رفتار بازیگران و متغیر‌های بازار مسکن، مثل پنج سال گذشته، تحت تاثیر نبض بازار دلار است، اما شدت این اثرپذیری در مقایسه با قبل، طی هفته‌های اخیر، متفاوت بوده است. واسطه‌های بازار ملک می‌گویند، رخوت و احتیاط معامله‌گران ملکی بیشتر شده است. نتایج تحقیقات میدانی از این بازار، ضمن تشریح ۷ روند، از «خروج وام خرید از صحنه معاملات مسکن در تهران» حکایت دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، تازه‌ترین بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن شهر تهران، فرضیه خروج وام مسکن از پایتخت را تقویت کرده است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین شرایط قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی در مناطق مختلف نشان می‌دهد، وام خرید مسکن به تدریج از سمت جنوب شهر در حال خروج از تهران است.
در حالی که سطح پوشش دهی این وام در مناطق مصرفی و میانی شهر به کمتر از ۵ مترمربع رسیده است، جدیدترین بررسی‌ها از خروج این وام از برخی محلات جنوبی نیز خبر می‌دهد. به این معنا که وام خرید مسکن با سطح فعلی به لحاظ سقف و اقساط ماهانه، در برخی از محلات واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران که پیش‌تر کانون تمرکز خرید‌های مصرفی خانه اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی مسکن بود، نیز کارآیی خود را از دست داده است. عمده معاملاتی که این روز‌ها در بازار مسکن این مناطق و حتی برخی از محلات جنوبی تهران انجام می‌شود، در غیاب وام خرید، صورت می‌گیرد.
هنوز، اما در برخی از مناطق جنوبی‌تر شهر تهران بخشی از تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان‌های ریزمتراژ و ارزان‌قیمت (کمتر از ۲ میلیارد تومان)، از وام خرید استفاده می‌کنند. در حالی که واسطه‌های معاملات مسکن در این مناطق نیز از بی اثر شدن وام خرید مسکن در خرید آپارتمان‌های میان متراژ یا با مساحت بیشتر در این محلات نیز خبر داده و به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: وام خرید مسکن از سمت محلات جنوبی تهران، همزمان با رشد قیمت مسکن، در حال خروج از پایتخت است.
این در حالی است که در سال‌های گذشته، در برخی از مقاطع زمانی، حتی بخش زیادی از خرید‌های مصرفی در مناطق مصرفی نیمه شمالی مانند منطقه ۴ و ۵ شهر تهران با کمک وام خرید انجام می‌شد. بعد از شروع جهش قیمت مسکن، وام خرید از مناطق مصرفی نیمه شمالی خارج شد و تنها در مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران و همچنین محلات جنوبی برای پوشش بخشی از هزینه خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی و برخی از سرمایه‌گذار‌های بلندمدت مورد استفاده قرار می‌گرفت. حالا، اما به دلیل رشد بیشتر قیمت‌ها از یکسو و همچنین عدم‌به‌روزرسانی وام خرید مسکن به لحاظ سقف و مبلغ وام از سوی دیگر، بررسی‌ها از خروج وام از معاملات مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران خبر می‌دهد. این در حالی است که میزان استفاده از وام خرید مسکن در محلات جنوبی‌تر و ارزان‌قیمت‌تر شهر این روز‌ها تنها به معاملات واحد‌ها و آپارتمان‌های ریزمتراژ محدود شده است.
عمده آن‌ها نیز آپارتمان‌هایی هستند که بین ۴۰ تا ۵۰ مترمربع مساحت داشته و قیمت کل آن‌ها در اغلب موارد نهایتا به ۲ میلیارد تومان می‌رسد یا از آن کمتر است. فعالان بازار مسکن در این مناطق جنوبی، ضمن اعلام این موضوع همچنین یک عامل مهم دیگر در عدم‌استفاده از وام خرید در معاملات مسکن این مناطق از سوی برخی از متقاضیان را عدم‌توانایی برای بازپرداخت اقساط وام اعلام می‌کنند. به گفته آن‌ها به دلیل کم درآمدتر بودن اقشار ساکن در این مناطق، بخش زیادی از آن‌ها برای همین سقف فعلی نیز توانایی پرداخت قسط ندارند و این موضوع عامل دیگری غیر از ناکافی بودن سقف وام برای عدم استفاده از تسهیلات بانکی در معاملات ملکی است.
