فرارو-محمد مهدی حاتمی؛ جلسات بررسی کابینه پیشنهادی ابراهیم رئیسی، رییس جمهور، در مجلس شورای اسلامی از روز شنبه هفته جاری کلید خورده و به زودی پایان می‌یابد. این در حالی است که طی روز‌های اخیر، برنامه وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در بخش مسکن انتشار عمومی پیدا کرده و حالا در دسترس است تا روی آن قضاوت شود.
قاسمی و پوشش وعده‌های رئیسی
«رستم قاسمی» (که از فرماندهان سپاه بوده و در دولت احمدی نژاد هم وزیر نفت بوده است) از ۱۳ برنامه کلیدیِ خود در حوزه مسکن رونمایی کرده که به نظر می‌رسد همزمان، وعده‌های داده شده از سوی رئیسی در جریان رقابت‌های انتخاباتی را هم پوشش می‌دهند.
بر این اساس، وزیر پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی (وزارتخانه‌ای که البته قرار است به دو وزارتخانه مجزا تفکیک شود) وعده داده که تا سال ۱۴۰۴، هر سال یک میلیون واحد مسکونی بسازد. علاوه بر این، صحبت از اجرای «قانون مالیات بر خانه‌های خالی» هم در این برنامه به میان آمده است، حال آنکه تا همین حالا، دولت‌های یازدهم و دوازدهم و مجالس نهم و دهم، در زمینه اجرای این قانون موفق نبوده اند. به این ترتیب، خوداظهاری در زمینه معرفی املاک خالی از سکنه موفق نبوده و مشخص هم نیست دولت چگونه می‌خواهد خانه‌های خالی را شناسایی کند و از آنها مالیات بگیرد.
باز هم طرح «خرید متریِ مسکن»؟
اما شاید قابل اعتناترین وعده در برنامه «رستم قاسمی» برای تصدی وزارت راه و شهرسازی را بتوان وعده توسعه «صندوق زمین و ساختمان» دانست. این صندوق، به بیان ساده، قرار است سرمایه مازاد شهروندان را به بخش مسکن هدایت کند تا طرح‌های انبوه سازیِ مسکن تامین سرمایه شوند.
اما این طرح به طور کلی جدید نیست و پیش از این، به عناوین دیگر، از جمله «خرید متری مسکن» یا «عرضه مسکن در بورس کالا» هم مطرح شده بود. بر اساس این طرح، سرمایه گذاران خُرد می‌توانند با هر میزان آورده، در بستر بورس کالا، برای خرید مسکن سرمایه گذاری کنند.
با این همه، بر خلاف خرید فیزیکی در حوزه مسکن، در خرید متری مسکن، سرمایه گذار می‌تواند در بورس کالا صرفاً چند متر از یک خانه را خریداری کند و البته به همان اندازه در منافع حاصل از ساخت بازدهی کسب کند.
شکل گیری صندوق‌های REIT برای نخستین بار؟
این، اما در حالی است که برخی کارشناسان حوزه مسکن در ایران، معتقدند با برخی تغییرات در این ساز و کار، می‌توان جریان نقدینگی سرگردان را به سمت این بازار منحرف کرد. از جمله این تغییرات، ایجاد ساز و کاری برای شکل گیری بنگاه‌های موسوم به REIT است که در واقع، صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک در حوزه مسکن به حساب می‌آیند.
توضیح اینکه بورس کالا در عمده کشور‌های دنیا عمدتاً بر کالا‌هایی که اصطلاحاً به آنها «کامودیتی» می‌گویند استوار است، یعنی کالا‌هایی با مصرف گسترده و «همگن» که قیمت آنها در لحظه و در کشاکش بین نیرو‌های عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. نکته این است که مسکن، به خودی خود نمی‌تواند در این دسته قرار بگیرد.
