دو دستگی در آپارتمان‌های فروشی

بروز نوعی دو‌دستگی در میان فایل‌های فروش آپارتمان منجر به شکل‌گیری دو سناریوی متفاوت درخصوص وضعیت بازار تابستانه معاملات مسکن شده است.

بررسی‌های دنیای‌اقتصاد از کم و کیف بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی نشان می‌دهد طی روزهای اخیر تغییر شکل محسوس در نحوه عرضه واحدهای مسکونی به بازار فروش، دو سناریوی «خوش‌بینانه» و «بدبینانه» درخصوص آینده محتمل بازار مسکن در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها-تابستان-ایجاد کرده است که فعالان بازار ملک تحقق هرکدام از این سناریوها را منوط به نتایج کارنامه بازار مسکن در خردادماه عنوان می‌کنند.

عمده فعالان بازار مسکن معتقدند افزایش یا کاهش حجم معاملات مسکن در خردادماه می‌تواند جهت بازار مسکن در فصل تابستان را تعیین کند، با این حال احیای یک برچسب غایب در بخش قابل‌توجهی از آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های مسکونی هم‌اکنون مرزبندی تازه‌ای را در بازار عرضه مسکن ایجاد کرده و موجب تفکیک واحدها به دو دسته شده است.

در حالی‌که غیبت «برچسب اعلام قیمت مقطوع» در متن حجم قابل‌توجهی از آگهی‌ها وفایل‌های فروش مسکن در دوره رکود بازار مسکن – تقریبا از نیمه سال ۹۲ تا اواخر سال ۹۵ –محسوس بود و تقریبا از نیمه دوم سال گذشته همزمان با ورود بازارمسکن به فاز رونق به تدریج پررنگ‌تر شد اما هم‌اکنون این برچسب مهم که دربردارنده قیمت مقطوع آپارتمان‌های عرضه شده به بازار فروش است، بار دیگر طی روزهای اخیر به‌عنوان مهم‌ترین ویژگی آگهی‌ها و عمده فایل‌های فروش آپارتمان‌‌ها احیا شده است.

در دوره رکود مسکن عمده فایل‌های ارائه شده به بازار فروش ملک فاقد برچسب قیمت مقطوع بودند؛ مالکان واحدهای مسکونی عرضه‌شده به بازار فروش در دوره رکود برای جذب مشتری و فروش سریع‌تر واحدها معمولا از اعلام قیمت مقطوع آپارتمان‌ها در آگهی‌ها خودداری کرده و ترجیح می‌دادند با خودداری از اعلام قیمت در اولین گام از فرآیند بازاریابی ملکی تعداد بیشتری از متقاضیان را به بازدید و خرید آپارتمان موردنظر ترغیب کنند.

این در حالی است که طی روزهای اخیر تغییر چهره محسوس در فایل‌های فروش مسکن حاوی اطلاعات مربوط به واحد عرضه شده به بازار فروش، رو به فراگیر شدن است و بسیاری از مالکان آپارتمان‌های عرضه شده به بازار اقدام به اعلام قیمت مقطوع در متن آگهی‌ها وفایل‌ها می‌کنند.

بازگشت برچسب قیمت به متن آگهی‌ها و فایل‌های فروش آپارتمان‌های مسکونی که وجود یا حذف آن از آگهی‌ها دربردارنده معنا و مفهوم خاصی از شرایط بازار است، موجب ایجاد نوعی دو‌دستگی بین فایل‌های فروش مسکن در روزهای اخیر شده است؛ یک دسته از آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن واحدهایی هستند که «با برچسب قیمت مقطوع» به بازار عرضه شده‌اند؛ سهم این دسته از فایل‌های فروش طی روزهای اخیر افزایش یافته و هم‌اکنون نیز در حال افزایش است.

