مسکن از دسترس خارج شده است؟ این اتفاقی است که در مراجعه به بنگاه‌های املاک در ابتدای امر، در ذهن هر خریداری ایجاد می‌کند. اگرچه این روز‌ها بازار مسکن به واسطه عدم انتشار قیمت مسکن در طول ۷ ماه گذشته، به طو چراغ خاموش در حال حرکت است، اما به راحتی و با رصد بازار، می‌توان تفاوت قیمت‌ها در ماه‌های گذشته را مشاهده کرد؛ به طوری که در طول سه سال گذشته، حداقل شاهد سه برابر شدن قیمت ملک در مناطق مختلف تهران بوده ایم.
به گزارش خبرآنلاین، اما رشد قیمت‌ها در بازار مسکن در حالی است که میزان افزایش قیمت‌ها به هیچ وجه در تناسب با تغییر درآمد یا حقوق افراد نبوده است؛ همین موضوع باعث شده که به اعتقاد کارشناسان، عقب ماندن توان اقتصادی خانوار در رقابت با افزایش قیمت، کوچ اجباری تقاضای بازار مسکن به واحد‌های مستهلک و یا مناطق پایین و شهر‌های حاشیه‌ای را سبب شده است.
داود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در همین خصوص اعتقاد دارد: قیمت مسکن در چند سال اخیر به صورت فزاینده‌ای افزایش پیدا کرده و این سنگین وزن شدن قیمت مسکن، باعث شده که حتی اگر افراد خانواده تمایل به انجام امور ملکی داشته باشند، به دلیل عوامل توانایی در تهیه مبلغ مورد نیاز برای جابه‌جایی، عقب‌گرد کنند.
به گفته او، شواهد امر حاکی از آن است که افرادی که در مناطق بالاتر زندگی می‌کردند، به دلیل افزایش قیمت‌ها به مناطق پایین‌تر مهاجرت کردند و کسانی هم که در مناطق پایین شهر بودند، به حاشیه شهر‌ها رفته‌اند.
آنچه در ادامه می‌خوانید، گفتگو با داود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک است.
یک موضوعی که اخیرا رسانه‌ها و به خصوص رسانه‌های همسو با دولت روی آن مانور می‌دهند، کاهش قیمت مسکن است. آیا واقعا قیمت مسکن کاهش داشته است و اگر کاهشی بوده، این آمار نسبت به چه مقطع زمانی است؟ چون این نکته وجود دارد که دولت در حدود ۷ ماه است که هیچ آماری در خصوص بازار مسکن منتشر نکرده است.
ما چند سالی است که بنا به هر دلیلی با افزایش قیمت در بازار مسکن مواجه هستیم که اوج آن، تا اواسط فروردین ۱۴۰۲ بود، اما پس از آن چند اتفاق افتاد که باعث شد قیمت مسکن توقف داشته باشد و مثل ماه‌های قبل، رشد آن‌چنانی در قیمت مسکن احساس نشود.
عدم افزایش قیمت عوامل مختلفی داشت که اگر بخواهیم به اختصار اشاره کنیم، یکی از آن‌ها، ساماندهی مشاوران املاک فاقد پروانه بود تا بخشی از تنظیم‌گری که در دست مشاوران املاک است، به مشاوران املاک دارای پروانه کسب منتقل شود. ما به وضوح می‌توانیم این موضوع را در شهر جدید پردیس مشاهده کنیم. پس از بستن تعداد زیادی از املاک فاقد پروانه، در آن‌جا یک ثبات قیمتی حاکم شد که در برخی از مناطق با کاهش شدید قیمتی مواجه بودیم.
ما از همین موضوع می‌توانیم نتیجه بگیریم که کسانی فاقد پروانه، مجوز و تخصص هستند، اگر در حوزه مسکن وارد شوند، چقدر می‌توانند خسارت وارد کنند. ولی از طرفی، چند ماهی است که آمار‌ها در حوزه مسکن منتشر نمی‌شود که بدانیم میزان عدم افزایش قیمت یا کاهش قیمت به چه میزان بوده و در عین حال، نمی‌توانیم درصد مشخصی از کاهش قیمت‌ها را بگوییم؛ چراکه در نقاط مختلف کشور و حتی شهر تهران، منطقه با منطقه قیمت‌ها متفاوت است. در واقع همان‌طور که درصد افزایش قیمت‌ها متفاوت است، به همان نسبت کاهش قیمت‌ها هم متفاوت است.
