شورایعالی مسکن، میزان افزایش نرخ اجاره‌بها را مصوب می‌کند، اما هیچ مالکی از نرخ‌های اعلامی دولت تبعیت نمی‌کند. هرآنچه در بازار مسکن اتفاق می‌افتد سلیقه‌ای است و طرح دولت برای کنترل نرخ‌ها به طرحی ناکام و شکست‌خورده می‌ماند که هیچ ضمانت اجرایی، برای آن وجود ندارد. هرچند مجلس در طرحی که در ادامه به آن می‌پردازیم، سعی در ایجاد ضوابطی کرده، اما کارشناسان بازار معتقدند این ضوابط هم کاری از پیش نخواهد برد.
به گزارش هم میهن، بازار مسکن روز‌های نخست تابستان، داغ‌تر از هر زمان دیگر با رشد تصاعدی قیمت‌ها به کار خود ادامه می‌دهد و نرخ اجاره‌بها بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد رشد را تجربه می‌کند. ارقام فضایی است و تناسبی با قیمت‌های قبل و از آن مهم‌تر با جیب مستأجران ندارد. مستأجر، تابستان که می‌شود باید قید سفر را بزند و در گرما بنگاه‌به‌بنگاه بدود تا خانه جدید پیدا کند و اگر خوش‌شانس باشد و صاحب‌خانه جوابش نکرده باشد، باید حداقل کرایه بالاتری بدهد. دو سال است که از طرف دولت صدای ساخت یک میلیون مسکن در سال شنیده می‌شود تا با افزایش عرضه، قیمت‌ها تعدیل شود، اما به‌جز یک صدای ضعیف، نمودِ دیگری از این وعده انتخاباتی رئیسی دیده نمی‌شود. تعیین نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن نیز که از دولت روحانی کلید خورد، بدون ضمانت اجرایی، به طرحی شکست‌خورده تبدیل شده است.
شورایعالی مسکن سقف اجاره‌بها در سال جاری را برای تهران ۲۵ درصد و برای سایر شهر‌ها ۲۰ درصد تعیین کرد. تعیین این سقف به دولت حسن روحانی و شروع کرونا برمی‌گردد که سقف مجاز برای افزایش کرایه‌خانه‌ها ۲۵ درصد اعلام شد. اما طی تمام این سال‌ها هیچ اثری از اجرای مصوبه شورا دیده نمی‌شود. دولت رئیسی هم قرار بود به مستأجران در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، کلانشهر‌ها ۷۰ میلیون تومان و سایر شهر‌ها ۴۰ میلیون تومان تسهیلات کمک ودیعه مسکن بپردازد. اینکه وعده جدید رئیسی، چقدر اجرایی است را اول پائیز باید بررسی کنیم؛ وقتی که فصل نقل‌وانتقالات و دوره پرداخت تسهیلات تقریباً به اتمام رسیده است.
اما آنان که مستأجر هستند می‌دانند که بهتر است به‌دنبال خانه باشند و سال‌هاست که آبی از این طرح‌ها برای آنان گرم نمی‌شود. اجاره‌ها و ودیعه‌ها هر سال به دلخواه مؤجر بالا می‌رود و این را با چرخ در سایت‌هایی که مردم خانه و مغازه خود را برای اجاره یا رهن در آن‌ها گذاشته‌اند، می‌توان فهمید. دیگر فرقی میان بالای شهر تهران و پایین آن نیست، قیمت‌ها چنان زیاد و نجومی است که گویی مؤجر‌ها در یک توافق نانوشته می‌خواهند هرساله رکورد افزایش کرایه را بشکنند. در شمال تهران و در منطقه سعادت‌آباد و شهرک غرب برای رهن خانه زیر ۱۰۰ متر حداقل باید یک میلیارد تومان پرداخت کرد و برای اجاره به‌جز ودیعه‌های بالای ۵۰۰ میلیون تومان، حداقل باید بالای ۲۰ میلیون تومان اجاره‌بها پرداخت کرد.
