نامه هشدارآمیز محمد منان رئیسی، رئیس سابق مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران، خطاب به شهردار تهران درباره سیاست‌های حوزه شهرسازی درست در روزی نوشته شده که او صندلی خود در این مرکز را به عطاء‌الله رفیعی‌آتانی داد. رفیعی قائم‌مقام علیرضا زاکانی در مرکز پژوهش‌های مجلس بود و بعد از گذشت بیش از یک سال از فعالیت او در سمت شهردار به تیم او اضافه شد.
به گزارش شرق، برخی، انتقاد‌های مدیران برکنار‌شده را جدی نمی‌دانند و معتقدند این فریاد‌ها پس از ازدست‌دادن صندلی مانند نان بیات‌شده چندان دلچسب نیست؛ اما منان‌رئیسی پیش‌از‌این نیز بار‌ها درخصوص برخی سیاست‌های شهرداری گلایه‌هایی را مطرح کرده بود.
به‌ویژه در زمانی که بسته مشوق‌های بافت فرسوده شهر تهران ابلاغ شد و او درخصوص تصمیمات گرفته‌شده در این حوزه ابراز نگرانی کرد و این بسته را به نام مردم و به کام سودگران مسکن دانست.
در نامه او به شهردار که یکشنبه‌شب به طور گسترده در فضای مجازی منتشر شد، خطاب به شهردار تهران آمده است: یکی از مهم‌ترین شاخصه‌های شهر مطلوب، مطلوبیت آن شهر به لحاظ شاخص‌های زیست‌محیطی است. براساس پژوهش‌های انجام‌شده، اکنون در هیچ‌یک از ۲۲ منطقه تهران، عدد فشار کلی یا درجه ظرفیت برد زیست‌محیطی (ظرفیت برد اکوسیستم شهری عبارت است از «محدوده فشار قابل تحمل» در ابعاد مختلف شامل: رشد جمعیت، مصرف منابع، تولید زائدات و آلاینده‌ها و تغییر ساختار (طبیعی و انسانی) در شهر، بدون آنکه اختلال جدی به ساختار، فرایند و عملکرد (پایداری) و (یکپارچگی) سلامت (اکوسیستم) شهری وارد آید)، عددی نیست که نشان‌دهنده حد مطلوب براساس شاخص‌های ۳۵گانه زیست‌محیطی باشد. به نحوی که عدد فشار کلی در چهار منطقه از تهران، بین متوسط تا زیاد و در ۱۸ منطقه دیگر تهران یعنی بیش از ۸۰ درصد مناطق زیاد تا خیلی زیاد است.
متأسفانه کمترین فشار کلی در تهران نیز فاصله بسیار زیادی با حدود مطلوب دارد که می‌توان آن را ناشی از عدم تناسب بارگذاری‌های گسترده انجام‌گرفته با ظرفیت زیست‌محیطی کلان‌شهر تهران در دهه‌های گذشته دانست.
حال سؤالی که مطرح می‌شود، این است که شهری که از حد نصاب لازم به لحاظ ظرفیت برد زیست‌محیطی عبور کرده است و طبق نتایج علمی، در برخی مناطق در آستانه رسیدن به وضعیت بحرانی است و باید مشمول تراکم‌زدایی برای رسیدن به حد نصاب‌های مطلوب شود، آیا باید مجددا مشمول تراکم‌افزایی و بارگذاری جمعیتی و کالبدی بیشتر شود؟
او در ادامه به شهردار تهران یادآوری می‌کند که ظرفیت نامطلوب برد زیست‌محیطی هریک از مناطق را به تفکیک اعلام کرده؛ اما تهران همچنان شاهد تداوم همان بارگذاری‌های قبلی از طریق بستر‌هایی نظیر حجم انبوه پرونده‌های ارسالی به کمیسیون ماده ۵ است که تعداد مصوبات آن در مقایسه با برخی دوره‌های قبل چند صد درصد رشد کرده است و متأسفانه از چنین افزایش حجمی از مصوبات که مورد نقد استادان است، به اشتباه به‌عنوان یکی از افتخارات مدیریت شهری یاد می‌شود.
