قطب‌نمای دلاری قیمت مسکن که در مقاطع زمانی «التهاب بازارها»، برای تشخیص موقعیت بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد، حاوی یک عدد تاریخی در حافظه اش است که با مشاهده آن می‌توان وضعیت فعلی و مسیر پیش‌رو را تحلیل و بررسی کرد.
رابطه قیمت مسکن و قیمت دلار در سال‌های قبل از «عصر جهش قیمت‌ها» -یعنی تا پیش از سال ۹۷- به گونه‌ای بوده که معمولا هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۲۰۰ دلار ارزش داشته است.
این رقم براساس نرخ روز دلار و قیمت فروش در مبایعه‌نامه‌ها به دست آمده است و البته، سال‌های «تثبیت نرخ دلار» مشمول این نسبت متعارف نمی‌شود. حتی در اوایل دهه ۹۰ که بازار مسکن شاهد نزدیک به دو سال جهش قیمت بود، قیمت دلاری آپارتمان در همین سطح و حتی کمتر از ۱۲۰۰ دلار نوسان کرد.
با این حال، در شروع عصر جهش قیمت‌ها که با شوک ارزی در سال ۹۷ رقم خورد، قیمت دلاری آپارتمان در تهران به زیر سطح ۸۰۰ دلار در آن سال رسید و دو سال بعداز آن، تحت تاثیر جهش مسکن، بار دیگر سقف متعارف ۱۲۰۰ دلاری به ازای هر مترمربع، احیا شد.
آنچه در طول این سال‌ها بر معادله دلاری قیمت مسکن اثر گذاشته، برآیند نیرو‌های جهت‌دهنده نرخ ارز از یک‌سو و تورم مسکن از سوی دیگر بوده است. طی نیمه اول امسال، سه نیرو بر رفتار بازیگران بازار ارز، مسلط بود که نتیجه‌اش، کم‌نوسانی و به نوعی ثبات نسبی قیمت دلار شد، اما در مقابل، تداوم خرید‌های سرمایه‌ای ملک در فصل اول سال باعث شد قیمت دلاری در خرداد، قله تاریخی را ثبت کند.
اکنون این قیمت از آن قله پایین آمده، اما تا «سقف متعارف» فاصله دارد. با لحاظ بازیگردان‌های فعلی بازار مسکن و نیرو‌های موثر بر بازار ارز، مسیر پیش‌رو را می‌توان در قالب دو سناریو تحلیل کرد.
تصویری که از وضعیت کنونی بازار مسکن تا الان بیرون آمده، دو بعدی است به‌طوری که، از یک سو، «کاهش حدود ۵ درصدی قیمت آپارتمان در تهران طی تابستان و ثبات نسبی در ماه مهر» را نشان می‌دهد و از سوی دیگر، «سطح فعلی قیمت میانگین را ۱۷درصد بالاتر از پایان سال ۱۴۰۱» اعلام می‌کند. اما یک قطب نما هم وجود دارد که با استفاده از آن می‌توان اطلاعات تکمیلی درباره این بازار مهم –که این روز‌ها از دسترس تقاضای مصرفی خارج شده است– به دست آورد.
قطب نمای دلاری قیمت مسکن، دستگاهی است که در زمان‌های «التهاب در بازار ملک» – به این معنا که «قیمت دچار جهش می‌شود» – و همچنین در دوره‌هایی که «قیمت دلار تحت تاثیر انتظارات تورمی یا ناتوانی سیاستگذار در تنظیم نرخ، افزایش شدید پیدا می‌کند»، می‌تواند به فعالان این بازار دید بدهد تا با مقایسه قیمت مسکن و قیمت دلار و همچنین مقایسه این نسبت در مقاطع زمانی شاخص، «میزان فاصله قیمت آپارتمان با سطح متعارف» را سنجش و تشخیص دهند.
بررسی‌ها از داده‌های جدید این قطب نما حاکی است، طی نیمه اول امسال، قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، در «قله تاریخی» قرار گرفت و پس از آن، در سطح پایین‌تر ایستاد.