در شرق و غرب تهران نیز برای رهن باید بالای یک میلیارد تومان پرداخت کرد. هرچند ودیعه برای اجاره مسکن یا مغازه زیر ۵۰۰ میلیون تومان پیدا می‌شود، اما اجاره‌بهای خانه تا ۱۲ میلیون و اجاره یک ملک تجاری بالای ۵۰ میلیون تومان است. این قیمت‌ها هر مستأجری را که مجبور به زندگی در تهران است، به این فکر می‌اندازد که به سمت جنوب شهر که احتمالاً قیمت‌های مناسب‌تری دارد، برود، اما اوضاع در آنجا نیز جالب نیست. ودیعه در محله‌ای پایین تهران زیر ۳۰۰ میلیون تومان نیست و برای خانه‌ای در شهر ری باید حداقل ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کرد. جداول زیر قیمت اجاره و رهن چند خانه و مغازه در نقاط مختلف تهران را نشان می‌دهد که روز دوشنبه از سایت دیوار برداشته شده است.
مشکل افزایش اجاره‌بها فقط برای خانه‌ها نیست و بسیاری از مغازه‌داران نیز با این مشکل دست به گریبان هستند و افزایش نرخ اجاره، کسب‌وکار آن‌ها را نیز مختل کرده است. «محمد» در حوالی چهارراه سبلان، چند سالی است یک زیرپله اجاره کرده و لباس می‌فروشد. او تا یک ماه پیش برای مغازه دومتری خود، ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره می‌داد که صاحب ملک از این ماه، یک میلیون تومان به آن اضافه کرده است. او می‌گوید قیمت‌های اجناس به اندازه کافی گران است و مردم توان خرید ندارند و فروش کم شده، اما مجبور هستم دوباره قیمت‌ها را بالا ببرم تا یک میلیون اضافه‌شده را جبران کنم.
در کنار مغازه محمد، پاساژی وجود دارد که بیشتر مغازه‌های آن اجاره داده شده است و هرکدام اجاره‌بهای خاص خود را دارند. با کمی پرس‌وجو متوجه می‌شویم که اجاره هیچ‌کدام از آن‌ها کمتر از ۱۰ میلیون تومان نیست و برای تمدید دوباره مغازه‌ها باید حداقل ۵۰ درصد اجاره بیشتری پرداخت شود. مغازه «پوریا» در راهروی این پاساژ است و به گفته خودش تا پارسال ۸ میلیون تومان اجاره می‌داده که ماه پیش قرارداد ۱۵ میلیون تومانی با مؤجر بسته است.
یکی دیگر از مغازه‌دار‌ها که در راسته او است، می‌گوید که از او ۱۸ میلیون کرایه می‌گیرند. «مهران» نیز که بوتیک شیک‌تر و بزرگتری نسبت به بقیه مغازه‌های آن راهرو دارد، می‌گوید ۲۰ میلیون کرایه می‌دهد که به او گفته شده باید با ۳۵ میلیون تومان تمدید کند. اجاره در راهروی اصلی پاساژ تقریباً دو برابر شده و ۳۰ میلیون تومان به ۵۰ میلیون تومان رسیده است. اولین مغازه که به قول معروف گل پاساژ است، ۷۵ میلیون تومان کرایه می‌دهد.
مغازه‌های خیابان اطراف پاساژ نیز همین روال را دارند و اجاره اکثر آنان زیر ۵۰ میلیون تومان نیست. یک مغازه ۲۰ متری که برِ خیابان اصلی است، ۸۰ میلیون تومان اجاره می‌دهد و بزرگترین مغازه در آن خیابان که حدود ۹۰ متر مساحت دارد، ۵۰۰ میلیون تومان به عنوان ودیعه داده و ماهی ۱۵۰ میلیون تومان به مؤجر پرداخت می‌کند. مغازه‌داران در کنار این اجاره‌بها، باید مالیات، پول آب و برق و حقوق چند کارگر را هم بدهند که همه این‌ها باید از جیب خریداران گرفته شود. این در حالی است که به گفته صاحبان مغازه با اینکه نزدیک سه ماه از تعطیلات عید و تمام شدن ماه رمضان می‌گذرد، هنوز بازار جان نگرفته و خرید مردم بسیار کم شده است.
