چرا گرهِ اجاره خانه باز نمی‌شود؟

صاحبخانه شدن رؤیایی است که بسیاری از ایرانیان به خصوص در چند سال اخیر دیگر امید تبدیل آن را به واقعیت ندارند.

به گزارش عصرایران، اجاره‌های مسکن هم سرسام‌آور شده، چون با دستمزد‌ها تناسب ندارد. در واقع گاهی در یک سال هزینه خرید یک خانه از کف مستاجر می‌رود.

فرقی هم نمی‌کند خانه چند متر باشد یا در کدام قسمت شهر واقع شده باشد. شکل و شمایل و امکانات ملک مستاجره هم مهم نیست. موجر هر قدر تیغش ببرد، می‌گیرد. توقعات و شرایط صاحبخانه‌ها هم عجیب هستند: «اجاره خانه فقط به خانواده مومن» یا عکس آن. «به خانواده پسردار خانه نمی‌دهیم» «پول یک ماه را جلوتر پرداخت کنید»، «برای هر ماه یک چک بدهید» «وجه التزام برای هر روز تاخیر در تأدیه مسکن به موجر روزی ۱۰ میلیون تومان» آن هم در شرایطی که یافتن مسکن مناسب اصلا ساده نیست. برخی پارا فراتر گذاشته اند و اجاره‌ها را به دلار تعیین کرده‌اند.

بهانه‌های صاحبان منازل برای دریافت کرایه‌های هنگفت هم عجیب است: «پول می‌گیرم برای نوه‌هایم خوب خرج کنم»، «دخترم دانشجوی پزشکی است، می‌خواهم هزینه کنم تا جلوی خواستگار پزشکی که احیانا خواهد داشت، سربلند باشد»، «پسرم/ دخترم ازدواج کرده، هزینه زندگی‌شان را می‌دهم»، ...

گاهی آن قدر قیمت‌ها و بهانه‌ها مضحک یا خجالت‌آور است که مسئول بنگاه هم با همه سودی که می‌برد از واگویه کردن آن شرمنده می‌شود.

جان کلام، خرج زندگی و رفاه نسبی یا کامل موجر گویا این روز‌ها بر گرده مستاجر افتاده است. مستاجران هم چاره‌ای ندارند یا باید شروط و اجاره‌های عجیب را بپذیرند و یا در خیابان چادر بزنند. البته راهکار‌های دیگری هم هست. خانه‌های اشتراکی، پشت‌بام خوابی و ... فجایعی که هر روز درباره آن‌ها می‌خوانیم.

به هر حال ملک شخصی است و موجر قانونا و اخلاقا بر آن سلطه کامل دارد. در این وانفسای سرگشتگی و استیصال مستاجران، اما احمد اصانلو رئیس سازمان تعزیرات حکومتی چندی پیش اعلام کرد: «اگر صاحب‌خانه بیش از نرخ مجاز کرایه را افزایش بدهد هم پول اضافه گرفته شده را باید پس بدهد و هم تا سه برابر جریمه می‌شود.»،

اما این مقرره تا چه میزان قابل اجرا و منطبق بر قوانین است و چه آثار و تبعاتی به دنبال دارد؟ سؤالاتی که محمدهادی جعفرپور وکیل دادگستری به آن‌ها پاسخ می‌دهد.

حاکمیت قانونا نمی‌تواند دخالت کند

جعفر‌پور می‌گوید: «معضل موجود در ساختار تقنینی کشور تنها مرتبط با رابطه موجر و مستاجر نیست. این معضل در آنجاست که افرادی که در مجلس یا دولت اقدام به طرح و تصویب طرح یا لایحه می‌کنند، از اهل فن حوزه مربوطه مشورت نمی‌گیرند و تنها از این حیث که برای یک معضل اقدام به تجویز مسکن کنند اقدام به تدوین بخشنامه و آئین‌نامه می‌کنند.»

او مصوبه دوران کرونا درخصوص موجر و مستاجر را شاهد مثال می‌آورد: «در آن زمان ستاد کرونا مصوبه‌ای را وضع کرد که براساس آن قرار شد به مدت یک سال اجاره‌ها تمدید شده و مالک‌ها حق نداشتند از مستأجر تخلیه ملک مورد اجاره را بخواهند مگر در صورتی که مستأجر با افزایش نرخ ملک مورد اجاره به میزان مشخص شده در مصوبه مذکور مخالف کند. مورد دیگر مربوط به مساله مهریه است یعنی مقنن به جای تحلیل فلسفه وجودی مهریه حبس و بازداشت بدهکاران مهریه را تعدیل می‌کند.