خروج وام خرید مسکن از تهران در حالی به نیمه جنوبی شهر رسیده است که پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی، از رسیدن قدرت خرید وام در معاملات مسکن به حدود ۵ مترمربع و تبدیل وام خرید مسکن به وام خرید متری به جای وام خرید آپارتمان، خبر داده بود.
اواخر دی ماه سال گذشته، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «وام ۵ متری خرید خانه» نوشت: «آنچه توسط بانک‌ها به متقاضیان خرید خانه پرداخت می‌شود، دیگر «وام خرید مسکن» نیست؛ «وام خرید متری» است.» گزارش «دنیای‌اقتصاد» از سقوط آزاد قدرت خرید وام مسکن در پایتخت در آن زمان نشان داد، با تسهیلات بانکی امکان خرید زیر ۶مترمربع از یک واحد مسکونی وجود دارد که البته با لحاظ «قیمت خرید امتیاز وام»، کارآیی وام به زیر ۵مترمربع می‌رسد. این در حالی است که حداقل قدرت وام لازم است ۲۰مترمربع و در حالت نرمال، ۵۰مترمربع باشد؛ اما از سال ۸۵ تاکنون، زیر این سطح است.
نتایج بررسی‌ها و تحقیقات میدانی انجام‌شده در آن زمان که در این گزارش منعکس شد همچنین نشان داد: در زمستان سال گذشته، در حالی که در مناطق جنوبی شهر تهران متقاضیان با بودجه حدود ۲ میلیارد تومانی نیز می‌توانستند اقدام به خرید مسکن حداقلی کنند، اما با محاسبه قیمت کل ۲ میلیارد تومان نیز وام ۲۸۰ میلیون تومانی صرف نظر از هزینه خرید اوراق (امتیاز وام)، تنها معادل ۱۴ درصد از هزینه خرید چنین واحدی را پوشش می‌داد. هم اکنون تازه‌ترین بررسی‌ها نشان می‌دهد، استفاده از وام خرید مسکن در شهر تهران تنها به خرید آپارتمان‌های ریزمتراژ در جنوبی‌ترین محلات شهر آن هم تنها از سوی گروهی از افراد که برای پرداخت اقساط ماهانه درآمد کافی دارند، محدود شده است.
این رویداد، اولین روند جدید از وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن شهر تهران را روایت می‌کند. مطابق با بررسی‌های صورت گرفته از بازار معاملات مسکن شهر تهران، متوسط قیمت فروش هرمترمربع آپارتمان در فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن یک محله ارزان‌قیمت و مصرفی در جنوب شهر تهران (محله زمزم)، به حول و حوش ۴۰ میلیون تومان رسیده است. این سطح قیمت در غیاب انتشار آمار‌های رسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران بر اساس بهای پیشنهادی اعلام‌شده در فایل‌های فروش موجود در بازار و همچنین استعلام از واسطه‌های ملکی فعال در بازار مسکن این مناطق استخراج شده است.
یک واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی در محله زمزم شهر تهران، هم اکنون حول و حوش ۲ میلیارد تومان به طور متوسط قیمت‌گذاری می‌شود. در چنین حالتی وام ۲۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن تنها حدود ۱۴درصد از هزینه خرید این آپارتمان ریزمتراژ را پوشش می‌دهد. در صورتی که زوجین از وام ۴۸۰ میلیون تومانی استفاده کنند پوشش دهی این وام به ۲۴درصد می‌رسد. اما با کسر هزینه خرید اوراق، سطح پوشش دهی کمتر از این میزان است. استفاده از این وام، برای واحد‌های بزرگ‌تر و با قیمت بالاتر (مانند واحد‌های با عمربنای کمتر، با امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور و...)، عملا بسیار محدود شده و در عمده موارد مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
این در حالی است که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران مانند منطقه ۴ و ۵ می‌گویند زمان زیادی از خروج وام خرید مسکن از بازار مسکن این مناطق به دلیل رشد شدید قیمت‌ها و همچنین بی اثر شدن وام در پوشش هزینه خرید آپارتمان در این مناطق می‌گذرد. خروج تقاضای مصرفی و ناتوانی آن‌ها از خرید مسکن در این مناطق نیز علت دیگر عدم‌استفاده از وام مسکن است. هم اکنون میانگین قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در فایل‌هایی که به تازگی به بازار خرید آپارتمان در منطقه ۵ شهر تهران عرضه شده به حول و حوش مترمربعی ۹۰ میلیون تومان رسیده است. یک واحد مسکونی ۵۰مترمربعی در این مناطق به طور متوسط حدود ۴ میلیارد و۵۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود که وام خرید مسکن ۲۸۰ میلیون تومانی تنها ۳ مترمربع و وام مسکن ۴۸۰ میلیون تومانی، تنها حدود ۵ مترمربع از هزینه خرید این واحد را تامین می‌کند. البته با کسر هزینه خرید اوراق، این میزان پوشش دهی کمتر هم می‌شود.