بررسی وضعیت اجاره مسکن نیز شرایط مشابهی دارد. قیمت‌ها دست‌کم ۵۰ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته و گاه رشد قیمت‌ها از دو برابر هم عبور کرده است. این در حالی است که طبق مصوبه دولت، تهرانی‌ها تا سقف ۲۵ درصد و شهر‌های دیگر تا سقف ۲۰ درصد مجاز به افزایش اجاره‌بها هستند. اما برخلاف مصوبات بدون تضمین دولت، قیمت‌ها براساس سلیقه مؤجران بالا می‌رود.
ورود دولت محدود به تعیین نرخ رشد اجاره نیست و ایجاد سامانه عقد قرارداد نیز از کار‌های دیگر دولت است. دولت سامانه‌ای تدارک دید تا مؤجر و مستأجر نیازی به رفتن به بنگاه نداشته باشند و قرارداد خود را به صورت رایگان ثبت کنند. هرچند به نظر می‌رسد این طرح کمک بزرگی به دو طرف معامله می‌کند، اما امکان اختلاف را نیز افزایش داده و این احتمال را می‌دهد که بعد از اینکه استفاده مردم از این سامانه افزایش یافت و بنگاه‌های املاک تعطیل شدند، دولت به فکر پولی کردن آن بیفتد و هزینه‌ای که پیشتر به جیب بنگاه‌داران می‌رفت را برای خود تصاحب کند؛ درست همان کاری که در حوزه تراکنش‌های بانکی کرد. پس از الکترونیکی کردن خدمات بانکی و عادت دادن مردم به استفاده از نرم‌افزارها، حالا ارائه هر خدمت را منوط به پرداخت کارمزد کرده است.
البته مجلس نیز در چند ماه اخیر بیکار ننشسته و طرح «ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها» را تصویب کرده است که منتظر تایید از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام است. قرار است با اجرایی شدن آن، ابزار‌های نظارتی افزایش یابد، با احتکار زمین مقابله شود، خانه‌های خالی شناسایی شوند و برای انجام معاملات و ساماندهی مشاوران املاک از پلتفرم‌ها نیز استفاده شود. همچنین دولت موظف خواهد شد ظرف سه ماه آئین‌نامه اجرایی کشف بازه قیمت مسکن و اجاره‌بها به‌صورت منطقه‌ای را تصویب کند.
نکته جالبی که در طرح مجلس وجود دارد، کشف قیمت مسکن و اجاره‌بها است که براساس آن: «وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت کشور، شهرداری‌ها، معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری و سازمان‌های ثبت اسناد و امور مالیاتی ظرف ۶ ماه پس از تصویب قانون با استفاده از ظرفیت سامانه ثبت املاک و معاملات کشور و همچنین اولویت استفاده از فناوری‌های نوین نظیر هوش مصنوعی، با در نظر گرفتن ملاک‌هایی، چون موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی و دیگر موارد مشابه نسبت به کشف بازه قیمت مسکن و اجاره‌بها به‌صورت منطقه‌ای اقدام خواهد کرد.» اینکه نمایندگان مجلس توقع دارند مؤجر‌ها نه براساس تورم و گرانی، بلکه براساس اعتماد به هوش مصنوعی از مستأجر کرایه بگیرند، عجیب به نظر می‌رسد. هرچند در ادامه این طرح شورایعالی مسکن را مکلف کرده است هر سال برای اجاره‌بها سقف تعیین کند و تا قبل از اردیبهشت هر سال آن را اعلام کند.
در طرح «ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها» همچنین به تعزیرات حکومتی اجازه می‌دهد اگر مشاورین املاک تخلف کردند، علاوه بر افزایش ۱۰ برابری جریمه، نسبت به صدور دستور پلمب واحد صنفی و نصب تابلو با درج نوع تخلفات با مدت یک ماه اقدام کند. اینکه این طرح‌ها چقدر کارآیی و ضمانت اجرایی داشته باشد، هنوز مشخص نیست.
