پادزهر التهاب اجاره

مجلس و دولت مسابقه طراحی بسته سیاستی برای تنظیم بازار اجاره مسکن را راه انداخته‌اند؛ اما درون هیچ‌کدام از این بسته‌ها «کلید اصلی» وجود ندارد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سیاستگذار با یک تیر می‌تواند دو نشان را هدف قرار دهد. «تنظیم نرخ بهره بانکی» در شرایط فعلی به‌عنوان یک الگوی جهانی «کاهش تورم عمومی» هم می‌تواند روند رشد قیمت‌ها در سبد هزینه خانوار را مهار کند و هم نقش «پادزهر التهاب اجاره‌بها» را برعهده بگیرد. افزایش نرخ بهره سه نفع مستقیم و غیرمستقیم برای بازار مسکن به همراه دارد.

پادزهر التهاب اجاره‌‌بها شناسایی شد. دنباله‌‌روی نرخ تورم اجاره‌‌بها از تورم عمومی نشان‌دهنده اثر فوری کاهش تورم عمومی بر وضعیت بازار اجاره‌‌بهاست و در صورتی که دولت بتواند با استفاده از ابزارهای سیاستی که در اختیار دارد، تورم عمومی را مهار کند، می‌توان انتظار داشت اثر فوری آن به شکل کاهش تورم اجاره‌‌بها در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی یعنی تابستان مشهود شود. شاه‌کلید مهار تورم عمومی که کشورهای مختلف در روزهای اخیر به آن متوسل شده‌‌اند، بازتنظیم نرخ بهره بانکی است.

در روزهایی که مستاجران به واسطه التهاب شدید و بی‌‌سابقه بازار مسکن در مضیقه قرار دارند، دولت درصدد ارائه راهکاری برای حل فوری این مساله ملی همزمان با فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی است و آن را در قالب ارائه «بسته کنترل بازار اجاره» دنبال می‌کند. از آنجا که تورم اجاره‌‌بها همواره تابعی از تورم عمومی و نیز تورم مسکن است، طی سه سال پرتورم اخیر روند افزایش اجاره‌‌بها به حدی سرعت گرفت که اکنون شرایط ویژه‌‌ای را رقم زده است.

به دنبال شیوع کرونا طی سه سال اخیر، تورم عمومی حتی در کشورهایی که پیش‌‌تر وضعیت اقتصادی باثباتی داشتند روند افزایشی پیدا کرده است. نرخ تورم عمومی در آمریکا به تازگی به ۶/ ۸ درصد رسیده است و در انگلستان نیز در آوریل سال میلادی جاری این نرخ در ایستگاه ۹ درصد قرار گرفت. به دنبال افزایش تورم در کشورهای مختلف، تغییر در نرخ بهره سیاستی به عنوان راهکار ضد تورم توسط بانک‌های مرکزی جهان مورد توجه قرار گرفته است، طوری که آمریکا برای نخستین‌بار در ۲۸ سال گذشته، یعنی از ۱۹۹۴ تاکنون، نرخ بهره را به میزان ۷۵/ ۰ واحد درصد افزایش داد و به ۷۵/ ۱ درصد رساند. در واقع این راهکاری است که برای مقابله با تورم و رکود احتمالی ناشی از آن توسط آمریکا اتخاذ شده است.

در سوئیس نیز بانک مرکزی پس از مدت‌ها تصمیم گرفته نرخ بهره را افزایش دهد. سوئیس پیش از این در سال ۲۰۱۵ نرخ بهره را دستکاری کرده و آن ر ا ۷۵/ ۰ درصد کاهش داده بود. این در حالی است که اکنون از این راهکار به عنوان ابزار کنترل تورم عمومی استفاده کرده و نسبت به افزایش ۵/ ۰ واحد درصدی نرخ بهره اقدام کرده است. مقامات بانک مرکزی سوئیس علت این تصمیم را مقابله با تورم ۱/ ۸ درصدی اروپا اعلام کرده‌‌اند. به این ترتیب روند دستکاری نرخ بهره به نفع مهار تورم عمومی در کشورهای مختلف اروپایی و آمریکایی آغاز شده است و کشورهای مختلف با پیروی از فدرال رزرو آمریکا که یکی از بزرگ‌ترین نهادهای سیاستگذاری پولی به شمار می‌‌آید، این برنامه را عملیاتی کرده‌‌اند؛ موضوعی که نشان می‌دهد نرخ بهره بر خلاف تصور برخی سیاستگذاران نهادهای پولی و مالی، نه یک موضوع صلب و غیرقابل تغییر بلکه یک ابزار در اختیار بانک‌های مرکزی برای کمک به کنترل تورم است.

