پیام «عرضه مسکن» به قیمت

شاخص «قیمت بالادست» مسکن با ثبت رکورد بیشترین کاهش طی یک سال اخیر، طول زمان ثبات «قیمت مسکن» در ماه‌های آینده به‌خصوص برای آپارتمان‌های نوساز شهر تهران را افزایش داد.

گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در تهران نشان می‌دهد: روند کاهش «شتاب رشد هزینه ساخت مسکن» در پایتخت که بعد از جهش هزینه‌ای سال 91، از اوایل سال 92 شروع شده بود، در سال 94 سرانجام منجر به رشد منفی هزینه ساخت شد، طوری که شاخص قیمت تولید مصالح ساختمانی در یک سال94 رقمی معادل 8/ 1 درصد نسبت به یک سال 93 کاهش یافت. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات این آمار نشان می‌دهد: در حال حاضر مجموعه بازار معاملات و ساخت‌و‌ساز مسکن، با سه تحول مثبت به نفع رونق غیرتورمی روبه‌رو شده است. از یکسو، سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال گذشته، بدون رشد در هزینه ساخت آغاز شده که با توجه به پروسه 5/ 1 تا 2 ساله یک عملیات ساختمانی مسکونی، آثار افت هزینه‌ها در حال حاضر نیز ادامه دارد و می‌تواند باعث تحریک سازنده‌ها به ساخت‌و‌ساز بیشتر شود. از سوی دیگر، آپارتمان‌هایی که طی امسال و عمدتا در سال 96، به‌صورت نوساز وارد بازار عرضه می‌شود، از تحریک قیمت به‌واسطه هزینه‌های ساخت، در امان خواهند بود.


آمارها همچنین بیانگر آن است که در اوج رکود ساختمانی سال گذشته، تمرکز سازنده‌ها بر فرآیند تکمیل نیمه‌کاره‌ها، تاحدودی بیشتر از ساخت‌و‌ساز جدید بوده است. این نتیجه‌گیری، از روی اختلاف بین تغییرات شاخص قیمت تولیدکننده دو دسته مصالح ساختمانی قابل مصرف در عملیات «اولیه ساخت» و عملیات «نازک‌کاری» به‌دست آمده است. با توجه به افت شدید شاخص قیمت آهن و سیمان در مقابل رشد مثبت شاخص قیمت درب و شیشه و پنجره و کاشی و سرامیک، مشخص می‌شود، در سال گذشته تقاضا از طرف سازنده‌ها برای خرید مصالح تکمیلی، بیش از مصالح مختص اسکلت و سفت‌کاری بوده است. پارسال، در گزارشی که نیمه سال در نشست دوره‌ای تیم اقتصادی دولت درباره تبعات رکود مسکن عنوان شد، به وخامت شرایط تولید کارخانه‌های مصالح ساختمانی اشاره شد که به دلیل انباشت محصول فروش‌نرفته، به کاهش تولید و قیمت فروش درب کارخانه رو آورده‌اند. شاخص قیمت تولیدکننده آهن‌آلات ساختمانی در سال 94، بیش از 21 درصد افت کرد.

در حال حاضر زمین ساخت‌و‌ساز،‌ به‌واسطه تورم منفی هزینه ساخت، تثبیت قیمت ملک کلنگی و افزایش سقف وام ساخت، هموارتر از سال گذشته شده و در این میان، رشد محسوس معاملات مسکن، زمینه رونق ساخت مسکن را از هر نظر فراهم آورده است. مرکز آمار ایران در دومین گزارش رسمی خود از تغییرات شاخص قیمت بالادست مسکن طی 6 ماه اخیر میزان رشد شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران را منتشر کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» این شاخص در بازار مسکن توسط کارشناسان اقتصادی با عنوان شاخص «قیمت بالادست» مسکن مورد تحلیل و بررسی قرار می‌گیرد؛ به این معنی که ارقام مربوط به این شاخص تغییرات قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت‌و‌سازهای پایتخت را نشان می‌دهد و در نتیجه بیانگر تغییر در هزینه ساخت مسکن است. قیمت تمام شده مسکن ترکیبی از دو جزء هزینه ساخت و قیمت زمین است که معمولا و به‌طور متوسط هزینه ساخت در تهران کمتر از 50درصد قیمت تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد. بنابراین شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران از این منظر شاخص قیمت بالادست مسکن محسوب می‌شود که افزایش یا کاهش آن در یک مقطع زمانی، با تاخیر یک تا حداکثر دو سال می‌تواند منجر به افزایش یا کاهش قیمت آپارتمان‌های نوساز شود.