موضوعی که پای قوه قضائیه را به بازار مسکن باز می‌کند و به شلوغی دادگاه‌ها می‌انجامد، بحث عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بها است که قرار شده علاوه بر کاهش مال‌الاجاره به میزان تعیینی از سوی شورایعالی مسکن، مؤجر مشمول جریمه‌ای حداکثر تا ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالیانه شود. جالب‌تر آنکه بانک مرکزی نیز مکلف شده بنا به اعلام محاکم قضایی مبلغ جریمه موضوع این ماده را از حساب محکوم‌علیه کسر کند و اگر مؤجر موجودی نداشت، مشمول مجازات مقرر در قانون صدور چک شود؛ هرچند که مجمع تشخیص مصلحت نیز ایراداتی به طرح گرفته و تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و همچنین تبصره ۳ ماده ۱۱ در خصوص بررسی تایید یا رد فسخ توسط دادگاه غیرحضوری را مغایر بند ۱ سیاست‌های کلی امنیت قضایی دانسته است. در مورد کسر از حساب توسط بانک مرکزی نیز پیشنهاد داده، متن به این صورت تنظیم شود که در صورت شکایت مستأجر، پرونده قضایی تشکیل شود.
بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه و کارشناس مسکن:طرح‌های دولت و مجلس درباره مسکن شکست خواهد خورد
دولت وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال را داده و مجلس به‌دنبال ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها است. آنچه در این میان رخ داده، اجاره‌بهای زیادی است که مؤجر‌ها از مستأجرین می‌گیرند. کمبود مسکن در کشور اوضاع را چنان آشفته کرده که قیمت اجاره‌بهای خانه و مغازه از تورم نیز گذشته و به گفته بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن، حاشیه‌نشینی را افزایش داده است. ستاریان در گفتگو با هم‌میهن گفت.
فشار زیادی که در این زمینه به خانوار‌ها وارد شده، باعث واکنش‌های اجتماعی شده و در نهایت پیامد‌های سیاسی و اقتصادی زیادی در جامعه ایجاد خواهد کرد. او می‌گوید، در ساخت مسکن نزدیک به ۸۰ درصد صنایع کشور دخیل هستند و اصولاً اقتصاد بسته ایران اجازه نمیدهد که بخش خصوصی بتواند در ساخت مسکن به‌خوبی عمل کند، درحالی‌که بخش خصوصی در کشور‌های همسایه به‌راحتی در حوزه مسکن فعالیت دارند. ستاریان همچنین طرح شورایعالی مسکن در خصوص تعیین سقف قیمت برای اجاره خانه را ناکام دانسته، چراکه در دنیا مرسوم نیست دولت‌ها در این موارد دخالت کنند و در نهایت نیز باعث اختلافات حقوقی بین مؤجر و مستأجر خواهد شد.
هر سال قیمت اجاره‌بها و رهن مسکن بالا می‌رود. آیا تناسب آن با میزان تورم منطقی است؟
هر کالایی وقتی دچار افزایش قیمت می‌شود، طبیعتاً قیمت متعلقات آن کالا نیز بالا می‌رود. وقتی قیمت مسکن در یک منطقه از ۳ میلیارد تومان به ۷ میلیارد تومان می‌رسد، مشخص است که اجاره‌بهای آن منطقه بالا می‌رود. ضمن اینکه بالا رفتن مبلغ اجاره‌بها و رهن از تورم نیز تبعیت می‌کند و در بیشتر مواقع از تورم بالاتر است. ما در مورد مسکن با کمبود مواجه هستیم و نیازمند سالانه یک میلیون واحد مسکونی جدید هستیم. اما برعکس هر سال، تعداد مسکن کم می‌شود و حاشیه‌نشینی افزایش پیدا می‌کند. این روند فشار زیادی به خانوار‌ها وارد کرده که باعث کنش و واکنش‌های اجتماعی شده و در نهایت پیامد‌های سیاسی و اقتصادی زیادی در جامعه ایجاد خواهد کرد. پس ما نباید بحث مسکن را یک عامل فنی، مهندسی و اقتصادی بدانیم، بلکه بحثی سیاسی، اجتماعی و فرهنگی است که عدم توجه به آن، معضلاتی را در پی خواهد داشت.
