تغییر دوباره فرمول اجاره

بازار اجاره در سومین ماه سال با چهار رخداد مهم همراه شد که یکی از آن‌ها را می‌توان به‌عنوان عایدی پساجهش برای اجاره‌نشین‌ها مورد توجه قرار داد. کاهش انتظارات تورمی مهم‌ترین عامل و نتیجه بروز این عایدی برای مستاجران است. تحلیل‌های کارشناسی بر پایه آخرین تحولات صورت گرفته مبنی بر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی (منبع کاهش‌انتظارات تورمی) نشان می‌دهد، کاهش انتظارات تورمی می‌تواند بازار اجاره مسکن را نیز مانند سایر بازار‌ها تحت‌تاثیر قرار دهد.

علامت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی طی چند روز گذشته در بازار‌های اقتصادی و از جمله بازار مسکن مشخص بود؛ نخستین علامت، بیانیه بانک‌مرکزی در روز‌های گذشته است که از تاثیرگذاری کاهش ریسک‌های غیراقتصادی روی کاهش قیمت در بازار ارز و سایر بازار‌ها خبر می‌داد.

علامت دیگر هم اظهارات سخنگوی دولت بود. ربیعی هفته گذشته با اعلام اینکه «در آستانه خروج از جنگ اقتصادی هستیم» از انتظار چشم‌انداز مثبت برای اقتصاد ایران خبر داد؛ بررسی‌ها حاکی است این دو علامت، سیگنال‌های ایجاد کاهش انتظارات تورمی است که بنا بر اعلام مسوولان و کارشناسان، بازار‌های مختلف را تحت تاثیر قرار می‌دهد. اکنون بازار اجاره نیز مانند سایر بازارها، به این انتظارات واکنش نشان داده است.

بررسی‌ها بر پایه تحقیقات میدانی انجام شده از بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون مستاجران هم خود را برای یک دوره پساجهش آماده می‌کنند. این اثر یکی از چهار اتفاق بازار پاییزی اجاره برای مستاجران است که تحت عنوان عایدی پساجهش برای اجاره‌نشین‌ها می‌توان از آن یاد کرد. اتفاقات سیاسی و تحولات بین‎‌المللی هفته‌های گذشته به واسطه ریسک‌های بالای غیراقتصادی، بازار‌های مختلف اقتصادی (نظیر سکه و ارز) را با نوسان قیمت همراه کرد و انتظارات تورمی ناشی از آن دامن بازار مسکن و اجاره را هم گرفت.

اما حالا بر اساس شواهد بازار و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی که در اظهارات برخی مسوولان نیز مشهود است، تورم انتظاری در بازار اجاره رو به افول است و در رفتار برخی موجران نیز دیده می‌شود. بنا بر اعلام واسطه‌های ملکی، «اگر وضعیت عدم قطعیت از آینده اقتصادی کشور و انتظارات تورمی غالب در بازار مسکن ایجاد نمی‌شد، بسیاری از مالکان، امروز موجران قطعی بازار بودند و آپارتمان‌های مستعد عرضه در بازار اجاره، به فایل‌های قطعی اجاره تبدیل می‌شدند».

اکنون واکنش تدریجی بازار‌ها از جمله مسکن به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی از یکسو و به تبع آن چشم‌انداز کاهش قیمت در بین برخی مالکان، باعث شده تا موجرانی که املاک خود را در مقطعی به واسطه همین «عدم قطعیت» در بازار عرضه نمی‌کردند، تصمیم به عرضه ملک در بازار اجاره بگیرند. در واقع، زمانی که مالکان نشانه‌ها وعلائم بروز ثبات در بازار مسکن را مشاهده می‌کنند بخش زیادی از واحد‌های مسکونی در اختیار آن‌ها که پتانسیل عرضه به بازار مسکن را دارد به این مستاجر‌ها عرضه خواهد شد.

