قیمت مسکن از سه سال پیش به این‌سو چنان افزایش حیرت‌انگیزی داشت که بعضا خواندن قیمت املاک به تفریحی برای جمع‌های خانوادگی و دوستانه بدل شد. قیمت یک مترمربع زمین، حدود چهار تا کاشی با سایز معمولی، به‌ویژه در تهران و شهر‌های بزرگ به چندده میلیون تومان رسید و قیمت یک خانه در تهران با شهر‌های گران جهان دوشادوش شد. اما از خرید که بگذریم – همچون بسیاری از ایرانیانی که از آن گذشتند- قیمت‌های اجاره هم با شیبی ۹۰ درجه‌ای بالا رفت.
به گزارش شرق؛ قیمت رهن و اجاره یک خانه معمولی برای طبقه متوسط شهری ایران، خانه‌ای که تا پیش از این، بعد از کمی جست‌وجو در دسترس این قشر جامعه قرار داشت، هر روز دور از ذهن‌تر شد و به همین منوال و با همین نسبت اقشار با درآمد کمتر نیز توانایی دست‌وپاکردن سقفی برای زندگی را هر روز دشوارتر دیدند. سیلی رو به پایین به راه افتاد؛ متوسط‌نشین‌ها رفتند پایین‌تر، پایین‌تری‌ها رفتند به حاشیه و ما از حاشیه کمترین اخبار را داریم که چه بر سرشان آمد.
درباره تهران و برخی کلانشهرها، بعضی ناچار شدند محیط زندگی مألوف خود، کار و حرفه و جمع اطرافیان، به‌طور‌کلی جهان زندگی خود را که برای ساخت آن تلاش کرده بودند، ترک کنند و به اجبار و نه از روی انتخاب به شهری کوچک‌تر، احتمالا زادگاهشان یا شهر آباواجدادی‌شان برای سکونت بروند. جایی که قاعدتا از آن جز چند خویشاوند دور، آشنایی با لهجه مردمانش یا خاطراتی مبهم چیزی به جا نبود.
کرونا تیر خلاص این وضعیت بود که از قبل آغاز شده بود. حرفه‌های مختلف ضربه خوردند و ورشکست شدند، ادارات و کارگاه‌ها و کارخانه‌ها رو به تعدیل نیرو آوردند یا پولی برای پرداخت حقوق نداشتند و هراس از سرآمدن موعد اجاره دیگر به کابوس دائمی مردم، همه مردم، از متوسط تا کم‌درآمد تبدیل شد. قیمت‌ها هنوز سر ایستادن نداشت و فشار مضاعف آمد.
واکنش دیرهنگام دولت برای علاج این وضعیت، حداقل در دوران کرونا که جابه‌جایی به خانه دیگر بر فرض توان مالی دشوار بود، وضع قانونی برای افزایش اجاره‌بها در تهران و دیگر شهر‌ها بود؛ موجران در تهران ۲۵ درصد، کلانشهرها ۲۰ درصد و شهر‌های کوچک ۱۵ درصد سقف افزایش اجاره بها را یافتند.
در روز‌های گذشته دولت به همین قانون نیز ابقا نکرد و گفت در صورت توافق اجاره‌بها سقفی ندارد. اما این سؤال که همین قانون تا چه اندازه کارکرد داشت - اگر اصلا کارکردی داشت - مسئله‌ای شد که برای یافتن جواب آن به داده‌های شخصی و اخبار رسمی نمی‌شد بسنده کرد. باید با بازار از نزدیک تماس گرفت. به سراغ بازار رفتیم و یک کارشناس بازار.
املاک اول؛ بنگاهی در غرب: «دقیقا ۴۵ درصد!»
از اولین بنگاه معاملات مسکن در غرب تهران، در کوچه‌ای پردرخت آقای «ز» به درخت کنار مغازه تکیه کرده و سیگار می‌کشد. از داخل بنگاه گفتند که ایشان به مسئله وارد است. ماسک نزده و اعتماد به اعتقاداتش در طرز سخن‌گفتن نمایان است.
