بازار مسکن شهر تهران با ثبت گرم‌ترین ماه به لحاظ حجم معاملات و تغییرات قیمت، خرداد امسال به پناهگاه داغ سرمایه‌گذاران تبدیل شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار‌های رسمی از ثبت خرداد به عنوان داغ‌ترین ماه معاملاتی بازار مسکن پایتخت به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی، بعد از ۴۹ ماه خبر داد. این در حالی است که رکورد بیشترین تورم ماهانه مسکن در این ماه از نیمه سال ۹۹، به ثبت رسید.
روز گذشته، بانک مرکزی با انتشار تازه‌ترین گزارش مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ۱۴۰۱، از رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به ۳۹میلیون و ۴۱۰هزار تومان خبر داد. به این ترتیب متوسط قیمت هرمترمربع مسکن در شهر تهران در خرداد امسال در مقایسه با ماه قبل از آن - اردیبهشت ۱۴۰۱- با رشد ۴/ ۸درصدی همراه شد. این میزان همچنین در مقایسه با سطح متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در خرداد سال گذشته ۸/ ۳۲درصد افزایش یافت. تورم ۴/ ۸درصدی ماهانه مسکن، بالاترین تورم ماهانه، از نیمه سال ۹۹ محسوب می‌شود. به این معنا که تورم ماهانه مسکن از نیمه سال ۹۹، همواره کمتر از این میزان بوده است. متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۰ که سال پساجهش ملکی، محسوب می‌شد برابر با حدود یک‌درصد بود. آمار‌های رسمی همچنین از ثبت رکورد بیشترین تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه بعد از گذشت ۴۹ ماه خبر می‌دهد. خرداد امسال تعداد ۱۳هزار و ۹۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با اردیبهشت ماه-یک ماه قبل از آن- با رشد ۳/ ۳۲درصد و در مقایسه با خردادماه سال گذشته با افزایش ۱۷۲درصدی همراه شده است. این تعداد معامله خرید مسکن از اردیبهشت ماه ۹۷ در شهر تهران بی سابقه بوده است. اردیبهشت ماه ۹۷، هنوز بازار مسکن به طور کامل وارد فاز جهش نشده بود و رونق مصرفی از ناحیه معاملات خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی (خانه اولی‌ها و...) در بازار وجود داشت. بررسی‌ها نشان می‌دهد رشد شدید حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه، یک تفاوت عمده با اردیبهشت ماه ۹۷ دارد. این تفاوت مربوط به جنس متفاوت خرید‌های بازار مسکن در این دو مقطع زمانی است.
اردیبهشت ماه ۹۷ عمده معاملات خرید مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی بود و از این رو می‌توان اعلام کرد که بازار در فاز رونق قرار داشت. این در حالی است که اگر چه تعداد معاملات خرید مسکن در خرداد ماه امسال، بعد از گذشت ۴۹ ماه بیشترین رکورد را به ثبت رساند، اما وضعیت خرداد ۱۴۰۱ را نمی‌توان به معنای «رونق واقعی» تعبیر کرد. چرا که این میزان معامله خرید مسکن از سوی تقاضای مصرفی پایدار ایجاد نشده است و هجوم سرمایه‌گذاران به پناهگاه امن ملکی به دلیل بروز دست کم دو عامل مهم، منجر به رشد قابل‌توجه حجم معاملات و متوسط قیمت مسکن در پایتخت شده است.
ثبت تورم ماهانه شدید ۴/ ۸درصدی در کنار رشد شدید حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه و رسیدن تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه به مرز ۱۴هزار فقره، از تبدیل بازار مسکن شهر تهران به پناهگاه داغ سرمایه‌گذاران، خبر می‌دهد.
خرداد امسال، به دلیل افزایش انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌های غیراقتصادی وهمچنین رفع دغدغه مالیات گیری از خانه‌های خالی از سوی ملاکان به دلیل شکست اجرای این سیاست و عملی نشدن آن، بازار مسکن به پناهگاه داغ سرمایه‌گذاران تبدیل شد. این در حالی است که این دو رویداد، عملا انتظارات قبلی از بابت ادامه فازپساجهش ملکی و بازگشت قیمت‌ها به سطح متعارف را منتفی کرد.
رتبه اول بازدهی در خرداد
با ثبت گرم‌ترین ماه ملکی در خردادماه امسال، بازار مسکن در رتبه اول بازدهی (بیشترین میزان رشد قیمت) در میان سایر بازار‌های دارایی قرار گرفت.
