با اینکه سال‌ها از رواج آپارتمان‌نشینی در ایران می‌گذرد، هنوز بسیاری از افراد با فرهنگ آپارتمان نشینی آشنایی ندارند و قوانین آن را رعایت نمی‌کنند.
یکی از بزرگترین مشکلاتی که مدیران ساختمان را درگیر خود می‌کند، پرداخت نکردن شارژ ساختمان توسط برخی مالکان یا مستأجران است. این مسئله معمولاً به اعتراض باقی اهالی ساختمان منجر می‌شود و در برخی موارد دعوا‌ها و جر و بحث‌های بسیاری را در پی خواهد داشت.
در این نوشتار قصد داریم به این موضوع بپردازیم که اگر همسایه‌ای شارژ خود را پرداخت نکرد به چه صورت می‌توان با وی برخورد کرد.
منظور از شارژ ساختمان چیست؟در هر مجتمع مسکونی هزینه‌های مشترکی وجود دارد که همه‌ی ساکنان مجتمع باید سهم خود را از آن پرداخت کنند. به این هزینه‌های مشترک در اصطلاح شارژ گفته می‌شود. میزان این هزینه‌ها بسته به نوع مجتمع مسکونی و امکانات آن تعیین می‌شود و به صورت ماهیانه باید پرداخت شود.
مبلغ شارژ معمولاً صرف نظافت مشاعات، تعمیر و نگهداری آسانسور، حقوق و مزایای سرایدار یا نگهبان و باغبان و … می‌شود. در برخی ساختمان‌ها کنتور آب، برق و گاز مشترک است بنابراین هزینه‌های قبض این موارد نیز به مبلغ شارژ اضافه می‌شود.
آیا مالکان واحد‌های خالی از سکنه هم باید شارژ بپردازند؟هیچ مالکی نمی‌تواند به بهانه اینکه آپارتمان او خالی از سکنه است یا کمتر از آن استفاده می‌کند به عنوان مثال فقط ماهی دو روز در آپارتمان خود سکونت دارد از پرداخت تمام یا قسمتی از هزینه‌های تعیین شده امتناع نماید.
نحوه محاسبه شارژ ساختمانبه موجب ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل: هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان، تزیینات قسمت‌های مشترک و ... به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می‌شود تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران ساختمان است. لازم به ذکر است که مالکین می‌توانند ترتیب دیگری را برای پرداخت هزینه‌های مشترک در نظر بگیرند.
چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزینه‌های مزبور را پرداخت و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه کنند.
نحوه برخورد با همسایه‌ای که شارژ را پرداخت نمی‌کند۱- مطالبه وجه از طریق ارسال اظهارنامهبه موجب ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره ۱ الحاقی به این ماده، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، از طریق مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، هزینه‌ها مطالبه می‌شود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپرداخت، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل: شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و ... خودداری کنند.
نمونه فرم اظهارنامه جهت وصول شارژ معوقهبا سلام
همان طور که مستحضرید جناب عالی به عنوان یکی از ساکنین آپارتمان ... مبلغ … ریال بابت هزینه … از تاریخ … تا تاریخ … به صندوق ساختمان بدهکار می‌باشید که از پرداخت آن خودداری می‌نمایید؛ لذا در اجرای ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها به شما اخطار می‌شود که ظرف مهلت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ این اظهار نامه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام فرمایید.
بدیهی است پس از انقضاء این مهلت و عدم پرداخت هزینه‌های مذکور از سوی شما خدمات مشترک شما طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن قطع خواهد شد. همچنین طبق مقررات مربوطه از طریق مراجع قضایی نیز اقدام لازم انجام خواهد شد.
۲- مطالبه وجه از طریق صدور اجرائیه
در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد. مدیر یا مدیران موظفند به محض وصول وجوه مورد مطالبه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
۳- مطالبه وجه از طریق مراجعه به مرجع قضایی چنانچه عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد به موجب تبصره ۱ ماده ۱۰ مکرر قانون مزبور، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند دادخواست خود را با عنوان مطالبه شارژ معوقه به مراجع قضایی ارائه کنند.
دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا حکم دادگاه خواهد بود.
لازم به ذکر است که مراجعه به شواری حل اختلاف زمانی ممکن است که سقف بدهی تا بیست میلیون تومان باشد. در صورتی که مبلغ بدهی شارژ از این مقدار بیشتر باشد، مدیر ساختمان باید به دادگاه مراجعه و از این طریق اقدام به وصول مبلغ کند.
توجه به این نکته ضروری است که هر مستأجری باید قبل از تخلیه ملک استیجاری، نسبت به اخذ مفاصاحساب از مدیر ساختمان اقدام کند همچنین مالک نیز در هنگام فروش آپارتمان و انتقال رسمی ملک باید ابتدا از مدیر ساختمان تأیید تسویه حساب هزینه‌های مشترک را بگیرد.