چشم انداز شهر‌های آمریکا در حال دگرگونی است. برج‌های بلندمرتبه مسکونی با سرعتی بی سابقه در حال ظهورند و خط آسمان این شهرها را به شکلی چشمگیر تغییر می‌دهند. این تحول، حاصل هم افزایی عوامل مختلفی است. از یکسو، سازندگان املاک فرصتی مغتنم در ساخت انبوه این برج‌ها یافته اند. از سوی دیگر، مقامات محلی نیز با تسهیل قوانین و مقررات، راه را برای ساخت پروژه‌های بزرگ‌تر هموار کرده اند. سرمایه‌گذاران نهادی نیز با تمایل به سرمایه‌گذاری در شهر‌های کوچک‌تر، منابع مالی لازم برای این پروژه‌ها را فراهم کرده اند.
به گزارش دنیای اقتصاد، اما این تحول، پرسش‌های مهمی را نیز به همراه دارد. آیا این برج‌های بلندمرتبه، پاسخگوی نیاز‌های واقعی جامعه هستند؟ آیا زیرساخت‌های شهری برای پاسخگویی به انبوه جمعیت ساکن در این برج‌ها آمادگی لازم را دارد؟ تاثیرات اجتماعی و زیست محیطی این پدیده نوظهور چه خواهد بود؟ پاسخ به این پرسش ها، نیازمند بررسی دقیق و موشکافانه است. بدون شک، تحول در حال وقوع در بازار املاک آمریکا، چالش‌ها و فرصت‌های متعددی را به همراه خواهد داشت. آینده این تحول، به نحوه مدیریت و برنامه ریزی آن بستگی خواهد داشت.
بازار مسکن آمریکا شاهد پدیده‌ای کم نظیر است؛ ورود انبوه آپارتمان‌های اجاره‌ای جدید به بازار که از دهه ۱۹۸۰ تاکنون سابقه نداشته است. این سونامی مسکن، ریشه در ساخت‌وساز‌های عظیم و احداث برج‌های بلندمرتبه دارد.
در دو سال اخیر، شاهد تحولات چشمگیری در ساخت‌وساز آپارتمان‌های جدید در شهر‌های ایالات متحده بوده ایم. بر اساس گزارش وال استریت ژورنال و آمار شرکت مشاور املاک یاردی، تعداد آپارتمان‌های جدید احداث‌شده در این شهرها، رشدی ۱۷ درصدی در مقایسه با دو سال قبل از آن تجربه کرده است. نکته قابل توجه در این میان، تمایل به ساخت ساختمان‌های بزرگ‌تر است. در حالی که پیش از این، ساخت املاک کوچک‌تر با حداقل ۵۰ واحد آپارتمانی رواج داشت، اکنون شاهد افزایش ساخت آپارتمان‌های بزرگ‌تر با بیش از ۲۰۰ واحد هستیم.
برای چند دهه، آسمان خراش‌های اداری، عنصری غالب در خط افق شهر‌های آمریکا بودند. اما این روند در حال دگرگونی است. امروزه، شاهد ظهور آپارتمان‌های بلندمرتبه‌ای هستیم که قامتی بلندتر از همیشه دارند و چهره شهر‌های آمریکا را متحول می‌کنند. در دهه ۱۹۹۰، تنها ۲ درصد از واحد‌های آپارتمانی جدید، بلندمرتبه محسوب می‌شدند. اما این رقم در سال ۲۰۲۲ به ۱۴درصد افزایش یافته است.
این افزایش، نشان دهنده تقاضای فزاینده برای آپارتمان‌های بلندمرتبه در ایالات متحده است. عوامل متعددی در این تحول نقش دارند. از یک سو، افزایش جمعیت و تمایل به زندگی در مراکز شهرها، تقاضا برای آپارتمان‌های مناسب را افزایش داده است. از سوی دیگر، پیشرفت تکنولوژی و تسهیل قوانین و مقررات، ساخت آپارتمان‌های بلندمرتبه را به امری آسان‌تر و مقرون به صرفه‌تر تبدیل کرده است.
ماه آینده، میلواکی شاهد اتفاقی مهم خواهد بود: افتتاح بلندترین برج اجاره‌ای در تاریخ این شهر. این برج با قامت بلند حدود ۵۳۰ فوتی خود، آسمان خراش‌های شهر را به چالش می‌کشد و چهره‌ای نو به میلواکی خواهد بخشید.
