فرارو؛ قرارداد اجاره یکی از مهم‌ترین عقود در قانون مدنی است که روابط موجر و مستاجر را بیان می‌کند عقد اجاره یکی از عقود رایج و متداول است و ممکن است برای بسیار از افراد اتفاق افتاده باشد که در مواردی مجبور به انعقاد این قرارداد شده باشند لذا بر آن شدیم در این نوشتار ماهیت این قرارداد و ویژگی‌های آن را مورد بررسی قرار دهیم.
به گزارش فرارو، به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میگردد. در واقع هدف از عقد اجاره این است که موجر حق مالکیتی را که نسبت به منافع مال مورد اجاره دارد در برابر عوض معین برای مدت معین به مستاجر انتقال دهد.
به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره دارای ۴ رکن به شرح ذیل می‌باشد:
۱- موجر که منظور مالک یا اجاره دهنده است.
۲- مستاجر
۳- عین مستاجره یعنی آن چیزی که اجاره داده می‌شود.
۴- اجاره بها منظور عوضی است که مستاجر در ازای استفاده از عین مستاجره به موجر پرداخت می‌کنند که معمولاً به صورت وجه نقد می‌باشد.
۱- مال مورد اجاره باید از اموالی باشد که استفاده از آن با بقای عین ممکن باشد یعنی از اموالی نباشد که با یک بار استفاده از بین می‌روند.
به عنوان مثال اجاره شمع برای سوزاندن باطل است، زیرا بعد از پایان عقد اجاره باید عین مال مورد اجاره به موجر برگردانده شود در حالی که اگر شمع برای سوزاندن اجاره داده شود چیزی باقی نمی‌ماند که به موجر برگردانده شود.
۲- به موجب ماده ۴۷۳ قانون مدنی موجر باید مالک منافع مورد اجاره باشد در واقع آن چه در عقد اجاره مورد معامله قرار می‌گیرد منافع مال است نه خود مال بنابراین با عقد اجاره عین مال برای موجر باقی می‌ماند فقط منافع آن برای مدت معینی به مستاجر واگذار میگردد.
به عنوان مثال در اجاره یک دستگاه آپارتمان منافع مال که عبارت از سکونت در آن است مورد معامله قرار می‌گیرد نه خود آپارتمان بنابراین اگر شما آپارتمان خود را به شخصی اجاره دهید مستاجر مالک منافع (سکونت در خانه) میگردد و جز در موردی که حق انتقال از او گرفته نشده است مانند هر مالک دیگری می‌تواند در آن تصرف کند و آن را به وسیله عقد اجاره به دیگری انتقال دهد.
۳- موجر باید قدرت تسلیم مورد اجاره را به مستاجر داشته باشد در واقع هدف اصلی از انعقاد عقد اجاره این است که موجر مال مورد اجاره را به مستاجر بدهد تا مستاجر بتواند از منافع آن استفاده کند.
علاوه بر این به موجب ماده ۴۷۷ قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوب از آن کند.
به عنوان مثال اگر موجر خانه‌ای را برای سکونت به مستاجر اجاره بدهد، اما خانه مذکور تخریب شده باشد به نحوی که قابل سکونت نباشد عقد اجاره باطل است.
۱- اجاره عقدی لازم است: عقد اجاره لازم است و تا زمانی که مدت آن پایان نیافته نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند.
بنابراین اگر مستاجری برای مدت ۱ سال خانه‌ای را اجاره کند و پس از ۶ ماه آن را تخلیه کند هرگاه موجر راضی به انحلال اجاره نباشد باید مبلغ اجاره را تا پایان ۱ سال بپردازد؛ لذا انحلال اجاره قبل از پایان مدت آن تنها در مواردی ممکن است که قانون به یکی از طرفین حق فسخ دهد یا اینکه موجر و مستاجر در انحلال اجاره با یکدیگر توافق کنند.
۲- اجاره عقدی موقت است: منظور از موقت بودن اجاره این است که تملیک منافع باید در مدت معینی انجام شود به موجب ماده ۴۶۸ قانون مدنی اجاره بدون تعیین مدت باطل است.
لازم به ذکر است که مدت باید به نحوی تعیین گردد که احتمال کم یا زیاد شدن در آن وجود نداشته باشد به همین جهت اجاره به مدت عمر موجر یا مستاجر باطل است.
۳- اجاره عقدی معوض است: یعنی مستاجر هم باید مالی را به موجر بدهد در عقد اجاره عوض معمولاً پول است، ولی نباید چنین نتیجه گرفت که اموال دیگر نمی‌تواند به عنوان اجاره بها قرار بگیرند.