میزان ریزش قیمت‌ها را شما می‌توانید اعلام کنید؟
میزان ریزش زمانی قابل اعلام است که قیمت‌ها را مکتوب داشته باشیم. این‌که بخواهیم بگوییم یک درصد کاملا مشخصی کاهش قیمت مسکن داشتیم، نمی‌تواند قابل استناد باشد. ما از افزایش قیمت‌ها آماری نداشتیم که حالا بخواهیم در رابطه با کاهش قیمت‌ها عددی را بگوییم.
شما عنوان کردید چند اتفاق باعث شده که رشد قیمت مسکن متوقف شود، ولی این نکته وجود دارد که وقتی ۷ ماه است که هیچ آماری در خصوص بازار مسکن منتشر نمی‌شود و می‌توانیم بگوییم بازار مسکن چراغ خاموش حرکت می‌کند، چطور می‌توان به آمار‌های غیررسمی کاهش قیمت مسکن استناد کرد؛ به خصوص این‌که از کاهش قیمت‌هایی در حدود ۱۰، ۱۵ درصد صحبت می‌شود. قبلا اتحادیه در مورد مناطق مختلف تهران آمار مسکن منتشر می‌کرد.
البته آماری که اتحادیه منتشر می‌کرد، نسبت به تعداد قرارداد‌هایی بود که توسط مشاوران املاک ثبت می‌شد و این آمار در حال حاضر نمی‌تواند قابل استناد باشد؛ آن هم برای کسانی که می‌خواهند در موضوع مسکن برنامه‌ریزی کنند. یکی از امکانات و ابزار اولیه لازم برای برنامه‌ریزی در حوزه مسکن، داشتن آمار است که متوجه شویم جامعه هدف ما چه تعداد افرادی هستند که نیاز به خانه اجاره‌ای یا خرید خانه دارند و در چه متراژی زندگی می‌کنند.
ما اگر بخواهیم برنامه‌ریزی دقیقی داشته باشیم، حتما باید به همان نسبت آمار صحیحی از وضع موجود داشته باشیم و پس از آن، آمار جمعیتی را هم داشته باشیم و بدانیم جمعیت ما چه شرایط سنی‌ای دارد و در چه جهتی حرکت می‌کند.
این‌که گفتم آمار اتحادیه نمی‌تواند قابل استناد باشد، به‌خاطر این است که امروز در سطح کشور هر آن کس که تمایل و انگیزه‌ای برای نوشتن قرارداد و انجام امور کار‌های ملکی داشته باشد، متاسفانخ می‌تواند بدون مراجعه به مشاوران املاک، کار‌های ملکی خود را انجام دهد.
صحیح این است که اگر می‌خواهیم یک آمار هر روزه و لحظه‌ای داشته باشیم، بدون این‌که هزینه‌ای را به روی دولت بگذاریم، شرایطی را فراهم کنیم که تمام امور ملکی افراد در دفاتر مشاوران املاک و با بهره‌گیری از سامانه کدرهگیری انجام شود تا هر لحظه بدانیم در چه مناطقی و چه متراژ آپارتمان مورد تقاضای مردم است. آماری هم که شما می‌گویید، نسبت به تعداد قرارداد‌های ثبت شده در سامانه کدرهگیری است.
