10 گره اصلی در بازار مسکن

آسيب‌شناسي صورت‌گرفته از قسمت‌هاي مختلف بازار مسكن در قالب يك كار مطالعاتي، مشخص كرده است: 10 قفل عمده كه سال‌ها است دولت‌ها از راه درست دستيابي به رمز آنها غفلت كرده‌اند، روند دو دسته فعاليت «عمومي» شامل مردم به عنوان مشتري دائمي بازار مسكن و «سرمايه‌گذاري» شامل توليدكنندگان به عنوان عاملان افزايش عرضه را در اين بازار مختل كرده است.

نتايج اين مطالعه كه براي ارائه به دولت جديد در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته است، نشان مي‌دهد: توقع فقط از يك وزير –وزير راه‌وشهرسازي- براي باز كردن قفل‌ها غيرمنطقي است، بلكه مجموعه كابينه يازدهم كه تا چند روز آينده و بعد از گرفتن راي اعتماد وزرا، بر مسند اجرايي كشور مسلط مي‌شوند، لازم است هدايت چندجانبه بازار مسكن را به‌دست بگيرند.

در اين مطالعه براي چالش مربوط به افزايش قيمت مسكن و اجاره‌بها كه به قفل‌شدن قدرت خريد متقاضيان منجر شده، از دولت جديد خواسته شده به سراغ سياست‌هاي ضربتي و احساسي كه معلول را تحديد مي‌كند نرود، بلكه براي منشأ جهش قيمت يعني «تورم» برنامه‌ريزي كند. راهكار مطرح‌شده براي اين قفل را پايان‌دادن به فعاليت بسازوبفروش‌ها و ميدان‌دادن به شركت‌هاي ساختماني و همچنين استفاده از دو نوع ماليات مطرح در دنيا براي ايجاد توازن بين عرضه و تقاضاي مسكن تشكيل مي‌دهد.

براي قفل‌هاي در مسير سرمايه‌‌گذاري نيز، پيشنهاد احياي وام‌خريد، استفاده از پس‌اندازهاي خرد براي تامين مالي ساخت‌وساز و همچنين بازنگري اساسي در سياست‌هاي نوسازي بافت‌فرسوده پيشنهاد شده است.

متن كامل اين مطالعه كه به سرپرستي «بهروز ملكي» تهيه و نهايي شده، به شرح زير است:

مسکن به تنهایی حدود یک سوم از بودجه خانوارها را می‌بلعد. (بر اساس اطلاعات رسمی، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در دهک‌های پایین تهران، بیش از 60 درصد می‌باشد.) بنابراین هیچ دولتی نمی‌تواند از این بخش چشم بپوشد و بدون شک، مسکن پای ثابت مسائل اقتصادی-اجتماعی هر دولتی خواهد بود! با اين مقدمه، دولت يازدهم براي رفع مشكلات بخش مسكن، با 10 فرمان از جانب بازار روبه‌رو است:

1- اجتناب از سیاست‌های تحدیدی جهت کنترل بازار مسکن: وظیفه دولت در بخش مسکن، سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط بازیگران بوده و هنر دولت، رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت ساز وکار و قواعد بازار می‌باشد. با این حال در فرهنگ اقتصادی عامه مردم به اشتباه، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می‌شود که نتیجه‌ای جز پاک کردن صورت مساله و برخورد با ظواهر و معلول‌های تورم – ونه علل تورم- ندارد.

متاسفانه متولیان بخش مسکن با فشار شدیدی از ناحیه افکار عمومی و حتی رسانه‌ها به منظور مداخله مستقیم در قیمت‌های بازار مسکن خصوصا بازار اجاره مواجه می‌باشند.

با این‌حال دولتمردان باید به این بینش دست یابند که برخوردهای ضربتی و احساسی، راه حل مواجهه با مسائل بخش مسکن نبوده و سیاستی مانند قیمت‌گذاری مسکن، چندین دهه است که از چرخه سیاست‌گذاری کشورهای توسعه یافته حذف شده است. بر این اساس از سیاست‌گذاران بخش مسکن انتظار می‌رود از همان ابتدا، تسلیم فشارها جهت برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی با بازار مسکن نشوند.

2- اصلاح ساختار تولید و مهار بسازوبفروش‌ها: قسمت عمده‌ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از کارکرد بسازوبفروش‌ها می‌باشد. متاسفانه، بسازو‌بفروش‌ها که فاقد حداقل تخصص فنی در خصوص علم ساختمان می‌باشند، به اصلی‌ترین تامین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده‌اند. درچنین شرایطی هرکس با اندک سرمایه‌ای، گوشه چشمی نیز به ساخت و ساز مسکن می‌اندازد؛ به طوری که بسازوبفروشی به شغل دوم – پس از اولین تجربه، شغل اول!- بسیاری از افراد جامعه تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل‌گیری طیفی از سازندگان بی‌تخصص و بی‌برند است که فاقد حداقل مسوولیت‌پذیری اجتماعی می‌باشند.

