انبوه‌سازان براي گشايش در مسير مذاكراتي كه چند ماه است با موضوع «افزايش
سقف وام خريد مسكن» بين وزارت راه‌وشهرسازي و بانك‌مركزي جريان دارد، روز
گذشته پيشنهاد استفاده از دو مدل تامين مالي مسكن براي خروج از ركود
اقتصادي را به دولت ارائه كردند. دولت در بسته ركودزدايي از اقتصاد كشور،
تحريك غيرتورمي تقاضاي مسكن را مدنظر دارد و وزارت راه‌وشهرسازي براي اين
منظور، پيگير اخذ مجوز افزايش حداقل دو برابري سقف فعلي وام خريد و پرداخت
متوسط 80ميليون تومان تسهيلات براي خريد مسكن از بانك‌مركزي است.
اما
بانك‌مركزي تقويت وام خريد را به‌نوعي آسيب‌زا و محرك افزايش تورم و قيمت
مسكن مي‌داند. در اين ميان، كانون سراسري انبوه‌سازان براي رفع نگراني‌هاي
بانك‌مركزي، پيشنهاد توانمندسازي قدرت خريد مسكن از كانال وام‌ساخت را مطرح
كرده و خواستار تمركز دولت و سيستم‌بانكي بر اختصاص منابع مالي به
ساختوساز شده است. پيشنهاد انبوه‌سازان پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال
به خريدار است؛ تسهيلاتي كه اگر با آن موافقت شود، هم نقش موتور محركه را
براي عرضه جديد به بازار مسكن بازي مي‌كند و هم توانايي در طرف تقاضا براي
خريد واحدهاي ساخته‌شده به وجود مي‌آورد. كانون انبوه‌سازان در پيشنهاد
خود، بدون آنكه همچون گذشته، سقف ريالي مشخصي براي وام ساخت درخواستي تعيين
كند، معيار محاسبه ميزان وام را پوشش 75 تا 80درصد هزينه‌هاي ساختوساز
اعلام كرده و مشابه برنامه‌اي كه وزارت راه‌وشهرسازي براي وام خريد دارد،
از بانك‌مركزي خواسته است، تسهيلات ساخت در هر شهر يا استان متناسب با
پارامترهاي بومي و هزينه‌هاي اقتصادي آن منطقه تعيين شود.
انبوه‌سازان
در پيشنهاد دوم خود، ضمن انتقاد از عدم اختصاص سهمي هر چند اندك از منابع
صندوق توسعه ملي به بخش مسكن، اعلام كرده‌اند: در شرايطي كه بانك‌ها با
محدوديت منابع مواجه هستند و كوچك‌ترين تغيير مثبت در ميزان تسهيلات، تهديد
براي تعادل منابع و مصارف سيستم بانكي محسوب مي‌شود، لازم است هيات امناي
صندوق توسعه ملي در فرمول جديدي كه براي اختصاص تسهيلات ريالي از منابع
ارزي اين صندوق به برخي بخش‌ها در نظر گرفته است، سهمي هم براي بخش مسكن
لحاظ كند.
انبوه‌سازان با اشاره به جايگاهي كه تيم اقتصادي دولت براي
بخش مسكن به عنوان پيشرانه رونق اقتصادي در نظر گرفته است، تاكيد مي‌كنند:
در اين مقطع تزريق منابع از سمت صندوق توسعه ملي به اين بخش، پيش‌از آنكه
درخواست باشد، يك ضرورت به حساب مي‌آيد. انبوه‌سازان برای خروج بازار مسکن
از حالت رکود، دو مدل تامین مالی مسکن را به دولت پیشنهاد دادند. این دو
مدل علاوه بر اینکه گشایشی برای خروج بازار مسکن از حالت رکود محسوب
می‌شود، به سه نگرانی عمده بانک مرکزی که تاکنون مقاومت این بانک در برابر
افزایش سقف تسهیلات را در پی داشته است، پاسخ می‌دهد. مسوولان بانک مرکزی
از ابتدای مذاکرات با وزارت راه و شهرسازی، در اولین نگرانی خود، احتمال
افزایش قیمت مسکن در نتیجه افزایش تسهیلات را یکی از دلایلی عنوان می‌کنند
که در صورت افزایش وام خرید می‌تواند آرامش کنونی ایجاد شده در قیمت مسکن
را مختل کند.
