پشیمانی ایرانی‌ها از خرید آپارتمان‌ در ترکیه و دوبی

تصاویر رنگارنگ از خانه‌های زیبا و مجلل خارج از کشور، چشم‌اندازهای باشکوه رو به دریا و کوهستان، کمترین فاصله به مراکز اصلی شهر و دانشگاه‌ها و مهم‌تر از همه گرفتن حق اقامت ... اینها اصلی‌ترین نکاتی است که شوهای تبلیغاتی تلویزیون به نمایش می‌گذارند تا ایرانی‌ها را به خرید ملک در خارج از کشور ترغیب کنند. این تبلیغات حالا دامنه گسترده‌تری پیدا کرده است و از چند تیزر تبلیغاتی در شبکه‌های ماهواره‌ای به دفاتر فروش داخلی و فایل آگهی بنگاه‌داران ایرانی کشیده شده اما این انتهای رویای خارج‌نشینی در خانه‌های لوکس به شمار نمی‌رود. در پشت پرده اقامت به شرط خرید ملک، داستان مفصلی وجود دارد که ممکن است شما را از خرید خانه و معطل گذاشتن سرمایه در یک کشور غریب پشیمان کند.

هرچند «مصطفی قلی خسروی» رئیس سابق اتحادیه املاک کشور معتقد است در ایران  هیچ دفتری برای فروش ملک خارجی وجود ندارد اما کافی است کمی جست‌وجو کنید تا متوجه شوید دفاتر بزرگ و کوچک بسیاری در گوشه و کنار کشور قد علم کرده‌اند تا برای ایرانی‌های متقاضی در چهارگوشه دنیا خانه بخرند. از بنگاه املاک اسپانیا در پاسداران و املاک مالزی در شریعتی و شعبه آن در مشهد گرفته تا فروش املاک دوبی در شیراز، تبریز و... علاوه‌بر شرکت‌ها و دفاتر فروش تخصصی، بنگاه‌های کوچک سطح شهر نیز به خرید و فروش املاک خارجی می‌پردازند. در فایل‌های آگهی این واسطه‌ها همه‌جور خانه‌ای پیدا می‌شود؛ از آپارتمان لوکس در منطقه مرکزی لندن و خانه ویلایی ١٠ خوابه در باکو با استخر و آبشار اختصاصی تا آپارتمان کوچک قدیمی‌ساز در حومه شهر استانبول.

دلالی ملک از راه دور!
مشخصات صاحبان بعضی از آگهی‌ها سری به‌نظر می‌رسد. برای دسترسی به این افراد باید از سد بنگاه‌داران بگذری. آنها حاضر نیستند به‌صورت تلفنی کوچکترین اطلاعاتی در اختیارتان بگذارند. بعضی‌ها می‌گویند جبهه‌گیری‌های گذشته درباره فروش ملک خارجی، بنگاه‌داران را محافظه‌کار کرده است. برای مذاکره درباره یک فایل آگهی لازم است که به صورت حضوری در بنگاه یا دفتر فروش حاضر شوید. آنها بعد از اطمینان از قصد خریدتان، تصاویر خانه موردنظر را به مشتری نشان می‌دهند و پس از آن هماهنگی‌های لازم انجام می‌شود تا خریدار بتواند مدارک و اسناد خانه را از نظر قانونی بررسی و استعلام‌های لازم را دریافت کند.

بررسی صحت اسناد و ارایه استعلام معمولا به عهده یک وکیل حقوقی است که به‌عنوان مشاور فروش استخدام شده است. این وکیل که توسط بنگاه‌داران به کار گرفته می‌شود، هماهنگی‌های لازم برای بازدید حضوری و پروسه نقل و انتقال سند در خارج از کشور را به عهده می‌گیرد و به‌طور میانگین بابت این پروسه حدود ٥ تا ٧‌میلیون تومان دریافت می‌کند. «داوود شاه محمدی» که در یکی از بنگاه‌های بزرگ املاک تهران مشغول فعالیت است، در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: بعضی از بنگاه‌های ایرانی تنها به فروشنده دسترسی دارند و نهایت کاری که انجام می‌دهند معرفی مشتری به فروشنده است. این دسته از فعالان املاک،  ادامه کار را به طرفین معامله واگذار می‌کنند اما برخی دیگر نمایندگانی در خارج از کشور دارند که ادامه کار را به آنها می‌سپارند و مشتری خود را در خارج از ایران نیز پشتیبانی می‌کنند.

شاه‌محمدی درباره ماهیت این نمایندگی‌ها توضیح می‌دهد:   اغلب این افراد ایرانیان خارج از کشور هستند که به دلیل سابقه سکونت طولانی با قوانین خرید و فروش ملک در آن کشورها آشنایی دارند. این افراد گاهی با بنگاه‌های بزرگ و معتبر ایران همکاری می‌کنند و پورسانت بنگاه‌داران ایرانی را پس از انجام معاملات می‌پردازند.