در ایران نیز روند رو به رشد نرخ تورم عمومی طی دست‌‌کم سه سال اخیر سبب شده بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر این وضعیت قرار بگیرد و شرایط فوق‌العاده نامطلوبی در این بازار حاکم شده است. دولت با توجه به شرایط ملتهب بازار اجاره و روبه‌رو شدن با این واقعیت که هزینه اجاره‌‌نشینی به شکلی بی‌‌سابقه افزایش یافته است، ورود به این بازار و حمایت از مستاجران را در اولویت قرار داده است. از آنجا که بازار اجاره مسکن بر خلاف بازار خرید مسکن، یک بازار کاملا مصرفی به شمار می‌‌آید و از سوی دیگر با توجه به اینکه طی سه سال گذشته گروه زیادی از متقاضیان خانه اولی ناگزیر به ترک بازار مسکن و ورود به بازار اجاره‌‌بها شدند، اکنون مساله اصلی و اولویت‌‌دار روی میز سیاستگذار بخش مسکن بیش و پیش از هر چیز، تنظیم بازار اجاره‌‌بها است.

از سال ۹۶ تاکنون قیمت مسکن در تهران ۹ برابر، میانگین اجاره‌‌بها شش برابر و نرخ تورم عمومی نیز چهار برابر شده است. این تغییرات به روشنی نشان می‌دهد بازار اجاره‌‌بها به دلیل اینکه یک بازار با جنس کاملا مصرفی است، تورم به مراتب کمتری در مقایسه با بازار معاملات مسکن داشته است. در واقع به دلیل حضور تقاضای غیرمصرفی (سرمایه‌‌ای و سفته‌‌بازی) در بازار مسکن، در بازه پنج‌ساله اخیر تورم در این بازار حتی از تورم عمومی نیز پیشی گرفته است و این در حالی است که در بازار اجاره‌‌بها میزان تورم حتی قدری کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است. این یک شاهد آماری است که نقش تقاضای مصرفی در بازار مسکن را به روشنی نشان می‌دهد.

شاهد آماری دیگری که این واقعیت را تایید می‌کند نیز، نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) است که مقدار آن به شکل تاریخی افزایش پیدا کرد و در حالی که سقف آن در دوره‌های گذشته رونق مسکن حدود ۲۴ تا ۲۵ واحد بود، در دوره اخیر جهش مسکن از این حد همیشگی فراتر رفت و به بیش از ۳۰ واحد رسید. در صورتی که مخرج این نسبت یعنی اجاره مسکن هم‌‌‌‌پای قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کرد، قاعدتا نسبت مذکور نباید از محدوده همیشگی تا این حد تجاوز می‌کرد؛ اما چون بازار اجاره‌‌بها کاملا مصرفی است، تورم آن به مراتب کمتر از تورم مسکن رقم خورده که سبب شده نسبت مذکور به مقدار بی‌‌سابقه‌‌ای افزایش پیدا کند.

رشد چشمگیر اجاره مسکن سبب شده سهم تامین مسکن در سبد هزینه‌های خانوار که طی دهه‌های گذشته همواره بین ۳۰ تا ۳۵ درصد بود، در سال ۱۴۰۰ به مقدار بی‌‌سابقه بیش از ۴۲ درصد افزایش پیدا کند؛ وضعیتی که سبب شده مستاجران ناگزیر به کاهش هزینه‌های ضروری دیگر و حذف برخی اقلام مصرفی مهم به ویژه در حوزه اقلام خوراکی از سبد هزینه‌های جاری خود شوند تا از عهده تامین هزینه‌های اجاره‌‌نشینی برآیند. این موضوع سبب شده مساله اجاره‌‌نشین‌‌ها به نوعی وجه ملی پیدا کند و چاره‌‌جویی برای عبور از وضعیت بغرنج کنونی و تنظیم نسبی بازار اجاره مسکن با قید اولویت توسط دولت دنبال شود.