از سوی دیگر، تاثیر منفی افزایش سقف وام خرید مسکن بر تورم
عمومی، نگرانی دومی است که مسوولان بانک مرکزی تاکنون با تکیه بر آن، در
کنار سایر دلایل، از موافقت برای افزایش سقف وام خريد سرباز زده‌اند.
همچنین، اين نهاد سیاست‌گذار پولی کشور ضعف توان بازپرداخت وام از سوی
اقشار متوسط جامعه را - که اکثر قریب به اتفاق متقاضیان وام مسکن را به خود
اختصاص می‌دهد- نگرانی سومی عنوان می‌کند که تصمیم‌گیری برای افزایش سقف
تسهیلات را با اما و اگر مواجه كرده است. با این وجود، انبوه‌سازان کشور،
برای حل مشکل مالی پروژه‌های ساختمانی و همچنین خروج بازار مسکن از حالت
رکود، دو پیشنهاد عمده مطرح کرده‌اند که با تکیه بر این پیشنهادها به سه
نگرانی بانک مرکزی برای افزایش سقف وام مسکن پاسخ می‌دهد.
انبوه‌سازان، در
پیشنهاد خود، در وهله اول خواهان افزایش سقف وام ساخت مسکن تا 80 درصد
هزینه تمام شده ساخت شدند و در پیشنهاد دوم، اتصال بازار ساختوساز به
صندوق توسعه ملي را مطرح كرده‌اند. به این ترتیب، انبوه‌سازان، به دولت
پیشنهاد کردند: بهتر است به جای تعیین مبلغ ثابت برای وام مسکن، تا 80 درصد
هزینه تمام شده احداث یک واحد مسکونی با توجه به استان و شهری که واحد در
آن ساخته می‌شود، با درنظر گرفتن توان بازپرداخت وام از سوی‌سازنده و سپس
خریدار، وام مسکن به متقاضیان پرداخت شود.
از سوی دیگر، انبوه‌سازان
توصیه کردند: برای رفع نگرانی‌هایی که در رابطه با تشدید تورم و همچنین
افزایش قیمت مسکن در نتیجه افزایش سقف وام خرید وجود دارد، وام مسکن به جای
آنکه به طور مستقیم به متقاضیان خرید اختصاص داده شود ابتدا در خدمت عرضه
قرار بگيرد. البته در این شیوه، وام باید قابل انتقال به خریدار باشد که در
این صورت - در نتیجه آنکه هر فقره وام در ازای ساخت یک واحد مسکونی اختصاص
پیدا می‌کند – دو نگرانی بانک مرکزی در خصوص افزایش تورم و بالا رفتن قیمت
مسکن، برطرف می‌شود.
انبوه‌سازان همچنین با انتقاد از برخی مخالفت‌ها در
رابطه با اختصاص منابع ریالی از محل صندوق توسعه ملی، به بخش مسکن،
بی‌توجهی به تامین مالی در این بخش را یکی از اصلی ترین موانع خروج از رکود
عنوان کردند. این در حالی است که هیات امنای صندوق توسعه ملی، دو روز پیش
مصوب کرد: از محل این صندوق، تسهیلات با نرخ سود 15 تا 21 درصدی به برخی
بخش‌های اقتصادی همچون: آب و کشاورزی، صنایع تبدیلی، منابع طبیعی و گردشگری
و ... اختصاص یابد. در این میان، هر چند مسوولان و فعالان بخش مسکن پیش از
این خواستار تخصیص اعتبارات ریالی از محل صندوق توسعه ملی به بخش مسکن شده
بودند، اما در مصوبه جدید این صندوق، بخش مسکن، در ردیف مشمولان دریافت
این تسهیلات، قرار نگرفته است.
