مسکن
به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی در هر جامعهای نقش بسیار مهمی در اقتصاد
یک جامعه ایفا می‌کند. اقتصاد مسکن در ایران در چند سال اخیر با تنش‌هایی
روبه‌رو بود که از پروژه مسکن مهر به‌عنوان یکی از تاثیرگذارترین عوامل در
این تنش یاد می‌شود. بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصادی و بازار مسکن بر
این عقیده است که دولت محمود احمدینژاد با دو هدف این طرح را در پیش گرفت:
یکی توسعه بخش دولتی در بخش ساختمان و دیگری هدف قراردادن اپوزیسیونهای
سیاسی که در بخش ساختمان در قالب بخش خصوصی متمرکز شده بودند. برای بررسی
تاثیر مسکن مهر بر اقتصاد ایران و ارزیابی وضعیت مسکن در کشور با این
کارشناس بازار مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه تهران به گفت‌وگو نشستیم که در
ادامه آن را می‌خوانید:
تاثیر مسکن مهر بر اقتصاد کشور را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در ابتدا باید درباره اقتصاد ایران به طور کلی مطلبی را یادآور شوم.
اقتصاد ایران به دو بخش تقسیم می‌شود: یکی اقتصاد نفتی است و دیگری اقتصاد
مسکن. این دو بخش دو وزنه مهم در اقتصاد ایران به شمار می‌روند. تقریبا
90درصد اقتصاد بخش نفتی کشور، دولتی است و 10درصد آن خصوصی، البته اگر
بتوان آن را خصوصی نامید. این نسبت در اقتصاد ساختمان معکوس است. 90درصد
خصوصی است و تنها 10درصد دولتی. ورود مسکن مهر در این بخش، دو محور را
دنبال می‌کرد. برخلاف آنچه ما در ابتدا برداشت می‌کردیم و دیدگاه مثبتی
پیرامون مسکن مهر وجود داشت، بعدها متوجه شدیم که این طرح دو هدف را دنبال
می‌کرد: یکی توسعه بخش دولتی در بخش ساختمان بود و دیگری هدف قراردادن
اپوزیسیونهای سیاسی که در بخش ساختمان در قالب بخش خصوصی متمرکز شده
بودند.
منظور شما این است که دولت اصولگرای احمدینژاد قصد ورود به بازار مسکن و از صحنه به در کردن اپوزیسیون را از این بازار داشت؟
بله. همینطور است. همیشه در هر دولتی اپوزیسیون، منابع مالی خود را به
ناچار وارد بخش ساختمان می‌کند زیرا نمی‌تواند وارد بخش نفت شود که در دست
دولت است. از سویی دیگر ورود بیحساب و کتاب منابع مالی دولتی نزدیک به
50هزارمیلیاردتومان یا بیشتر به بازار مسکن، به مقدار بسیار بالایی تورم را
در جامعه ایجاد کرد. وقتی 50 تا 60هزارمیلیاردتومان وارد بازار شد، بدون
اینکه بازگشت و چرخش متعادلی در اقتصاد ایجاد کند، مسبب ایجاد تورم در
جامعه می‌شود. ورود این میزان نقدینگی نیز بهصورتی بود که ارزشافزودهای
را نیز اضافه نمی‌کرد. این منابع به این بازار تزریق شد اما در فضاهای
نامناسب به‌کارگرفته شد و نتوانست در چرخه اقتصادی کشور با ساختوساز بالا و
ساختمانهای تمامشده وارد شود. این واحدها به‌صورت نیمهساخته در
بیابانها و زمینهای بایر به دست مردم رسید. از طرف دیگر دولت گذشته با
تبلیغات بسیار گستردهای وارد این بازار شد. تبلیغاتی که عرفا مغایر با
بازار مسکن است. در هیچ کجای دنیا با این میزان تبلیغات وارد بازار حساسی
مانند بازار مسکن نمی‌شوند. این امر سبب رکود بسیار بالایی در این بازار
شد.