دسته دوم نیز آگهی‌ها یا فایل‌هایی هستند که «بدون برچسب قیمت» به بازار عرضه شده‌اند؛ هر چند عدم درج قیمت در این دسته از آگهی‌ها و برای این گروه از واحدها نیز عمدتا ناشی از تعیین شرایط خاص قیمتی-انتظار برای فروش با سطح بالاتر قیمت در املاک نوساز و. . . - از سوی مالکان و عدم تمایل برای اعلام عمومی آن است. بسیاری از واحدهای مسکونی نوساز و یا واحدهای مسکونی که با مواد مرغوب‌تر احداث شده‌اند، هم‌اکنون با قیمتی بالاتر از سطح عرف قیمت‌ آپارتمان‌های فروشی در منطقه‌ای که در آن واقع شده‌اند به بازار عرضه می‌شوند و مالکان این واحدها برای جذب مشتریان بیشتر فعلا از اعلام قیمت مقطوع در متن آگهی‌های فروش خودداری می‌کنند.

این در حالی است که هم‌اکنون عمده فایل‌های فروش مسکن در بازار مناطق مصرفی و پرتقاضا به‌خصوص آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و میان‌متراژ جزو دسته اول محسوب می‌شوند و در متن آگهی فروش آنها قیمت مقطوع اعلام شده است.

«قیمت» اولین و مهم‌ترین جزء کلیدی اطلاعات مربوط به فایل فروش آپارتمان است؛ این در حالی است که اواخر سال گذشته عمده فایل‌ها در غیبت این جزء مهم تنها با ارائه مشخصات مربوط به مساحت، منطقه، سن بنا و طبقه‌ای که واحد در آن واقع شده است آگهی می‌شد؛ اما طی روزهای اخیر اعلام قیمت مقطوع، احیا شده و در حال فراگیر شدن در عمده فایل‌های فروش آپارتمان است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای اظهارات واسطه‌های ملکی شهر تهران و همچنین تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد بازگشت برچسب قیمت مقطوع به آگهی‌ها وفایل‌های فروش واحدهای مسکونی طی روزهای اخیر که منجر به ایجاد تغییر شکل محسوس در عمده فایل‌ها شده است، دست‌کم می‌تواند ۸ علت عمده داشته باشد که این علل هشت‌گانه ذیل دو سناریوی رفتاری درباره آنچه باعث شده سمت عرضه مجددا اقدام به اعلام قیمت مقطوع آپارتمان در فایل‌های فروش کند، قرار دارد. بر این اساس، هم‌اکنون دو سناریوی خوش‌بینانه و بدبینانه تحت‌تاثیر تغییر شکل محسوس در نحوه عرضه واحدهای مسکونی به بازار مسکن درباره آینده کوتاه‌مدت بازار ملک مطرح است که فعالان بازار مسکن آن را منوط به نتایج کارنامه خردادماه بازار معاملات ملک می‌دانند.

بر مبنای سناریوی خوشبینانه، اعلام قیمت‌های مقطوع در متن آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی ناشی از این است که فروشنده‌های با سابقه حضور در بازار طی ماه‌های اخیر از طرز اعلام قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در ماه‌های اخیر درس عبرت گرفته‌اند و قصد فروش واحدهای مسکونی با قیمت ثابت در طول دوره فایلینگ(مدت زمان انتظار برای فروش) را دارند؛ در ماه‌های اخیر دستکاری مکرر قیمت فروش، در مناطقی از شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی همچون ۲، ۴ و ۵ شیوع پیدا کرده بود و روز به روز این شیوه ضد رونق در بازار، به محله‌های بیشتر و تعداد بیشتری از فایل‌ها سرایت می‌کرد.

بنابراین سناریوی اول یا سناریوی خوشبینانه به ترس از غلبه رکود تورمی بر فضای شکننده رونق ارتباط دارد و می‌تواند به این معنی باشد که دسته‌ای از فروشنده‌ها پیام کارنامه اردیبهشت ماه بازار معاملات مسکن را دریافت کرده‌اند؛ در این ماه حجم معاملات در مناطق ۴ و ۵ به ترتیب معادل ۱۲ و ۱۰ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، کاهش پیدا کرد.

