سجاد طاهری؛ قوانین موجود در کشور به افراد اجازه می‌دهد که با ارایه یک برگ کاغذ، صاحب اموال غیرمنقول شوند و اسناد رسمی و تاییدشده را ابطال کنند. متاسفانه این موضوع باعث از بین رفتن امنیت اقتصادی کشور و فرار سرمایه‌گذاران می‌شود.
داشتن ثبات حقوقی زیربنای ثبات اقتصادی هر کشوری محسوب می‌شود. از این رو در تمامی کشور‌های توسعه یافته قبل رسیدن به ثبات اقتصادی به ساز و کار‌های حقوقی خود توجه می‌کنند؛ لذا با تعیین قوانین مدرن و با بهره‌گیری از تجهیزات ارتباطی، پایه‌های حقوقی خود را پی‌ریزی می‌کنند.
در این راستا دکتر عباس کریمی، هیئت علمی حقوق دانشگاه تهران معتقد است: «مهمترین شاخصه یک نظام اقتصادی، برقراری امنیت در آن است. امنیت در زوایای مختلفی بررسی می‌شود. مهمترین زاویه آن، امنیت حقوقی است. یک معنای امنیت حقوقی این است که بدانیم چه کسی و به چه شکلی قانون‌گذاری می‌کند؟ بنابراین این قانون باید با ثبات، شفاف و قابل دسترس باشد».
این استاد دانشگاه در ادامه مطرح می‌کند: «بحث دیگر امنیت قضایی است. امنیت قضایی منوط به این است که مردم با اطمینان خاطر و با در نظر داشتن قوانین حکومتی بتوانند به حقوق خود برسند».
با این وجود در کشور شاهد آن هستیم مبانی حقوقی در حوزه اموال غیرمنقول دارای تزلزل بوده و جایگاه خود را نیز از دست داده است. به طوری که طبق گزارش‌های بانک جهانی وضعیت ایران در شاخص بین المللی حقوق مالکیت از بین ۱۲۵ کشور، دارای رتبه ۹۱ است.
این درحالی است که در منطقه خاورمیانه نیز حال و روز خوشی نداریم و در میان ۱۵ کشور منطقه، در رتبه ۱۲ قرار گرفته ایم. علاوه بر آن با نگاهی به کشور‌هایی که جزو رتبه‌های برتر در منطقه هستند متوجه این نکته می‌شویم که این کشورها، جزو کشور‌هایی محسوب می‌شوند که سرمایه‌گذاران بیشتری را به خود جذب می‌کنند.
اسناد غیررسمی عامل اصلی تزلزل حقوق مالکیت
همانطور که بیان شد کشور در حفظ و حراست از حقوق مالکیت، حال و روز خوشی ندارد و نیازمند آن است که ارگان‌های مختلف به خصوص قوه قضاییه، با شناسایی خلاء‌های قانونی و رفع آن‌ها، عوامل بروز شرایط کنونی را از سر راه کنار بگذارند تا نه تنها شهروندان نگران از دست دادن اموال خود نباشند، بلکه بتوان اعتماد سرمایه‌گذاران را نیز جلب و از ظرفیت‌های آن‌ها استفاده کرد.
از این رو بسیاری از کارشناسان معتقدند که علت اصلی بروز چنین اتفاقاتی در کشور، معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای و ابطال‌پذیری معاملات رسمی است. به طوری که سیامک پاکباز وکیل دادگستری و کارشناس مسائل حقوقی معتقد است: «براساس گزارش‌های بین‌المللی، شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت یکی از مهمترین معیار‌های ارزیابی محیط کسب و کار در سطح ملی صیانت از مالکیت اموال غیرمنقول یا به عبارت دیگر قابل اعتماد بودن نظام ثبت مالکیت در کشور است. علاوه بر آن از اصلی‌ترین موارد مؤثر در سنجش مطلوبیت صیانت از مالکیت فیزیکی ابطال‌ناپذیری سند رسمی است؛ امری که در کشور ما به وفور یافت می‌شود».