در حالی که ادامه حرکت وام خرید مسکن از جنوب تهران برای خروج از پایتخت به دنبال از دست رفتن کارآیی تسهیلات بانکی برای خرید آپارتمان، اولین تابلوی جدید از روند‌های تازه بازار مسکن پایتخت است، تابلوی دوم نشان‌دهنده اثرپذیری تحولات اخیر بازار مسکن از بازار ارز و به‌خصوص نوسانات دلاری است. اگر‌چه بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرها، از سال ۹۷ به بعد در مقاطع مختلف از بازار ارز و تحولات آن اثر پذیرفته و بخش زیادی از تورم مسکن ناشی از اثر تحولات ارزی بوده است اما، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، هم اکنون روند متفاوتی از اثرگذاری ارز بر مسکن، در حال وقوع است. نرخ دلار و سایر ارزها، از ابتدای سال تاکنون در چند مقطع با افزایش محسوس روبه‌رو شد؛ اما در مقاطعی نیز ثبات داشت.
این نوسان‌های ارزی از ابتدای سال تاکنون در فاز‌های مختلف بر بازار مسکن و رفتار فعالان این بازار (فروشنده ها، خریداران، سرمایه‌گذاران و...) نیز اثر داشته است، اما تازه‌ترین تحقیقات و بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد به نظر می‌رسد اثر تحولات قیمتی دلار بر بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی نسبت به اثر دلار بر این بازار در سال‌های اخیر مانند سال‌های ۹۷، ۹۹ و ۱۴۰۰ که دلار بازیگردان اصلی تحولات بازار مسکن بود، قرار است کمتر یا با سرعت کندتری منعکس شود.
علت این موضوع نیز عمیق‌تر بودن رکود معاملاتی مسکن در دوره فعلی است. هم اکنون بازار مسکن با رخوت و رکود بیشتری نسبت به سال‌هایی که به آن اشاره شد، روبه‌روست. هم سرمایه‌گذار و هم مصرف‌کننده کمتری نسبت به سال‌های اخیر در بازار مسکن حضور دارد و از این رو، به نظر می‌رسد اثر تحولات دلاری بر بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی کمتر یا کندتر منعکس شود. هر چند این اثرگذاری به طور کامل از بین نخواهد رفت و بازار مسکن به‌خصوص در سال‌های اخیر و از جمله در مقطع زمانی فعلی تحت‌تاثیر نوسانات دلاری بوده و خواهد بود.
تابلوی چهارم مربوط به کاهش محسوس در سمت عرضه مسکن است. اگر‌چه تقاضای مصرفی در بازار مسکن و حتی تقاضای سرمایه‌ای در این بازار نسبت به برخی از مقاطع زمانی سال‌های اخیر کاهش یافته و رخوت در بازار معاملات ملک افزایش یافته است، اما در سمت عرضه کاهش محسوس‌تر است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، هم اکنون تعداد کمی فروشنده در بازار مسکن حضور دارد. این موضوع روند تازه‌ای از جریان فروش را از بازار معاملات مسکن شهر تهران روایت می‌کند. تحت‌تاثیر تابلوی چهارم، تابلوی پنجمی از روند جدید جریان فروش در بازار معاملات مسکن شهر تهران در روز‌های اخیر رصد می‌شود. «افزایش تعداد فروشنده نماها» موضوع اصلی تابلوی چهارم است. هم اکنون بخش قابل‌توجهی از آپارتمان‌هایی که به بازار فروش عرضه شده است، از سوی فروشنده‌های واقعی فایل نشده اند.
فروشنده‌های بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی به سه دسته تقسیم می‌شوند؛ یا فروشنده واقعی هستند که به دلیل پول لازم بودن واقعا قصد فروش و انجام معامله دارند؛ یا مالکانی هستند که با تعیین قیمت‌های پرت و خارج از عرف و نامتناسب با ارزش واقعی، واحد خود را فایل کرده اند و انتظار فروش با نرخ بالا دارند؛ یا فروشنده‌نما‌هایی که عملا قصد فروش ندارند، اما برای جوسازی واحد‌هایی را با قیمت‌های نجومی و فضایی، به بازار معرفی کرده اند. تعداد این فروشنده نماها این روز‌ها در بازار مسکن افزایش یافته است و دلیل مشاهده تعداد محسوسی فایل در سایت‌های بازاریابی ملکی با قیمت‌های نجومی، فضایی و غیرواقعی، همین موضوع است. واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران به متقاضیان خرید مسکن توصیه می‌کنند تحت‌تاثیر این جوسازی‌ها قرار نگرفته و نسبت به این موضوع آگاهی داشته باشند.
