علی صادقین و فهیمه روحی در روزنامه شرق نوشتند:
بخش مسکن با دارابودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها
تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد. مطابق با بررسی‌های صورت‌گرفته
پیش‌بینی بخش مسکن با وجود عوامل موثر بر آن، دارای انحراف معیار بالایی
است. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های
متنوع و گاه متناقض فعالان درخصوص قیمت مسکن میشود. در سال 93 مجموعه‌ای
از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمتها در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد،
اما اینکه در برآیند فاکتورهای موثر بر قیمت مسکن، کدام یک بر بازار تاثیر
بیشتری خواهد داشت، نیازمند بررسی است. در این مقاله سعی بر آن است که با
بررسی دقیق‌تر شرایط اقتصادی کشور، آینده بازار مسکن مورد مداقه قرار گیرد.
بر این اساس نکات زیر حایز اهمیت است:
1- اقتصاد ایران دارای تورم رکودی است. با این حال، معضل اساسی در حال
حاضر رکود است و نه تورم. از تبعات تداوم رکود، کاهش تقاضای کل، بیکاری و
در بلندمدت افت بخش عرضه است. مضاف بر این، در چهارسال آینده حدود چهار الی
پنج میلیون جویای کار جدید وارد بازار کار می‌شوند و به سه‌ونیم‌میلیون
بیکار فعلی اضافه خواهند شد. این بدین معنی است که دولت تمام تلاشش را
خواهد کرد که رکود را از بین ببرد تا بتواند پاسخی به معضل بیکاری بدهد.
اما سوال اساسی این است که کاهش رکود چه ارتباطی با بخش مسکن دارد؟ در پاسخ
باید گفت، مسکن بخش مهمی از تشکیل سرمایه خالص در اقتصاد ما را تشکیل
می‌دهد.
از سوی دیگر از رکود خارج‌کردن آن نسبت به دیگر بخش‌ها آسان‌تر و
کم هزینه‌تر است. همچنین اگر این رکود در بخش مسکن حفظ شود، اثراتش بسیار
خطرناک است. چراکه شاغلان این بخش به‌لحاظ درآمدی و سطح مهارتی و سواد از
پایین‌ترین سطوح اجتماع هستند. بخش اعظم آنها کارگران ساده هستند.
بنابراین، برای سال آینده ممکن است شاهد سیاست‌های تشویقی از قبیل ارایه
وام و تسهیلات در هر دو سمت عرضه و تقاضا از سوی دولت در بخش مسکن باشیم.
2- برای تحلیل بازار مسکن باید بازیگران اصلی و دوره‌های مورد بررسی به
دقت از یکدیگر تفکیک شوند. تقاضای مسکن در حالت کلی به دو بخش تقاضای مصرفی
و سرمایهای تقسیم میشود. تقاضای سرمایهای برای مسکن در دوران جهش
قیمتی به‌شدت افزایش مییابد و از سوی دیگر کاهش تقاضای مصرفی مسکن به‌طور
همزمان، اولین علایم رکود در معاملات را در این بازار ایجاد می‌کند.
بنابراین با رشد تقاضای سرمایهای مسکن و کاهش تقاضای مصرفی به‌دلیل
افزایش بیش از اندازه قیمتها؛ دوران رکود طولانی‌‌تر میشود. در سال 92
شاهد این روند بودیم. با شروع دوران رکود و تداوم شرایط تورمی در اقتصاد
کلان، ارزش واقعی مسکن در مقایسه با سایر کالاها کاهش مییابد و در حقیقت
قیمت واقعی مسکن کاهش مییابد. چنین شرایطی باعث خواهد شد تا تقاضای
مصرفی دوباره به بازار وارد شده و بازار مسکن وارد دوران رونق شود. سال
1392، بخش مسکن حاشیه سود قابل ملاحظه‌ای را تجربه کرد. رشد بیش از اندازه
تقاضای سفته‌بازی در مقایسه با دوره‌های پیش از آن نشان‌دهنده شروع دوره
رکود بود. به نظر می‌رسد از این منظر و با توجه به مازاد عرضه در بازار
مسکن، رکود فعلی در بازار ادامه داشته باشد یا حداقل سطح قیمتها در سطح
فعلی تثبیت شود.
