازندگان حرفه‌ای و با سابقه در این منطقه به دو دلیل عمده اقدام به پیش‌فروش بخشی از واحدهای خود در شرایط فعلی کردهاند؛ اولین دلیل به تکاپوی این سازندگان برای فروش هر چه سریع‌تر واحدها برای تامین هزینه‌های ساخت سایر پروژه‌های خود مربوط می‌شود و دلیل دوم به تلاش آنها برای فروش واحدهایشان به شرایطی مربوط می‌شود که به دلیل مازاد عرضه در این منطقه و کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها، فروش واحدها با دشواری همراه است.
کارشناسان بازار مسکن به متقاضیان توصیه می‌کنند در صورتی که قصد پیش‌خرید آپارتمان دارند قبل از انجام معامله با سازنده حداقل باید یک اقدام مهم را انجام دهند؛ یک گام قبل از انجام معامله پیش‌خرید باید کسب اطمینان از بابت حسن‌سابقه سازنده از سوی پیش‌خریدار باشد؛ متقاضی پیش‌خرید می‌تواند با جست‌و‌جو از مالکان واحدهایی که سازنده پیش از این و در پروژه‌های قبلی اقدام به ساخت و پیش‌فروش واحد به آنها کرده است، کارنامه سازنده را رصد و در صورت رضایت‌بخش بودن آن اقدام به امضای معامله پیش‌خرید با وی کند.