در این خصوص اقدامات متنوعی مورد نیاز است با این‌حال اصلاح ساختار نظام کنترل ساختمان و موثر کردن نظارت بر فرآیند ساخت‌وساز، عاجل‌ترین اقدام به شمار می‌رود.

3-کاهش التهابات بازار مسکن: بدون شک پاشنه‌آشیل بخش مسکن، بازار مسکن می‌باشد. شاید سوالی که در ذهن اکثر مردم باشد چگونگی مواجهه دولت با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌باشد. یک جواب ساده ولی علمی به این سوال این است که پیش نیاز جلوگیری از افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، کنترل تورم عمومی کشور است؛ چراکه معنای ضمنی تورم، کاهش قدرت خرید پول است؛ بنابراین در شرایط تورمی، ثبات قیمت مسکن، فاقد منطق اقتصادی است.
اما درخصوص چگونگی افزایش و واریانس آن موضوع کمی متفاوت است. یکی از مهم‌ترین دلایل ادوار تجاری بخش مسکن را مي‌توان در ساختار نظام تولید این بخش جست‌وجو كرد. ساخت‌وساز در کشور ما عمدتا از طریق اشخاص حقیقی و به صورت غیرحرفه‌ای صورت مي‌پذیرد. سازندگان غیرحرفه‌ای بعد از مشاهده افزایش قیمت‌ها وسوددهی مناسب ساخت و ساز، منابع مالی خود را به این بازار تزریق می‌نمایند. (همانند اوج صدور پروانه ساختمانی در سال86) با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته شده این گروه، 2 سال بعد به بهره برداری می‌رسد و با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می‌شوند.(همانند عرضه به بازار در سال 88) در صورتی‌که اگر ساخت‌وساز به‌صورت حرفه‌ای صورت پذیرد، با تجهیز پایدار منابع، تا حدود زیادی از نوسانات بخش مسکن کاسته می‌شود.

از سوی دیگر نظام مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و مسکن به دلیل نگاه تک‌بعدی به مالیات به عنوان یک منبع کسب درآمد، نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار بهره‌برداری کند. در این خصوص مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب همچون مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT)و مالیات بر قیمت زمین(LVT)  می‌باشد که متاسفانه جای خالی آنها در نظام مالیاتی ما مشاهده می‌شود؛ ضمن اینکه مالیات‌های موجود نیز کاملا غیرموثر می‌باشند.

4-توازن در نظام عرضه و تقاضا: بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هردو صورت پذیرد. طی سال‌های اخیر، سیاست‌گذاران بخش مسکن تاکید زائدالوصفی بر اتخاذ سیاست‌های سمت عرضه داشته‌اند به‌طوری که سیاست‌های سمت تقاضا به محاق رفت. با تسلط این رویکرد طی سال‌های اخیر، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن روند نزولی داشته است؛ (نسبت وام خرید به ارزش مسکن در تهران از 30 درصد در سال 84 به حدود 5 درصد در سال جاری رسیده است.) این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامين مالی - که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است- تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی، افزایش خانه‌های خالی و... به همراه داشته است.

5- تقویت نظام تامین مالی: انتظار موکد از سیاست‌گذاران بخش مسکن، چشم پوشی از خط اعتباری بانک مرکزی به منظور تامین مالی طرح‌های مورد نظرشان در این بخش می‌باشد؛ بر این مبنا انتظار می‌رود پیش از هر وعده‌ای از سوی مسوولان امر، نحوه تامین مالی آن نیز‌ اندیشیده شود.(یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف طرح مسکن مهر، استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی جهت تامین مالی آن می‌باشد).
این درحالی است که بخش مسکن از حداكثر سقف توانمندي سيستم بانكي براي پرداخت تسهيلات بهره‌مند می‌باشد؛ بااین حال تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن ازکافی نبودن منابع تسهیلات رنج می‌برند و مجبور به تحمل بار اصلی بخش مسکن بر دوش خود هستند.

يكي از راهكارهاي تامین مالی، استفاده از ابزارهاي پس‌اندازي در بازار مسکن است. ويژگي بارز اين ابزارها، تجهيز و جمع‌آوري پس‌اندازهاي خُرد خانوارها است كه به سمت ساخت مسكن هدايت مي‌شود. از سوی ديگر، در این سال‌ها، شاهد پیک تقاضا در بازار مسکن ناشی از ورود متولدین دهه 65-55 به بازار مسکن می‌باشیم؛ این مساله، لزوم توجه به ظرفیت‌های مغفول مانده ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به منظور بهره‌مندی از ظرفیت‌های بازار سرمایه را دوچندان می‌كند.