همه این رویکرد‌ها و مصوبات به این دلیل است که واضعان قوانین و آئین‌نامه‌ها اساسا با فلسفه تقنین آشنا نیستند، مطالعه‌ای هم در این زمینه نمی‌کنند و از اهل فن هم مشورت نمی‌گیرند.»

این حقوقدان تاکید می‌کند حتی افراد متعلق به جامعه حقوقی کشور اعم از وکیل و قاضی و. هم به خودشان اجازه نمی‌دهند که درباره همه موضوعات حقوقی انشاء حکم و اظهار نظر کنند: «هر بخش از حقوق نیاز به مطالعه دارد و ما بار‌ها در رسانه‌ها تاکید کرده‌ایم وضع قانون و انشاء قانون (نوشتن قانون) دو مقوله جدا هستند. وضع کردن قاعده نیازمند مقدمات و استعلام گرفتن از کارشناسان مختلف حوزه اقتصادی، سیاسی، جامعه‌شناسی و روانشناسی است. خروجی این‌ها به فردی داده می‌شود که تخصص در حوزه نوشتن قانون دارد. متاسفانه دوستان تفاوت میان این دو مقوله را باور ندارند به همین جهت هم حتی قواعد حقوقی را هم نادیده می‌گیرند.»

جعفرپور با اشاره به «اصل تسلیط» در فقه توضیح می‌دهد:

«احترام به مالکیت خصوصی به عنوان یک قاعده شرعی در نظام فقهی و حقوقی ما پذیرفته شده است بنابراین هیچ کس نمی‌تواند در این حوزه دخالت کند. حاکمیت هم حق ندارد در این خصوص مداخله کند. فرد به عنوان مالک ملک و عین مشخص می‌خواهد منافع آن را در قالب اجاره به مبلغی مشخص بفروشد. با وجود مالکیت خصوصی و قاعده تسلیط حاکمیت حق ندارد د ر این زمینه دخالت کند.

اما اگر قرار است حاکمیت به کمک مستاجر‌ها آمده و قیمت ملک و اجاره‌بها را تعدیل کند ضروری است که مطالعاتی انجام شده و شیوه ارزش‌گذاری مسکن را اصلاح کنند، اما در قالبی که قانون جامع و مانع این موضوع را به نفع طبقه متوسط و ضعیف جامعه تعدیل کند.»

این وکیل دادگستری معتقد است وضع قواعدی مانند تعلق مالیات به خانه‌های خالی و افزایش مالیات اجاره‌بها دودی است که به چشم مستضعفان و مستاجران می‌رود:

«وقتی مالک مشاهده کند مجبور به پرداخت مالیات چند برابر است او هم اجاره‌بهای ملکش را چند برابر می‌کند. اگر مالک مشاهده کند دولت او را ملزم می‌کند میزان اجاره‌بهایش را مبلغ مشخصی تعریف کند، از راهکار موجود برای دور زدن این قاعده استفاده می‌کند؛ بنابراین این نوع مصوبه‌ها و بخشنامه‌ها علاوه براینکه خلاف قانون اساسی و اصل مالکیت خصوصی است اساسا کارکرد اجتماعی و حقوقی نداشته و مانند تمام بخشنامه‌ها و آئین‌نامه‌ها با شکست مواجه می‌شود.»

جعفر پور درباره راه‌حل قانون برای جلوگیری از سوءاستفاده موجر‌ها از موقعیت مستاجران می‌گوید: «اگر با نگاه سنتی به مالکیت خصوصی نگاه کنیم باید بگوییم که هیچ راهکاری در این حوزه وجود ندارد. اما اگر از حوزه مالکیت خصوصی خارج شده و به مسکن و ساختمان‌سازی به عنوان صنعت نگاه کنیم یعنی آن را از زیرمجموعه مالکیت خصوصی خارج کرده و مسکن سازی را زیرمجموعه وزارت صمت ببریم آن وقت افرادی که در حوزه ساختمان‌سازی فعالیت می‌کنند و افرادی که بیش از یک مسکن دارند در قالب حرف صناعی ببریم از این جهت وزارت صمت می‌تواند برای مسکن نرخ تعریف کند؛ بنابراین تا نگاه ما به مسکن و ساختمان‌سازی تغییر نکند، این بخشنامه‌ها و آئین‌نامه‌ها کارآیی ندارد. این نظر نیازمند مطالعه‌ای همه‌جانبه است. اما به نظر من این راهکار را می‌توان مورد بررسی قرار داد.»