تابلوی ششم به ریزش بیشتر خانه اولی‌ها از بازار مسکن مربوط می‌شود. از سال ۹۷ و همزمان با شروع جهش قیمت، خانه اولی‌ها به تدریج و به اجبار از بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی بیرون رانده شدند. تعداد زیادی از آن‌ها به مناطق کانون عرضه آپارتمان‌های مصرفی و ریزمتراژ در مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران و همچنین سایر محلات جنوبی هدایت شدند. هم اکنون، اما تازه‌ترین بررسی‌ها نشان می‌دهد، تعداد بیشتری از خانه اولی‌ها از بازار مسکن شهر تهران و حتی مناطق جنوبی ریزش کرده اند. تا سال گذشته، محله‌های جنوبی‌تر شهر تهران هنوز سهم قابل توجهی از معاملات خانه اولی را در مقایسه با سایر معاملات، به خود اختصاص می‌داد. اما تازه‌ترین تحقیقات صورت گرفته نشان می‌دهد سهم خانه اولی‌ها باز هم ریزش داشته و گروه زیادی از خانه اولی‌هایی که قبلا در بازار مسکن مناطق جنوبی‌تر حضور داشتند، از این مناطق هم به اجبار به بیرون رانده شده اند.
این موضوع تغییرات مربوط به روند خرید خانه اول از سوی مصرفی‌ترین شکل تقاضا در بازار مسکن پایتخت را روایت می‌کند.
تابلوی هفتم نیز به افزایش تعداد کنسلی در نشست‌های انجام معاملات خرید‌وفروش مربوط است. در مواقعی که انتظارات تورمی در سطح بالا وجود دارد، تعداد قابل‌توجهی از نشست‌های ملکی از سمت فروشنده‌ها کنسل می‌شود. هم اکنون نیز بازار مسکن با این شرایط روبه‌روست. واسطه‌ها می‌گویند در هر هفته بخش قابل‌توجهی از نشست‌ها از سمت فروشنده کنسل می‌شود و این موضوع روند شکلی معاملات مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و روند تازه‌ای را در معاملات ایجاد کرده است. این شرایط باعث ایجاد نگرانی در سمت تقاضای تبدیل به احسن شده و بر روند معاملات تبدیل به احسن نیز اثر کاهشی ایفا کرده است.
تازه‌ترین بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس قیمت‌های پیشنهادی اعلام‌شده در فایل‌های فروش مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون متوسط بودجه خرید یک آپارتمان ریزمتراژ، معمولی و با عمربنای حدود ۱۰ سال در مناطق مصرفی نیمه شمالی مانند محله شهران (منطقه ۵) به مترمربعی ۹۰ میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین برای خرید چنین واحدی با مساحت ۵۰ مترمربع افراد به بودجه کل حول و حوش چهار و نیم میلیارد تومانی نیاز دارند. همچنین متوسط بودجه اعلامی در فایل‌های فروش مسکن در محله بریانک واقع در جنوب تهران به مترمربعی ۵۵ میلیون تومان و حدود ۲میلیارد و نیم تا ۲ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان برای یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی رسیده است. در محله سلسبیل این میزان حول و حوش مترمربعی ۶۰ میلیون تومان و حدود ۳ میلیارد تومان، در محدوده سبلان واقع در شرق تهران نیز حدود ۶۰ میلیون تومان برای هر مترمربع و ۳ میلیارد تومان به عنوان ارزش کل یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی، اعلام شده است. در محله زمزم واقع در جنوب تهران نیز یک واحد مسکونی ۵۰مترمربعی به طور متوسط ۲ میلیارد تومان اعلام قیمت می‌شود.
هر چند در محلات جنوبی، متوسط قیمت خرید می‌تواند در برخی از فایل‌ها به‌خصوص فایل‌های ریزتر (آپارتمان‌های ۴۰ مترمربعی) کمتر نیز باشد و به حول و حوش یک میلیارد و ۶۰۰ تا یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان نیز برسد.