رقابت برای ساخت بلندترین آسمان خراش ها، آتلانتا را نیز در‌نوردیده است. برجی ۶۰ طبقه که ترکیبی از واحد‌های آپارتمانی لوکس و فضای اداری خواهد بود، در حال ساخت است. این برج، پس از ۳۰ سال، عنوان بلندترین ساختمان شهر را از آن خود خواهد کرد.
گرایش به ساخت برج‌های بلند، نمادی از تقاضای فزاینده برای آپارتمان‌های لوکس و فضای اداری در شهر‌های بزرگ ایالات متحده است.
این روند، چهره‌ای نو به خط آسمان این شهرها خواهد بخشید و منظره‌ای بدیع خلق خواهد کرد. برج‌های بلندمرتبه، مزایا و معایب خاص خود را دارند. برج‌های بلندمرتبه، پدیده‌هایی با ابعاد گوناگون هستند. از یک طرف، با بهینه سازی مصرف زمین، به پویایی و تنوع شهرها می‌افزایند و چشم انداز‌هایی بدیع خلق می‌کنند. از طرف دیگر، ترافیک و آلودگی هوا، تشدید نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی و مخاطرات زیست محیطی، از پیامد‌های ناخوشایند این غول‌های آسمانی است. با وجود این چالش ها، به نظر می‌رسد که روند ساخت برج‌های بلندمرتبه در شهر‌های بزرگ آمریکا، همچنان رو به رشد خواهد بود.
رویکرد نوین در توسعه املاک چندخانواری، حاکی از تحولی عمیق در اقتصاد این صنعت و پویایی‌های حاکم بر بازار مسکن کنونی است. این رویکرد، بر ساخت مجتمع‌های بزرگ‌تر و متراکم‌تر با امکانات رفاهی متنوع متمرکز است. رشد فزاینده هزینه‌های ساخت وساز و سایر مخارج، چالشی بزرگ پیش روی سازندگان املاک و مستغلات قرار داده است. حفظ سودآوری در این شرایط، ناگزیر آن‌ها را به سمت افزایش تراکم ساخت‌وساز و احداث واحد‌های بیشتر در هر پروژه سوق می‌دهد. راه حل اتخاذ شده برای عبور از این چالش، طراحی آپارتمان‌های کوچک‌تر است.
در سال‌های اخیر، شاهد روند کاهشی تدریجی در متراژ آپارتمان‌های نوساز بوده ایم. آمار یاردی نشان می‌دهد که میانگین متراژ یک واحد آپارتمانی نوساز از سال ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۲، شش‌درصد کاهش یافته است.
کمبود زمین‌های قابل دسترس، معضلی نوظهور در دنیای امروز است که تبعات مختلفی به دنبال دارد. یکی از این پیامدها، گرایش فزاینده به ساخت آسمان خراش هاست. بن بروئر، مدیر ارشد شرکت ساختمانی هاینز، در بررسی وضعیت مسکن شهر دالاس، به موضوع کمبود زمین‌های مناسب برای ساخت آپارتمان‌های بلوکی سنتی اشاره می‌کند. او اذعان می‌کند که در دالاس، به دلیل محدودیت زمین‌های مرغوب، شاهد افزایش ساخت برج‌های بلندمرتبه هستیم.
با وجود آنکه بسیاری از ساختمان‌های بزرگ در حال ساخت، در دوره‌ای از رونق بازار و افزایش سریع اجاره‌ها برنامه ریزی شده بودند، اما تقاضای پایدار مستاجران، به‌رغم کند شدن رشد اجاره‌بها در اکثر نقاط آمریکا، جذابیت توسعه املاک چندخانواری را حفظ کرده است. رکوردشکنی قیمت مسکن، محدودیت موجودی خانه‌های قابل فروش و نرخ‌های بالای وام مسکن، اجاره را به گزینه‌ای جذاب برای افراد با درآمد نسبتا بالا تبدیل کرده و تمایل به آپارتمان نشینی را در این گروه افزایش داده است.