ورود دولت با این حجم تبلیغات به بازار مسکن باعث شد تا سرمایهگذاران
مسکن که اغلب سرمایهگذاران خرد هستند و تحلیل درازمدتی در بازار مسکن
ندارند، به سرعت از این بازار خارج شدند. به‌عنوان مثال پنج‌هزار واحد
تولید شده و در صداوسیما نیز بر آن مانور داده می‌شد در حالی که پنج‌هزار
واحد برای کل کشور بسیار ناچیز است و اصلا این تعداد معنا و مفهومی ندارد
اما برای بینندگانی که این موضوع را نمیدانند، این موضوع تاثیرگذار است.
به این ترتیب دولت به‌عنوان سازندهای که هشت تا 10 درصد بازار مسکن را در
دست داشت با تبلیغاتی معادل 80 تا 90درصد، نشان میداد که بازار را در
اختیار دارد. چیزی که در حقیقت اتفاق نیفتاده بود. این رفتار ناصحیح دولت
سبب شد تا تمام 90درصد بخش خصوصی که تولیدکنندگان خرد بودند به سبب این
تبلیغات، ابزار را کنار گذاشتند و تولید را کاهش دادند.
به این ترتیب بیش
از5/4میلیون نفر از متقاضیان مسکن مهر که برای آن پول پرداخت کرده بودند،
به مدت چهار تا پنج سال به دوره انتظار رفتند. شاید بتوان گفت بهترین دوره
برای برنامهریزی برای بخش مسکن، این دوره بود. شاید اگر یک دولت عاقل و
فهیمی سر کار بود می‌توانست بهترین استفاده را از این دوران ببرد زیرا
امکان ندارد بتوانیم در بخش مسکن که یک نیاز اساسی در جامعه است، متقاضیان
را بیش از شش ماه در انتظار نگاه داریم. اما نه‌تنها این اتفاق نیفتاد بلکه
تنها سبب شد تا بازار مسکن با رکود بسیار سنگینی مواجه شود و نتایج
اسفباری را برای جامعه به‌دنبال داشته باشد.
سالهای 87 تا 89، سه سال ممتد بود که طی آن کمترین تولید را در دو دهه
اخیر داشتیم. در مسکن مهر مشخص بود دولت هرگز نخواهد توانست سهمی بیش از
10درصد از این بازار را از آن خود کند. با وجود اینکه تولید از 700هزار
واحد یکباره به 200هزار واحد رسید اما همچنان دولت نتوانست سهمی بیش از
10درصد از این میزان را برعهده بگیرد و در مجموع زیر 30هزار واحد در سال
توانست تولید کند و در طول قریب به شش‌سال فعالیت مسکن مهر، تنها توانست
200هزار واحد مسکونی را تحویل دهد و فاجعه به بار آورد.
این کاهش تولید در
حال حاضر افزون شده و چیزی حدود 5/5 تا 5/6میلیون کسری در تولید مسکن
داریم. این مساله خطر بسیار بالای اقتصادی، سیاسی و اجتماعی برای جامعه به
بار خواهد آورد، زیرا اگر20 تا 25 درصد شمار خانوارهای یک جامعهای کپرنشین
و شبهکپرنشین باشند، ناهنجاری‌های بسیاری را برای جامعه به همراه
میآورند و هزینه‌های بالایی را بر جامعه تحمیل خواهند کرد.
در قسمتی از سخنان خود به این اشاره کردید که دولت می‌توانست از
مدت زمان 4/5 تا پنج ساله در انتظار متقاضیان برای برنامهریزی بازار مسکن
استفاده کند. دولت چه باید می‌کرد؟
وقتی در اقتصاد مسکن به جایی می‌رسیم که کسری مسکن به میزان بالایی می‌رسد
و در کنار آن نمی‌توانیم در عمل بیش از یک‌میلیون واحد در شرایط ایدهآل
در کشور تولید کنیم، جامعه دچار اختلال می‌شود زیرا این تعداد از افراد که
حدودا در کشور پنج تا 5/5میلیون‌نفر هستند نمی‌توانند در انتظار بمانند.
زیرا مسکن از نوع کالای اساسی است و اگر مسکن نباشد شکلگیری اجتماعی دچار
مشکل می‌شود.