در شرایطی که گرم‌ترین ماه بازار مسکن هم به لحاظ «حجم معاملات» و هم «رشد قیمت» در سومین ماه از فصل بهار ۱۴۰۰ به ثبت رسید، رویداد مهم‌تر ملکی در این ماه، خود را در شکل «بازدهی بالاتر در مقایسه با بازار‌های رقیب» نشان داد. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی در ماه پایانی بهار ۱۴۰۰ معادل ۴/ ۸درصد افزایش یافت که در این ماه بازدهی بازار معاملات سهام (بورس)، منفی ۵/ ۲درصد شد. به این معنا که شاخص کل بورس در خردادماه ۵/ ۲درصد سقوط کرد. بازدهی در بازار دلار در خردادماه امسال برابر ۳/ ۴درصد و در بازار سکه برابر ۲/ ۸درصد بود. این موضوع نشان‌دهنده رتبه اول بازار مسکن در ثبت بیشترین میزان بازدهی ماهانه یا بیشترین سرعت رشد قیمت طی یک‌ماه است.
تورم فصلی در بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز در بهار امسال دو رقمی شد. بازدهی یا سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران در فصل بهار ۲/ ۱۲درصد بوده است که رشد بالایی در یک فصل محسوب می‌شود. هر چند بازدهی سایر بازار‌ها نیز در این فصل دو رقمی بوده است و شاخص کل در بازار معاملات سهام در بهار ۱۴۰۱ معادل ۱۲درصد رشد کرد. بازدهی ماهانه بازار دلار ۲۱درصد و سکه ۶/ ۲۶درصد بود.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» برپایه آمار‌های رسمی نشان می‌دهد، قیمت مسکن در خرداد ماه، ماهانه ۴/ ۸درصد رشد کرد که در مقایسه با بازدهی ماهانه سکه و دلار و بورس، یا به عبارت دیگر در رالی بازدهی بازار‌ها رتبه اول را به دست آورد.
رونق «بد» ملکی در تهران
بررسی‌ها از وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، رونق ظاهری ایجاد شده در بازارمسکن خردادماه در واقع «بدترین نوع رونق مسکن» است. بدترین از این بابت که در خرداد ماه عمده معاملات خرید خانه در تهران «جنبه سرمایه‌گذاری (حبس‌سرمایه)» داشته و افزایش حجم معاملات مسکن از ناحیه خرید‌های مصرفی نبوده است. رونق غیرمصرفی توام با تورم شدید ملکی در خردادماه، در واقع در نتیجه افزایش تحرکات وهجوم سرمایه‌گذار‌ها به بازار مسکن در حکم پناهگاه امن، ایجاد شده است.
افزایش فاصله با پساجهش
سال گذشته، بازار معاملات مسکن شهر تهران بعد از سه سال متوالی جهش قیمت، با کاهش سرعت رشد قیمت، کاهش قیمت اسمی در برخی ماه‌ها و همچنین کاهش قیمت واقعی در کل سال ۱۴۰۱، وارد فازپساجهش ملکی شد.
انتظارات قبلی با توجه به متغیر‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار ملک نیز احتمال قوی‌تر ادامه فازپساجهش ملکی در سال ۱۴۰۱ و حرکت بازار در جهت بازگشت قیمت‌ها به سطح متعارف را پیش‌بینی می‌کرد.
فروردین امسال نیز متوسط قیمت مسکن شهر تهران نسبت به اسفند ماه ۱۴۰۰ معادل ۵/ ۲درصد کاهش یافت. اما از اردیبهشت ماه و همزمان با ثبت تورم ماهانه ۱/ ۶درصدی، آلارم خروج بازار مسکن از فازپساجهش به صدا درآمد. ضمن آنکه در این ماه، بعد از گذشت ماه ها، حجم معاملات خرید مسکن نیز از مرز ۱۰هزار فقره عبور کرده و ۱۰هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران در اردیبهشت ماه به ثبت رسید.
بازیگردان اصلی بازار مسکن در اردیبهشت ماه که باعث شد هم متوسط قیمت مسکن و هم حجم معاملات خرید از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای با رشد محسوس همراه شود، افزایش ریسک‌های غیراقتصادی بود که در شکل افزایش شدید قیمت دلار در اردیبهشت ماه و اثر آن بر بازار مسکن خود را نشان داد. قیمت هر دلار آمریکا در اردیبهشت ماه امسال حدود ۵/ ۹درصد رشد کرد و نوسانات دلاری که در سال ۹۷ بازیگردان اصلی جهش در بازار مسکن بود، بار دیگر به عنوان عامل اصلی تحولات ملکی وارد عمل شد.