چه اتفاقی رخ داده که ساخت و ساز مسکن در کشور با موانع بسیار مواجه شده است؟
وقتی دولت از ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال حرف میزند، یعنی از ابرپروژه و فوق ابرپروژه سخن می‌گوید که تقریباً کل نقدینگی کشور را شامل می‌شود که رقم کوچکی نیست. به‌هرحال نیمی از نقدینگی کشور در حوزه مسکن چرخش دارد. از طرف دیگر حدود ۸۰ درصد صنایع کشور با مسکن در ارتباط هستند که گستره آن کل ایران را دربرمی‌گیرد. پس ساخت مسکن یک مقوله جامع و وسیع اقتصادی و صنعتی است. درباره مسکن‌سازی این سوال پیش میآید که آیا اقتصاد ما اجازه می‌دهد به‌صورت خصوصی خانه‌سازی داشته باشیم؟ قطعاً نه.
اقتصاد بسته‌ای که در کشور وجود دارد اصولاً اجازه راه‌اندازی چنین پروژههایی را نمیدهد، چطور بخش خصوصی کشور‌های همسایه پاسخگوی مسکن جامعه خود هستند، اما بخش خصوصی ما چنین پتانسیل و توانی ندارد؟ آیا بخش خصوصی ما ضعیف است یا دانش فنی آن را ندارد؟ اتفاقاً دانش فنی خوبی دارد، اما در کشور‌های همسایه ابزار‌های مالی وسیع در اختیار بخش خصوصی قرار داده می‌شود. قطعاً بخش خصوصی آن‌ها با ابزار‌های مالی ما ده واحد مسکونی را هم نمیتوانند بسازند. دولت ما ابزار مالی مناسب برای بخش خصوصی فراهم نمی‌کند و آن‌ها مجبور هستند با توان مالی خود کار کنند و به جیب خود نگاه کنند تا بتوانند مسکن بسازند. متأسفانه در حوزه مسکن از هیچ‌کدام از بازار‌های مالی مانند فاینانس، سرمایه‌گذاری خارجی و مشارکت در بازار‌های بین‌المللی استفاده نمی‌شود و اگر تسهیلاتی داده می‌شود تنها میتواند به تعداد محدودی از واحد‌های مسکونی تعلق بگیرد، به این ترتیب بخش خصوصی از فعالیت عاجز می‌شود.
سال گذشته شورایعالی مسکن برای اجاره‌بها سقف تعیین کرد تا مؤجر‌ها در تهران بیشتر از ۲۵ درصد حق نداشته باشند آن را افزایش دهند و امسال نیز آن را تمدید کرد. چه ضمانتی برای اجرا شدن چنین طرح‌هایی وجود دارد؟
اجرایی شدن این طرح‌ها مقدور نیست و متأسفانه برخلاف واقع برخی کشور‌های دنیا را نیز مثال میزنند که این طرح‌ها را اجرا کرده‌اند. این طرح‌ها در اروپا یا کانادا فقط برای مسکن‌های اجتماعی مورد استفاده قرار میگیرد. مسکن‌های اجتماعی، خانههایی هستند که متعلق به دولت و بخش عمومی کشور است و برای دهکی است که به‌هیچ‌عنوان توان تامین مسکن را ندارد. در بسیاری از کشور‌های اروپایی مشکل مسکن وجود ندارد و دولت و شهرداری‌ها برای آن دهک جامعه که نهایت حدود ۲۰ هزار خانوار هستند، خانههایی را تامین میکنند و به آن‌ها اجاره میدهند. دولت و مراکز عمومی برای اینکه بین شهروندان اجحافی صورت نگیرد، مجلس قوانینی برای اجاره‌بها وضع کرده است تا بیشتر از حد مجاز نتوانند اجاره را افزایش دهند. اما چطور در ایران می‌توان از مؤجر و مستأجر خواست که براساس آن مقداری که دولت خواسته، قرارداد اجاره‌نامه خود را تنظیم کنند؟ در این دخالت‌ها هزاران مسئله ایجاد می‌شود و مردم به سمت توافقات نانوشته میروند که باعث مشکلات قضایی زیادی خواهد شد.