به‌گفته شاه محمدی هیچ قانون مشخصی درباره میزان دستمزد بنگاه‌داران وجود ندارد و پورسانت‌ها توافقی است اما به‌طور معمول میزان این پورسانت حدود یک‌درصد ارزش ملک خارجی است که با تنظیم یک پیش قرارداد از خریدار و فروشنده دریافت می‌شود و پس از دریافت این کارمزد است که طرفین معامله به یکدیگر معرفی می‌شوند.
 
آپارتمان‌های ترکیه و دوبی در صدر فروش
در لابه‌لای آگهی املاک خارجی آپارتمان‌های کوچک ترکیه و دوبی بیشترین سهم را دارند. متراژ این آپارتمان‌ها به‌طور میانگین حدود ٦٥ تا ٧٠ متر است و حداقل قیمت درنظر گرفته برای آنها مبلغی در حدود ١٣٠‌میلیون تومان است. یکی از فعالان املاک خارجی در منطقه میرداماد به «شهروند» می‌گوید: بیشترین متقاضیان فروش ملک خارج از کشور، افرادی هستند که در ترکیه و دوبی خانه خریده‌اند.

او درباره علت این موضوع می‌گوید: افرادی که در کشورهای همسایه سرمایه‌گذاری کرده‌اند معمولا توان مالی پایین‌تری داشته‌اند و به قصد گرفتن اقامت در این کشورها آپارتمان کوچکی در حومه شهر خریداری کرده‌اند اما پس از دنبال‌کردن پروسه مهاجرت و آگاهی از جزییات آن، از خرید ملک در این کشورها پشیمان شده و تصمیم گرفته‌اند سرمایه خود را از معطلی در یک کشور خارجی درآورده و در جایی دیگر هزینه کنند.

این مشاور که تمایلی به درج نام خود ندارد در ادامه تأکید می‌کند: بیشترین کلاهبرداری در زمینه فروش ملک خارجی همین وعده گرفتن اقامت است که البته این موضوع به دلیل اطلاعات حقوقی ناقص و کم شهروندان ایرانی رخ می‌دهد. مواردی هم وجود دارد که دلال با سند صوری خانه‌ای را فروخته که وجود خارجی ندارد یا صاحب آن فرد دیگری است!

او در توضیح این شیوه کلاهبرداری می‌گوید: واسطه با نشان دادن خانه اجاره‌ای به مشتری و با هویت جعلی ملکی را فروخته است اما در مراجعات بعدی موضوع کلاهبرداری فاش شده و مالباخته به دلیل آشنا نبودن با قوانین حقوقی کشور مورد نظر و در دست نداشتن مدرک معتبر موفق به تعقیب مجرم نشده است.

خرید ملک آسان‌ترین شیوه اقامت نیست
«تنها با روزی ٢٠‌هزار تومان صاحب یک آپارتمان لوکس در دوبی شوید و علاوه‌بر آن اقامت بگیرید» این عبارت تبلیغی یکی از دفاتر فروش املاک دوبی در شیراز است اما آیا همه چیز به همین سادگی است؟ کافی است کمی درباره قوانین مهاجرپذیری کشورهای مختلف مطالعه کنید تا متوجه شوید خرید ملک آسان‌ترین راهکار  به شمار نمی‌آید.

در قبرس مشتریان خارجی غیرمقیم، تنها به شرطی می‌توانند خانه بخرند که تعهد بدهند قصد اشتغال و کار در این جزیره را ندارند. آنها همچنین باید متعهد شوند که بیشتر از ٦ ماه در ‌سال از قبرس خارج نمی‌شوند و مدت اقامت‌شان در کشور ثانویه بیشتر از یک تا ٣ ماه طول نمی‌کشد. در ترکیه نیز تنها به شرط خرید یک خانه کوچک نمی‌توانید مجوز اقامت بگیرید. «حمید کیان» رئیس انجمن بازرگانان ایرانی فعال در ترکیه می‌گوید: خرید ملک در ترکیه هیچ تضمین قطعی برای خارجی‌ها ایجاد نمی‌کند که در این کشور مقیم شوند و تبلیغات انجام شده در این زمینه غیرواقعی است.