نتیجه این رخداد خود را در شکل افزایش حجم معاملات مسکن و همچنین تورم ماهانه بالا در اردیبهشت ماه نشان داد. وضعیت اردیبهشت ماه، آلارم خروج بازار از فاز پساجهش ملکی را به صدا درآورد.
«دنیای‌اقتصاد» ماه گذشته و در گزارش تحلیلی از وضعیت بازار معاملات مسکن اردیبهشت ماه هشدار داد در صورتی که این شرایط ادامه پیدا کند و سیاستگذار با اهرم‌های موثر اشتهای سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد ملکی (خرید و فروش واحد‌های آماده به قصد سود اقتصادی) را به نفع سرمایه‌گذاری‌های مولد (ساخت وساز)، کاهش ندهد، خروج زودهنگام از فازپساجهش ملکی با هجوم سرمایه‌گذاران غیرمولد به این بازار و افزایش چشمگیر قیمت مسکن، رقم خواهد خورد.
خرداد ماه امسال در ادامه تحولات بازار مسکن در اردیبهشت، فاصله بازار با فازپساجهش ملکی افزایش یافت. به این معنا که بازار مسکن از فازپساجهش فاصله گرفته و از آن دور شد.
دو عامل موثر حرارت ملکی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در خردادماه امسال با شرایط ویژه و متفاوت نسبت به آنچه سال گذشته در بازار ملک به جریان درآمده و همچنین انتظار‌های قبلی موجود، روبه‌رو شد، که دو عامل یا دو علت مهم را در ثبت خرداد داغ ملکی می‌توان رصد، شناسایی و معرفی کرد.
خرداد ماه امسال را می‌توان به عنوان ماه پرتنش به لحاظ نوسانات و تحولات حوزه سیاست خارجی مرتبط با ریسک‌های غیراقتصادی معرفی کرد. در واقع، خرداد ماه ماهی بود که «به خاطر قطعنامه آژانس بین‌المللی انرژی اتمی» و «برداشت‌های عمومی منفی نسبت به آینده مذاکرات»، انتظارات تورمی به حداکثر رسید. در چنین شرایطی سرمایه‌ها وسرمایه‌گذاران در جست و جوی یافتن یک پناهگاه امن و بدون ریسک، بازار مسکن را به عنوان مقصد اول انتخاب کردند. این موضوع خود را در کسب رتبه اول بازار مسکن به لحاظ بیشترین بازدهی یا بیشترین میزان رشد قیمت، در میان سایر بازار‌های اقتصادی (بازار دارایی ها) در خرداد، نشان داد. در نتیجه این وضعیت، از آنجا که بازار‌های زودبازده همچون بازار معاملات سهام (بورس)، بازار دلار، سکه و... از نظر برخی از سرمایه داران وسرمایه‌گذاران، برای سرمایه‌گذاری بلندمدت یا حتی میان مدت، قابل اطمینان نیست، بخش زیادی از سرمایه‌گذاران، خردادماه در واکنش به قطعنامه شورای حکام آژانس بین‌المللی انرژی اتمی، بازار مسکن را به عنوان مقصد اول و مکان امن سرمایه‌گذاری انتخاب کردند. چرا که در این ماه در اوج نااطمینانی‌ها و نوسانات دلاری ناشی از افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، این تصور وجود داشت که ممکن است شرایط ایجاد شده موقتی باشد و بار دیگر مذاکرات از سر گرفته شود. با از سرگیری مذاکرات، ریسک بازار‌های زودنقدشونده مانند بازار دلار وسکه بالا خواهد بود، اما بازار ملک عملا فاقد ریسک خواهد بود. به دنبال وجود این تصورات از سمت تقاضای سرمایه ای، اغلب سرمایه‌گذاران، به سمت بازار مسکن گسیل شدند. به عبارت دیگر، بازار مسکن به عنوان پناهگاه امن سرمایه‌های میان‌مدت وبلندمدت مورد توجه ومقصد اول سرمایه‌گذاران قرار گرفت.
همین عامل باعث رشد محسوس حجم تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن، افزایش تعداد معاملات و رسیدن آن به مرز ۱۴هزار فقره ودر نتیجه رشد ۴/ ۸درصدی (تورم شدید) قیمت مسکن تنها به فاصله یک‌ماه در خرداد ۱۴۰۱ شد.