6- خروج «شهرسازي» از تعطيلات: یکی از مشکلات نظام تولید مسکن در کشور، پایین بودن بهره‌وری نهاده‌های تولید مسکن اعم از مصالح ساختمانی، نیروی کار و زمین می‌باشد؛ روشن‌ترين نتيجه این مساله نیز، افزايش قيمت مسكن است؛ بااین حال سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن به حدی بالا است که افزایش بهره‌وری آن را می‌توان گام بلندی جهت بهبود بهره‌وری در بخش مسکن دانست.

عرضه زمين شهري، با هزینه بالا و پس از طی مراحل مطالعات و مكان‌يابي، عمليات تسطيح و ايجاد تاسيسات خدمات شهري و... صورت مي‌پذيرد. ارزيابي شاخص تراكم نفر در هكتار شهري نیز گوياي اين است كه شهر تهران به عنوان متراكم‌ترين شهر كشور، از تراكم پاييني نسبت به شاخص‌هاي شهرسازي دنیای مدرن برخوردار است؛ اما به دليل عدم رعايت اصول شهرسازي، شهر تهران بسيار متراكم به نظر مي‌رسد.
البته شايد بلندمرتبه‌سازي در ذهن برخي از افراد، منفي تلقي گردد، در صورتي‌كه اين مساله به خودي خود منفي نبوده و عدم توجه به پيش نيازهاي آن از جمله تعبيه معابر مناسب، مكانيابي صحيح، رعايت ضوابط فني، فاصله و جايگيري مناسب نسبت به بافت پيراموني، رعايت منظر شهري و... موجب كاركرد بعضا منفي آن مي‌شود.

7- انبوه سازی: یکی از عوامل پیشرفت در بخش مسکن رسیدن فرآیندهای تولید، به سطح صرفه‌های ناشی از مقیاس می‌باشد که عمدتا از کانال انبوه سازی مسکن به دست می‌آید و در نهايت منجر به کاهش هزینه تمام شده تولید مي‌‌شود.
از سوی دیگر، ‌استفاده صحیح از ظرفیت شرکت‌های مادر و توسعه‌گر در مدیریت ساخت پروژه‌های مسکن کشور می‌تواند منجر به کاستن از مسوولیت‌های اجرایی وزارت راه و شهرسازی گردد.

8- اجراي طرح «مسکن اجتماعی»: دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن بايد محدود به اقشار بسیار ضعیف– که از قضا، جاماندگان طرح مسکن مهر هستند- باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که به‌رغم طراحی مسکن مهر برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی، در عمل، سهم آورده متقاضیان این طرح، براساس توان مالی طبقات متوسط جامعه می‌باشد؛ این درحالی است که، طبقات متوسط شهری از مکان‌های احداث این طرح و همچنین الگوهای همسایگی – به دلیل برند مسکن مهر- رضایت ندارند. بنابراین همانطور که مشاهده می‌شود طرح مسکن مهر با مشکل مخاطب‌شناسی مواجه بوده و نمی‌توان آن را به عنوان مسکن اجتماعی درنظر گرفت؛ لذا به‌رغم احداث 2/2 میلیون مسکن مهر شهری، خلأ مسکن اجتماعی همچنان احساس می‌شود.

9- بازنگري در نوسازی بافت فرسوده: هرچند وجود بالغ بر 100 هزار هکتار بافت فرسوده گویای گستردگی مشکلات در این خصوص است با این حال نوسازی هر واحد فرسوده، حدود 5 واحد جدید ایجاد مي‌كند که حاکی از ظرفیت مناسب این حوزه است.

آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مد نظر قرار مي‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار همگی معیارهای کالبدی بوده و عناصر طبیعی و انسانی در آنها دخالت داده نشده‌اند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این خصوص مي‌باشد. متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان دهنده لزوم ورود مباحث اجتماعی، اقتصادی و حقوقی به این مساله است.

10- ساخت مسکن اجاره‌ای: سهم خانوارهاي اجاره‌نشين از 17 درصد در سال 1375 به حدود 27 درصد در سال 1390 رسيده است كه حاكي از افزایش سهم اجاره‌ نشینی در کشور مي‌باشد؛ بااین حال فقدان برنامه استراتژيك براي مسكن اجاره‌اي مشهود می‌باشد، این درحالی است که هرم جمعیتی جوان کشورمان، لزوم توجه به مسکن اجاره‌ای را دوچندان می‌کند.

البته ممکن است طرح‌هایی مانند مسکن مهر به عنوان جانشین مسکن اجاره‌ای پنداشته شود، ولی باید توجه كرد که مسکن ملکی و اجاره‌ای، كاملا با يكديگر جانشين نمي‌باشند، بنابراین كل تقاضای مسکن را نمي‌توان در بازار مسكن ملكي پاسخ داد؛ ضمن اینکه مسکن اجاره‌ای با توجه به انعطاف‌پذیری بالای آن از اهمیت خاصی در تنظیم بازار مسکن برخوردار است.