فرارو- شاید برای شما هم پیش آمده باشد که با املاک یا زمین‌هایی مواجه شده اید که بلا استفاده مانده اند. معمولا اولین چیزی که درباره این املاک به ذهن می‌رسد این است که آن‌ها املاک موروثی است که به دلیل اختلاف میان وارثان رها شده‌اند و بعضی اوقات موقعیت خوب و قیمت مناسب این املاک شما را وسوسه می‌کند که سراغ‌شان بروید. با این که خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما باید برخی مسائل حقوقی را هم در نظر بگیرید عدم توجه به این مسائل ممکن است شما را گرفتار دادگاه و مراجع قضایی کند و در نهایت حکم به عدم مالکیت شما داده شود، آن هم در حالی که شما پول ملک را پرداخته‌اید.
در این مطلب به زبان ساده مهم‌ترین نکته‌های حقوقی درخرید املاک موروثی را بررسی میکنیم.
قبل از هر چیز لازم است توضیحی در خصوص املاک موروثی و چگونگی مالکیت ورثه بر این املاک ارائه دهیم. به موجب مقررات قانون مدنی، پس از فوت هر شخص، اموال او به سبب ارث به وراث منتقل می‌گردد. مالکیت وراث نسبت به اموال به جای مانده از متوفی به صورت مشاعی است یعنی اینکه هریک از وراث در ذره ذره اموال به جای مانده از متوفی، سهیم و شریک هستند. وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می‌نمایند یا اینکه آن‌ها را فروخته و مبلغ حاصل از فروش هر یک را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم و بدین ترتیب مالکیت مشاعی بین خود را پایان می‌بخشند.
اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، در هنگام بستن قرارداد به نکات زیر توجه کنید:
۱- ملک متعلق به متوفی باشد
اولین نکته درباره خرید چنین املاکی، احراز مالکیت شخص یا اشخاص فروشنده است اگر ملک موروثی باشد، باید حتماً سند مالکیت به نام شخص متوفی باشد که به دلیل ارث به وارثین وی منتقل شده است. کافی است صفحه اول سند مشاهده شود یا اگر در این صفحه اطلاعات مورد نظر وجود نداشت در صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات، تکلیف وراث مشخص شده باشد.
۲- لزوم ارائه گواهی انحصار وراثت
نکته دوم این است که، گواهی انحصار وراثت باید در زمان انتقال ملک حاضر باشد. زیرا باید اطمینان پیدا کرد که همه وراث با انتقال موافق هستند تا از این طریق از به وجود آمدن اختلافات بعدی جلوگیری کنید. گواهی انحصار وراثت گواهی است که به درخواست وراث از مراجع قضایی صادر می‌شود که شامل مشخصات، تعداد وراث، نسبت آن‌ها با متوفی و سهم آن‌ها از اموال متوفی می‌باشد.
۳- حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
یکی از علت‌های اصلی رها شدن املاک موروثی این است که معمولا وارثان بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. یادتان باشد شما فقط زمانی می‌توانید اقدام به خریدن املاک موروثی کنید که همه وارثان بخواهند سهم خود را بفروشند در غیر این صورت دچار مشکل خواهید شد، زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده‌اند، قادر به تصرف در آن نخواهید بود. به این نکته توجه داشته باشید هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، همه وارثان یا وکیلان آن‌ها باید حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. حتی مثلا اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند باعث دردسر شود.
ممکن است یک یا چند نفر از وراث در هنگام معامله وکیل معرفی کرده باشند، در این صورت دقت کنید که وکالت نامه اعتبار داشته باشد، و عزل وکیل از سمت وکالت روی نداده باشد. دقت کنید اگر وارث خارج از کشور هستند، تنظیم وکالت نامه باید در سفارتخانه یا کنسولگری انجام شده باشد.
دستخط و نوشته عادی که در آن بر فروش ملک اذن داده شده باشد، فاقد اصالت و سندیت رسمی است و خریدار را به دردسر خواهد انداخت. در وکالت نامه باید مشخص شده باشد که موضوع وکالت چیست و حدود اختیارات وکیل تا چه اندازه است مثلاً آیا وکیل اجازه فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موروثی را هم دارد یا خیر.
۴- به وارثان صغیر توجه کنید
وقتی دارید به گواهی انحصار وراثت نگاه می‌کنید تا وارثان را بشناسید باید مدارک هویتی آن‌ها را هم ببینید تا متوجه شوید بین آن‌ها فرد صغیری وجود دارد یا نه. طبق قانون شما نمی‌توانید با یک فرد صغیر معامله کنید. پیش‌بینی قانون این است که برای فرد صغیر، قیم در نظر می‌گیرد و شما برای خرید املاک موروثی با این قیم طرف هستید. خب پس اگر فرد صغیری در بین وراث وجود داشت باید قیم‌نامه را هم به مدارک اضافه کنید. اگر در هنگام بررسی مدارک متوجه شدید که برای شخص صغیر قیم تعیین نشده است از انجام چنین معامله‌ای پرهیز کنید.