به‌گفته این فعال اقتصادی ساکن در ترکیه، در صورت خرید ملک مجبورید پروسه سختگیرانه‌ای را پشت سر بگذارید تا موفق شوید مجوز اقامت محدود و نه دایم را دریافت کنید. این اقامت محدود تنها به خارجیانی اعطا می‌شود که خانه خود را در شهرهای موردنظر ترک‌ها خریداری کرده باشند. این شهرها معمولا شهرهایی هستند که شمار مالکان خارجی املاک‌شان کمتر از ١٠‌درصد مالکان ترک است. بنابراین خرید ملک در شهرهای پرطرفداری مثل قونیه، آنتالیا، استانبول، آنکارا، موغلا، بورسا و ازمیر که شمار مالکان خارجی‌شان به مرز ١٠‌درصد رسیده است هیچ امتیاز اقامتی برای خریداران ایجاد نمی‌کند. در سایر شهرها نیز تنها با ثبت شرکت در ترکیه و به شرط انتقال میزان مشخص سرمایه به این کشور می‌توانید مجوز کار و خرید ملک دریافت کنید. شرایط اقامت در امارات و دوبی نیز مشابه قوانین ترکیه است. در مقطعی کلاهبرداری خرید ملک به بهای گرفتن اقامت در دوبی آن‌قدر شیوع پیدا کرد که سرکنسولگری ایران در دوبی بیانیه‌ای رسمی برای شهروندان ایرانی منتشر کرد و نسبت به این موضوع هشدار داد.

در کشورهای آسیای شرقی نظیر مالزی و تایلند نیز برای خرید ملک وجود یک شریک مالزیایی یا تایلندی یا شهروند اصیل آن کشور ضروری است و این قانون تنها با شروط بسیار دشوار و محدود‌کننده حذف می‌شود. در مالزی در صورت خرید خانه‌های ارزانقیمت با ارزش کمتر از ٢٥٠‌هزار رینگت باید موضوع را به کمیته سرمایه‌گذاری اتباع خارجی اطلاع داد تا آنها برای گرفتن مجوز اقامت محدود اولیه اعلام نظر کنند. این موضوع در سایر کشورها و ازجمله کشورهای اروپایی با سختگیری بیشتری پیگیری می‌شود و نیاز است افراد قبل از خرید ملک در این کشورها حتما با سفارتخانه‌های ایران و مشاورانشان مذاکره کنند.

اقامت به شرط ملک، ترفند خارجی‌ها
موضوع خرید ملک به بهای اقامت، درواقع تنها یک ترفند اقتصادی برای جذب سرمایه‌های خارجی به شمار می‌آید. اگر به مقررات مشترک کشورها برای خرید ملک در خاک‌شان دقت کنیم به راحتی این موضوع را متوجه می‌شویم. تقریبا بیشتر کشورها حاضر به واگذاری زمین به مشتریان خارجی نیستند. فروش خانه‌های ویلایی یا زمین‌دار تنها به شرط داشتن شریک خارجی و تبعه اصلی آن کشورها ممکن است. این شروط گاهی به خرید آپارتمان نیز تعمیم پیدا می‌کند. در این کشورها، معمولا جذب سرمایه خارجی با هدف رواج ساخت‌وساز در نقاط کمتر توسعه یافته انجام می‌شود و مشتریان خارجی نمی‌توانند ملکی را به سادگی در شهرهای اصلی و پرطرفدار آن کشورها خریداری کنند. در صورتی که این موضوع اتفاق بیفتد شرایط محدودکننده‌ای برای خریدار اعمال می‌شود مثلا نداشتن حق اقامت، پیدا کردن شریک خارجی یا نداشتن حق کار یا برعکس به جریان انداختن میزان قابل توجهی سرمایه مالی در آن کشورها و ثبت شرکت و ...
درواقع می‌توان گفت اگر موفق به دریافت اقامت دایم کشوری نشده‌اید، خرید ملک هرگز گزینه مناسبی به شمار نمی‌آید. این گزینه تنها به درد افرادی می‌خورد که مقیم آن کشورها به شمار می‌آیند یا قصد اقامت دایم نداشته و به دلیل تحصیل یا کار به کشور دیگر رفت و آمد دارند.

اجاره‌خانه خارجی از تهران!
البته در این میان بازار اجاره خانه در خارج از کشور نیز برای بنگاه‌داران داخلی جذابیت ویژه پیدا کرده است. «شاه‌محمدی» فعال بازار معامله املاک خارجی به «شهروند» می‌گوید: معمولا مالکان خانه‌های اجاره‌ای، ایرانیان مقیم و غیرمقیم کشورهای خارجی هستند که ترجیح می‌دهند ملک خود را به یک مستاجر هموطن واگذار کنند. «محتاج» که خود را مشاور بین‌المللی املاک معرفی می‌کند و دفتر کارش در خیابان جمهوری واقع است به «شهروند» می‌گوید:   رونق سفرهای خارجی باعث شده است که بازار اجاره املاک خارج از کشور داغ شود. در گذشته دانشجویان بیشترین متقاضی اجاره املاک در خارج از کشور به شمار می‌آمدند اما درحال حاضر تورهای تفریحی و گردشگران یا افراد متقاضی اقامت نیز به گروه مستاجران خارج از کشور اضافه شده‌اند. علاوه‌بر این در گذشته اجاره ملک خارجی از ایران چندان مرسوم نبود اما درحال حاضر تعدادی از بنگاه‌داران تهرانی با همکاری شرکای خود در خارج از کشور قراردادهای اجاره را از تهران منعقد می‌کنند و فرد به محض ورود به آن کشور وارد خانه خود می‌شود.