بر این اساس دولت به تازگی بسته موسوم به کنترل بازار اجاره‌‌بها را تنظیم کرده که حاوی سه محور است. یک محور افزایش عرضه مسکن از طریق پروژه مسکن‌‌سازی میلیونی است و آن‌گونه که اعلام شده، هدف دولت این است که تا پایان امسال تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت در کشور را به ۲ میلیون واحد برساند. محور دوم این بسته، برنامه مالیات‌‌ستانی از خانه‌های خالی است که دولت می‌خواهد جدی‌‌تر از سال‌های گذشته آن را دنبال کند و امیدوار است بتواند با استفاده از این سیاست مالیاتی زمینه عرضه واحدهای خالی به بازار اجاره و تنظیم بازار از طریق کمک به تناسب میان حجم عرضه و تقاضا را دنبال کند.

اما سومین محور بسته مذکور حاوی «اقدامات کوتاه‌‌مدت برای کنترل بازار اجاره» است. گفته شده که این اقدامات کوتاه‌مدت در واقع مصوبات فوری دولت و نیز سران قوا خواهد بود که وجه قانونی پیدا می‌کند و تصور دولتمردان این است که قرار است به جای تسکین‌‌دهنده‌های زودگذر، یک حرکت اساسی برای کنترل بازار اجاره‌‌بها شکل بگیرد.

راهکار تقویت عرضه در بازار مسکن از طریق تحریک ساخت و‌ساز حتی اگر از منطقی‌‌ترین شکل ممکن دنبال شود، یک راهکار زمان‌‌دار است و این در حالی است که دولت برای تحریک عرضه روی خانه‌‌سازی انبوه توسط دولت حساب کرده است؛ طرحی که از هم‌‌اکنون مشخص است در خوش‌‌بینانه‌‌ترین حالت تحویل آن نیازمند زمان حداقل سه ساله است.

درباره استفاده از ابزار مالیاتی برای عرضه خانه‌های خالی به بازار فروش و اجاره مسکن نیز اگرچه کارشناسان بر موثر بودن این شیوه در کنترل بازار اتفاق نظر دارند، اما موضوع کلیدی این است که مالیات خانه‌های خالی یک مالیات دست چندم مالیاتی است و اجرای آن نیازمند برخورداری از بانک اطلاعاتی قوی از وضعیت فعلی املاک است. مادامی که دولت به دلیل نداشتن این بانک اطلاعاتی، به‌طور مطلق نمی‌تواند خالی بودن برخی از واحدهای مسکونی را اثبات کند، حساب کردن روی مالیات‌‌ستانی از مالکان این خانه‌ها چندان نتیجه‌‌بخش نخواهد بود. این در حالی است که اگر به جای مالیات خانه‌های خالی، اخذ مالیات سالانه از همه املاک به عنوان مالیات اصلی بازار مسکن در دنیا کلید بخورد، اثر مثبت آن به شکل افزایش عرضه به فوریت در بازار محسوس و قابل رهگیری خواهد بود.

هرچند مالیات اصلی برای انجمادزدایی از بازار مسکن «مالیات سالانه ملکی» است، اما با اغماض می‌توان امیدوار بود در صورتی که چتر مالیاتی برای خانه‌های خالی گسترده شود، این موضوع در افزایش عرضه چه در بازار اجاره‌‌بها و چه در بازار فروش بی‌‌تاثیر نخواهد بود؛ هرچند این اثر محدود است. با این حال آنچه ذکر شد به منزله ناتوانی در گشایش قفل بازار اجاره نیست. مسوولان ارشد کشور اکنون به دنبال حل بحران اجاره‌‌بها هستند و آن را در قالب راهکارهای کنترلی بازار که احتمالا حاوی ضوابطی برای مداخلات دستوری در این بازار هستند و ممکن است درصدد اعلام نرخ‌‌های کاغذی مانند آنچه به شکل سقف کرونایی افزایش اجاره‌‌بها پیش‌‌بینی شد، برآیند. این در حالی است که شاه‌کلید تنظیم این بازار در کوتاه‌‌مدت، «نرخ بهره بانکی» است. افزایش نرخ بهره بانکی که در روزهای اخیر به عنوان یک راهکار کنترل تورم در کشورهای مختلف مورد استفاده قرار گرفته، در صورتی که توسط بانک مرکزی ایران نیز در دستور کار قرار بگیرد، اثر کاهنده آن بر نرخ تورم عمومی سبب می‌شود با توجه به دنباله‌‌روی بازار اجاره مسکن از این نرخ، شاهد کاهش سرعت رشد تورم اجاره‌‌بها باشیم.