از آنجا که آپارتمان‌های نوساز بیش از نیمی از معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهند در نتیجه صعود یا نزول قیمت نوسازها، بهای فروش کل آپارتمان‌های شهر تهران را تحت تاثیر قرار می‌دهد. نهادهای رسمی درباره بازار مسکن شهر تهران سه نوع اطلاعات از سطح قیمتی مسکن را ارائه می‌کنند. اولین آمار مربوط به قیمت آپارتمان‌های فروش رفته یا قیمت قطعی است که تحت عنوان قیمت مسکن، نرخ قطعی معاملات مسکن را نشان می‌دهد. دومین سطح قیمتی که «دنیای اقتصاد» در دوره‌های زمانی مختلف نسبت به انتشار آنها اقدام می‌کند مربوط به قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها در بازار مسکن است که قبل از انجام معاملات قطعی به‌عنوان قیمت پیشنهادی فروش ملک اعلام می‌شود که این سطح قیمتی تحت عنوان «پیش‌قیمت» شناخته می‌شود.

سومین سطح قیمتی که مرکز آمار از اواخر سال گذشته برای اولین بار اقدام به اعلام و انتشار آن کرد شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های مسکونی شهر تهران است که از آن به‌عنوان شاخص قیمت بالادست مسکن یا همان هزینه ساخت نام برده می‌شود. مرکز آمار ایران طی دو روز گذشته دومین گزارش مربوط به شاخص قیمت تولیدکننده‌های نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران را منتشر کرد که این گزارش از کاهش شیب رشد هزینه تولید مصالح و نهاده‌های ساختمانی طی سال 94 خبر می‌دهد. شاخص قیمت بالادست مسکن یا قیمت تولید مصالح ساختمانی از سال 92 به مدت دو سال روند کاهشی نرخ رشد را طی کرد. این در حالی است که اگرچه هزینه ساخت مسکن تحت تاثیر هزینه تولید نهاده‌های ساختمانی در شهر تهران رشد مثبت داشت اما شیب نرخ رشد هزینه ساخت روندی کاهشی داشته است. به این معنا که شاخص قیمت بالادست مسکن در سال‌های 92 و 93 اگرچه رشد مثبت داشت اما در سال 93 شیب رشد مثبت در مقایسه با سال 92 کمتر بود.

در سال 94 نرخ رشد شاخص هزینه ساخت در ادامه این مسیر کاهشی، منفی شد، یعنی رکورد بیشترین کاهش در نرخ رشد شاخص قیمت بالادست مسکن در سال گذشته اتفاق افتاد. شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران بر مبنای عدد 100 برای سال 1390، در سال 94، برابر با 2/ 177 بود که نسبت به سال 93، معادل 8/ 1 درصد افت کرد. این در حالی است که این شاخص در سال‌های 92 و 93 به ترتیب 8/ 23 و 7/ 6 درصد رشد کرد.

سال 91 شاخص قیمت بالادست مسکن (شاخص قیمت تولیدکننده مصالح ساختمان‌های مسکونی شهر تهران) بیشترین رشد را داشت و نسبت به سال 90، معادل 7/ 36 درصد رشد کرد. کارشناسان در تحلیل علت جهش 7/ 36 درصدی رشد شاخص قیمت بالادست مسکن در سال 91 دو عامل مهم را دخیل می‌دانند. عامل اول به جهش تیراژ ساخت مسکن در تهران مربوط می‌شود که منجر به ساخت 253 هزار واحد مسکونی در شهر تهران در سال 91 شد. در واقع رکورد بیشترین ساخت‌و‌ساز مسکن در شهر تهران در آن سال زده شد. این در حالی است که متوسط تیراژ ساخت مسکن در تهران طی سال‌های گذشته 150 هزار واحد بوده است.

علت دوم به رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی در کنار و همزمان با رونق معاملات مسکن در سال 91 برمی‌گردد. در واقع سال 91 هم سال رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی و هم رونق معاملات مسکن بود، بنابراین رشد ساخت‌وساز در آن سال منجر به رشد شدید تقاضا برای مصالح ساختمانی و در نتیجه جهش قیمت در بازار تولید مصالح ساختمانی شد. اما در سال 92 تیراژ ساخت نسبت به سال 91 کمتر شد و به 239 هزار واحد مسکونی رسید. در واقع از یکسو تیراژ ساخت کم شد و از سوی دیگر هم ساخت‌و‌ساز و هم معاملات مسکن از تابستان 92 از نقطه اوج رونق فاصله گرفتند و مقدمات شکل‌گیری رکود از همان زمان آغاز شد.