«قانون حمایت از مستأجران در دوران کرونا اثر داشت؟». «خیلی». «یعنی چه خیلی؟». «اثر دارد، ولی ظلمه به مالک، چون ۹۰ درصد سوءاستفاده می‌کنند».
«یعنی چطور؟» «یعنی تخلیه نمی‌کنن، می‌گن برو حکم بگیر»، «خب هدف هم مگر همین نبود؟». نظرش ناگهان عوض می‌شود «ببین! چون صدام را ضبط می‌کنی یک چیزی یادت بدهم که تا حالا نشنیده‌ای. ما در ایران قانون رو نمی‌شکنیم، خم می‌کنیم» و منظورش این است که موجر کار خودش را می‌کند به هر حال.
باز نظرش عوض می‌شود. پک آخر سیگار را می‌زند و می‌اندازد توی جوی کنار. «مثلا مالکی که آمده ارزان داده بنا به شرایط خوب مالی، حالا وضعش خراب شده، الان این رواست که بگوییم فقط ۲۵ درصد؟ نه» در مقابل سکوت ادامه می‌دهد و باز نظرش عوض می‌شود.
«آقا اصلا معیار برای ۲۵ درصد چیست؟ تورم؟ خب اینکه اصلا نشد. فرض کن من فلان‌قدر حقوق می‌گیرم، ۲۵ درصد اضافه می‌شود، من همان را می‌دهم جای اجاره. اما باقی درآمدم که باید با تورم بالاتر همراه بشود. پس این چه حساب و کتابی است؟».
حالا قانون اجرا شده یا نه؟ چون الان که گفتند اصلا توافقی، بیشتر هم می‌تواند بشود. «کدوم توافق. توافقی در کار نیست. من می‌گم دو میلیون بگذار روی اجاره. شما می‌گی یک میلیون بیشتر نمی‌دم برو شکایت کن. این شد توافق؟». پس تورم اجاره‌بها واقعا در سال گذشته باید ۲۵ درصد بوده باشد؟ «نه!» چطور ممکنه؟ شما گفتید! «ببین یک مثال می‌زنم همه چیز گران شده، کارگر ۵۰ تومانی شده ۲۰۰ تومان...» اینکه درباره قیمت ملک است. اما مسئولان می‌گویند اجاره را کنترل کرده‌اند. «نه آقاجان، کنترل نشده این‌ها همه حرفه» یعنی تورم بیش از این حرف‌هاست؟ «خیلی بیشتر».
وام ودیعه چطور؟ اثری داشته؟ «عملا صفر» چطور؟ «کسی که می‌گن بیا ۵۰ تومن وام بگیر، اومده توی تهران زندگی می‌کنه بنا به شرایط ضامنی نداره، یکی دو تا هم نیستن، اصن خود من... برای گرفتن این ۵۰ تومن هفت خان رستم رو باید بگذرونی. خب بگو نمی‌دم دیگه».
خودش باعث تورم نمی‌شه؟ «چرا نمی‌شه، می‌شه اصلا معلوم نیست روی چه آنالیزی این کار‌ها را می‌کنن».
یعنی موجر و مستأجر ناراضی؟ «دقیقا. قانون ۲۵ درصد که عملا اجرا نشد، هم موجر را بیخود اذیت کردی هم مستأجر». شما خواستید یک عدد برای تورم مسکن بدهید چقدر است؟ «صادقانه بهت بگم، دقیقا ۴۵ درصد، دقیقا ۴۵ درصد».
نایب‌رئیس مشاوران املاک: دولت جلوی سیل بعد از کرونا را بگیرد
از اولین بازاری آنچه را دستگیرمان شد برمی‌داریم و سؤالات را با آقای عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در میان می‌گذاریم. ایشان نخست به ما می‌گوید که دولت براساس قانون اساسا نمی‌تواند وارد حیطه قیمت‌گذاری بشود. امسال و سال گذشته نیز به دلیل کرونا و اینکه مصوبات ستاد کرونا لازم‌الاجراست وضعیت این است و بعد از پایان دوران کرونا دولت دیگر نمی‌تواند سقفی برای قیمت تعیین کند.