نحوه اثرپذیری بازار مسکن از نرخ بهره

«تنظیم نرخ بهره بانکی» برای بازار مسکن دست‌‌کم سه منفعت کلیدی دارد که یکی از آنها اثرگذاری آن بر نرخ تورم عمومی و در ادامه، اثرپذیری تورم اجاره‌‌بها از آن است. اما مهم‌تر از آن تغییر رفتاری است که موجران به دنبال افزایش نرخ بهره خواهند داشت و به نفع مستاجران تمام می‌شود.

در بازار اجاره مسکن به شکل سنتی یک محرک برای افزایش عرضه وجود دارد و آن «جذاب شدن سپرده‌‌گذاری بانکی» است. در سال‌های اخیر تحت تاثیر افزایش تورم عمومی و رشد چشمگیر هزینه‌های جاری زندگی، موجران بیشتر از هر وقت دیگری روی اجاره‌های دریافتی از مستاجران برای گذران زندگی حساب کردند؛ موضوعی که سبب شد تمایل به دریافت اجاره‌های سنگین در ازای ودیعه‌های اندک از سوی موجران افزایش پیدا کند. این در حالی است که جذاب شدن سپرده‌‌گذاری بانکی نه تنها می‌تواند تمایل به عرضه املاک در بازار مسکن را افزایش دهد، بلکه میل موجران به دریافت ودیعه به جای اجاره ماهانه را نیز تقویت می‌کند و در مجموع این موضوع به نفع مستاجران تمام می‌شود. به‌طور سنتی مستاجران تمایل بیشتری به رهن کامل به جای رهن و اجاره املاک دارند، اما مستاجران تنها در صورتی به این مدل اجاره رغبت نشان می‌دهند که بتوانند عایدی قابل قبولی از ودیعه دریافتی کسب کنند. جذاب شدن سپرده‌‌گذاری بانکی مسیری است که از طریق بازتنظیم نرخ بهره بانکی پیش روی دولت قرار دارد و عایدی حاصل از آن سبب می‌شود نه تنها عرضه در بازار اجاره افزایش پیدا کند، بلکه جنس این عرضه نیز از نوع رهن کامل باشد که تناسب بیشتری با شرایط مستاجران دارد. هرچند تامین ودیعه‌های چند صد میلیونی و بعضا بیش از یک میلیارد تومانی ممکن است در نگاه اولیه، خارج از استطاعت مستاجران به نظر برسد، اما نکته قابل تامل این است که اکنون بسیاری از متقاضیان اجاره مسکن حاضر هستند به جای اجاره‌های چند میلیونی، اقساطی بابت وام‌‌های دریافتی برای تامین ودیعه بپردازند و حداقل در میان‌‌مدت، وجهی که به عنوان مبلغ رهن در اختیار دارند، به این ترتیب افزایش قابل قبولی پیدا کند.

سومین منفعت حاصل از بازتنظیم نرخ بهره توسط بانک مرکزی که متوجه بازار مسکن خواهد شد، این است که بخشی از سرمایه‌های سرگردان که در ماه گذشته نیز شواهدی از سرازیر شدن آنها به سمت بازار مسکن به دلیل ناامن تلقی کردن سایر بازارهای سرمایه‌‌ای مثل سکه و ارز توسط مردم وجود داشت، در قالب سپرده بانکی سرمایه‌‌گذاری می‌شود. حضور سرمایه‌های سرگردان در بازار مسکن جدای از اینکه یک فعالیت غیرمولد اقتصادی محسوب می‌شود و آسیب‌‌هایی از این بابت به دنبال دارد، می‌تواند زمینه تلاطم در قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد و چون نرخ اجاره‌‌بها علاوه بر تورم عمومی، همواره تابعی از نرخ تورم مسکن نیز بوده است، در صورتی که با خروج خریداران سرمایه‌‌ای از بازار مسکن، ثبات نسبی در قیمت مسکن محقق شود، عملا اثر مثبت این موضوع بر بازار اجاره‌‌بها نیز به شکل غیرمستقیم محسوس خواهد شد، کمااینکه به دنبال کاهش تورم مسکن، التهاب در بازار اجاره نیز کاهش پیدا می‌کند.