فرارو- این روز‌ها همزمان با کاهش قیمت دلار در بازار آزاد، قیمت، سکه، طلا و خودرو نیز با ریزش همراه بوده، این در حالی است که مسکن تنها بازاری است که دیرتر از سایر بازار‌ها به تحولات مخصوصا در حوزه ریزش قیمت واکنش نشان می‌دهد، اما بسیاری از کارشناسان معتقدند، مسکن نیز سالجاری آرام خواهد بود و از سرعت فزاینده رشد قیمت مسکن خبری نخواهد بود.
به گزارش فرارو، تنها نکته نگران کننده‌ای که در حال حاضر در بازار مسکن وجود دارد این است که نرخ رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن چند سالی است که منفی بوده و این مسئله به هیچ عنوان مطلوب نیست، به بیان دیگر در چند سال گذشته میزان عرضه جوابگوی تقاضا نبوده و همین عامل یکی از علل اصلی رشد قیمت مسکن در سالیان اخیر بوده، این در حالیست که اگر این وضعیت ادامه پیدا کند، در یک سال آینده، احتمال اینکه با یک موج افزایش قیمت دیگر در بازار مسکن روبرو باشیم، وجود دارد.
نرخ رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منفی استمهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن در
گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه وضعیت تولید مسکن در کشور طی یک دهه اخیر روند بسیار نزولی به خود گرفته است، اظهار داشت: تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی در طی این سال‌ها همواره با شیب نزولی همراه بوده و این امر نشان دهنده آن است که سرمایه گذاری در یک دهه اخیر در بخش مسکن رشد منفی را تجربه کرده، طبعاً چنین وضعیتی بر روی عرضه و تقاضا و همچنین قیمت مسکن اثر گذاشته و باعث رشد بی رویه قیمت خانه در طی این سال‌ها شده است.
وی با تاکید بر اینکه این سال‌ها سرمایه‌گذاری بلندمدت در بخش‌های مولد اقتصادی با ریسک بسیار زیادی همراه بوده است، گفت: با توجه به اینکه پروژه‌های انبوه سازی مسکن نیز همواره حداقل بین یک و نیم تا سه سال زمان نیاز دارد تا به بهره برداری برسد، ریسک چنین کاری با توجه به نوسانات اقتصادی طی سه سال اخیر بسیار زیاد بوده و همین هم باعث شده که عملاً پروژه‌های انبوه سازی ساخت مسکن با کاهش بسیار زیادی روبرو شود، زمانی که ریسک سرمایه گذاری بسیار بالا باشد، کمتر فرد حاضر می‌شود که سرمایه خود را به خطر انداخته و وارد کاری شود که ممکن است با ضرر و زیان برای او همراه شود.
روانشادنیا با بیان اینکه طی سه سال اخیر قیمت مسکن بیش از ۶ برابر شده است، یادآور شد: هزینه تمام شده ساخت مسکن نیز کم و بیش همین رشد ۶ برابری را تجربه کرده، اما با توجه به گستردگی و تنوع آیتم‌های دخیل در قیمت تمام شده مسکن برخی‌ها کمتر از ۶ برابر و برخی هم بیشتر از ۶ برابر با رشد همراه بوده اند، مصالح ساختمانی، فولاد، آهن، گچ، سیمان، دستمزد کارگر و .. همگی طی این سال‌ها با افزایش بسیار زیادی روبرو بودند و به تبع چنین موضوعی قیمت تمام شده مسکن در مقیاس بزرگ و پروژه‌های انبوه سازی با افزایش بسیار زیادی همراه می‌شود.
این استاد دانشگاه اضافه کرد: فضای کسب و کار در بخش مسکن نیز بسیار وضعیت بدی دارد و فردی که می‌خواهد یک پروژه انبوه‌سازی را کلید بزنند، برای شروع ساخت و ساز باید از نهاد‌های مختلفی مجوز‌های مربوطه را اخذ کند که همین موضوع باعث می‌شود وقت زیادی از انبوه‌ساز گرفته شود و همین عاملی می‌شود که او حتی عطای این کار را به لقایش ببخشند و سرمایه خود را در بازار‌های دیگری نظیر سکه، طلا و دلار وارد کند و یا تنها به خرید و فروش ملک بپردازد و سود بی دردسری کسب کند، بنابراین ما اگر می‌خواهیم صنعت ساختمان و وضعیت بازار مسکن سروسامان بگیرد باید فضای کسب و کار را در این زمینه بهبود ببخشیم.
این کارشناس بخش مسکن ادامه داد: با وجود چنین مشکلاتی گفته می‌شود که در ساخت‌وساز مسکن سود بسیار خوبی برای کسی که در این وادی قدم بگذارد می‌تواند وجود داشته باشد، اما اصولاً این منفعت تنها به جیب کسانی می‌رود که با مقاصد سوداگرانه و سودجویانه در بازار حضور پیدا می‌کنند و به نوعی به صورت موقت در بازار حضور دارند، اما کسی که کسب و کارش ساخت و ساز است و سرمایه خود را در بخش ساختمان سرمایه گذاری کرده و به صورت مداوم در این صنعت حضور دارند با مشکلات بسیار زیادی در سه سال گذشته دست و پنجه نرم کرده است.