در قالب سناریوی دوم که به نوعی می‌توان آن را سناریوی بدبینانه نامید اعلام قیمت مقطوع و احیای این روش در آگهی‌ها و فایل‌های فروش واحدهای مسکونی ناشی از ایجاد توهم در میان برخی مالکان برای حفظ قیمت‌ها در سطح بالا و در صورت وجود کشش در سمت تقاضا، افزایش قیمت‌ها است.

این سناریو از آنجا که می‌تواند منجر به افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان حاضر در بازار معاملات مسکن برای خرید واحدهای مسکونی و قیمت آپارتمان‌های عرضه شده شود، خطر ایجاد رکود تورمی در آینده نزدیک(تابستان امسال) را به دنبال خواهد داشت. به دلیل پرش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر قدرت خرید متقاضیان در بازار معاملات مسکن به میزان محسوسی کاهش یافته است و بالا ماندن سطح قیمت‌ها یا افزایش مجدد می‌تواند بازار مسکن را دچار شرایط رکودی کند.

هر چند در حال حاضر وزن هر دو سناریو از نظر رفتار سمت عرضه واحدهای مسکونی در سطح نسبتا یکسانی قرار دارد یا به‌عبارتی هر دو سناریو تقریبا هم‌وزن هستند اما هم اکنون همه فعالان بازار مسکن در انتظار اعلام نتایج کارنامه خردادماه بازار مسکن هستند؛ بنا بر اعلام فعالان بازار مسکن، کارنامه خرداد ماه می‌تواند جهت بازار مسکن در فصل تابستان را مشخص کند؛ به این معنا که در صورت افزایش حجم معاملات مسکن وپاسخ مثبت متقاضیان به افزایش قیمت‌ها و ادامه روند افزایش قیمت، خطر ایجاد «رکودتورمی» در فصل تابستان محتمل است؛ این در حالی است که در صورت افت حجم معاملات مسکن به خصوص در مناطق مصرفی در ماه پایانی فصل بهار، می‌توان انتظار داشت قیمت مسکن در سطح مشخصی تثبیت شود.

با این حال، فعالان بازار مسکن امیدوارند با تقویت سناریوی خوشبینانه در نتیجه تنظیم رفتار سمت عرضه و تقاضای مسکن متناسب با قدرت خرید متقاضیان و واقعیت‌های بازار، بازار تابستانه معاملات مسکن، حرکت خود را در مسیر رونق ادامه دهد.

بررسی‌ها از وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن همچنین نشان می‌دهد علاوه بر تلاش برخی مالکان برای بالا نگه داشتن سطح قیمت‌ها به‌عنوان یک دلیل مهم برای احیای اعلام قیمت مقطوع در فایل‌های فروش آپارتمان، این احتمال وجود دارد که این تغییر رفتار به دلیل «قرار گرفتن شرایط قیمتی بازار مسکن در وضعیت رو به تثبیت»، ایجاد شده باشد؛ به این معنا که اعلام قیمت مقطوع در آگهی‌ها و فایل‌های فروش واحدهای مسکونی می‌تواند نشانه‌ای از شروع فرآیند«تثبیت قیمت‌ها» باشد؛ از ابتدای سال جاری تاکنون برخی از مالکان املاک مسکونی به‌صورت روزانه اقدام به تغییر قیمت‌های پیشنهادی کرده‌اند. به نظر می‌رسد اعلام قیمت مقطوع که طی روزهای اخیر منجر به تغییر شکل عرضه فایل‌های فروش مسکن شده است یکی از علائم تثبیت قیمت‌ها وعقب‌نشینی مالکان از تغییر کوتاه‌مدت قیمت‌های پیشنهادی باشد.