3- مسکن یکی از بخش‌های انرژی‌بر اقتصادی است. سیمان، فولاد، شیشه و... از
نهاده‌هایی هستند که به‌شدت تحت‌تاثیر قیمت نهاده‌های انرژی هستند. در فاز
اول سیاست هدفمندی یارانه‌ها، با افزایش قیمت حامل‌های انرژی شاهد افزایش
تورم ناشی از فشار هزینه مسکن بودیم. پیش‌بینی‌ها نیز حاکی از آن است که با
عنایت به تجارب فاز اول هدفمندی یارانه‌ها، اجرایی‌شدن دور دوم هدفمندی
یارانه‌ها نقدینگی را چندان افزایش نخواهد داد. با این حال، به دلیل تورمی
که در نهاده‌های تولید مسکن پدید می‌آید، مرحله دوم هدفمندی همانند مرحله
اول، قیمت ساخت مسکن را تا حدودی افزایش خواهد داد که در میان‌مدت موجبات
افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌کند. بنابراین در صورت اجرای طرح هدفمندی و
افزایش بهای تمام‌شده هر مترمربع ساختمان در سال آینده می‌توان در بهترین
شرایط ممکن یک بازدهی متناسب با تورم در سال آینده را برای این حوزه متصور
بود.
4- نرخ تورم به صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. در
شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش پول افزایش مییابد
و نمی‌توان انتظار داشت که به‌رغم کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره مسکن ثابت
بماند. بر این مبنا و با عنایت به اعلام تورم هدف حدودا 25درصدی در سال
آینده، قیمت‌های مسکن از این ناحیه تحت فشار افزایشی قرار دارند. بر این
اساس، حتی اگر نرخ تورم هدف اعلامی از سوی مسوولان برای سال آینده محقق
شود؛ در چنین شرایطی، ثبات قیمت مسکن در سال 93 فاقد منطق اقتصادی خواهد
بود. البته در صورت شکست مذاکرات یا افزایش نرخ ارز به هر دلیلی زمینه برای
رشد مجدد قیمت زمین و مسکن فراهم خواهد شد. بر این اساس انرژی افزایشی
مسکن به‌طور کامل خنثی نشده و به‌تبع آن، پیش‌بینی میشود دوره رکود قیمتی
کنونی، کوتاه‌تر از دوره‌های گذشته باشد.
5- طی چندسال گذشته، با وجود رشد نقدینگی (به بیش از
500هزارمیلیاردتومان)، یارانه‌های صنعتی به بخش تولید سوق داده نشده و
تنها بخش کشاورزی از شرایط به نسبت باثبات‌تری برخوردار بوده است که آن هم
تابع شرایط جوی بوده و نمی‌توان به‌طور قطعی درخصوص پیش‌بینی شرایط آینده
آن اظهارنظر کرد. بخش خدمات نیز از شرایط مطلوبی برخوردار نیست. امسال و
سال آینده با توجه به اجرای هدفمندی یارانه‌ها در فاز دوم و کنترل قیمت
محصولات بدون برنامه‌ریزی مطلوب برای اختصاص یارانه‌های صنعتی، به نظر
می‌رسد صنایع و به‌طور کلی تولید با مشکلاتی مواجه باشند.
بنابراین نقدینگی
سرگردانی در جامعه وجود دارد که بخش کوچکی از آن به بخش تولید سوق داده
میشود. بنابراین این حجم پول به سمت دارایی‌ها جذب میشود و می‌تواند هر
بازاری را هدف قرار دهد. سیاست‌های دولت تعیین‌کننده سمت‌وسوی نقدینگی در
بازار است. این در حالی است که سیاست‌های پولی دولت که طی چندماه اخیر
نوسانات 180درجه‌ای داشته و احتمالا با هدف تقویت سرمایه‌گذاری و کاهش رکود
در کشور در جهت کاهش نرخ بهره است که با توجه به اینکه کشور ما با پدیده
دولت بسیار بزرگ مواجه است و مخارج دولتی بسیار بزرگ است، بنابراین
سرمایه‌گذاری چندان قدرت مانور ندارد. ضمن اینکه سایر فاکتورهای اقتصادی
چشم‌انداز مناسبی را با وجود فرصت‌های سرشار سرمایه‌گذاری در کشور، ترسیم
نمی‌کند. اما اینکه نقدینگی به سمت کدام بازار جذب خواهد شد کاملا بستگی
به سیاست‌های حمایتی دولت دارد.
