بازار آپارتمان‌های لاکچری در تهران

با توجه به قیمت فروش آپارتمان، محله های الهیه شمالی، فرشته و زعفرانیه به ترتیب با شاخص قیمت ۳.۵، ۳.۵ و ۳ میلیارد تومان برای هر واحد مسکونی، جزو گران ترین محله های تهران محسوب می شوند.

به گزارش ایسنا، با وجودی که قیمت مسکن در منطقه ۱ شهر تهران طی تیرماه سال جاری ۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته، بازار خرید و فروش آپارتمان لوکس در این منطقه همچنان کساد است. این موضوع باعث شده مالکان در فروش واحدها تخفیف بدهند. هم اکنون متوسط تخفیف واحدهای مسکونی لوکس در منطقه ۱ معادل ۱۲.۴ درصد برآورد شده در حالی که متوسط نرخ تخفیف در مناطق یک تا ۸ و منطقه ۱۳ به حدود ۵ درصد رسیده است.

شاخص قیمت و متراژ آپارتمان در منطقه ولنجک ۲.۱ میلیارد تومان با میانگین ۱۶۰ متر مربع، دربند شمالی ۱.۵ میلیارد تومان با میانگین ۱۳۰ متر مربع، زعفرانیه ۳ میلیارد تومان با میانگین ۲۰۰ متر مربع، الهیه شمالی ۳.۵ میلیارد تومان با میانگین ۲۱۰ متر مربع، فرشته غربی ۳.۵ میلیارد تومان با میانگین ۲۱۰ متر مربع، آجودانیه ۲.۲ میلیارد تومان با میانگین ۱۷۴ متر مربع و فرمانیه شرقی ۲.۵ میلیارد تومان با میانگین ۱۸۵ متر مربع است.

افت ۲ درصدی قیمت مسکن در منطقه ۱ شهر تهران وقتی در کنار شاخص تورم قرار می گیرد نشان می دهد این منطقه با سقوط آزاد قیمت مواجه است و هم اکنون قیمت مسکن در این منطقه افت ۱۱.۹ درصدی را تجربه می کند.

در حالی که رکود در بخش فروش آپارتمانهای لوکس با توجه به مازاد ۴۹۰ هزار واحد مسکونی استان تهران کماکان ادامه دارد، رییس اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات می گوید: هم اکنون آپارتمانهایی داریم که قیمت آنها متری ۳۰ میلیون تومان است. حتی آپارتمانهای متری ۴۰ میلیون تومان داریم که همه فروخته شده است. پس در این جامعه پول هست ولی درست حرکت داده نمی‌شود.

محمدرضا قاسمی بیان می کند: من یکی از طرفداران آپارتمانهای لاکچری و طرفدار پولدارها هستم. به ضرس قاطع هم می گویم و این مساله را فریاد می زنم؛ چون پولدار وقتی می آید با سرمایه ای که می آورد، شغل ایجاد می‌کند. پولداری که ساختمان لاکچری می سازد حداقل ۳۰۰ نوع شغل ایجاد می کند.

اما در سوی دیگر دبیر علمی طرح جامع مسکن معتقد است: هر اقتصادی خواست برمبنای مستغلات رشد کند در نهایت به یک بحران اساسی برخورد کرد و اینکه بگوییم بخش مسکن پیشران اقتصاد است شاید زیاد مناسب نباشد. هرچند ارتباطات پسین و پیشین زیادی با خود دارد اما چون مسکن یک کالای قابل صدور نیست با اتکا به آن و به زور منابع مالی نمی‌توان آن را رشد داد تا اقتصاد مسکن راه بیفتد و این یک کار غلط است.

فردین یزدانی با بیان این پیش بینی که به دلیل تغییر ساختار جمعیتی و نبود مازاد منابع در اقتصاد کلان، جهش قیمت مسکن نخواهیم داشت، می گوید: هیچ اقتصادی در دنیا نمی‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت بر پایه بخش مسکن رشد کند مگر اینکه دچار بحران‌های آن چنانی شده باشد که نمونه آن بحران آمریکا در سال ۲۰۰۸ و یا برزیل ۱۹۹۷ و شرق آسیا ۱۹۹۸ بود.

آخرین بررسی‌های میدانی در شهر تهران نشان می‌دهد پرسشگران منفعل در بنگاه‌های مسکن به مشتریان آتی تغییر ماهیت داده‌اند. شیفت آرام تقاضا از سمت واحدهای کلید نخورده به سمت واحدهای ۶ تا ۱۰ سال علاوه بر آنکه نشان دهنده بالا رفتن قدرت خرید با چاشنی قناعت بخش مصرفی است، حاکی از آن است که بازار عرضه می‌تواند با فاصله زمانی به منابع مالی راکد خود دسترسی پیدا کند و شاید به همین علت است که در زمستان سال قبل تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران ۳۷ درصد افزایش را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این افزایش در حالی رقم خورد که بخش مسکن دارای رشد منفی ۱۷ درصدی بود. لذا رشد پروانه ساختمانی در بافت فرسوده می‌تواند از سوی سرمایه گذاران آینده نگر انجام شده باشد.

از سوی دیگر رشد ۴۹ درصدی تقاضا برای خرید واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال در تیرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل که با کاهش ۵.۷ درصدی سهم واحدهای کمتر از پنج سال نسبت به تیرماه سال ۱۳۹۵ همراه بود نشان می‌دهد بازار قدیمی ساز با توجه به ویژگی «مسکن در بضاعت» و تقویت از طریق تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی سهم قابل توجهی از رشد را در فاز پیش رونق به خود اختصاص داده است؛ هرچند هنوز واحدهای مسکونی تا پنج سال ساخت با سهم ۴۶ درصد بیشترین تقاضا را دارد.

تیرماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ و ۲.۵ درصد کاهش یافته که نشان از انجماد بازار در ثلث فصل جابه‌جایی است. با این حال ریز نوسانات حاکی از آن است که مقاومت مالکان خانه‌های نوساز برای ارائه‌ی تخفیف باعث شیفت آرام طرف تقاضا از سمت نوسازها به سوی قدیمی سازها بوده است. هم اکنون ۳۶.۶ درصد معاملات مربوط به خانه‌های ۱۱ سال ساخت به بالا است که نسبت به تیرماه سال قبل ۴.۳ درصد رشد نشان می دهد. همچنین فروش واحدهای بیش از ۲۰ سال در ماه چهارم سال جاری نسبت به زمان مشابه سال ۱۳۹۵ معادل ۲۰ درصد بالاتر بوده است.