درواقع فرصتی برای برنامهریزی وجود ندارد. برای برنامهریزی
مسکن سه مرحله وجود دارد. مرحله اول برنامهریزی برای عرضه است و زمان کافی
برای برنامهریزی وجود دارد. به‌عنوان مثال از سال 75 تا 85 فرصت بسیار
خوبی داشتیم برای اینکه برای عرضه مسکن در کشور برنامهریزی کنیم و
زیرساختهای تولید، تکنولوژی آن و سیستم بانکی و... را آماده می‌کردیم.
مرحله دوم برنامهریزی برای عرضه و تقاضا با هم است. زمانی که فرصت کم است و
باید روی سیستم فکری متقاضیان نیز کار کرد و توقعات مسکن را کاهش داد.
به‌عنوان مثال کاهش متراژ خانه و تشویق افراد به مهاجرت و... . در مرحله
سوم فرصتی برای برنامهریزی به‌هیچ‌عنوان وجود ندارد زیرا هر برنامهای که
طرح شود حداقل برنامه پنج‌ساله است اما در کشور نیاز به مسکن یک نیاز فوری
است. وقتی میزان کپرنشینی در اطراف شهرها افزایش یافت به سبب مشکلات
فراوان اجتماعی و جرمخیزی این مناطق، هیچ حکومت مرکزی‌ای نمی‌تواند با
آنها مقابله کند.
آنها تبدیل به غدد سرطانی خواهند شد که حتی می‌توانند
امنیت یک کشور را به مخاطره بیندازند. چه دولت عادل باشد چه دولت ظالم. در
نتیجه ممکن است دولت‌ها دست به حذف آنها بزنند. این مرحله دیگر در حوزه
برنامهریزی مسکن نیست و پای سیاسیون به میان کشیده می‌شود.
در مرحله ای که 4/5 تا پنج‌میلیون‌نفر از افراد جامعه در انتظار به‌سر
میبردند بهترین فرصت برای برنامهریزی برای تولید مسکن در کشور بود که
البته ما این فرصت را از دست دادیم. در حال حاضر در مرحلهای به‌سر میبریم
که در حاشیه اکثر شهرهای بزرگ و حتی در بطن بافتهای شهری نیز کپرنشینی و
شبهکپرنشینی شکل گرفته است. این مساله برای جامعه هزینه‌های متعدد اقتصادی
از جهات مختلف ایجاد می‌کند. ما این هزینه‌ها را هم به‌صورت مستقیم و هم
به‌صورت غیرمستقیم پرداخت می‌کنیم و اگر پاسخگویی برای ایجاد این نیاز
اساسی طولانی شود حتی ممکن است کشور را دچار تنش‌های سیاسی نیز بکند و این
بسیار خطرناک است.
به نظر شما با توجه به برنامه‌های دولت یازدهم برای تولید مسکن، این دولت برای رفع این مشکلات اقدامات لازم را انجام می‌دهد؟
دولت تاکنون طرح مشخصی برای مسکن ارایه نکرده و با روندی که در پیش گرفته
نگرانم که نتواند کاری از پیش ببرد. به نظر می‌رسد دولت جدید قصد دارد
صورت‌مساله را هم پاک کند. اما این موضوعی نیست که بتوان با چشمپوشی از آن
گذشت.
یعنی به نظر شما طرح‌هایی که دولت ارایه داده است در حوزه مسکن مثل طرح مسکن اجتماعی یا مسکن امید کارایی ندارد؟
برای شرایط حاضر خیر کارایی ندارد. طرح‌هایی مثل مسکن اجتماعی، مسکن
استیجاری، مسکنهای شهرداری و... هم برای زمانی است که مشکل مسکن برای کل
جامعه حل شده باشد و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار باشد و تنها یک یا دو
دهک با مشکل مسکن مواجه باشند که دولت به کمک آنها برود. اما در حال حاضر
مشکل مسکن، دهکهای بالای میانی جامعه را نیز درگیر کرده است.
اما گفته می‌شود خانه‌های خالی بسیاری در کشور داریم و مساله کمبود مسکن حاد نیست... .