این کارشناس مسکن تصویب این قانون را کاملا مؤثر می‌داند البته به این دلیل که میزان تورم اجاره‌بهای واقعی بیش از این حرف‌ها بوده است. اما آیا تورم واقعا ۲۵ درصد بوده است؟ عقبایی می‌گوید این قانون بیشتر جنبه بازدارنده داشته است و به نظر می‌رسد میزان افزایش اجاره‌بها باید همین ۲۵ درصد باشد.
این در حالی است که معاون وزیر راه، آقای محمودزاده دیروز به ایسنا گفته بود میزان میانگین افزایش اجاره‌بها در تهران ۳۶ درصد بوده است. آقای عقبایی گرچه می‌گوید آمار اصلی را مرکز آمار ایران باید ارائه کند و ما آمار دقیقی نداریم، اما تأیید می‌کند که میزان افزایش اجاره‌بهایی که ایشان شنیده از این هم بیشتر بوده است.
درباره افزایش اجاره‌بهای مسکن که می‌تواند به شکل توافقی بیشتر از ۲۵ درصد نیز باشد آقای عقبایی می‌گوید این حرف تازه‌ای نیست و قبلا صرفا به آن تصریح نمی‌شد. این کارشناس مسکن همچنین تأیید می‌کند که تا پیش از وضع قوانین بازدارنده نظیر سقف اجاره در تهران شاهد سیل رو به پایین بودیم؛ از شمال به میانه، از میانه به پایین و از پایین به حاشیه.
تذکر مهم آقای عقبایی خطاب به دولت جدید درباره مسکن است و وضعیت آن در سال آینده. به گفته نایب‌رئیس مشاوران املاک تهران با توجه به اینکه آرزو داریم سال دیگر کرونایی در کار نباشد دولت دیگر قانونا نمی‌تواند سقفی برای اجاره‌بها تعیین کند و رشد درآمد مردم به هیچ عنوان متناسب با افزایش واقعی اجاره‌بها نیست و «مستأجران با مشکلی بدتر از دوران کرونا مواجه خواهند شد».
راه‌حل را از ایشان می‌پرسیم؛ باید بازار تسهیلات با کارمزد بسیار پایین یا حتی صفر تا قبل از خرداد که فصل اجاره است برای مردم در نظر گرفت تا کمکی باشد به مستأجران وگرنه بار دیگر شاهد سیل رو به پایین جمعیت شهری ایران خواهیم بود. اما در این مدت در تهران «رکورد تمدید قرارداد را شاهد بوده‌ایم» و این یعنی قانون کار کرده است.
درباره طرح ارائه ودیعه آقای عقبایی می‌گوید به شکل کلاسیک تزریق نقدینگی تورم‌زاست، اما بازار مسکن ایران اینقدر نامتعارف است و آن‌قدر قیمت بالا دارد که عملا این طرح تأثیر تورمی چشمگیری نخواهد داشت. فقط اگر قرار است مؤثر باشد باید در نیمه اول سال ارائه شود وگرنه که نوشدارو است بعد از مرگ سهراب.
املاک دوم؛ مرکز تهران: «ما مسلمانیم»
جوان، به نظر تحصیل‌کرده که زده در کار معاملات مسکن. بنگاه تروتمیز و به نسبت بزرگی است. در حال استراحت و بالا و پایین کردن اینستاگرام. روزنامه را می‌شناسد و می‌پرسد «شرق! اصلاح‌طلبید. نه؟» قانون ۲۵ درصد اثر داشته؟ «برای کی؟» هر دو طرف را مدنظر داریم. برای مستأجر چطور بود؟ «ببینید! یک‌طرفه نباید قضاوت کرد.