اگرچه نرخ اشغال آپارتمان‌های واقع در مرکز شهر در حال حاضر با کاهش روبه‌رو شده، اما در اکثر شهرها همچنان در سطحی بالا باقی مانده است. این امر نشان دهنده آن است که به‌رغم گرایش روزافزون به دورکاری و ابهامات موجود در مورد آینده بازار املاک اداری، تقاضا برای آپارتمان‌های مرکز شهر کماکان قوی و پویاست. برخی از مراکز شهر، با وجود این چالش ها، شاهد روندی مثبت در جذب مشاغل شرکتی و ساکنان جدید بوده اند. ریک بارت از جمله سازندگان نوپایی است که به تداوم تقاضا برای آپارتمان‌های اجاره‌ای در مرکز شهر باور دارد و معتقد است که این روند در آینده نیز ادامه خواهد داشت.
«کوتور»، آسمان خراش برافراشته و دلربای میلواکی، با ۳۲۲ واحد مسکونی در ۴۶ طبقه، به همت شرکت بارت خلق شده است. سرمایه‌گذاران نامدار ساحل شرقی، از جمله وایت استار ادوایزرز (مدیر صندوق بازنشستگی)، حامیان مالی این پروژه بوده اند. این برج مجلل در ماه آوریل به روی ساکنان گشوده خواهد شد و اجاره واحد‌ها از حدود ۲ هزار دلار در ماه برای آپارتمان‌های کوچک‌تر تا ۱۲هزار دلار برای پنت هاوس متغیر خواهد بود.
«کوتور» با استخری هلال مانند که همچون نگینی درخشان بر تارک این برج مجلل می‌درخشد و چشم اندازی بی نظیر به دریاچه میشیگان، مامنی دلنشین برای ساکنان خود فراهم کرده است. این مجموعه در فضایی به وسعت ۱۰هزار فوت مربع، امکاناتی نظیر سالن ورزشی مجهز، سالن اجتماعات مجلل و پارک مخصوص سگ را به ساکنان خود ارائه می‌دهد، امکاناتی که در بسیاری از مجتمع‌های مسکونی لوکس دیگر نیز به صورت استاندارد وجود دارد.
بارت، سازنده این برج باشکوه، معتقد است که پروژه‌های بزرگ‌تر، امکانات بیشتری را به ارمغان می‌آورند و برنده رقابت در این زمینه، کسی است که تنوع و کیفیت خدمات رفاهی در برج‌های مسکونی را در اولویت قرار دهد. بارت، مانند بسیاری از سازندگان دیگر، برای ساخت «کوتور» به مجوز تغییر پهنه بندی از سوی مقامات شهری نیاز داشت. این وابستگی به چراغ سبز دولت محلی، در مورد سایر پروژه‌های غول آسای آپارتمانی در دیگر نقاط نیز وجود دارد.
پژوهشی که در سال ۲۰۲۳ توسط شرکت‌های مشاور املاک در آمریکا انجام شده گویای راز جدیدی در بازار مسکن است: زوج‌های جوان و مجردها، نبض تپنده این بازار را تشکیل می‌دهند.
در راستای تسهیل ساخت وساز‌های بزرگ مقیاس، برخی از شهرها در حال بازنگری و اصلاح قوانین منطقه بندی و سایر مقررات ساختمانی خود هستند. سال گذشته، شهر آستین در تگزاس، به عنوان اولین شهر بزرگ در ایالات متحده، گامی مهم در جهت کاهش هزینه‌های ساخت وساز برداشت و الزام حداقل پارکینگ برای پروژه‌های ساختمانی جدید را لغو کرد. پورتلند در اورگن، مینیاپولیس و سن خوزه در کالیفرنیا نیز تغییراتی مشابه را در قوانین مربوط به حداقل پارکینگ اعمال کرده اند.
در سال‌های نه‌چندان دور، شور و اشتیاق به آپارتمان‌های شهری بیشتر معطوف به واحد‌های شخصی بود تا واحد‌های اجاره ای. اما این روزها، بسیاری از سازندگان، آپارتمان‌های شخصی را سرمایه‌گذاری پرخطرتری می‌دانند و تامین مالی آن‌ها نیز دشوارتر شده است. افزایش نرخ بهره نیز مزید بر علت شده تا تعداد کسانی که توان خرید آپارتمان شخصی را دارند، رو به کاهش باشد و در مقابل، تقاضا برای واحد‌های اجاره‌ای افزایش یابد.