مهم‌ترین بازارهای رقیب بازار مسکن،
بازار سرمایه و بازار طلاست. به نظر می‌رسد بازار طلا که یک دوره اوج خود
را سپری کرده، با وجود سیاست‌های بانک مرکزی آمریکا درخصوص توقف رشد حجم
پول، با رشد چندانی مواجه نخواهد بود. اما با توجه به فاکتورهای دیگری
همچون بهبود رشد اقتصادی، رشد شاخص مصرف و رشد تورم سرعت‌گیر رشد طلا
خواهند بود و به محض اینکه گزارش‌های جدیدی مبنی بر رشد نرخ بهره منتشر شود
با افزایش ارزش دلار، طلا کاهش یا در حد ثبات باقی خواهد ماند. این
درحالی است که تجربه 9ماهه اخیر و به‌ویژه پنج‌ماهه گذشته حاکی از آن است
که بانک مرکزی در کنترل بازار طلا و ارز و انتظارات بازیگران آنها موفق
بوده است. بنابراین شاه‌کلید اصلی، بازار سرمایه است.
در حال حاضر به‌نظر
می‌رسد بازار سرمایه جدی‌ترین رقیب بازار مسکن است که دولت نیز متوجه شده
که تنها راه مهار تورم و موفقیت در شرایط اجرای هدفمندی یارانه ها، رونق
بازار سرمایه است. اما اینکه چقدر در حمایت از این بازار موفق خواهد بود
جای بحث دارد. گسترش ابزارهای مالی جدید به‌ویژه صکوک و سایر ابزارهای
مالی جدید همچنان این بازار را جذاب نگه خواهد داشت.
نتیجه‌گیری
بحران مسکن در ایران چه زمانی که دچار افزایش قیمت حبابی بوده و چه در
شرایطی که با رکود مواجه شده، عمدتا در حوزه مجازی اقتصاد؛ یعنی بخش پولی و
مالی اتفاق افتاده تا در بخش مسکن که مربوط به بخش واقعی اقتصاد است.
افزایش نقدینگی طی سال‌های اخیر و نداشتن مزیت نسبی در بخش‌های دیگر اقتصاد
نظیر انواع تولیدات در صنعت و کشاورزی و ناکارآمدی بازار سرمایه و بورس
کشور، عمده سرمایه‌های در گردش و پس‌انداز ملی را به سمت تولید مسکن سوق
داد تا حدی که دستگا‌ه‌های عمومی غیردولتی و بانک‌ها به‌منظور سودآوری
بیشتر به این بخش روی آوردند.
از طرفی تحریم‌های شدید بین‌المللی، کاهش
سرمایه‌گذاری ناخالص و کاهش درآمدهای دولت نیز موجب از بین رفتن مزیت‌های
نسبی تولید در بیشتر بخش‌های اقتصادی شد و رکود را در اقتصاد ملی پدیدار
کرد. شاید برای اولین‌بار است که قیمت مسکن تا مرز 30درصد (در یک‌سال
گذشته) در زمان رکود، کاهش یافته است و به‌نظر می‌رسد این روند ادامه باشد.
در مجموع می‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن براساس عوامل عرضه و تقاضا و
سیاست‌های دولت شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد؛ چراکه اثرات
سیاست‌های اقتصادی در بازارهای مختلف همچون؛ فازدوم هدفمندی یارانه‌ها،
کنترل نقدینگی و سیاست‌های پولی بانک مرکزی، تورم، بورس و ارز و بازار طلا،
نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به اراده دولت دارند که ممکن است بازار مسکن
را با نا اطمینانی مواجه کند.
با این‌حال به‌نظر نگارندگان، در سال 93
افزایش معنی‌دار قیمت مسکن منتفی است، اما این سخن به هیچ‌وجه به معنای عدم
ورود شوک قیمتی به این بخش نیست، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل
به نظر می‌رسد این است که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و
افزایش قیمت ساخت مسکن و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، نرخ رشد قیمت
مسکن در سال 1393 کمتر از تورم عمومی بانک مرکزی (رقمی کمتر از 25درصد)
باشد.