در نتیجه نرخ رشد شاخص قیمت بالادست مسکن در سال 92 با 9/ 12 درصد کمتر از شاخص رشد قیمت تولید مصالح ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال 91 به سطح 8/ 23 درصد رسید. همچنین در سال 93 به تناسب تعمیق رکود ساختمانی و کاهش محسوس تقاضا در بازار مصالح ساختمانی قیمت‌ها در این بازار به مراتب کمتر از سال 92 رشد کرد، طوری که شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال 93 با رشد تک‌رقمی 7/ 6 درصدی همراه شد.

تداوم رکود ساخت‌وساز در سال 94 باعث شد انبار کارخانه‌های تولیدکننده محصولات ساختمانی با مازاد محصول مواجه شود و شرایط تولید به‌خصوص برای دو گروه آهن و سیمان به‌قدری وخیم شد که تولیدکنندگان این دو محصول و سایر محصولات ساختمانی مجبور به کاهش قیمت شدند. در سال 94 شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران با پیروی از مسیر کاهشی رشد، رکورد بیشترین افت را به ثبت رساند طوری که این شاخص نسبت به سال 93 معادل 8/ 1 درصد کاهشی بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، آنچه باعث شده شاخص قیمت بالادست مسکن (شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران) دیرتر از قیمت مسکن کاهش پیدا کند به تاخیر زمانی بین رکود معاملات و رکود ساخت‌و‌ساز برمی‌گردد.

در بازار مسکن تغییرات حجم معاملات زودتر از تغییرات حجم ساخت‌و‌ساز اتفاق می‌افتد به این معنی که بعد از جهش قیمت مسکن تقاضا برای خرید آپارتمان به تدریج کاهش پیدا می‌کند و با کاهش حجم معاملات، عملیات تخلیه حباب قیمت شروع می‌شود. این اتفاق به‌عنوان رکود معاملات مسکن بعد از یک تا دو فصل منجر به کناره‌گیری سرمایه‌گذاران ساختمانی از بازار ساخت‌و‌ساز و در نتیجه کاهش حجم فعالیت‌های ساختمانی و شروع رکود منجر می‌شود. به این ترتیب اگرچه نرخ رشد قیمت مسکن در سال 93 و به دنبال آن در سال 94 وارد سطح زیر صفر شد و در حال حاضر با نوسان صفر عملا به ثبات رسیده اما نرخ رشد شاخص قیمت بالادست مسکن یک سال دیرتر و در سال 94 رشد منفی را تجربه کرد. تغییرات متغیرها در بازار ساخت‌و‌ساز کندتر از بازار معاملات است، علت این موضع آن است که یک سرمایه‌گذار ساختمانی به مراتب دیرتر از یک خریدار یا فروشنده مسکن تصمیم به شروع یا توقف عملیات ساخت می‌گیرد.

ضمن آنکه این تصمیم همواره بعد از تحولات در بازار معاملات آغاز می‌شود. در حال حاضر کاهش 8/ 1 درصدی شاخص قیمت بالادست مسکن علامتی از دورنمای مثبت بازار آپارتمان‌های نوساز برای تقاضای مصرفی است. افت این شاخص در سال 94 مشخص می‌کند پروژه‌های جدید مسکونی در سال 94 و همچنین پروژه‌های تکمیل ساختمان‌ها در همان سال بدون افزایش قیمت ناشی از نوسان هزینه تامین مصالح ساختمانی پیش رفتند.

از طرف دیگر براساس گزارش‌های قبلی مرکز آمار ایران در سال 94، قیمت زمین مسکونی نیز در تهران بدون تغییر بود طوری که نرخ رشد صفر برای متوسط قیمت هر مترمربع زمین یا آپارتمان کلنگی در تهران برای دست کم 9 ماهه اول سال 94 به ثبت رسید. بنابراین با احتساب رشد منفی شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران و رشد صفر قیمت زمین در سال 94 در پایتخت، مشخص می‌شود بازار عرضه آپارتمان‌های تازه ساز در سال جاری و به‌خصوص در سال 96 (که عمده ساخت‌و‌سازهای سال 94 در این سال تکمیل خواهد شد) از محل قیمت تمام شده تحریک نمی‌شود و از این منظر می‌توان چشم انداز غیرتورمی برای فروش واحدهای نوساز و سایر آپارتمان‌ها متصور شد.