همین موضوع از حجم واحد‌های مسکونی خالی از سکنه در بازار نیز کم خواهد کرد. در عین حال شواهد و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بسیاری از مالکانی که قصد فروش ملک خود را داشتند و به واسطه تحولات و ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی فروش ملک خود را به تاخیر انداخته بودند، اکنون با انصراف از فروش، به فکر عرضه واحد‌ها به بازار اجاره افتاده‌اند؛ بنابراین به نظر می‌رسد با کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی زمینه سفته بازی و احتکار در بازار مسکن کاهش یابد و با تداوم این روند و امید به کاهش قیمت در بازار‌های اقتصادی موجران با چشم‌انداز مثبت ناشی از کاهش این ریسک‌ها، در بازار اجاره هم فعال شوند تا با افزایش عرضه ملک در بازار اجاره، عایدی آن برای مستاجران طی ماه‌های آینده هم به لحاظ تنوع بیشتر فایل‌ها و هم به لحاظ قیمتی به‌طور نسبی محرز شود.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در حوزه اجاره آپارتمان‌های مسکونی هم پیش‌بینی می‌کنند به‌طور قطع یکی از نتایج مهم کاهش انتظارات تورمی در اقتصاد و تاثیرپذیری بازار‌ها از این رویداد، ثبات اقتصادی در بخش‌های مختلف و از جمله بازار مسکن است. در این صورت پیش‌بینی می‌شود بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته و وضعیت ثبات در این بازار نیز تجربه شود. اتفاق دیگر در بازار اجاره به نرخ رشد اجاره برمی‌گردد. طی ادوار گذشته همواره یکی از دلایلی که مستاجران «توافق با موجر فعلی» را به «جابه‌جایی» ترجیح می‌دادند، نرخ رشد پایین اجاره بود. بر اساس شرایط غالب بر بازار اجاره طی سال‌های گذشته عموما موجران در صورت تمدید قرارداد اجاره با مستاجر فعلی، «نرخ رشد اجاره» کمتری نسبت به قرارداد با مستاجر جدید توافق می‌کردند و این یک انگیزه مهم برای مستاجران بود.

تغییر معادل «نرخ رشد اجاره»

اما در شرایط فعلی به واسطه نرخ‌های پیشنهادی بالا در بازار اجاره، تمایل مستاجران برای توافق با موجر فعلی افزایش پیدا کرده است. در همین شرایط موجرانی که با انگیزه دریافت اجاره بالاتر، قرارداد خود با مستاجر فعلی را فسخ می‌کنند، باید دوره زمانی نسبتا قابل توجهی را برای اجاره ملک خود به مستاجر طی کنند.

افزایش تمایل به تمدید اجاره و کم شدن نسبی مستاجر در بازار باعث شده تا در بسیاری از موارد موجرانی که با انگیزه دریافت اجاره بیشتر با مستاجر خود فسخ قرارداد می‌کنند در نهایت مجبور شوند حتی ملک خود را با «اجاره‌بهای کمتری» نسبت به «تمدید با مستاجر قبلی» فایل کنند؛ بنابراین در این مقطع از زمان در بسیاری از موارد، نرخ رشد اجاره برای مستاجران جدید کمتر از نرخ رشد اجاره برای تمدید قرارداد با مستاجران شده است.