در گزارش مورد اشاره او آمده است: با استفاده از ۳۵ شاخص مؤثر زیست وضعیت فشار وارده بر مناطق ۲۲ گانه شهر تهران مورد سنجش قرار گرفته و نتایج تحقیق نیز نشان داد که همه مناطق ۲۲ گانه تهران دیگر نمی‌توانند پذیرای جمعیت و توسعه شهری بیشتری باشند و حتی نیاز است به نحوی با کاهش تراکم جمعیت، زمینه ترمیم ساختار اکولوژی شهر فراهم شود.
در بخش دیگری از این نامه تأکید شده: افزایش معنادار پرونده‌های ارجاعی به کمیسیون ماده ۵ نه‌تن‌ها ارتباطی با مجاهدت بیشتر برای پیشبرد امور شهر ندارد؛ بلکه نخستین انگاره‌هایی که به ذهن متبادر می‌کند، چیزی جز افزایش نرخ عدول از ضوابط طرح تفصیلی نیست. اگر هدف از این نوع بارگذاری‌ها، افزایش عرضه مسکن و حل مسئله مسکن است که طبق تحقیقات علمی، افزایش عرضه لزوما به شکستن قیمت مسکن منتج نمی‌شود؛ زیرا طبق پژوهش‌های معتبر، اعطای تراکم مازاد ساختمانی با توجه به ارزش‌افزوده‌ای که به دنبال دارد، زمینه‌ساز تورم زمین و افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شود و برخلاف تصور اولیه، تراکم‌فروشی و افزایش عرضه در دهه‌های گذشته در پایتخت، نه‌تن‌ها به کنترل قیمت مسکن کمک نکرده؛ بلکه تأثیر معکوس بر قیمت مسکن داشته و به افزایش قیمت مسکن و کاهش نرخ دسترسی به مسکن دامن زده است؛ بنابراین برای کنترل قیمت مسکن، آنچه مهم‌تر از افزایش عرضه است، تنظیم‌گری بازار با انواع سیاست‌های مالیاتی و... است.
از مهم‌ترین کلان‌پروژه‌هایی که موجب نگرانی استادان و نخبگان شده است، موضوع پروژه TOD است که بارگذاری‌های گسترده حاصل از آن، حدود ۵۰ درصد از مساحت شهر تهران را شامل خواهد شد.
به این معنا که نیمی از تهران، مشمول بلندمرتبهسازی و تراکم‌افزایی در واقع همان تراکم‌فروشی از طریق بستر‌هایی نظیر کمیسیون ماده ۵ خواهد شد.
سیدمحمود فاطمی‌عقدا، سرپرست دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ شهرداری تهران، مدافع سیاست‌های این کمیسیون در حوزه شهرسازی است. او در این زمینه توضیح داده است: کمیسیون ماده ۵ با سیاست حل مشکلات شهر و گره‌گشایی از کار مردم، تسهیل در اجرای پروژه‌های عمرانی شهر در شش ماه اخیر یعنی از اول فروردین فعالیت‌هایش را سرعت داده است. همکاران ما و اعضای کارگروه فنی و همین‌طور اعضای کمیسیون با وقت‌گذاری بسیار خوب و با کار‌های شبانه‌روزی به کار سرعت بخشیده؛ به طوری که تقریبا می‌توانیم بگوییم نسبت به گذشته سرعت کار دبیرخانه بیش از چهار برابر شده است.
او گفته است: در این مدت بیش از ۳۰ طرح موضوعی و موضعی شهر تهران در کمیسیون ماده ۵ مصوب شده، طرح‌های بزرگی مثل محور دماوند، شوش، خلازیر، یا شهرک‌های بزرگی با قدمت بیش از ۵۰، ۶۰ سال مانند پیکان‌شهر، شهرک‌های متعلق به نیرو‌های نظامی و... طرح‌های‌شان مورد بررسی قرار گرفته، تصویب و ابلاغ شده و اقدامات خوبی در راستای نوسازی و کاهش خطرات زلزله از این طریق هم به عمل آمد.
او تأکید کرده است: کمیسیون تأکید بر اجرای مُرّ قانون دارد، معتقدیم منافعی اگر نصیب مالکان و شهروندان می‌شود، حتما بخشی از آن منافع هم باید نصیب شهر شود؛ بنابراین رعایت حقوق شهر و حقوق شهروند (هر دو) در مصوبات مدنظر وجود دارد.