چشم انداز آپارتمان‌های شیکاگو نیز در حال تحول است. شرکت ساخت وساز ریلیتد میدوست، طرحی بلندپروازانه برای ساخت دو برج مرتفع تماما اجاره‌ای در قلب شهر در نظر دارد. یکی از این برج ها، با ارتفاعی نزدیک به ۹۰۰ فوت، عنوان بلندترین برج مسکونی اجاره‌ای در ایالات متحده را به خود اختصاص خواهد داد. این در حالی است که این مکان قبلا برای ساخت آپارتمان‌های شخصی در نظر گرفته شده بود.
کرت بیلی، رئیس این شرکت، اذعان می‌کند که تا پیش از سال ۲۰۰۸، بازار آپارتمان‌های شیکاگو تسلط مطلق آپارتمان‌های شخصی را تجربه می‌کرد، اما فروپاشی سهمگین بازار املاک و مستغلات، معادلات این بازار را به طور کلی متحول کرد.
نیاز فزاینده به فضا، چه برای سکونت و چه برای فعالیت‌های تجاری، محرک اصلی ساخت آسمان خراش‌ها در پهنه شهر‌های بزرگ است. آمار جهانی نشان می‌دهد که هر ماه، حدود ۱۰ میلیون نفر به جمعیت شهرها اضافه می‌شود. این رشد فزاینده جمعیت، در کنار محدودیت زمین در شهر‌های بزرگ، سازندگان را به سمت ساخت آپارتمان‌ها و مجتمع‌های تجاری بلندمرتبه سوق داده است. ساختمان‌های بلند، ابرآسمان خراش‌ها و حتی آسمان خراش‌های غول پیکر، راه حلی برای رفع مشکل کمبود زمین و پاسخگویی به نیاز‌های رو به رشد جمعیت شهری تلقی می‌شوند.
در پهنه ایالات متحده، شاهد رویش قارچ گونه آسمان خراش‌ها در شهر‌های متعددی هستیم. نیویورک، شهر لقب گرفته به «شهر آسمان خراش ها»، به واسطه انبوه آسمان خراش‌های سر به فلک کشیده اش، در سراسر جهان آوازه پیدا کرده است. این شهر، میزبان بسیاری از بلندمرتبه‌ترین ساختمان‌های جهان، از جمله برج تجارت جهانی، خیابان پارک و ساختمان امپایر استیت، است. آمار‌ها نشان می‌دهد که نیویورک، با ۲۵۷ آسمان خراش، در صدر فهرست شهر‌های پر از آسمان خراش در ایالات متحده قرار دارد.
نیویورک، علاوه بر لقب پرآوازه «شهر آسمان خراش ها»، به عنوان یکی از محبوب‌ترین مقاصد گردشگری در سراسر جهان نیز شناخته می‌شود. این شهر، با ارائه بهترین کلاب ها، کافه‌های پشت بامی، رستوران‌های مجلل، فروشگاه‌های شیک و برند‌های مطرح مد، تجربه‌ای بی نظیر را برای گردشگران رقم می‌زند. نیویورک، با برخورداری از امکانات رفاهی و تفریحی بی شمار، ثروت سرشار و جاذبه‌های دائمی، به درستی با عناوین «شهر امپراتوری» و «شهری که هرگز نمی‌خوابد» شناخته می‌شود.
شیکاگو، پس از نیویورک، رتبه دوم را در میان شهر‌های ایالات متحده از نظر تعداد آسمان خراش‌ها به خود اختصاص داده است. در این شهر ۴۴ ساختمان ارتفاعی بیش از ۶۰۰ فوت (۱۸۳ متر) و ۱۱۹ ساختمان ارتفاعی بیش از ۴۹۰ فوت (۱۴۹ متر) دارند. شهر میامی نیز با ۴۵ ساختمان مرتفع‌تر از ۴۹۰ فوت، در زمره شهر‌های دارای آسمان خراش‌های قابل‌توجه در ایالات متحده قرار می‌گیرد.
این در حالی است که بر اساس گزارش دیگری از واشنگتن پست، خانه‌های نوساز در ایالات متحده در حال کوچک‌تر شدن هستند. پس از سال‌ها تمرکز بر ساخت خانه‌های بزرگ، غول‌های صنعت ساخت‌وساز این کشور بالاخره به سمت ساخت خانه‌های کم‌متراژتر و مقرون به صرفه‌تر روی آورده اند.
