بازار مسکن؛ کمبود یا مازاد؟

فرارو- یک کارشناس بازار مسکن گفت: «اینکه برخی عنوان کرده اند اکنون با 120 میلیون متر مربع مسکن مازاد روبرو هستیم کاملا اشتباه است؛ چراکه ما اکنون با رشد 6 درصدی حاشیه نشینی در شهرها مواجه هستیم. اگر ما مازاد مسکن داشتیم اصلا حاشیه نشینی نباید ایجاد می شد و یا قیمت مسکن نباید افزایش پیدا می کرد. لذا این آمار با واقعیت مطابقت ندارد.»

طرح فروش مسکن اقساطی یکی از طرح هایی است که ظاهرا از سوی بانک مرکزی مورد موافقت قرار گرفته و قرار است به زودی اجرا شود. در این طرح بانک مسکن واسطه فروش مسکن خواهد شد و پرداخت اقساط خریداران را به فروشندگان تضمین می کند. گفته می شود اقساط این طرح کمتر از 3 میلیون تومان نیست.

این طرح در حالی قرار است اجرایی شود که میان مسئولان دولتی درباره موضوع مسکن همچنان اختلاف وجود دارد. مسعود نیلی مشاور اقتصادی رئیس جمهور معتقد است مسکن در ایران به بیماری هلندی دچار شده است و به این زودی از رکود خارج نخواهد شد. این در حالی است که وزیر راه و شهرسازی گفته: برخی‌ها با این تحلیل غلط که بازار مسکن با «مازاد عرضه» مواجه است، این بخش را از اولویت حمایتی خارج کرده‌اند؛ در حالی که حجم زیاد ساختمان صرفا قسمت «لوکس» را دربرمی‌گیرد و در آپارتمان‌های «مصرفی» کمبود داریم. پیش از این سعید لیلاز در مصاحبه با فرارو از وجود 120 میلیون متر مربع مسکن مازاد در کشور سخن گفته بود. (اینجا و اینجا)

آیا طرح فروش اقساطی مسکن می تواند گره گشای مشکل مسکن در ایران باشد؟

وام 100 میلیونی بی تاثیر است
دکتر بیت الله ستاریان استاد دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «درباره وام 100 میلیونی من معتقدم بانک مسکن اصلا منابعی ندارد که بخواهد وام بدهد و شاید حداکثر به 10 هزار نفر بتواند وام دهد که تاثیری در وضعیت رکود مسکن نخواهد داشت. ضمن آنکه شاید خیلی ها نتوانند اقساط این وام را بپردازند. اما طرح فروش اقساطی مسکن را می توان انجام داد که ربطی به وام ندارد و افراد باید میزانی از قیمت تمام شده مسکن را به عنوان پیش پرداخت بدهند.»

وی ادامه داد: «در طرح فروش اقساطی مسکن یک واسطه که بانک مسکن است تضامین لازم را برای پیش فروش ها انجام می دهد. این طرح اکنون در دنیا بیش از 100 سال سابقه دارد که اعتبار سنتی را به اعتبار موسساتی همچون بانکها تبدیل کرده است.»

فروش اقساطی مسکن طرحی خوبی است اما ...
وی افزود: «این طرح که یک فروشنده‌ی واسطه به نام بانک، فروش مسکن را از جانب فروشنده انجام دهد تاکنون در ایران وجود نداشت؛ لذا این طرح بسیار خوب است منتهی در ایران با دو نقص مواجه است.»

این استاد دانشگاه درباره نقایص طرح فروش اقساطی مسکن گفت: «اول آنکه فقط بانک مسکن این کار را انجام می دهد، در حالی که باید تمام بانک ها آن را انجام دهند تا بتوانند تمام پروژه ها را در بر گیرند و توان کنترل آن را داشته باشند.»

وی ادامه داد: «دوم اینکه بانک مسکن موظف شده فقط این خدمات را در این حد بدهد و از خدمات دیگری که برای بانک سودساز بوده محروم شده است. یعنی سود چهار درصدی که بانک می گیرد کفاف نخواهد داد. در دنیا آن چهار درصد را هم نمی گیرند اما بیشتر سود می کنند؛ به این صورت که بانک صدها کار بانکی دیگر همچون خرید مصالح، گشایش اعتبار داخلی و خارجی، ارائه تسهیلات به مجری کار و خرده پیمانکاران و خرید ماشین آلات در کنار این پروژه انجام می دهد و از همه اینها کارمزد می گیرد.»

وی افزود: «لذا اگرچه بانک کارمزد کمی می گیرد اما چون کارهای متنوعی انجام  می دهد در مجموع سود بیشتری می برد.»

با کمبود مسکن مواجه هستیم
ستاریان درباره اختلاف موجود میان وزیر مسکن و مشاور اقتصادی دولت درباره ماهیت مازاد مسکن در کشور گفت: «هر دو نفر این آقایان اشتباه می کنند و ما اصلا با مازاد مسکن مواجه نیستیم. دوستانی که نگاه صرف اقتصادی دارند مسکن را نشناخته اند. مسکن ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و جمعیتی بسیار بالایی دارد. محاسبات ما حاکی از آن است که ما با کمبود شدید مسکن در کشور مواجه هستیم. یعنی حتی اگر با مازاد مسکن لوکس نیز مواجه باشیم جابجایی فورا صورت می گرفت.»