 با این حال اگر چه بال اول پرواز قیمت در بازار مسکن به واسطه عدم افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز غیر فعال شده است اما بال دوم که به حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره مربوط می‌شود هنوز تعیین تکلیف نشده است، اگر در ماه‌های آینده رونق ساخت‌و‌ساز در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره اتفاق بیفتد می‌توان به‌طور قطعی نسبت به ثبات قیمت مسکن در یکسال آینده و عدم جهش آن در سال 96 امیدوار بود.

پیام سوم قیمت مصالح برای بازار مسکن
در شرایطی که مرکز آمار ایران در گزارش اخیر خود با اعلام خبر ثبت رکورد کاهش رشد شاخص هزینه ساخت مسکن در سال 94، موضوع منفی شدن شیب رشد شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران را پس از سه سال اعلام کرد، از دو پیام مهم دیگر از ناحیه تاثیر هزینه‌های ساخت مسکن بر چشم انداز آتی این بازار خبر داد. به گزارش «دنیای اقتصاد» پیام دوم این گزارش حاکی است از آنجا که رشد کاهنده شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران پس از سه سال پیاپی رکورد زد و منفی شد، این موضوع باعث می‌شود آپارتمان‌های نوساز از ناحیه هزینه تامین مصالح ساختمانی دچار تحریک و التهاب نشود. این در حالی است که این گزارش رسمی پیام سومی هم برای بازار مسکن و چشم انداز آتی آن دارد. ر سال گذشته فرآیند تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره در اوج رکود مسکن شرایط بهتری نسبت به فرآیند ساخت‌و‌سازهای جدید داشته است. به این معنا که حجم کار یا فعالیت‌های ساختمانی در پروسه تکمیل ساختمان‌های نیمه کاره بیشتر از ساخت‌و‌سازهای جدید بوده است. این علامت از روی میزان تغییرات شاخص قیمت در 15 گروه مصالح و نهاده‌های ساختمانی در سال 94 مشخص شده و قابل ردیابی است.

در سال گذشته در حالی که رشد شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران 8/ 1 درصد افت کرد، اما رشد شاخص قیمت در 5 گروه از مصالح ساختمانی که همگی آنها در پروسه نازک کاری و تکمیل ساختمان مصرف می‌شوند با رشد مثبت 1 تا 8/ 12 درصدی مواجه شدند؛ طوری که شاخص قیمت شیشه، مصالح نقاشی ساختمان، درب و پنجره، شیرآلات و کاشی و سرامیک به ترتیب 8/ 12، 7/ 1، 9/ 1، 1 و 3/ 3 درصد نسبت به سال 93 افزایش پیدا کرد. در مقابل شاخص قیمت تولیدکننده دو گروه از نهاده‌های ساختمانی شامل آهن آلات و سیمان که بیشترین مصرف را در پروسه اولیه ساخت‌و‌ساز (ساخت وسازهای جدید) دارد در سال گذشته بیشترین کاهش رشد را تجربه کردند.

رشد شاخص قیمت آهن آلات در سال 94 معادل 4/ 21 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد؛ رشد شاخص قیمت گچ و سیمان هم در این سال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن یک‌درصد افت کرد. از طرف دیگر رشد شاخص قیمت تولیدکننده نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران یا همان شاخص قیمت بالادست مسکن در فصل زمستان سال گذشته رشد 5/ 0 درصدی را بعد از سه فصل افت تجربه کرد از این منظر می‌توان گفت ساخت‌و‌سازهای مسکونی در تهران در آخرین فصل سال گذشته تغییر مسیر پیدا کردند به‌طوری که پروسه تعمیق رکود ساختمانی شاید در زمستان سال گذشته متوقف شده باشد. که در این صورت می‌توان به رونق ساخت‌وساز در سال جاری آن هم به واسطه افزایش سقف وام ساخت مسکن بیشتر امیدوار شد. زمستان سال گذشته، بازار مسکن شاهد خروج از رکود و ورود به فاز پیش رونق بود بنابراین می‌توان گفت بازار ساخت وساز زودتر از دوره‌های قبل به تغییر فاز بازار معاملات مسکن واکنش نشان داده است.