بهار امسال، دو وضعیت متفاوت در بازار‌های دلار و مسکن موجب شد به‌رغم ثبات نسبی یا ریزنوسانی نرخ ارز، قیمت آپارتمان افزایش شدید پیدا کند و در نهایت، قیمت دلاری هر مترمربع واحدمسکونی در تهران در خرداد ماه، سطح ۱۶۰۹ دلار را ثبت کند. این «بیشترین قیمت دلاری مسکن در پایان بهار امسال» که دست کم از نیمه دهه ۹۰ به بعد، بی سابقه بوده است را می‌توان متاثر از اوضاع هر دو بازار دلار و مسکن دانست. در بازار ارز طی بهار امسال، روند نرخ‌ها تحت‌تاثیر سه پارامتر قرار داشت که برآیند آن موجب ثبات نسبی قیمت دلار شد.
این عوامل سه گانه شامل «کاهش انتظارات تورمی ناشی از کاهش شدید ریسک‌های غیراقتصادی و به طور مشخص، گشایش‌های مرتبط با توافق ایران و غرب بر سر دلار‌های بلوکه شده» و همچنین «سخت گیری در صرافی‌ها برای خرید‌های خانگی (سرمایه ای) دلار» و البته، «حرکت نقدینگی به سمت بازار ملک و تداوم خرید سرمایه‌ای آپارتمان» بوده که دلار را تقریبا ثابت نگه داشت و باعث افزایش قیمت مسکن در بهار امسال شد.
هر چند، عامل چهارمی هم احتمالا وجود دارد که نیروی آن، مستقیم بر قیمت دلار وارد و اثر غیرمستقیم آن متوجه «قیمت دلاری مسکن» شد؛ سیاست تثبیت نرخ دلار.
برخی کارشناسان اقتصادی در ماه‌های اخیر درباره «ثبات نرخ دلار»، این موضوع را مطرح کرده اند که دستیابی سیاستگذار به منابع ارزی حاصل از افزایش درآمد نفتی –پس از گشایش‌های نسبی– باعث شده «جریان تزریق دلار» در بازار با هدف ثابت نگه داشتن نرخ، تقویت شود، در حالی که نرخ دلار بر اساس روند‌های تاریخی، بیش از این باید باشد.
با این حال، نمایشگر قطب نمای دلاری مسکن در این مقطع پاییزی، برگشت از «قله تاریخی ثبت شده در خرداد ۱۴۰۲» را نشان می‌دهد، بر اساس میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در ماه مهر که ۷۶ میلیون تومان بوده و همچنین قیمت حدود ۵۰هزار و ۳۰۰ تومانی دلار در پایان مهر، نسبت قیمت مسکن به دلار عدد ۱۵۱۰ است. این کاهش قیمت دلاری مسکن، عمدتا نتیجه سریال سه‌ماهه کاهش قیمت آپارتمان (در تابستان) است.
تابستان امسال و البته ماه ابتدایی پاییز، در کنار عوامل اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار ارز –سخت گیری در خرید و فروش دلار، نبود انتظارات تورمی بالا در جامعه و کنترل نرخ از سوی بازارساز– دو عامل کلیدی نیز رفتار بازیگران بازار مسکن را به کنترل گرفت.
عامل اول، «ناتوان شدن تقاضای سرمایه‌ای در مقابل قیمت‌های فروش آپارتمان که در ابتدای تابستان تا مرز ۸۰ میلیون تومان در مترمربع بر اساس قیمت میانگین بالا رفته بود» و عامل دوم نیز «بروز ریسک کوتاه مدت و میان مدت در مسیر سرمایه‌گذاری ملکی با توجه به تقویت زمینه خارجی کاهش قیمت مسکن» بوده است.
بازار مسکن در حال حاضر اگرچه از محل «سطح بالای هزینه ساخت و قیمت تمام شده»، مسیر سخت افت قیمت را پیش رو دارد، اما از طرف دیگر، «افت شدید نرخ رشد نقدینگی»، «نبود انتظارات تورمی مشابه سال‌های ۹۷ تا ۹۹ از محل ریسک سیاسی» و «احتمال گسترش جنگ منطقه که در ابتدای شروع جنگ غزه مطرح بود»، شرایط ریسکی (نامناسب) را پیش روی تقاضای سرمایه‌ای خرید آپارتمان قرار داده است.
تقاضای مصرفی هم که بیش از ۵ سال است، قدرت خرید خود را از دست داده است. در نتیجه این وضعیت بازار، طی سه چهار ماه گذشته و حال حاضر، فضای معاملاتی، از کاهش یا ثبات قیمت مسکن پشتیبانی می‌کند تا از افزایشی مشابه سال گذشته و بهار امسال.