بر اساس داده‌های سرشماری، رونق ساخت‌وساز خانه‌های کوچک‌تر، منجر به کاهش ۴ درصدی اندازه متوسط خانه‌های جدید در سال گذشته شده است. به طوری که متوسط متراژ خانه‌های نوساز به ۲ هزار و ۱۷۹ فوت مربع (حدود ۲۰۰ مترمربع) رسیده است که پایین‌ترین رقم از سال ۲۰۱۰ به بعد است. این امر به کاهش هزینه‌های کلی ساخت‌وساز و در نتیجه کاهش ۶ درصدی قیمت خانه‌های نوساز در همین دوره کمک کرده است.
بر اساس تجزیه و تحلیل داده‌های سرشماری توسط انجمن ملی سازندگان خانه آمریکا، تقاضا برای خانه‌های شهری به طور فزاینده‌ای در حال افزایش است. به طوری که در پایان سال ۲۰۲۳، سهم این نوع خانه‌ها از کل خانه‌های نوساز در حال ساخت به یک‌پنجم رسیده که رکوردی جدید محسوب می‌شود. برای کاهش هزینه ها، شرکت‌های ساختمانی به سمت ساخت خانه‌های کوچک‌تر و بلندتر با تعداد پنجره، کابینت و درب‌های کمتر روی آورده اند. در مجموع، این موج جدید ساخت‌وساز‌ها نویدبخش گامی حیاتی در جهت مقابله با کمبود شدید خانه اول است. کمبودی که مانع از خانه دار شدن خانه اولی‌ها و تشدید تورم شده است.
اندی وینکلر، مدیر بخش مسکن و زیرساخت در مرکز سیاست دوحزبی (اندیشکده‌ای در واشنگتن)، می‌گوید حتی یک خانه کمی کوچک‌تر می‌تواند برای سازندگان و خریداران هزاران دلار ارزان‌تر باشد. این روندی است که در نتیجه غیرقابل تحمل شدن بازار مسکن، با قیمت‌های سر به فلک کشیده، افزایش نرخ بهره و تعداد بسیار کمی از خانه‌های فروشی به وجود آمده است.
وقتی نگین چشایر جست‌وجوی خانه رویایی خود را در شهرستان فردریک، ویرجینیا آغاز کرد، فهرستی از آرزو‌ها در ذهن داشت؛ سه اتاق خواب، یک گاراژ متصل و حیاطی برای سگش. اما دیری نپایید که دریافت باید به دنبال خانه‌ای کوچک‌تر باشد.
خانه‌های ویلایی که چشایر در بازدیدهایش دید، به طرز چشمگیری فراتر از بودجه ۴۵۰هزار دلاری او بودند. شش هفته جست‌وجو، دو بار شکست در رقابت با خریداران دیگر و سرانجام، یک خانه شهری نوساز به قیمت ۴۰۸هزار دلار، حاصل تلاش‌های او بود. هرچند این خانه در مقیاسی کوچک‌تر نیاز‌های او را برآورده می‌کرد – مثلا گاراژ آن فقط برای یک ماشین جا داشت –، اما از همه مهم‌تر، به قول چشایر، مقرون به صرفه بود.
این گرایش نوظهور، دگرگونی ۱۸۰ درجه‌ای نسبت به اوایل پاندمی کرونا را نشان می‌دهد، زمانی که میل به فضای زندگی وسیع‌تر در میان آمریکایی‌ها موج می‌زد. بسیاری به خانه‌های بزرگ حومه شهری نقل مکان کردند و به تبع آن، قیمت خانه‌های لوکس به طرز سرسام آوری افزایش یافت. پس انداز‌های انباشته‌شده در دوران همه‌گیری، در کنار پایین‌ترین نرخ بهره در تاریخ، امکان خرید خانه اول یا ارتقا به خانه‌های بزرگ‌تر و گران‌تر را برای بسیاری از خانواده‌ها فراهم کرد.