آماری دارید که میزان قرارداد‌ها چه تغییری کرده است؟ با توجه به ریزش شدید قدرت خرید مردم، کاهش قرارداد‌های خرید مسکن را شاهد بودیم یا خیر؟
ما از ابتدای سال دچار رکود در حوزه خرید و فروش شده‌ایم و این به وضوح ملموس است. ما شاهد هستیم که به دلیل سنگین شدن بار قیمتی واحد‌های مسکونی که این را می‌شود به هر منطقه تسری داد، قیمت‌ها به قدری برای کسانی که در آن منطقه زندگی می‌کنند، سنگین شده که بعضا انگیزه ورود به بازار را از دست داده‌اند و حتی اگر نیاز و یا تمایلی برای جابه‌جایی و اضافه کردن متراژ و یا خرید یک خانه داشته باشند، نمی‌توانند، بنابراین این تمایل و انگیزه از دست رفته است. خود همین موضوع می‌تواند به عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن دامن بزند.
میزان ریزش معاملات و قرارداد‌ها چقدر بوده است؟
ببینید، نمی‌توانیم این‌گونه آمار بدهیم، چون هر کدام از ماه‌های سال یک شرایط ویژه‌ای نسبت به تنظیم قرارداد، تمایل افراد نسبت به انعقاد قرارداد و انجام امور ملکی دارد.
به‌هرحال یک تغییری در معاملات مسکن نسبت به پارسال و سال‌های قبل داشتیم.
دلیل این تغییری که شما می‌گویید، این است که قیمت مسکن در چند سال اخیر به صورت فزاینده‌ای افزایش پیدا کرد و این سنگین وزن شدن قیمت مسکن، باعث شد په که حتی اگر افراد خانواده تمایل به انجام امور ملکی داشته باشند، اما به دلیل عوامل توانایی در تهیه مبلغ مورد نیاز برای جابه‌جایی، عقب‌گرد کنند و همین موضوع تعداد قرارداد‌ها را کاهش می‌دهد.
گزارش‌ها نشان می‌دهد که میزان رشد قیمت مسکن تقریبا ۳ برابر کالا‌ها و خدمات مصرفی در سبد خانوار بوده است. این در حالی است که درجه استطاعت خانوار برای خرید یا اجاره مسکن به طور تاریخی کاهش پیدا کرده است. یعنی توان مالی‌ای که دارند، اصلا قابل مقایسه با افزایش قیمت‌ها نیست. این موضوع چه اتفاقی را برای بازار مسکن رقم زده است؟
شما بدانید که هر مقداری که قیمت مسکن افزایش پیدا کند، متضرر اصلی این موضوع کسانی هستند که در این حوزه فعالیت می‌کنند که مشاوران املاک، جزو شاخه‌های اصلی صنعت ساختمان هستند. افزایش قیمت‌ها متاسفانخ همیشه به ضرر مشاوران املاک بوده است، چون هر مقداری که به قیمت ساختمان اضافه می‌شود، به همان نسبت قدرت خرید مردم و قدرت جابه‌جایی مردم هم کاهش پیدا می‌کند.
اما این‌که این افزایش قیمت در بازار مسکن به شدت احساس می‌شود، به این دلیل است که حرکت قیمتی مسکن به دلیل سنگین وزن بودن آن، خیلی آرام است. اما چون نیاز روزمره افراد نیست، بنابراین وقتی یک مرتبه برای برطرف کردن نیازتان به سمت بازار مسکن می‌روید، متوجه می‌شوید قیمت نسبت به گذشته خیلی تغییر کرده است. حالا این گذشته شما می‌تواند دو سال پیش باشد یا سه سال قبل. ما روزمره مسکن را رصد نمی‌کنیم، اما با اقلام مورد نیاز مصرفی به طور روزانه درگیر هستیم و تغییرات را خیلی ملایم در زندگی احساس می‌کنید.
مسکن این‌گونه نیست. تغییراتی را که در قیمت مسکن احساس می‌کنید، ممکن است نسبت به ۳ سال گذشته شما باشد.
با همین اخباری که در رابطه با کاهش قیمت مسکن منتشر می‌شود، سوال خیلی‌ها این است که الان وقت خرید خانه هست یا خیر؟ شما به سرمایه‌گذاری که می‌خواهد وارد بازار شود، چه توصیه‌ای دارید؟
مسکن در کشور دو "بار" را تحمل می‌کند، یک، بار مصرفی است و دیگری، بار سرمایه‌گذاری است. ما باید ببینیم شخصی که از ما سوال می‌کند که الان وقت مناسبی برای خرید هست یا خیر، چه کسی است! این فرد می‌خواهد نیاز مصرفی خود را در بازار مسکن مرتفع کند یا این‌که می‌خواهد سرمایه‌گذاری داشته باشد.
