فرارو-محمد مهدی حاتمی: بهارستان نشینان چند ماهی است که از قصد خود برای سامان دادن به بازار مسکن رونمایی کرده اند. محمد باقر قالیباف، رییس مجلس، در روز‌های پایانی زمستان سال ۱۳۹۹، در حساب توئیتری خود نوشت: «اهل جمله پردازی نیستم؛ در روز‌های آغازین سال ۱۴۰۰، برای پشتیبانی از تولید، طرح مهم «جهش تولید مسکن» را تصویب می‌کنیم و حذف موانع قانونی صدور مجوز‌های کسب و کار را کلید می‌زنیم.»
نقشه مجلسی‌ها چیست؟
کلیات طرحی که قالیباف به آن اشاره کرده بود، با نام کامل «جهش تولید و تامین مسکن»، در مهرماه سال ۱۳۹۹ در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. طرحی که بر اساس آن قرار است با شوکِ ناشی از تزریق تسهیلات به بازار مسکن، عرضه و تقاضا در این بازار، از هر دو سو، افزایش پیدا کند.
بر اساس این طرح، شبکه بانکی کشور موظف می‌شود سالانه حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت و خرید به بخش مسکن تزریق کند و این در حالی است که در ۶ سال گذشته، میزان این تسهیلات، سالانه در مجموع به حدود ۶۰ هزار میلیارد تومان می‌رسید. به این ترتیب، مجلسی‌ها می‌خواهند تسهیلات اعطایی به حوزه مسکن را یک باره به اندازه ۶ سال گذشته افزایش بدهند.
از جمله جزئیاتِ دقیق‌تر این طرح این است که دولت باید برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طی ۴ سال، آستین بالا بزند و همزمان، بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلاتی در حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان به ساخت و خرید مسکن شوند. این یعنی احتمالاً هم انبوه سازان و هم خریداران، هر دو قرار است از تسهیلات اعطایی بانک‌ها استفاده کنند.
تکرار تجربه «مسکن مهر» با جیب خالی
این، اما در حالی است که تزریق این حجم از تسهیلات بانکی به حوزه مسکن، از زمان اجرای طرح «مسکن مهر» در زمان ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد سابقه نداشته و با توجه به مشکلات نظام بانکی کشور (از جمله در پرداخت تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی ازدواج جوانان و ناترازی گسترده در ترازنامه بانک ها)، اعطای این حجم از منابع مالی به ساخت و خرید مسکن به شدت زیر سوال است.
علاوه بر این، در حالی که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی هم مراحل اجرایی خود را طی می‌کند، سمت و سو و شکل و شمایلِ تاثیرگذاری این طرح‌ها بر بازار مسکن، هنوز مشخص نیست. تخمین زده می‌شود که حدود ۲ و نیم میلیون واحد مسکونیِ خالی در کشور وجود داشته باشد و انتظار قوای مقننه و مجریه این است که اخذ مالیات از خانه‌های خالی، می‌تواند عرضه مسکن را به شدت افزایش بدهد و قیمت‌ها را پایین بیاورد.
این در حالی است که با افزایش احتمالِ حصولِ نوعی توافق در مذاکرات «وین»، نرخ دلار به کانال‌های پایین‌تر نزول کرده و برخی احتمال افت قیمت بیشترِ ارزهای خارجی در بازار آزاد ایران را هم می‌دهند. دنباله رویِ قیمت‌ها در بازار مسکن از قیمت‌ها در بازار ارز، چندان دور از انتظار نخواهد بود.
علاوه بر این، برخی کارشناسان بازار مسکن می‌گویند که ممکن است قیمت‌ها در این بازار، برای نخستین بار طی ۴ دهه گذشته، واقعاً کاهش پیدا کنند. (بازار مسکن معمولاً دچار رکود می‌شود، اما قیمت‌ها نمی‌شکنند.)