دلیل موضوع هم واضح است: مسکن کالایی «همگن» نیست، به این معنی که قیمت یک مترمربع مسکن در شمال شهر تهران، ممکن است ۱۰۰ برابر قیمت یک مترمربع مسکن در یک شهر کوچک باشد. بنابراین، خریدِ متریِ مسکن از طریق بورسِ کالا عملاً بی معنا است، مگر آنکه چیزی به نام «مسکن دولتی» (یا «مسکن ملی»، یا «مسکن مهر» یا هر نام و طرح مشابهی) تعریف شود که در آن، قیمت هر مترمربع مسکن در کل کشور، ثابت باشد.
به این ترتیب، اگر شما مثلاً ۲۰ میلیون تومان سرمایه در اختیار داشته باشید (سرمایه‌ای که قاعدتاً برای خرید خانه، خودرو یا مواردی از این دست کافی نیست)، می‌توانید وارد حساب کاربری تان در بورس شوید و مثلاً ۲ مترمربع خانه بخرید. بازدهی یا سودِ حاصل از این سرمایه گذاری، همچون رشدِ قیمت سهامِ کارخانه ها، به شما سود می‌رساند و خرید و فروش آن هم مانند خرید و فروش سهام خواهد بود.
بستری برای «اجاره داری حرفه ای» در حوزه مسکن
این ساز و کار برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن، همین حالا هم در دنیا به کار گرفته می‌شود: بنگاه‌هایی اقتصادی که نامِ عمومیِ Real Estate Investment Trust یا REIT را بر پیشانی دارند و در واقع، سرمایه‌های خُرد و عمومی را جمع آوری می‌کنند و با آنها در پروژه‌های بزرگ مسکن، نظیر مراکز تجاری، مال‌ها و برج‌ها سرمایه گذاری می‌کنند.
اما این صندوق‌ها در واقع می‌توانند شکلی از «اجاره داری حرفه ای» در بازار مسکن هم باشند، به این معنی که مثلاً هزاران نفر با سرمایه‌های خُردِ خود، سرمایه مورد نیاز برای احداث یک پاساژ تجاری را تامین می‌کنند و به صورتِ جمعی هم مالکیت آن پاساژ را در اختیار می‌گیرند. به این ترتیب، واحد‌های تجاریِ این پاساژ می‌توانند اجاره داده شوند و هر کس به اندازه سهمِ خود از تامین مالی، از اجاره بهای واحد‌ها بهره مند می‌شود.
چرا طرح REIT تاکنون اجرایی نشده است؟
اما می‌توان پرسید چرا چنین طرح‌هایی تاکنون در ایران اجرایی نشده اند؟ موضوع احتمالاً به نبود زیرساخت‌های فنی و اجرایی بر می‌گردد. در واقع، تا امروز، طرح عرضه مسکن در بورس کالا عمدتاً ناظر به برخی املاک مازاد دولتی و شبه دولتی بوده است. به عبارت ساده، دولت (به ویژه در کورانِ رشد انفجاریِ بازار سرمایه در سال ۱۳۹۹) به دنبال این بود که املاک مازاد خود را به مردم بفروشد تا کسری بودجه خود را جبران کند، اما خبری از ورود سرمایه گذارانِ حرفه‌ای و انبوه سازان به این صندوق‌ها نبود.
از قضا، اما موضوع بر سرِ پروژه‌های غیرِ دولتی است، یعنی پروژه‌های انبوه سازی که توسط بخش خصوصی اجرا می‌شوند و با مشکلِ نبود سرمایه مواجه اند. تعیین قیمت در این پروژه‌ها مشکل اصلی است و چنانچه زیرساخت‌های فنی و اجرایی آن ایجاد شوند، جذب سرمایه چندان دشوار نخواهد بود.
از طرف دیگر، موجران (صاحبان املاک) در بازار مسکن ایران هنوز عمدتاً تک مالک هستند، در حالی که از این طریق می‌توان پروژه‌های بزرگِ ساخت و ساز را اجرا کرد و سرمایه گذاران هم در مالکیت و هم در دریافت اجاره، سهیم خواهند شد. به همین دلیل هم هست که در نمونه‌های مشابه در دنیا، عمدتاً صندوق‌های سرمایه گذاری، صندوق‌های بازنشستگی و بانک ها، به سمت سرمایه گذاری در REITها سوق پیدا می‌کنند.