در بخش‌های دیگر این مدیر سابق شهرداری به دلایلی که شهرداری برای عطش ساخت‌وساز در تهران عنوان می‌کند، هم اشاره و گفته است: تاکنون سه دلیل برای لزوم این کلان‌پروژه بیان شده است که شامل (نوسازی شهر، بازآفرینی شهر بر مدار هویت اسلامی-ایرانی، درآمدزایی) می‌شود. درباره دلیل اول (نوسازی شهر) بافت فرسوده به‌علاوه بافت ناپایدار شهر تهران، مجموعا فقط ۲۰ درصد از مساحت تهران را شامل می‌شده است که بخش درخورتوجهی از آن نیز در سال‌های قبل نوسازی شده؛ پس مشخص نیست که اکنون با چه منطقی باید ۵۰ درصد از مساحت شهر تهران نوسازی شود؟
درباره دلیل دوم (بازآفرینی شهر بر مدار هویت اسلامی ایرانی) راهبرد TOD هیچ نسبتی با آموزه‌های معماری و شهرسازی اسلامی ایرانی ندارد و بالعکس، تعارضات جدی نیز با این نوع شهرسازی دارد؛ برای مثال در متون دینی، آموزه‌های فراوانی دال بر اجتناب از بلندمرتبهسازی نقل شده است و حتی در روایتی نبوی، از این نوع شهرسازی به‌مثابه تضییع حقوق همسایه و بالطبع، نوعی حق‌الناس یاد شده است.
با توجه به چشم‌انداز و شعار‌های شما مبنی بر «بازآفرینی شهر بر مدار هویت اسلامی ایرانی» و «تهران، کلان‌شهر الگوی جهان اسلام»، چه نسبتی میان این نوع شعار‌ها با این نوع سیاست‌های متعارض با شهرسازی اسلامی وجود دارد؟ آیا این عدم تطابق نظر و عمل، منتج به ازدست‌رفتن سرمایه‌های اجتماعی و بدبین‌شدن مردم به شعار‌ها و آموزه‌های اسلامی نمی‌شود؟
درباره دلیل سوم (درآمدزایی) نیز حسب محاسبات دقیقی که برای سناریو‌های مختلف در مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران انجام شده است تراز مالی این کلان‌پروژه در همه سناریو‌ها در افق میان‌مدت قطعا به طرز قابل توجهی منفی است. درست است که در یکی، دو سال اول، از محل تراکم‌فروشی‌ها و بارگذاری‌های حاصل از این کلان‌پروژه، درآمدی برای شهرداری حاصل می‌شود، اما به فاصله کوتاهی، آنگاه که پروانه‌های صادرشده توسط شهرداری منتج به ساخت و بارگذاری‌های مضاعف شود، شهرداری موظف به تأمین خدمات و سرانه‌هاست و براساس محاسبات دقیق انجام‌شده، هزینه تأمین خدمات و سرانه‌ها (که برخی از آن‌ها نظیر تأمین سرانه فضای سبز به‌کلی بر عهده شهرداری است) به‌مراتب بیش از درآمد حاصل از این نوع بارگذاری‌ها خواهد شد.
میان این نوع بلندمرتبه‌سازی‌ها و افزایش تراکم شهر با آسیب‌های اجتماعی و ترافیکی و... رابطه معناداری وجود دارد؛ بنابراین اگر هزینه‌های پنهان نظیر هزینه‌های حاصل از تشدید آسیب‌های اجتماعی و زیست‌محیطی و ترافیکی و... را نیز اضافه کنیم، آنگاه تراز مالی این کلان‌پروژه به‌مراتب از آنچه هست، منفی‌تر نیز خواهد شد؛ بنابراین سؤال جدی که اینجا برای استادان فن مطرح می‌شود این است که آیا می‌توان با این نوع کلان‌پروژه‌های فاقد توجیه علمی و شرعی، شهر را بر مدار هویت اسلامی ایرانی بازآفرینی کرد و تهران را به کلان‌شهر الگوی جهان اسلام تبدیل کرد؟
درباره بافت فرسوده نیز شاهد سیاست‌های مشابهی هستیم و ظاهرا مدیریت شهری، به‌جز افزایش طبقات و افزایش تراکم (که قاعدتا منتج به افزایش معضلات ترافیکی و اجتماعی و... در بافت می‌شود)، راهکار دیگری ندارد. حال آنکه باید از راهکار‌هایی نظیر انتقال حق توسعه یا تراکم شناور (با ضریب مناسب و دارای توجیه اقتصادی) برای نوسازی بافت بهره برد.