تغییر سطح انتظارات

اما سومین اتفاق بازار پاییزی اجاره ناشی از همزمانی آن با رشد قیمت‌ها در بازار‌های اقتصادی و همچنین تحولات سیاسی و بین‌المللی است. این تحولات باعث شد تا بازار اجاره یک تفاوت با ادوار گذشته داشته باشد. در این بازار پاییزی عموما مستاجران خانه اولی و زوج‌های جوان مشتریان بازار اجاره بودند که البته در این بین مستاجرانی هم مشاهده می‌شوند که به دلیل عدم توافق با موجر خود در جست‌وجوی ملک جدید هستند. ماحصل نتایج مشاهدات میدانی بازار اجاره حکایت از آن دارد که گروهی از مستاجران که البته کم هم نیستند، سطح انتظاراتشان را نسبت به ایده‌آل خود کاهش داده‌اند. بررسی این موضوع در مناطق مصرفی پایتخت نشان می‌د‌هد، مستاجرانی که قصد اجاره ملک در این مناطق را دارند در مواجه شدن با نرخ‌های پیشنهادی موجران، تصمیم خود را تغییر می‌دهند. بسیاری از مشتریان بازار اجاره محله یا حتی در برخی موارد منطقه شهری خود را تغییر می‌دهند و برای جست‌وجوی ملک متناسب با قدرت پرداخت اجاره (ودیعه و اجاره ماهانه) به منطقه دیگر مهاجرت می‌کنند. از دیگر تصمیمات پیش روی این گروه از مستاجران کاهش مساحت مدنظر یا جست‌وجوی واحد‌های مسکونی با عمر بنای بالا است.

بازگشت به سنت همیشگی

نسبت دریافت پول پیش به اجاره‌بها، نسبت به نیمه اول سال تغییر اساسی معکوس پیدا کرده است. سنت همیشگی بازار اجاره، تمایل موجران به دریافت اجاره بالاتر نسبت به ودیعه (پول پیش) بود؛ طی سال‌های اخیر همواره نرخ سود بانکی برای مشتریان و سرمایه گذاران جذابیت داشت. اما پس از آنکه نرخ سود واقعی بانک‌ها منفی شد و عملا این بازار جذابیت خود را از دست داد، تمایل به دریافت اجاره‌بها بیشتر شد تا اینکه در نیمه نخست امسال این سنت تغییر کرد.

طی نیمه نخست امسال به دلیل بازدهی چشمگیر بازار سهام نسبت به سایر بازار‌های اقتصادی، بسیاری از مالکان (موجران) فعال در بازار سرمایه برای دریافت پول بیشتر (ودیعه) ترغیب شدند به‌طوری‌که حتی در بسیاری از موارد دریافت اجاره از سوی این موجران نسبت به سوددهی بازار سهام جذابیت نداشت.

این موضوع در بین گروهی از مستاجران هم نمود داشت و حتی ارجحیت «پرداخت اجاره» نسبت به «پول پیش» بیشتر بود. در حال حاضر با کاهش بازدهی در بازار معاملات سرمایه و کاهش جذابیت این بازار برای بسیاری از فعالان جدید بازار سهام، سنت همیشگی «جذابیت اجاره ماهانه» نسبت به «رهن کامل» دوباره به بازار اجاره برگشت.

نرخ رشد اجاره کاهشی شد؟

با این حال وضعیت بازار اجاره طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد، این بازار از سال ۹۷ وارد یک دوره جهشی شد. طی دو سال و نیم گذشته نرخ رشد اجاره بها در شهر تهران محسوس بود. بررسی گزارشات رسمی از تحولات بازار اجاره در شهر تهران حاکی از آن است که تورم نقطه‌ای اجاره‌بها (نرخ تورم در یک مقطع از زمان نسبت به مدت مشابه سال گذشته) در سال ۹۶ تک رقمی و نرخ تورم اجاره مهرماه هم این ماه ۴/ ۸ درصد بود. اما این نرخ در مهر ۹۷ دو رقمی شد و به ۱۵ درصد رسید. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در سال ۹۸ هم روند صعودی خود را ادامه داد تا اینکه این نرخ در مهر سال گذشته عدد ۸/ ۳۴ درصدی را ثبت کرد. اما نرخ رشد اجاره در مهرماه امسال نسبت به مهرماه سال گذشته پس از طی روند صعودی در سال‌های گذشته، کاهشی شد و به ۸/ ۲۶ درصد رسید.

با این حال، تحولات فعلی بازار اجاره به استناد آمار‌های رسمی و تحقیقات میدانی از ورود به یک دوره کاهشی ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و کاهش انتظارات تورمی حکایت دارد که برای اثبات تداوم این روند گزارش‌های رسمی ماه‌های آینده باید مبنا قرار گیرد.