به عنوان مثال ممکن است شخصی باغ خود را به مدت ۱ سال به دیگری اجاره دهد و اجاره بها را سکونت در آپارتمان مستاجر به مدت ۶ ماه قرار دهد.
۱- تسلیم مورد اجاره: برای اینکه مستاجر بتواند از منافع مال مورد اجاره استفاده کند باید مال مورد اجاره در اختیار وی قرار گیرد پس قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط درستی عقد است؛ بنابراین ضمن عقد اجاره موجر ملتزم میگردد که مال مورد اجاره را در اختیار مستاجر قرار دهد در غیر این صورت مستاجر حق دارد:
الف. از تسلیم اجاره بها امتناع کند.
ب. الزام موجر را به تسلیم مال مورد اجاره از دادگاه بخواهد و در صورتی که اجبار او ممکن نباشد اجاره را فسخ کند.
۲- انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره: به موجب ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان استفاده از آن لازم است بر عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده باشد یا عرفی برخلاف آن جاری باشد.
چنانچه مستاجر برای انجام تعمیرات از موجر نمایندگی نداشته باشد و موجر در خصوص تعمیر کوتاهی کند مستاجر می‌تواند الزام او را از دادگاه بخواهد مستاجر می‌تواند در صورت امتناع موجر از اجرای حکم در مدت معین، اجاره را فسخ کند.
۳- خودداری از تغییر عین: به موجب ماده ۴۸۴ قانون مدنی موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی با مقصود مستاجر از اجاره آن عین باشد.
منظور از تغییر در ماده فوق تغییر ماده است نه تغییر حقوقی بنابراین انتقال مورد اجاره به دیگری موجب خیار فسخ برای مستاجر نمی‌شود مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط شده باشد.
۱- پرداخت اجاره بها: به محض انعقاد عقد اجاره منافع عین مستاجره به مستاجر تملیک میگردد همین که عین مستاجره در اختیار مستاجر قرار گرفت موجر به تعهد خود عمل کرده است و می‌تواند از مستاجر بخواهد که او هم به تعهد خود یعنی پرداخت اجاره بها عمل نماید.
در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع کند موجر نیز می‌تواند معامله به مثل کند و مورد اجاره را تحویل ندهد، ولی هرگاه امتناع مستاجر پس از تسلیم عین مستاجره باشد موجر باید اجبار او را درخواست کند.
اگر اجاره نامه رسمی باشد این اجبار از راه تقاضای صدور اجرائیه از دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره صورت می‌گیرد و در سایر موارد موجر باید برای مطالبه اجاره بها به دادگاه رجوع کند.
مستاجر مکلف است که ظرف ۱۰ روز قسط و یا اقساط عقب افتاده خود را پرداخت نماید. چنان چه این اتفاق نیفتاده و اقساط عقب افتاده باز گردانده نشوند مالک می‌تواند از راه دفترخانه و یا اجرای ثبت اقدام نماید.
البته این مسئله در صورتی است که اجاره نامه رسمی باشد. در غیر این صورت باید از راه دادگاه درخواست وصول اجاره بها و تخلیه نمایند.
۲- خودداری از تعدی و تفریط: منظور از تعدی تجاوز از حدود اذن و عرف است و تفریط نیز عبارت از خودداری از کاری است که به حکم عرف و قانون یا قرارداد باید انجام شود به عنوان مثال اگر شخصی خانه‌ای را برای سکونت اجاره کند نمی‌تواند آن را به مهد کودک تبدیل کند.
به موجب ماده ۴۹۳ قانون مدنی مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تعدی و تفریط او تلف شود مسئول نیست.
به عنوان مثال اگر خانه‌ای که اجاره داده شده در اثر زلزله تخریب شود مستاجر ضامن نیست، ولی اگر مستاجر تعدی و تفریط نماید ضامن است در این موارد علاوه بر خسارت موجر می‌تواند به استناد ارتکاب تعدی و تفریط از طرف مستاجر قرارداد اجاره را فسخ کند.
۳- تغییر ندادن مصرف مورد اجاره: مستاجر باید به مفاد عقد اجاره پایبند باشد و باید عین مورد اجاره را به مصرفی برساند که در قرارداد اجاره مورد توافق قرار گرفته است.
به عنوان مثال اگر مورد اجاره یک دستگاه اتومبیل برای مسافرکشی باشد مستاجر نمی‌تواند آن را برای حمل بار مورد استفاده قرار دهد.
در صورتی که مستاجره عین مستاجره را در غیر موردی که در قرارداد اجاره ذکر شده اختصاص دهد موجر باید برای منع مستاجر به دادگاه رجوع کند در صورتی که دادگاه نتواند مستاجر را از تغییر مصرف منع کند موجر حق دارد اجاره را فسخ کند.