نکته مهمی که باید به آن توجه کنید این است که قیم مجاز به
فروش اموال غیرمنقول (مالی است که نمی‌توان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، مانند زمین، خانه، معادن، ابزار و وسایل نصب و متصل شده به زمین و…) متعلق به شخص صغیر نمی‌باشد بلکه قیم بایستی ابتدا قصد خود مبنی بر فروش ملک صغیر را به دادسرا اعلام کند.
دادستان پیرامون رعایت صرفه و صلاح صغیر بررسی می‌کند در صورت احراز این امر تصمیم قیم به فروش ملک را تصویب و مجوز مربوطه را صادر می‌نماید؛ بنابراین خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومت شخص صغیر می‌باشد علاوه بر قیم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن در فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید.
۵- ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
مطابق قانون، وراث یا وارثین وظیفه دارند ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ فوت، وضعیت مالیاتی ملک موروثی خود را مشخص نمایند. ممیز مالیاتی پس از آن که متوجه شد که ملک مورد ارث چه مقدار مشمول مالیات است (یا حتی در مواردی مشمول معافیت مالیاتی است) مالیات متعلقه را محاسبه و از وراث دریافت می‌کند سپس این اطلاعات در قالب مفاصا حساب مالیاتی درج می‌شود. خریدار ملک باید علاوه بر رؤیت مدارک و مستنداتی که قبلاً گفته شد؛ از وراث، تقاضای ارائه مفاصا حساب مالیاتی هم بکند. در این مفاصا حساب باید خریدار مراقب باشد که پلاک ثبتی درج شده با ملک مورد معامله تطبیق داشته باشد. مثلاً ممکن است وراث، ملک مورد معامله را در فهرست اظهارنامه مالیاتی اعلام نکرده و مالیات متعلقه به آن را (به هر دلیلی) نپرداخته باشند.
۶- تحقیق در مورد وصیت نامه متوفی
امکان دارد که شخص در زمان حیات خود وصیت کرده باشد و در وصیت نامه خود تمام یا بخشی از اموال را به نفع شخصی دیگر یا مثلاً امور خیریه بخشیده باشد. در این موارد، خریدار باید ضمن دقت در این موضوع اولاً از طریق گواهی حصر وراثت و دقت در متن آن، موضوع را دریابد و یا با تحقیق و بررسی مطمئن شود که مثلاً دو دانگ از شش دانگ ملک مورد معامله مربوط به کسی نیست. در این صورت، شخصی که به نفع او وصیت شده که قسمتی از مال به او داده شود می‌تواند در دادگاه اقامه دعوی نماید و معامله را باطل کند.
۷- مبلغ را به تک تک ورثه یا وکلای آن‌ها بپردازید
نحوه پرداخت مبلغ معامله، یکی از نکاتی است که معمولا در خرید و فروش املاک موروثی رعایت نمی‌شود. معمولا خریدار مبلغ معامله را به صورت کلی به یکی از وارثان می‌دهد تا آن‌ها بین خود تقسیم کنند. در حالی که این اشتباه بزرگی است و خریدار باید سهم هر یک از وارثان را تک به تک بپردازد تا بعدا مدعی نشوند.
اگر بعضی از ورثه وکیل معرفی کرده بودند اطمینان حاصل کنید که در وکالت نامه قید شده باشد که وکیل برای دریافت مبلغ معامله اختیار دارد در واقع وکیل باید دو مجوز فروش و دریافت پول ملک معامله شده را از سوی ورثه داشته باشد. زیرا ممکن است بعدا ورثه مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و از شما درخواست پول کنند که در این صورت شما موظف هستید مبلغ مورد معامله را به آن‌ها بپردازید و بعدا با شکایت پولی را که به وکیل داده اید را پس بگیرید.
۸- درج شماره و مشخصات مدارک و مستندات ابرازی از سوی ورثه و مرجع صدور آن‌ها
به منظور پیشگیری از مشکلات بعدی شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات ابرازی توسط وراث اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، وکالت نامه، وصیت نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر در ملک مورد معامله و ... درج شود.
علاوه بر آن بهتر است خریدار تصویری از مدارک و مستندات یاد شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری نماید. نتیجه این امر این خواهد بود که چنانچه بعد از تنظیم مبایعه نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی به وجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می‌تواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مراجع قضایی در مقام احقاق حقوق خود برآید و در آن صورت درج مشخصات مستندات ابرازی در هنگام تنظیم مبایعه نامه، میزان موفقیت خریدار در تحصیل رای دادگاه به نفع خود و همچنین سرعت در اجرای رای دادگاه بیشتر خواهد بود.