مصرف‌کننده باید بداند در هر روزی که توان مالی دارد، نیاز خود را مرتفع کند. یعنی تحلیل بازار‌های دیگر در حوزه مسکن برای مصرف‌کننده قابل قبول نیست، چون می‌تواند خسارت‌هایی را به افراد وارد کند.
پس اگر امروز شخصی احساس نیاز به خرید مسکن داشت و توان مالی هم داشت، باید اقدام کند، اما کسانی که می‌خواهند در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند، داستان‌شان متفاوت است. این افراد باید تحلیلی از اقتصاد‌ها و بازار‌های دیگر داشته باشند. البته کسانی که می‌خواهند در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند، بهتر است سعی کنند در حوزه تولید مسکن سرمایه‌گذاری داشته باشند.
طبق آماری که در چند سال اخیر از تعداد پروانه‌های ساختمانی توسط شهرداری منتشر شده، می‌توان متوجه شد که در مناطق مختلف چقدر با کاهش تولید مسکن مواجه بودیم. موضوع ما شهر‌های جدید نیست، موضوع ما ساخت منازل و آپارتمان‌هایی است که در مناطق مختلف شهری ایجاد شده است.
بر این اساس، بهتر است افرادی که می‌خواهند برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ورود کنند، وارد بخش تولید مسکن شوند؛ چراکه تولید مسکن می‌تواند سود بهتری را رقم بزند. در نهایت هم این شعار همیشگی من است که می‌گویم پارکینگ تمام سرمایه‌ها، ملک است و بهترین و مطمئن‌ترین جایی که افراد می‌توانند سرمایه‌گذاری کنند و از طرفی هم این سرمایه‌گذاری، مزاحمتی برای برنامه‌ریزان کشور نباشد، مسکن است.
ما اگر برنامه‌ای نداشته باشیم برای افرادی که می‌خواهند در این حوزه ورود کنند و سرمایه‌گذاران را به سمت تولید سوق ندهیم، این گروه وارد کار‌های دلالی می‌شوند و در بازار‌های موازی مثل ارز، سکه، طلا، خودرو و... برای تصمیم‌گیرندگان ایجاد مزاحمت می‌کنند. این را بدانید که اگر صنعت ساختمان رشد پیدا کند، رشد اقتصادی بهبود پیدا می‌کند؛ بنابراین بهتر است با برنامه‌ریزی، سرمایه‌گذاران را به سمت تولید مسکن سوق دهیم.
می‌توانیم بگوییم که در حال حاضر مسکن از دسترس مردم خارج شده است؟
این را نمی‌توانیم برای همه تسری بدهیم. ما نمی‌توانیم بگوییم مسکن از دسترس همه خارج شده است، زیرا مسکن در هر منطقه مخصوص افراد همان منطقه متفاوت است. ما همان‌طور که نمی‌توانیم درباره قیمت‌ها آمار بدهیم و بگوییم تغییرات قیمت‌ها چقدر بوده، بر همین اساس نمی‌توانیم بگوییم که الان مسکن از دسترس عموم مردم خارج شده است یا خیر.
شاید این سوال شما نشات گرفته از این باشد که احتیاج شما در آن منطقه جغرافیایی که مدنظرتان است، خارج شده است و جای دیگر این امکان برای شما فراهم شده باشد.
*به‌هرحال یک زمانی برای حتی تعویض و بزرگ کردن خانه، تقاضا در بازار مسکن زیاد بود، ولی الان کم شده است. برای مثال ۱۰ سال قبل در منطقه ۱۹ تهران با پرداخت ۲۰ میلیون تومان، می‌شد خانه را ۱۰ متر بزرگ‌تر کرد، اما الان نیم‌متر از یک خانه را هم به شما نمی‌دهند. این در حالی است که پایه حقوق افراد در حدود ۸ میلیون تومان است. با این اوصاف، می‌توان گفت مسکن از دسترس خارج شده است؟
زمانی ما می‌توانیم بگوییم مسکن از دسترس خارج شده که نتوانیم به دست بیاوریم. این از دست خارج شدن، به منطقه مورد نظرتون مربوط می‌شود و شاید بتوانید نیاز متراژی را در یک منطقه دیگر مرتفع کنید.
