گره بازار مسکن چگونه گشوده می‌شود؟

فرارو- یک تحلیلگر بازار مسکن معتقد است افزایش سریع وام های مسکن ضروری است. او می گوید: «طی سالیان گذشته اقدام موثری جهت تقویت متقاضیان مسکن انجام نشده است. به عنوان مثال در سال 83 با 18 میلیون وام امکان خریداری 30 متر مسکن در تهران وجود داشت. اما امروز با وام های 45 تومانی مسکن تنها می توان 10 متر خانه در تهران خریداری کرد. »

با رونمایی بسته رکود زایی اقتصاد توسط دولت و معرفی مسکن به عنوان یکی از عامل های پیشران، بررسي ويژه طرح افزايش وام خريد مسكن آغاز شد تا هر چه سریع تر رونق را به این بخش بازگرداند.

تنها یک روز پس از انتشار بسته خروج از رکود دولت، عوامل بخش پیشران‌ در دفتر مشاور اقتصادی رئیس‌جمهور حاضر شدند تا ابزارهای رونق غیرتورمی را تعیین کنند. در این جلسه بیش از بیش به نقش مسکن در اقتصاد اشاره شد تا جایی که مسعود نیلی مشاور اقتصادی رئیس‌جمهور، مسکن را به مثابه لکوموتیو اقتصاد نامید و تاکید کرد که اگر این بخش به حرکت دربیاید، سایر واگن‌های مربوط به بخش‌های مختلف را نیز وارد ریل رونق می‌کند.

 در همین راستا و به جهت راه انداختن این لوکوموتیو، مسئولان بخش مسکن در نشستی که با حضور مقامات بانک‌مرکزی برگزار شد پیشنهاد «صندوق پس‌انداز مسکن و پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی خرید» را مطرح کردند. در پایان نیز قرار بر آن شد تا در اسرع وقت بانک‌مرکزی و وزارت راه ‌و شهرسازی جزئیات پیشنهادهای خود را نهایی و به دولت ارائه کنند.

بهروز ملکی معاون دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت و گو با فرارو گفت: «نه تنها بخش مسکن که باقی بخش های اقتصاد ما از یک درد مشترک رنج می برند و آن تامین مالی است. با این حال این درد در بخش مسکن ملموس تر از باقی حوزه هاست.  بر همین اساس عاجل ترین و ضروری ترین اقدامی که باید جهت رونق بخشی در این حوزه صورت پذیرد، ترویج و متنوع سازی روش های تامین مالی این بخش است. »

وی در ادامه با اشاره به جایگاه بخش مسکن در اقتصاد گفت: «نه فقط در ایران بلکه در جهان از بخش مسکن به عنوان محرک اقتصاد یاد می کنند. این بخش ارتباط گسترده پسین و پیشینی با باقی بخش های اقتصادی دارد. ارتباط آن با حدود 130  بخش اقتصادی دیگر موجب میشود که در پی رونق آن شاهد رونق سایر ارکان اقتصاد کلان نیز باشیم.»

این کارشناس حوزه مسکن با بیان مغفول ماندن ماده 14 قانون ساماندهی و به دنبال آن بی توجهی به مسکن اظهار کرد: «در این ماده به مواردی همچون لزوم وجود صندوق های زمین و ساختمان، صندوق های پس انداز مسکن، شرکت های واسپاری، شرکت های سرمایه گذاری، سکوک، اوراق مشارکت و ... اشاره شده است که متاسفانه به طور مناسب در کشور ما مورد استفاده قرار نمی گیرد.»

