سرمایه‏‌گذاری در مسکن یا سوداگری؟

هوشنگ فروغمنداعرابی، پژوهشگر و مدرس معماری در هم‌میهن نوشت: در دهه‌های گذشته، علاوه بر تورم و کسری بودجه دولت‌ها، نبود نگاه تخصصی به سرمایه‌گذاری حرفه‌ای و ساخت مسکن و کاهش قیمت‌های تمام‌شده به‌خصوص توسط شرکت‌ها و مؤسسات وابسته به بانک‌ها که خود نیز اختیار خلق پول را دارند، باعث گرانی روزافزون مسکن بوده است. یعنی این گروه به علت نداشتن توانایی در ساخت حرفه‌ای، مسکن را گران (و البته با فناوری‌های نه‌چندان به‌روز) می‌سازند و از طریق عدم عرضه آن را گران‌تر می‌کنند تا سود خوبی کسب کنند.

به‌دنبال این روند، افراد دیگری نیز از این فرصت استفاده کرده‌اند و تحت عناوینی، چون بسازوبفروش در سطوح مختلف کسب سود از این طریق را به‌عنوان شغل و کار در نظر گرفته‌اند. گروه دیگری، اما شبیه به آنچه که نوسان‌گیران بازار سرمایه انجام می‌دهند، با خریدوفروش قولنامه‌ای مسکن از اختلاف قیمتی مسکن کسب درآمد می‌کنند. این، چرخه معیوبی است که هنوز راهکار‌هایی که از آن‌ها سخن به‌میان آمده، نتوانسته آن را به جهت مطلوبی برهم زند.

یکی از این راهکار‌ها که در جای‌جای جهان نیز به‌کار بسته می‌شود، طرح مالیات بر عایدی سرمایه است که نظیر آن با عنوان «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» در تیرماه ۱۳۹۷ به مجلس شورای اسلامی ارائه شد و به‌رغم وضعیت بسیار نابسامان بازار مسکن در چند سال گذشته هنوز اجرایی نشده است. باید توجه داشت که زمین و مسکن شهری به‌عنوان یک کالای قابل معامله با شرایط بسیار خاصی نظیر ناهمگنی و محدودیت همواره موردتوجه سوداگرانه و احتکار بوده است و وضع مالیات‌های مختلف مانند مالیات بر خانه‌های خالی ((Vacant Home Tax (VHT))، مالیات بر خانه‌های متروکه (Blighted Properties) و خانه‌های گران‌قیمت (نظیر Stamp Duty Land Tax (SDLT) T) در انگلستان نقش مهمی در تنظیم قیمت و همچنین مقابله با به‌وجود آمدن مسائل و بحران‌های مرتبط با زندگی شهری داشته است.

اما نکته‌ای که گاه در ایران مغفول می‌ماند، آن است که هدف از وضع مالیات بر املاک علاوه بر کاهش سفته‌بازی در زمینه مسکن، هدایت سرمایه‌ها به بازار‌های دیگر است و این مهم در صورتی عملی خواهد شد که بازار موازی جذاب‌تری برای سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد که با توجه به شرایطی که در ابتدا گفته شد در حال حاضر چنین بازاری را در ایران شاهد نیستیم؛ چراکه مسکن همیشه از یک روند صعودی قیمتی نسبتاً بالایی برخوردار بوده است. مهمتر از آن این است که یکی از علل اصلی افزایش قیمت مسکن در کلان‌شهر‌ها و به‌خصوص شهر تهران عدم عرضه زمین و مسکن به بازار مصرفی است.

در این بین اموال دولتی و سایر نهاد‌های عمومی از وزن بسیار بالایی برخوردار هستند. یعنی زمین‌ها و ساختمان‌های دولتی و مشابه آن که عرضه نمی‌شوند، سبب گرانی مسکن در تهران و کلان‌شهرهاست. با توجه به طرح موضوع مولدسازی این موارد می‌تواند تحت تدابیری جهت نیاز واقعی به مسکن در بازار مسکن عرضه شوند. پس به‌طور کلی اگر به‌دنبال کاهش سوداگری در بازار مسکن هستیم، علاوه بر وضع هرچه سریع‌تر قوانین مالیاتی (ایجاد موانع مؤثر برای احتکار زمین و مسکن) و شناسایی خانه‌های خالی که تا به این لحظه میسر نشده است، لازم است هم راهکاری برای ایجاد یک بازار مناسب سرمایه‌گذاری مولد پیدا کرد و هم با عرضه زمین‌ها و اموال نهاد‌های دولتی و عمومی پاسخی مناسب به نیاز مسکن داد.