علاوه بر آن کریمی هیئت علمی دانشگاه تهران نیز به مشکلات اسناد غیررسمی در کشور واکنش نشان داد و گفت: «وقتی به دادگاه‌ها اجازه می‌دهید که سند غیررسمی را بپذیرند، شخص با سند غیررسمی به تاریخ قبل می‌آید و می‌گوید قبل از اینکه قانون این نصاب‌ها را ایجاد کند من فروخته بودم، تفکیک کرده بودم و وقتی دادگاه، سند غیررسمی را به رسمیت می‌شناسد براحتی قانون دور زده می‌شود».
اسناد غیررسمی و قولنامه چیست و چگونه منعقد می‌شوند؟
برای حل موضوع اسناد غیررسمی و مشکلاتی که این اسناد در کشور به وجود می‌آورند، می‌توان به نظرات کارشناسان حقوقی مراجعه کرد. به طوری که پاکباز معتقد است: «اسناد به دو دسته غیررسمی و رسمی تقسیم می‌شوند. اسنادی که توسط مأمورین صلاحیتدار دولتی و رسمی کشور تنظیم شوند، اسناد رسمی هستند و هر معامله‌ای که با آن اسناد انجام شود اصطلاحاً به آن اسناد رسمی می‌گویند. مانند تنظیم اسناد مالکیت توسط دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد، تنظیم اسناد سجل احوال توسط اداره ثبت احوال از شناسنامه، گواهی فوت، گواهی ولادت و امثالهم».
این کارشناس حقوقی در ادامه گفت: «بر این اساس هر سندی که داخل این محدوده نباشد و توسط مأمور صلاحیتدار دولتی تنظیم نشده باشد را سند غیررسمی می‌گویند، اعم از اینکه توسط وکیل یا بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد یا مردم در خانه خود آن را تهیه کرده باشند. معاملاتی هم که با اسناد غیررسمی انجام می‌شود را اصطلاحاً معاملات غیررسمی (عادی) می‌نامند».
همانطور که بیان شد اسناد غیررسمی نیاز به ثبت در دفاتر ثبت اسناد رسمی ندارند، اما با توجه به اعتبار آن‌ها در دادگاه‌های کشور، توانایی ابطال معاملات غیررسمی را دارند. از طرفی به سبب همین اعتبار، مردم حاضرند در قبال پرداخت هزینه، اسناد غیررسمی نظیر قولنامه دریافت کنند.
با اعتبار اسناد غیررسمی، هیچکس مالک نیست
اعتبار معاملات غیررسمی راه حلی برای قانونی نشان دادن کلاهبرداری و ناامنی در فضای اقتصادی محسوب می‌شود. زیرا هیچکس نمی‌تواند از مالک بودن خود اطمینان خاطر داشته باشد. برای مثال یک شرکت سرمایه‌گذاری در تهران، هشت سال پیش اقدام به خرید زمینی به مساحت ۱۲۰۰ متر با سند رسمی می‌کند، اما پس از هشت سال فردی مدعی می‌شود که هفده سال پیش، مالک چهار دست قبل، زمین مذکور را با قولنامه به وی فروخته است.
از این رو شاکی با رجوع به دادگاه و اعلام شکایت از فردی که دارای سند رسمی است، زمین را از آن خود می‌کند. علت این امر نیز قوانین موجود در کشور است. زیرا در محاکم قضایی، سندی دارای اعتبار بوده که تاریخ آن زودتر منعقد شده باشد؛ بنابراین هر چند فردی دارای سند رسمی باشد، اما باز هم مالکیت وی از نظر قوانین اثبات شده نیست.
آیا برای حل این موضوع راه حلی وجود دارد؟
کارشناسان معتقدند که تنها راه برون رفت از فضای موجود، بی‌اعتباری معاملات غیررسمی و ابطال ناپذیری معاملات رسمی بوده و از طرفی این مسیر نیز تنها از طریق اصلاح قانون ثبت امکان‌‍پذیر است. به طوری که خداییان رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معتقد است که: «قانون ثبت مصوب سال ١٣١٠ و قدیمی است و تدابیر قانونی در این خصوص نیازمند به روزرسانی هستند»؛ بنابراین با اصلاح قانون قدیمی ثبت و با محوریت بی‌اعتباری معاملات غیررسمی می‌توان شاهد بهبود، شاخص‌های حقوق مالکیت در کشور بود.