در شرع اسلام رضایت خیلی مهم است. باید دو طرف راضی باشند. شاید شما یک قانون هم بگذارید، به زور هم اجرا کنید. اما رضایت هست؟ مثلا موجری که خودش اجاره‌نشین است، یا اصلا خرج زندگی‌اش از راه اجاره درمی‌آید چطور؟ قانون به این‌ها فکر کرده؟ تورم زندگی اینقدر بوده» حالا قانون اجرا شد؟ «موردی بود. مثلا ما مورد داشتیم که مستأجر تخلیه نکرد. کار به دادگاه کشید و بلند نشد». یعنی جزء موارد محدود که اشاره کردید اجرا نشد؟
«ببینید قیمت‌گذاری در کشور کلا مشکل دارد. همه صنف‌ها با قیمت‌گذاری مشکل دارند». شما کلا با قیمت‌گذاری مخالف هستید؟ «ببین! قیمت‌گذاری یعنی چه؟ مثلا تا الان می‌گفتند ما بنگاهی‌ها قیمت را بالا می‌بریم. خب چرا الان نمی‌تونیم بالا ببریم؟ ما کاره‌ای نیستیم. مالک خودش قیمت می‌ده». یعنی الان مالک با ۲۵ درصد موافقت دارد؟ «نه اصلا! جامعه اصلا ۲۵ درصد (تورم) را نمی‌بیند. چرا قبول داشته باشد؟ البته الان که اصلا توافقی شد، دیگر ۲۵ نیست».
قانون را دور می‌زدند قبلا؟ «بله» چطور؟ (می‌خندد) از اون که دور می‌زند باید بپرسید ما که بلد نیستیم». چند درصد قراردادها، تخمینی ۲۵ درصد را رعایت کردند؟ «نسبی است. اگر شد هم با درگیری شد. باز هم نسبی البته. مسئله این است که قانون قیمت نباید همیشگی شود. درک اجتماعی تا حدی مشکلات را حل کرد، اما این هم باز نسبی است». برداشتن شرط سقف قیمت تغییری ایجاد نمی‌کند؟ «نه. قیمت ملک چرا الان بالا نمی‌رود. چون رشدش را کرده، دلار هم ثابت شده، خب قیمت هم ثابت شده. یعنی این‌ها عوامل مؤثر است. اقتصاد وضعش آن باشد هر قانونی هم می‌خواهی بگذار».
تورم مسکن چقدر بوده در این مدت؟ «بیشتر از ۲۵ درصد قطعا» طرح ودیعه مسکن چه تأثیری دارد؟ «ایجاد تورم. طرف خانه را گذاشته ۲۰۰ تومن می‌گوید خب برو ۵۰ تومن وام بگیر ۲۵۰ تومن». شما بازاری شما درباره کار دولت جدید در مسکن چه می‌گویید؟ «به نظرم فعلا ثبات نسبی داریم، چون قیمت دیگر جای اضافه‌شدن ندارد. شما بگو ۱۰۰ تومن متری. کجا معامله می‌شود؟».
قانونی در میانه؛ نگرانی از آینده
از منظر کلی و نگاه از بالا به نظر تعیین سقف قانونی افزایش اجاره‌بها کارآمدی نسبی داشته است. هرچند آماری که فعالان بازار، دولت و کارشناسان برای افزایش بها ذکر می‌کنند بالای ۲۵ درصد است –می‌توان از مجموع صحبت‌ها میانگین ۴۰ درصد را تخمین زد-، اما به هر حال وضعیت به‌گونه‌ای است که از افزایش ۴۰ درصدی خوشحال هم باید باشیم.
اما سال آینده اگر قرار است چنین سقفی در کار نباشد آیا دولت جدید تمهیدات حمایتی برای مستأجر خانه‌به‌دوش که در حال سرخوردن از شیب تهران است، اندیشیده است؟ یا برای دیگر کلان‌شهر‌های ایران؟ شهر‌های کوچک به جای خود. برنامه‌های بلندمدت و میان‌مدت به کنار. در کوتاه‌مدت و بعد از لغو قانون مردم با تورم غیرقابل پیش‌بینی که کسی را جرئت به‌زبان‌آوردنش نیست چه کنند؟