«تلاش برخی دیگر از مالکان برای فروش سریع‌تر واحدهای مسکونی» به واسطه اعلام قیمت مقطوع از دیگر احتمالاتی است که منجر به احیای جزء کلیدی غایب در آگهی‌های فروش مسکن شده است؛ به نظر می‌رسد برخی از مالکان برای آنکه واحدهای خود را با سرعت بیشتری به فروش برسانند از همان ابتدا قیمت فروش را اعلام می‌کنند.

از سوی دیگر برخی مالکان در تلاش برای «مشخص کردن دایره مخاطبان اصلی برای خرید» و «جلوگیری از تماس‌های سایر خریدارانی که میزان بودجه وانتظار آنها با فایل فروش و خواست مالک آپارتمان عرضه شده به بازار مسکن هماهنگ نیست» اقدام به اعلام قیمت مقطوع می‌کنند؛ این گروه از مالکان در شرایط فعلی که متقاضی کافی برای خرید انواع واحدهای مسکونی به ویژه واحدهای مسکونی مصرفی وجود دارد ترجیح می‌دهند با اعلام قیمت مقطوع از اتلاف وقت برای متقاضیانی که قادر به خرید آپارتمان عرضه شده نیستند، جلوگیری کنند.

در واقع این گروه از مالکان با استفاده از این روش نوعی «فیلتر عبور» برای متقاضیان ایجاد کرده‌اند تا بتوانند مخاطبان دقیق‌تر، موثرتر و کارآتر را جذب کنند.

«اعلام قیمت برای مسدودسازی مسیر چانه‌زنی خریداران در زمان انعقاد قرارداد» از دیگر دلایل احتمالی احیای اعلام قیمت مقطوع در آگهی‌های فروش آپارتمان است؛ مالکان با استفاده از این روش سعی دارند مسیر درخواست‌های متقاضیان برای اعمال تخفیف در سطح قیمت پیشنهادی در زمان انجام معامله را محدود کنند.

در برخی موارد، اعلام قیمت با هدف «مخابره پیام مناسب بودن قیمت در مقایسه با فایل‌های مشابه» به خریداران و متقاضیان انجام می‌شود؛ فعالان بازار مسکن معتقدند اعلام قیمت فروش واحدهای مسکونی از یک جهت به نفع خریداران بازار مسکن است چرا که در کوتاه‌ترین زمان ممکن می‌توانند از سطح قیمت‌ها مطلع شوند و مناسب‌ترین فایل را با توجه به سطح انتظار و قدرت خریدشان انتخاب کنند.

«کپی برداری رفتاری» و «تبعیت برخی مالکان از مالکان دیگر» برای تغییر شکل آگهی‌های فروش و درج قیمت مقطوع در فایل‌های عرضه ملک دلیل احتمالی دیگری است که منجر به فراگیر شدن اعلام قیمت شده است؛ برخی از مالکان با مشاهده تغییر شکل در آگهی گروه دیگری از فروشندگان مسکن اقدام به اعمال تغییر در نحوه عرضه واحدهای مسکونی خود از بابت اعلام قیمت مقطوع، کرده‌اند.

دسته دیگری از مالکان واحدهای مسکونی نیز اراده قوی برای فروش آپارتمان خود ندارند وتنها با هدف اطلاع از بالاترین سطحی که می‌توانند اقدام به فروش ملک خود کنند واحد مورد نظر را با اعلام قیمت مقطوع فایل می‌کنند؛ بسیاری از این مالکان حتی در صورت تمایل خریدار برای انجام معامله، به امید افزایش مجدد قیمت‌ها در میان مدت، انصراف خود را از فروش اعلام می‌کنند و تنها در صدد اطلاع از مظنه قیمتی در بازار ملک هستند.