طرح عجیب و غریب مجلسی‌ها برای بازار اجاره مسکن
از آن سو، اما بهارستان نشینان، به تازگی از طرحی دیگر رونمایی کرده اند که حتی از طرح نخست هم عجیب‌تر است. بر این اساس، تعدادی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی، طرحی را برای افزایش عرضه در حوزه مسکن استیجاری در دستور کار قرار داده اند که البته هنوز راه زیادی تا مرحله تصویب و بدل شدن به قانون در پیش دارد، اما این چیزی از غیر کارشناسانه بودن طرح نمی‌کاهد.
بر اساس این طرح، قرار است شهرداری هایِ شهر‌های با جمعیت بالای ۲۵۰ هزار نفر، مکلف به ساخت سالانه ۵۰۰ تا ۵ هزار واحد مسکونی استیجاری در حوزه اختیاریه خود شوند. در جزئیات این طرح آمده که هر واحد مسکونی ساخته شده باید بین ۷۰ تا ۱۰۰ مترمربع مساحت داشته باشد و با حداکثر مهلت اجاره نشینیِ ۳ سال، در اختیار متقاضیان (به ویژه زوج‌های جوان) قرار بگیرد. میزان مال الاجاره هم بر اساس مال الاجاره همان شهر و به قیمت روز خواهد بود.
این طرح، اما حتی روی کاغذ هم ایرادات فراوانی دارد. نخست اینکه اساساً چرا شهرداری باید وارد حوزه ساخت و ساز شود؟ هزینه ساخت ۵ هزار واحد مسکونی (عددی که در طرح برای شهر تهران ذکر شده) با مساحت ۱۰۰ مترمربع و با احتساب هزینه ساخت ۷ میلیون تومانی برای هر مترمربع، حدود ۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان خواهد بود.
شهرداری تهران همین حالا هم برای انجام بدیهی‌ترین و اصلی‌ترین وظایف خود (از جمله جمع آوری زباله، ایجاد فضای سبز، زیباسازی و...) دچار مشکل بودجه‌ای است و مشخص نیست چطور می‌تواند رقمی در حدود ۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان را به اجرای این طرح اختصاص بدهد.
از طرفی اگر منظور این باشد که شهرداری صرفاً بر ساخت و ساز از سوی انبوه سازان نظارت کند و در زمینه اعطای مجوز‌ها و امثال این‌ها مساعدت کند، چرا در طرح مجلسی‌ها مخاطبِ اجرا قرار گرفته است؟ (در واقع، انبوه سازان همین حالا هم به همین شیوه انبوه سازی می‌کنند و این طرح نکته جدیدی نخواهد داشت.)
علاوه بر این، این طرح می‌تواند فی نفسه فسادزا باشد. این خانه‌ها در کجا قرار است ساخته شوند؟ مستاجران با چه معیاری در اولویت اجاره نشینی قرار می‌گیرند؟ آیا تضمینی وجود دارد که باز هم عده‌ای «نور چشمی» از طرح‌هایی که مخاطبینی تا این حد خاص دارند، استفاده نکنند؟
ساخت مسکن چقدر گران شده است؟
اما برای آنکه بدانیم هزینه ساخت و ساز مسکن در ماه‌های اخیر تا چه اندازه افزایش پیدا کرده، رجوع به داده‌های مرکز آمار ایران در این زمینه هم خالی از لطف نخواهد بود. مرکز آمار ایران به تازگی در گزارشی شاخص کل قیمت مصالح ساختمانی در فصول چهارگانه سال ۱۳۹۹ را اعلام کرده است.
بر اساس این گزارش، تورم مصالح ساختمانی در سال گذشته، بالاترین میزان تورم سالانه در این بخش در سراسر دهه ۱۳۹۰ را به خود اختصاص داده است. در واقع، شاخص کل قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران طی سال ۱۳۹۹، بیش از ۷۶ درصد افزایش داشته است.
پیش از آن، بیشترین تورم سالانه مصالح ساختمانی مربوط به سال ۱۳۹۷ بود که حدود ۴۸ درصد گزارش شده بود. در میان نهاده‌های ساختمانی هم در زمستان سال ۱۳۹۹، گروه سنگ با حدود ۱۴۰ درصد رشد بیشترین و گروه خدمات با حدود ۴۰ درصد رشد، کمترین تورم نقطه به نقطه را داشته است.