روانشادنیا با اشاره به نرخ رشد منفی سرمایه گذاری در بخش مسکن طی سال‌های گذشته، تصریح کرد: چنین عاملی باعث می‌شود که عرضه در بازار با کاهش روبرو شود، این در حالیست که ما همین الان سالانه به طور متوسط به ساخت یک میلیون واحد مسکونی نیازمندیم، در حالی که تنها ۵۰۰ هزار واحد آن محقق می‌شود، بنابراین در حالت عادی تقاضا بر عرضه برتری دارد، در این راستا اگر فکری به حال شرایط صنعت ساخت‌وساز نشوند، یکی دو سال آینده دوباره با یک موج قیمت افزایش قیمت مسکن روبرو خواهیم بود، زیرا که با افزایش تقاضا و کمبود عرضه به صورت خودکار قیمت‌ها دوباره آماده جهش خواهند شد.
برخی از انبوه‌سازان ورشکست شدهاندجمشید برزگر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور در
گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه مشکلات زیادی پیش روی انبوه‌سازان است، گفت: اولین مشکل در حوزه قوانین و مقررات است، همواره طی این سال‌ها با تعدد قوانینی که به صورت یک دفعه به تصویب رسیدند روبرو هستیم، به‌طوریکه صبح از خواب بلند شدیم و شاهد به تصویب رسیدن قانونی بوده‌ایم که تا روز گذشته از آن خبری نبوده، ثبات قوانین یک مورد مهم است که برای صنعت ساختمان باید رعایت شود، اما متاسفانه ما وحدت رویه‌ای در این زمینه مشاهده نمی‌کنیم.
برزگر افزود:در حال حاضر اگر هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان باشد، ما ۹ درصد از این مبلغ را به عنوان مالیات بر ارزش افزوده پرداخت می‌کنیم، از سوی دیگر عوارض شهرداری نیز مورد دیگری است که انبوه سازان باید پرداخت کند، این در حالیست که شهرداری شهر‌های مختلف نیز نرخ‌های مختلفی را برای عوارض در بخش ساخت‌وساز از سازندگان مسکن دریافت می‌کنند، که این خود هزینه ساخت مسکن را افزایش می‌دهد، تا حد زیادی، اما همین عوارض شهرداری در نقاط مختلف کشور، نرخش تفاوت فاحشی دارد.
وی با اشاره به اینکه طی سه سال گذشته نوسانات نرخ ارز و کاهش ارزش ریال بسیاری از انبوه سازان را ورشکست کرده است، یادآور شد: در زمانی که دلار به ۲۸ هزار تومان رسیده بود ما ورق‌های آهنی و میلگرد را کیلویی ۹ تا ۱۲ هزار تومان خریداری می‌کردیم، اما الان که دلار در مرز ۲۱ تا ۲۲ هزار تومان قرار دارد در همین هفته جاری خود بنده میلگرد ۸ را کیلویی ۶ هزار تومان بیشتر یعنی ۱۸ هزار تومان خریداری کردم، در صورتی که نرخ دلار ۶ هزار تومان پایین آمده، اما ما شاهد هستیم که هر کیلو میلگرد با افزایش ۶ هزار تومانی روبرو بوده در چنین فضایی ما نمی‌توانیم مسکن اقتصادی و با صرفه که با جیب به مصرف‌کننده واقعی همخوانی داشته باشد تولید کنیم و در اختیار او قرار دهیم.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور اظهار داشت: در مورد سیمان نیز همین وضع صاذق است، از مهرماه سال گذشته تاکنون شما ببینید سیمان چند بار با افزایش روبرو بوده، در سایر مصالح ساختمانی و همچنین تجهیزات نیز همین موضوع مصداق دارد، در چنین شرایطی انبوه‌سازان زمانی که می‌خواهند کار خود را آغاز کنند، بر روی ثبات قیمت‌ها حساب کرده‌اند، اما در کوران کار بسیاری از آن‌ها با مشکلات بسیار زیادی روبرو شده‌اند و حتی با بدهکاری‌های که آن‌ها بالا آورده‌اند، این روز‌ها در دادگاه در رفت و آمد هستند.
وی با اشاره به اینکه دولت برای خانه دار شدن دهک‌ها ۱ تا ۷ جامعه باید برنامه‌ریزی مدون و درستی داشته باشد، تصریح کرد: باید تسهیلات مسکن افزایش یابد و همچنین سود و بهره آن نیز منطقی باشد، در حال حاضر با اقساط سنگین که وام مسکن دارد بسیاری از متقاضیان واقعی از عهده آن‌ها خارج است که چنین اقساط سنگین را بپردازند، بنابراین دولت باید به بخش مسکن توجه ویژه کند، در غیر این صورت با توجه به افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم بسیاری از زوج‌های جوان و همچنین مستاجران نمی‌توانند خانه دار شوند.
برزگر با اشاره به اینکه در سال‌های ۸۸ و ۸۹ هزینه تمام شده ساخت هر متر مربع مسکن چیزی در حدود ۳۵۰ هزار تومان بود، خاطرنشان کرد:، اما در حال حاضر واحد‌هایی که در طرح اقدام ملی مسکن توسط دولت ساخته می‌شود، متری ۵ میلیون تومان آب می‌خورد، در حالی که اگر قیمت زمین و سایر هزینه‌ها را نیز به آن اضافه کنیم، این عدد افزایش خواهد یافت، این در حالیست که قیمت ساخت مسکن در مناطق لوکس نشین به بالای ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع نیز می‌رسد.