معرفی عامل دوم
بررسی‌ها نشان می‌دهد، در کنار اثر ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از قطعنامه شورای حکام آژانس بین‌المللی انرژی اتمی، یک عامل مهم دیگر در نقش علت دوم بروز نوسان شدید قیمت و همچنین رشد تقاضای سرمایه‌ای و غیرمولد ملکی در بازار مسکن خردادماه ایفای نقش کرده است.
این عامل مربوط به یک بلوف مالیاتی یا سیاست مالیاتی ناکارآمد می‌شود که طی سال‌های اخیر به‌خصوص در دو سال گذشته بار‌ها از سوی متولی مسکن اعلام شده بود. این بلوف مالیاتی به دریافت مالیات از خانه‌های خالی مربوط می‌شود. در حالی که دست کم از حدود دو سال قبل، سیاست انحرافی دریافت مالیات از خانه‌های خالی، به طور مداوم از سوی مسوولان بخش مسکن و مسوولان اقتصادی دولت اعلام شده است، اما در نتیجه عدم‌موفقیت آمیز بودن دریافت این مالیات، عملا نگرانی ملاکان وسرمایه‌گذاران، از دریافت این نوع مالیات در بهار امسال برطرف شد. در حالی که سال گذشته، نوعی نگرانی در سرمایه‌گذاران از بابت احتمال قریب الوقوع اجرای این سیاست مالیاتی منجر به احتیاط آن‌ها برای ورود به بازار مسکن شده بود. اما شواهد نشان می‌دهد با گذشت دو سال از مانور دولت برای اخذ این مالیات و در حالی که عملا این سیاست به در بسته برخورد کرده واجرایی نشده است، ملاکان نیز دیگر نگرانی‌ای از بابت قرار گرفتن در فهرست مالکان خانه‌های خالی ندارند. از همین رو همزمان با تشدید ریسک‌های غیراقتصادی، بازار مسکن را به عنوان پناهگاه امن سرمایه‌گذاری انتخاب کردند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون حس و حال ملاکان وسرمایه‌گذاران این است که این مالیات-مالیات خانه‌های خالی- قابل گرفتن نیست و در نتیجه «ریسک صفر» سرمایه‌گذاری ملکی به «ترافیک ورود به پناهگاه مسکن» دامن زد. این ترافیک سرمایه‌گذاری در خردادماه خود را در شکل افزایش محسوس حجم معاملات مسکن، نه از سمت تقاضای مصرفی پایدار بلکه از جانب تقاضای سرمایه‌ای نگران از بابت ریسک‌های سرمایه‌گذاری در سایر بازار‌ها و امیدوار به سرمایه‌گذاری بدون ریسک وپربازده در بازار مسکن نشان داد. در واقع با توجه به بالا ارزیابی کردن ریسک سرمایه‌گذاری در بازار ارز و دلار و احتمال ریزش قیمت‌ها در این دو بازار در صورت از سرگیری مجدد مذاکرات و تغییر وضعیت، این دو بازار در خردادماه برای سرمایه‌گذاران کمتر از بازار ملک جذاب بودند؛ ضمن آنکه در این ماه در بازار سرمایه نیز ورود سرمایه جدید به میزان زیادی رصد نشد.
هشدار مضاعف برای سیاستگذار
شرایطی که در بازار مسکن خرداد ماه امسال تجربه شد و به دنبال تغییرات و تحولات ایجاد شده، منجر به ثبت تورم شدید ۴/ ۸درصدی وهمچنین کسب رتبه اول بیشترین رشد قیمت در میان سایر بازار‌ها شد نشان‌دهنده افزایش فاصله و دورتر شدن بازار مسکن از فازپساجهش ملکی است. دوره‌ای که انتظار می‌رفت در سال‌جاری نیز ادامه داشته باشد. این آلارم که از اردیبهشت ماه ۱۴۰۱ در بازار مسکن روشن شده است هم اکنون و بعد از ثبت تحولات خردادماه بازار ملک، هشدار مضاعفی را برای سیاستگذار بخش مسکن وهمچنین مسوولان، به همراه دارد.
بازار معاملات مسکن در حالی هم اکنون به پنجمین سال وضعیت غیرمتعارف به لحاظ قیمت ومعاملات ورود کرده که لازم است جراحی‌های اساسی هم از بیرون وهم از درون بازارملک انجام شود. در حوزه غیراقتصادی لازم است تمام شرایط برای به حداقل رساندن و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی فراهم شود و از درون بازار مسکن لازم است سیاستگذار با اجرای سیاست درست مالیاتی یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، اشتهای سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی را محدود کرده و به حداقل برساند.