ملکی افزایش سریع وام های مسکن را ضروری دانست و گفت: «طی سالیان گذشته اقدام موثری جهت تقویت متقاضیان مسکن انجام نشده است. به عنوان مثال در سال 83 با 18 میلیون وام امکان خریداری 30 متر مسکن در تهران وجود داشت. اما امروز با وام های 45 تومانی مسکن تنها میتوان 10 متر خانه در تهران خریداری کرد. »

وی ادامه داد: «ما اگر می خواهیم متقاضیان مسکن ما بتوانند تقاضای بالقوه را به بالفعل تبدیل کنند، باید هرچه سریعتر وام خرید مسکن را افزایش دهیم. در این راستا  از سیستم بانکی، خصوصا بانک مرکزی انتظار داریم تا پا پیش بگذارد و به تقویت صندوق های پس انداز مسکن کمک کند. وام هایی که بتواند 40 تا 50 درصد قیمت خانه را پوشش دهد. »

ملکی به متغیر بودن قیمت مسکن در سطح کشور اشاره کرد و گفت: «لزومی ندارد که وام های مسکن در تمام نقاط ایران به صورت یکسان توزیع شوند. دولت می تواند با اقدام به طبقه بندی شهرهای مختلف کشور سقف و طول دوره بازپرداخت متنوعی برای شهرهای گوناگون تعیین کند. به عنوان مثال ما می توانیم 3 تیپ شهر تعریف و سه سطح کلان شهرها، شهرهای متوسط و شهرهای کوچک را برای شرایط وام در نظر بگیریم. »

این کارشناس حوزه مسکن افزود: «با آنکه اساسا کارکرد صندوق های پس انداز مسکن برای اقشار متوسط جامعه در نظر گرفته شده است و مکانیزم آن به گونه ای طراحی شده تا اقشار متوسط توانایی پرداخت وام را داشته باشند اما  برای مبلغی که اخیرا از آن صحبت شده و به 80 میلیون تومان می رسد نیز باید زمان بازپرداخت مناسبی درنظر گرفته شود تا در توان طبقه متوسط باشد.»

معاون دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی تنها راه رهایی از رکود به وجود آمده در این بازار را در افزایش وام خرید دانست و گفت: «در دولت های گذشته اعتقادی به سیاست های سمت تقاضا وجود نداشت و سیاست های سمت عرضه  هم به درستی اجرا نمی شد. بر همین اساس مبلغ وام مسکن در کل زمان دولت پیشین ثابت باقی ماند. به همین جهت الان یکی از مهم ترین اقداماتی که هرچه سریعتر باید اجرایی شود، افزایش وام خرید مسکن است.»

ملکی در پاسخ به این سوال که چه سقف وامی می تواند شرایط حاضر را تغییر دهد گفت: «الان گمانه زنی ها حاکی از آن است که عدد 80 میلیون تومانی مطرح شده تا  اندازه ی قابل توجه‌ای وام 45 تومان کنونی را ارتقا دهد.  اما باز باید صبر کرد و دید که تعامل بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی به چه عددی خواهد رسید. اما 80 میلیون تومان حداقل مبلغ وامی است که می تواند اندکی تغییر را در شرایط فعلی بازار مسکن به وجود آورد. »

وی ادامه داد: «در سال 92 و بعد از انتخابات ریاست جمهوری، بازار مسکن با کاهشی در قیمت مواجه شد و خیلی از متقاضیان خرید خود را به تعویق انداختند که از کاهش قیمت بیشتر بهره مند شوند. اما این کاهش قیمت نمی توانست به واسطه وجود تورم عمومی بالا در اقتصاد کلان کشور تداوم داشته باشد. به همین دلیل بازار مسکن از بهمن ماه سال 92  با افزایش تعداد معاملات و افزایش قیمت خرید روبرو شد. افزایش این حجم معاملات از بهمن ماه گذشته تا اردیبهشت و اوایل خرداد رونق نسبی را در بازار به وجود آورد. اما از اواسط خرداد ماه بازار مسکن مجددا با روند کند همراه بود.»

این کارشناس بازار مسکن در پایان با اشاره به نوسانات شدید بازار مسکن در سال جاری گفت: «اگر بخواهیم وضعیت بازار را در ادامه سال جاری پیش بینی کنیم باید بگویم که بازار مسکن با شیبی بسیار بسیار ملایم مسیر اش را طی خواهد کرد. ما در سال جاری به هیچ وجه امکان بروز شوک قیمتی در بازار مسکن را نداریم و احتمال افزایش قیمت مسکن از تورم عمومی بانک مرکزی بسیار کم خواهد بود. »