در پی این تحولات، قیمت متوسط خانه‌ها در چهار سال گذشته رشد چشمگیر ۲۸ درصدی را تجربه کرده و به رقمی نزدیک به ۴۱۸هزار دلار رسیده است. همزمان، نرخ وام مسکن نیز بیش از دو برابر شده و به حدود ۷درصد نزدیک شده است. با در نظر گرفتن مجموع این عوامل، گزارش گلدمن ساکس نشان می‌دهد که خانه‌ها در ایالات متحده در حال حاضر بیش از هر زمان دیگری از دسترس مردم عادی خارج شده اند.
کمبود مسکن، به‌ویژه در زمینه خانه‌های کوچک‌تر و مقرون به صرفه‌تر این مشکل را تشدید کرده است. رابرت دیتز، اقتصاددان ارشد انجمن ملی سازندگان خانه، می‌گوید که سازندگان برای سال‌ها روی املاک سودآورتر تمرکز کرده اند و ساخت‌وساز‌ها به دو نوع غالب محدود شده است: خانه‌های بزرگ در زمین‌های حومه شهری و آپارتمان‌های بلندمرتبه با اسکلت فلزی و بتنی در مناطق شهری.
این گرایش به تدریج در حال تغییر است، زیرا سازندگان مسکن با افزایش هزینه‌های استقراض و تقاضای فزاینده برای گزینه‌های مقرون به صرفه‌تر روبه‌رو شده اند. در جلسات ارائه گزارش درآمدی، برخی از بزرگ‌ترین شرکت‌های سهامی عام ساختمانی آمریکا اعلام کرده اند که در حال بازنگری برنامه‌های خود هستند تا اولویت را به ساخت خانه‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر بدهند. شرکت دکتر هورتون، بزرگ‌ترین سازنده مسکن در ایالات متحده، سال گذشته بیش از ۸۲هزار واحد مسکونی فروخت که اکثر آن‌ها با قیمتی کمتر از ۴۰۰هزار دلار و به کسانی که متقاضی خرید اولین خانه خود بودند، عرضه شدند. خط تولید خانه‌های این شرکت اکنون از حدود ۸۳ مترمربع شروع می‌شود. اگرچه رشد قیمت خانه‌های لوکس در ماه‌های اخیر تعدیل شده، اما قیمت خانه‌های مقرون به صرفه به دلیل افزایش تقاضا همچنان در حال افزایش است. داده‌های ردفین نشان می‌دهد که به طور کلی، قیمت خانه‌های مقرون به صرفه نسبت به سال گذشته ۲درصد و نسبت به سال ۲۰۱۹ بیش از ۴۵درصد افزایش یافته است. در همین حال، فدرال رزرو برای مهار تورم از ابتدای سال ۲۰۲۲ نرخ بهره را افزایش داده و به طرز چشمگیری هزینه‌های استقراض را بالا برده است.
بازار مسکن در واکنش به این عوامل به سرعت در حال کند شدن است، اما این کندی در همه بخش‌ها یکسان نیست. خریداران ثروتمندتر که به اندازه کافی پول نقد برای خرید بدون نیاز به وام دارند، از افزایش هزینه‌های استقراض دلسرد نشده اند. اما خریداران با درآمد پایین‌تر مجبور به کاهش بودجه خود و تنظیم برنامه‌های خود برای خانه‌های کوچک‌تر شده اند.
کمبود فزاینده مسکن، دولت‌های محلی را به بازنگری در قوانین منطقه بندی، الزامات مربوط به مساحت زمین و دیگر سیاست‌های مرتبط با استفاده از زمین که غالبا برای ممانعت از ساخت خانه‌های کوچک‌تر در محله‌های ثروتمندتر وضع شده اند، وا‌می‌دارد. شهر‌هایی مانند پورتلند، آستین، شارلوت و سنت پل اخیرا تغییراتی در قوانین خود ایجاد کرده اند که امکان ساخت تا چهار واحد مسکونی در یک قطعه زمین را فراهم می‌کند. با وجود این، کارشناسان اقتصادی مسکن هشدار می‌دهند که این جهش در ساخت خانه‌های کوچک‌تر جدید، تنها بخش کوچکی از کل بازار مسکن را شامل می‌شود. علاوه بر این، ساخت‌وساز‌های جدید به طور کلی گران‌تر از خانه‌های موجود هستند، که آن‌ها را برای بسیاری از خانه اولی‌ها غیرقابل دسترس می‌کند.