موضوعی که این مدیر سابق شهرداری درباره آن هشدار داده است پیش از این موضوع تذکر برخی از اعضای شورای شهر تهران هم بود. مدتی پیش ناصر امانی، عضو شورای شهر تهران نسبت به پروژه‌های کلنگ‌زنی مسکن در شهر تهران واکنش نشان داد و در تذکری که در صحن شورای شهر تهران مطرح شد، این پرسش را مطرح کرد که در تهران ما به چه میزان مسکن نیازمندیم؟
او ادامه داد: این را وزارت راه و شهرسازی تهران از طریق سامانه‌ای که راه انداخته‌اند باید به ما بگوید. به مردم گفته‌اند هرکس فلان شرایط را دارد و خودش را واجد شرایط ثبت‌نام می‌داند، ثبت‌نام کند. چند هزار یا چند میلیون نفر ثبت‌نام کرده‌اند که ۹۰ درصد این‌ها واجد شرایط نیستند. حال ما برای چه کسانی در شهر تهران برای مسکن کلنگ‌زنی می‌کنیم؟ چه کسانی قرار است مالکان مسکن‌ها باشند؟
اما این تذکر تأثیری در برنامه‌های مسکن‌سازی شهرداری نداشت و شهردار تهران همچنان در حال امضای تفاهم‌نامه برای خانه‌سازی در تهران است.
مهدی پیرهادی، رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران هم چند هفته گذشته در تذکری به بحث سکونت‌پذیری شهر تهران پرداخت و گفت: از دولتمردان می‌خواهم نسبت به سکونت‌پذیری شهر تهران تجدیدنظر کنند، چراکه تهران بیش از ۱۰ میلیون نفر گنجایش ندارد.
وی گفت: در شهر پرند حتی با گذر از ۴۰۰ متر به آب نمی‌رسیم؛ پرند ظرفیت گنجایش بیشتر و آب و برق هم ندارد.
پیرهادی با بیان اینکه مدیرعامل آب و فاضلاب بار‌ها در نامه‌های مختلف اعلام کرده است که شهر پرند ظرفیت ندارد، گفت: براساس اعلام مجموعه آب و فاضلاب، شهر پرند برای سکونت‌پذیری بیشتر آب و زیرساخت ندارد.
ناصر امانی درباره ساخت‌وساز‌هایی که تفاهم‌نامه‌هایش بسته می‌شود و ظرفیت زیست‌پذیری تهران گفت: چند جلسه پیش درباره ظرفیت‌پذیری شهر تهران تذکر دادم و گفتم به سقف جمعیتی طرح جامع رسیدیم و باید ۱۰ درصد جمعیت پیش‌بینی‌شده در طرح جامع را خالی نگه داریم و قرار نیست ما صددرصد جمعیت پیش‌بینی‌شده در طرح جامع را پر کنیم.
این عضو شورای شهر تهران گفت: در تأمین سرانه‌های خدماتی مانند آب و برق و گاز، حملونقل و فضای سبز مشکل داریم؛ بنابراین اینکه چرا می‌خواهیم به سمت شهرک‌سازی برویم مشخص نیست؟
جعفر بندی‌شربیانی، عضو هیئت‌رئیسه شورای شهر تهران هم تأکید دارد: آنچه شورا و شهرداری درخصوص بارگذاری‌های مسکونی می‌گویند در چارچوب طرح جامع و تفصیلی است.
او ادامه داد: ایده‌ای را برای نوسازی بافت فرسوده دنبال می‌کنیم و آن نوسازی به صورت بلوکی است تا تبدیل به شهرک‌هایی ایمن، به‌روز و مدرن شوند. اگر این اتفاق با سرعت و حجم بالا در بافت فرسوده بیفتد می‌توانیم به نوسازی این بافت امیدوار باشیم. این یک الگو است که ما به دنبال آن هستیم و باید درباره آن بحث و تبادل نظر شود و همه موضوعاتش هم دیده شود تا مشکلات و اشکالات احتمالی‌اش هم شناسایی و رفع شود.
براساس آنچه مدیر سابق بخش مطالعاتی شهرداری تهران اعلام کرده است شهرداری نقشه‌های نگران کننده‌ای برای تهران ریخته است؛ از برج‌هایی که قرار است نیمی از شهر تهران را اشغال کنند تا بارگذاری در تهرانی که بیشتر مناطق آن ظرفیت زیست‌پذیری ندارند.