درست است که ما در کشور حدود 400هزار واحد خانه خالی داریم اما این مساله
همان ضریب خانه‌های خالی است که در تمامی جهان وجود دارد. این مساله برای
اقتصاد یک کشور طبیعی است. هر شهری را در هر کجای جهان در نظر بگیرید حدود
چهار تا پنج‌درصد خانه‌های خالی در آن وجود دارد. این رقم در شهرهای
توریستی و پایتخت کشورها تا هشت‌درصد نیز افزایش می‌یابد اما یک روند
طبیعی است. بنابراین این مسالهای نیست که دولت بخواهد روی آن مانور دهد.
در کشوری مثل ایران که اجاره یک ساعت یک واحد برابر 16ساعت کار یک کارمند
با حقوق بالاست، چطور ممکن است خانه‌ها خالی بمانند؟ این تفکر، تفکر غلطی
است. این خانه‌ها برای افرادی است که دو خانه دارند و به‌طور ممتد در حال
رفت‌وآمد بین این دو هستند. چهاردرصد ضریب خانه‌های خالی در هر کشوری طبیعی
است.
دولت در حال حاضر باید چه کند؟
در بخش منابع مالی، صندوقهای مسکن تنها بخش اندکی از مشکل مسکن را
می‌توانند حل کنند. رهن ثانویه و مسکوکات نیز به همین ترتیب. باید
مجموعهای برای تامین منابع مالی خرید مسکن در نظر گرفته شود. ما در حال
حاضر نیاز به یک برنامه جامع داریم که تمام ارکان دولت آن را به اجرا
درآورند. این طرح‌ها بسیار کوچک است و نمی‌توان به آنها اکتفا کرد. دولت
دست بخش خصوصی را برای ورود به این بخش‌ها بسته و اکثر قوانین را در راستای
هدف خود به تصویب رسانده است. در حال حاضر دولت در لبه تیغ به سر میبرد.
هر اقدامی را برای توسعه اقتصادی کشور در پیش بگیرد قیمت ملک و مسکن به شدت
افزایش خواهد یافت. هر اقدامی برای توسعه بخش‌های مختلف اقتصاد، چه
کشاورزی، چه صنعت و... به کار ببرد سر از بازار مسکن درخواهد آورد و به طور
غیرمستقیم به این بازار وارد می‌شود. این بازار جاذب است و درصد سود
بالایی را نصیب سرمایهگذار می‌کند. در نتیجه، این بخش در حال حاضر در
اولویت به سر میبرد و دولت باید فکری به حال این بخش کند تا با ایجاد
تعادل بین عرضه و تقاضا، جذابیت این بازار را کاهش دهد تا بتواند به
بخش‌های دیگر برسد.
مالیاتی که برای انبوهسازان در نظر گرفته شده نیز در همین راستاست. این مالیات روی بازار مسکن تاثیر سوء دارد؟
ما در دورهای از اقتصاد کشور به‌سر میبریم که نیاز است مصوباتی که بر
سازندگان مسکن فشار میآورد و انگیزه آنها را برای فعالیت در این بخش کاهش
می‌دهد، کنار بگذاریم. باید معافیتهای مالیاتی در نظر گرفته شود نه اینکه
مالیات برای ساخت انبوه مسکن لحاظ شود! باید دید این تفکر غلط از کجا
میآید؟! ما در حال حاضر انبوهساز نداریم. به جای اینکه سرمایهگذاران را
تشویق کنیم تا این خردهسرمایهها به کلونیهای سرمایهای تبدیل شوند و
بتوانند ساخت انبوه مسکن را در کشور اداره کنند، سعی در از هم پاشیدن آنها
داریم! دولت باید در وزارت مسکن تشکلهایی را در نظر بگیرد تا در آن به
تولید انبوهساز بپردازد. افرادی که به‌عنوان انبوهسازان در کشور وجود
دارند در واقع انبوهساز نیستند بلکه پیمانکاران دولتی هستند که با سرمایه
دولتی به ساخت مسکن میپردازند. باید در اندیشه تولید انبوهسازان واقعی در
کشور بود.
آینده بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
متاسفانه تا به امروز دولت برنامه دقیقی برای مسکن ارایه نداده است و تا
زمانی که دولت برنامه مشخصی برای مسکن ارایه نداده، نمی‌توان آینده این
بازار را پیشبینی کرد.