ستاریان درباره دلایل خود در بیان کمبود مسکن در کشور گفت: «اگر ما با مازاد مسکن در کشور روبرو بودیم باید همچون دیگر کالاها در اقتصاد، پایاپایی صورت می گرفت (یعنی به هر خانوار یک مسکن تعلق می گرفت). چرا این پایاپایی در مسکن صورت نمی گیرد؟ اکنون سهم مسکن در سبد خانوار بیش از 50، 60 درصد است؛ در حالی که اگر مازاد داشتیم این رقم باید زیر 10، 15 درصد می شد. یعنی افراد  باید با یک ساعت کار می توانستند اجاره مسکن خود را پرداخت کنند؛ در حالی که اکنون با 8 ساعت نیز نمی توانند اجاره خود را پرداخت کنند.»

وجود 120 میلیون متر مربع مسکن مازاد اشتباه است
وی ادامه داد: «اینکه برخی عنوان کرده اند اکنون با 120 میلیون متر مربع مسکن مازاد روبرو هستیم کاملا اشتباه است؛ چراکه ما اکنون با رشد 6 درصدی حاشیه نشینی در شهرها مواجه هستیم. اگر ما مازاد مسکن داشتیم اصلا حاشیه نشینی نباید ایجاد می شد و یا قیمت مسکن نباید افزایش پیدا می کرد. لذا این آمار با واقعیت مطابقت ندارد.»

اگر مازاد داریم چرا قیمت مسکن افزایش یافت؟
ستاریان با طرح این سوال که اگر مازاد مسکن داشتیم چرا در سال 91 قیمت مسکن 140 درصد رشد پیدا کرد؟، گفت: «آیا این مازاد در دو سال اخیر ایجاد شده است؟ در دو سال اخیر که مسکن در رکود بود و ما اصلا تولیدی نداشتیم.»

وی ادامه داد: «از سوی دیگر اگر ما با مازاد مسکن روبرو هستیم چطور یک کارمند باید حداقل یک برابر حقوق خود را اجاره مسکن بدهد؟ همچنین آمارها نشان می دهد ما نتوانستیم سالی یک میلیون و سیصد هزار واحد تولید داشته باشیم در حالی که این رقم میزان نیاز ما است.»

سالی 130 میلیون متر مربع مفید مسکن نیاز داریم
این استاد دانشگاه اظهار کرد: «کسی که در حوزه اقتصاد فکر می کند نمی تواند نیاز مسکن را محاسبه کند. میزان نیاز را باید از کانال جمعیت بدست آورد؛ در حالی که اقتصاددان ها مطالعات جمعیتی ندارند. مطالعات جمعیتی نشان می دهد ما سالانه یک میلیون و سیصد هزار واحد مسکونی نیاز داریم که اگر آن را ضرب در 100 کنیم حداقل سالی 130 میلیون متر مربع مفید لازم داریم و علاوه بر این 120 درصد این رقم را نیز فضاهای جانبی نیاز داریم؛ در حالی که این متراژ ساخته نشده است.»

وی ادامه داد: «سالانه نزدیک به 40 تا 50 میلیون متر مربع فقط استهلاک ساختمان های ما است. یعنی اگر هیچ ازدواجی صورت نگیرد و هیچ ساختمانی هم ساخته نشود بعد از 40 سال تمام ساختمان های ایران از بین می رود. لذا فقط سالی 40 تا 50 میلیون متر مربع باید ساخته شود تا همین میزان فعلی باقی بماند.»

ستاریان گفت: «دوستان دولتی و کسانی که به دولت مشاوره می دهند همیشه مایلند بگویند ما با مازاد مواجه هستیم؛ اما همین که رونق صورت می گیرد و قیمت مسکن ناگهان 200 درصد افزایش پیدا می کند ساکت می شوند. مگر در سال 90 دولت جشن پایاپایی نگرفت و نگفتند میزان خانوار و واحد مسکونی پایاپای شده و به ازای هر خانوار یک واحد مسکونی وجود دارد؟ لذا قاعدتا قیمت آن دیگر نباید تغییر پیدا می کرد چون برای هر خانوار یک مسکن وجود داشت. پس چرا یک سال بعد قیمت مسکن 140 درصد افزایش یافت؟ لذا نباید خودمان را گول بزنیم.»

کاهش قدرت خرید باید موجب کاهش قیمت مسکن شود نه افزایش
ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا دلیل آنکه مردم نمی توانند مسکن تهیه کنند نه کمبود مسکن، بلکه کاهش قدرت خرید مردم نیست؟، گفت: «کاهش قدرت خرید مردم اتفاقا باید موجب کاهش قیمت مسکن شود و در این صورت میزان اجاره ها باید کاهش پیدا می کرد که این اتفاق روی نداده است.»

وی ادامه داد: «چطور می شود علیرغم آنکه قدرت خرید مردم کاهش یافته و مازاد مسکن هم وجود دارد اما مردم نمی توانند مسکن مناسب تهیه کنند؟ طبق آمار رسمی سهم مسکن در سبد خانوار حدود 40 درصد است که به نظر من این آمار غلط است و در بخش شهری این رقم بالای 80 درصد است و گاهی حتی مسکن را باید از سبد خانوار کنار گذاشت چون فرد اگر هشت ساعت هم کار کند نمی تواند هزینه مسکن خود را تامین کند.»

وی افزود: «اکنون تقاضای موثری وجود ندارد چون مردم پول ندارند. اما اگر همین فردا به هر نفر یک میلیارد تومان هم وام بدهند بازهم دو سه میلیون نفر نمی توانند مسکن تهیه کنند؛ چون از آنجا که با کمبود مسکن مواجه هستیم، با این وام قیمت مسکن آنقدر بالا می رود که برخی نمی توانند مسکن تهیه کنند.»