فعالان بازار مسکن در عین حال که پیامد عدم تثبیت قیمت‌های فروش و تغییرات بی‌مورد در قیمت‌های پیشنهادی را منجر به ایجاد شرایط رکود تورمی در بازار مسکن می‌دانند در عین حال به متقاضیان خرید آپارتمان توصیه می‌کنند اولویت بازدیدهای خود را در شرایط فعلی با فایل‌هایی قرار دهند که قیمت مقطوع آنها اعلام شده است؛ هر چند همیشه حق چانه‌زنی برای خریداران محفوظ است و متقاضیان می‌توانند تا حد امکان درخواست خود را برای اعمال تخفیف از مالک عملیاتی کنند.

گزارش دوم از بازار مسکن اردیبهشت

تازه‌ترین گزارش بانک‌مرکزی از تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه حاکی از رشد قابل توجه معاملات مسکن با وجود تلاطم قیمتی است.

آمارهای بانک‌مرکزی از قیمت و حجم معاملات آپارتمان مسکونی در ماه گذشته بیش از همیشه با آمارهای دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همسو شده است. برابر این گزارش، در ماه گذشته ۱۹ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی در تهران معامله شده که این میزان در مقایسه با فروردین ۲۷۸ درصد و در مقایسه با اردیبهشت پارسال ۷/ ۱۶ درصد رشد داشته است. گزارش دفتر اقتصاد مسکن نیز از تغییرات نقطه‌ای ۱۵ درصدی معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه حکایت داشت که طی گزارشی در هفته گذشته منتشر شد.

بانک‌مرکزی میانگین قیمت مسکن در تهران را در ماه میانی بهار، ۵ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان اعلام کرد که برابر با قیمتی است که در گزارش دفتر اقتصاد مسکن اعلام شده بود. به این ترتیب متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در حالی در مرز ۶ میلیون تومان قرار گرفته که این میزان ۲. ۸ درصد نسبت به ماه گذشته و ۸. ۳۴ درصد نسبت به اردیبهشت پارسال افزایش یافته است.

براساس این گزارش، پرمعامله‌ترین مناطق تهران در ماه گذشته به ترتیب مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴ و ۱۰ بوده‌اند؛ هرچند به دنبال نوسان شدید قیمتی در مناطق دارای رتبه‌های اول تا سوم معاملات، سهم این مناطق از کل معاملات در مقایسه با اردیبهشت پارسال قدری کاهش یافته است.

بیشترین رشد قیمت ثبت شده متعلق به منطقه ۵ با افزایش ۵. ۵۳ درصدی قیمت مسکن بوده و در مقابل منطقه ۱۶ کمترین رشد قیمت (معادل ۳. ۱۲ درصد) را در اردبیهشت ماه تجربه کرده است. در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در معاملات اردیبهشت ماه، همچون ماه‌های گذشته به منطقه یک اختصاص دارد که میانگین قیمت در این منطقه ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. پایین‌ترین متوسط قیمت مسکن نیز در ماه گذشته به منطقه ۱۸ اختصاص داشته که به‌طور میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در معاملات ثبت شده آن منطقه، ۲ میلیون و ۷۱۰ هزار تومان بوده است.

طبق این گزارش، در دو ماهه نخست سال ۹۷، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۲۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی بالغ شده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، ۱۱ درصد افزایش یافته است. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای مسکونی معامله شده در شهر تهران بیش از ۳۲ درصد رشد نسبت به دوماهه نخست سال گذشته داشته است.

گزارش بانک‌مرکزی از فراوانی معاملات بر حسب قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نیز حاکی از این است که بیشتر معاملات مربوط به بازه قیمتی ۳ تا ۵. ۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده که سهم ۹ درصدی از کل معاملات اردیبهشت ماه داشته است.

همچنین آپارتمان‌ها در دامنه قیمتی ۵. ۲ تا ۳ میلیون و ۵. ۳ تا ۴ میلیون تومان در رتبه‌های بعدی پرمعامله‌ترین واحدهای مسکونی تهران در ماه میانی بهار بوده‌اند که سهم هر یک از آنها از کل معاملات ماه قبل به ترتیب ۹. ۸ و ۴. ۸ درصد بوده است.