جلوتر چگونه است؟
اما این تصویر ۷ ماهه قطب نمای دلاری مسکن، چه پیامی برای ادامه مسیر دارد؟
برای پاسخ این پرسش لازم است نسبت قیمت مسکن به دلار طی دوره‌های گذشته مورد بررسی قرار بگیرد.
این نسبت البته اگر از سال‌هایی که «فنر دلار، تثبیت شده بود» (همچون سال‌هایی از دهه ۸۰) برداشت شود، اطلاعات غلط مخابره می‌کند. اما دهه ۹۰ و سال‌های اخیر، دوره زمانی مناسب برای این بررسی است.
ابتدای دهه ۹۰ که هم قیمت دلار در حال نوسان بود و هم بازار مسکن با جهش قیمت روبه‌رو شد، قیمت مسکن معادل ۱۲۰۰ دلار در هرمترمربع بود.
در سال‌های ۹۵ و ۹۶ که هر دو بازار به نوعی در آرامش نسبی قرار داشتند – نه خبری از شوک دلار و نه مسکن، جهشی بود– نیز سطح قیمت مسکن در همان حدود ۱۲۰۰ دلار قرار گرفت.
در سال ۹۷، اما وضعیت عوض شد به‌طوری که شوک افزایشی نرخ دلار و ابتدای رونق معاملات مسکن باعث شد تورم دلار به مراتب بالاتر از تورم مسکن قرار بگیرد و قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در آن سال به سطح ۷۶۶ دلار برسد در حالی که سال ۹۶ (قبل از جهش دلار و شروع پیش رونق معاملات مسکن)، این سطح ۱۲۰۰ دلار بود.
در سال ۹۸ که قیمت مسکن، در یکسالگی جهش قرار گرفت، ارزش دلاری مسکن افزایش یافت و به سطح ۹۸۳ دلار در هر مترمربع رسید.
در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ نیز با ادامه رشد قیمت در بازار‌های دارایی، به نوعی، قیمت دلاری مسکن، سطح از دست رفته خود را پیدا کرد و به ۱۱۹۱ دلار در هر مترمربع در سال ۱۴۰۰ رسید. سال گذشته، یک دوره پرنوسان برای بازار‌های ارز و مسکن بود به‌طوری که، خبر‌ها درباره در پیش بودن گشایش سیاسی مرتبط با توافق هسته‌ای به همراه سفر دیپلمات‌ها به اروپا و نوسان محتوای این خبر‌ها باعث نوسان قیمت‌ها شد.
سال گذشته به دلیل جهش آخر سال قیمت مسکن در تهران، قیمت دلاری به سطح ۱۲۸۷ دلار در هر مترمربع رسید و در نیمه تابستان همان سال، بالای سطح ۱۴۰۰ دلار قرار گرفت. این ارقام برای یک دوره حداقل ۱۰ ساله از معادله دلاری قیمت مسکن، یک پیام مشخص دارد و آن، «سقف متعارف ۱۲۰۰ دلاری قیمت مسکن در تهران» بر اساس الگوی اخیر است.
به این ترتیب، قیمت فعلی (۱۵۱۰ دلار در هر مترمربع) برای آنکه به سطح متعارف خود برگردد، هم احتمال کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آینده بر اساس نیرو‌های موثر بر رفتار بازار ملک را را تقویت می‌کند و هم احتمال شکل گیری مسیر متفاوت برای رشد نرخ دلار به این معنا که نسبت از دست رفته قیمت مسکن به دلار، با رشد نرخ ارز، احیا شود.
سناریوی اول یعنی کاهش قیمت مسکن زمانی محقق خواهد شد که «انتظارات در داخل بازار مسکن نسبت به آینده قیمت‌ها از جنس مشابه تابستان باشد.» ضمن آنکه، نبود قدرت خرید مناسب در سمت تقاضای سرمایه‌ای ملک نیز احتمال این سناریو را تقویت می‌کند.
سناریوی دوم، اما می‌تواند از محل «صعود دوباره رشد نقدینگی» یا «بروز انتظارات تورمی در جامعه ناشی از شوک‌های سیاسی» بروز کند.
وضعیت پیش رو بر اساس مشاهدات فعلی می‌گوید، احتمال سناریوی اول به صورت کاهش یا ثبات قیمت مسکن بیشتر است. در این چارچوب، حتی می‌توان احتمال نزدیک شدن قیمت دلاری مسکن به همان سقف متعارف ۱۲۰۰ دلاری را هم در نظر گرفت.