در واقع مهاجرت به مناطق پایین‌تر داریم. میزان مهاجرت منطقه‌ای چقدر بوده است؟ گزارشی وجود دارد؟
ما هیچ وقت آماری از جامعه مستاجران و مالکان نداشتیم، به همین خاطر نمی‌توانیم بگوییم در یک منطقه از شهر چه تعداد مستاجر داشتیم و الان کاهش پیدا کرده یا افزایش، اما شواهد امر حاکی از آن است که افرادی که در مناطق بالاتر زندگی می‌کردند، به دلیل افزایش قیمت‌ها به مناطق پایین‌تر مهاجرت کردند و کسانی هم که در مناطق پایین شهر بودند، به حاشیه شهر‌ها رفته‌اند.
خیلی از اصناف می‌گویند با توجه به رکودی که به دلیل افزایش قیمت‌ها ایجاد شده، زیان‌ده شده‌اند و دنبال تغییر شغل هستند. توضیحی درباره شرایط واحد‌های صنفی مشاوران املاک دهید. یک زمانی می‌گفتند دکتر، مهندس، وکیل، نماینده مجلس و... پروانه مشاور املاک می‌گیرند. الان شرایط چگونه است؟
امروز کلا کار برای کسبه سخت شده است. این در شرایطی است که رونق کسب و کار ما از رونق اقتصادی کل جامعه است. نمی‌خواهم بگویم که وضع ما بد شده و وضع دیگران خوب شده است. ما متاسفانه سال‌هاست که درگیر تحریم‌ها قرار داریم. تحریم‌ها قطع به یقین روی اقتصاد ایران اثر گذاشته است.
ما ثمره توان مالی افراد هستیم. زمانی که در اقتصاد و مشاغل دیگر رونقی وجود داشته باشد، به طور قطع مشاوران املاک نیز رونق خواهند داشت. اما پیشران تمام کسبه و صنعت، صنعت ساختمان است. این موضوعی است که در اقتصاد‌های در حال حال پیشرفت و یا پیشرفته قبول کردند. یک ساختمان از همان ابتدا که پروانه ساخت می‌گیرد و شروع به تخریب می‌کند تا در نهایت که آماده و تحویل مشتری می‌شود، چندین صنعت و شغل را درگیر می‌کند.
ما باید باور کنیم که ایجاد انگیزه برای ساخت‌وساز در ابتدای امر توسط مشاوران املاک صورت می‌گیرد. مشاوران املاک باعث این می‌شوند که افرادی که در بافت‌های فرسوده یا جا‌هایی از شهر قرار دارند، به هم نزدیک شوند و قرارداد منعقد کنند.
حال در مورد این‌که مشاوران املاک از این شغل خارج می‌شوند یا خیر، بهتر این است بدانید شغل ما دو یا چند نوع همکار دارد. یک‌سری همکار‌هایی هستند که سال‌هاست در این حوزه فعالیت می‌کنند و تحت هیچ شرایطی از این کار و از این نوع فعالیت خارج نمی‌شوند، اما ما همیشه یک گروهی را داریم که وقتی رونقی را در یک بازار می‌بینند، سعی می‌کنند وارد شوند و با گرفتن مجوز، شروع به فعالیت کنند.
امروز این اتفاق خیلی کم می‌افتد، زیرا قیمت‌ها با سال‌های قبل متفاوت شده، توان مردم به شدت ریزش کرده و قرارداد‌هایی که توسط مشاوران املاک ثبت می‌شود، کاهش پیدا کرده است. همین موضوع، انگیزه‌ای برای ورود افراد جدید به حوزه مسکن ایجاد نمی‌کند.