دو راهکار برای دو مشکل
به
گزارش «دنیای اقتصاد»، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان، دیروز، در نشستی با
خبرنگاران، از طرح دو پیشنهاد به دولت برای خروج بازار مسکن از حالت رکود و
همچنین راهکاری برای رفع مشکل تامین مالی انبوه‌سازان خبر داد. جمشید
برزگر گفت: به دولت پیشنهاد داده‌ایم سقف وام مسکن را تا 80 درصد هزینه
تمام شده ساخت افزایش دهد و این تسهیلات را به جای آنکه مستقیما به بازار
معاملات خرید مسکن تزریق کند، به‌سازنده پرداخت کند. البته این تسهیلات
باید قابلیت انتقال به خریدار داشته باشد.
وی افزود: رقم وام مسکن در این
پیشنهاد به صورت ثابت تعیین نمی‌شود و با توجه به شهر و استانی که واحد
مسکونی در آن ساخته می‌شود و همچنین توان بازپرداخت‌سازنده، تا سقف 80 درصد
شناور و متغیر خواهد بود. برزگر، با بیان اینکه اختصاص وام مسکن به ساخت
بر خلاف اختصاص این وام به خرید مسکن تورم زا نخواهد بود و باعث افزایش
قیمت مسکن هم نمی‌شود، تصریح کرد: اختصاص وام مسکن به ساخت علاوه بر اینکه
باعث می‌شود چرخه ساختوساز به حرکت در بیاید هم منجر به افزایش قدرت خرید
افراد می‌شود و هم توان انبوه‌سازان برای ساخت را افزایش می‌دهد.
وی در
خصوص نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات در بسته پیشنهادی انبوه‌سازان به دولت
گفت: 12 درصد نرخ سود تسهیلات برای خانه اولی‌ها و واجدان شرایط و 14 تا 16
درصد برای سایر متقاضیان، رقمی منطقی است که می‌تواند در خروج بازار مسکن
به عنوان بخش پیشرو در اقتصاد، از رکود، موثر باشد.
خانه‌های خالی متعلق به ما نیست
برزگر
همچنین با انتقاد از عدم اختصاص اعتبار ریالی از محل صندوق توسعه ملی به
بخش مسکن، خاطرنشان کرد: نمی‌دانم مخالفان این تخصیص چه کسانی هستند و با
چه منطقی در این مسیر مانع تراشی می‌کنند؟ وی ادامه داد: اغلب انبوه‌سازان
واحدهای خود را پس از 30 درصد پیشرفت فیزیکی پیش فروش و عرضه می‌کنند و
اینکه می‌گویند خانه‌های خالی متعلق به انبوه‌سازان است، اظهار نظر درستی
نیست. برزگر ادامه داد: اغلب این واحدها در مناطق مرغوب کلان‌شهرها قرار
دارد و متعلق به اشخاص حقیقی است و نه انبوه‌سازان.
تسهیلات ترکیبی از صندوق توسعه ملی
گروه
مسکن: مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در
خصوص دو پیشنهاد تازه انبوه‌سازان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و
خروج بازار مسکن از رکود گفت: پیشنهاد اختصاص وام مسکن به ساخت و ساز به
جای پرداخت مستقیم تسهیلات به متقاضیان وام خرید موضوع تازه‌ای نیست و از
دو دهه قبل، در حوزه تامین مالی مسکن مطرح بوده است.
علی چگینی ادامه
داد: پیش از این نیز در دوره‌هایی به سازندگان وام ساخت اختصاص پیدا می‌کرد
که این وام در زمان فروش واحد، تبدیل به فروش اقساطی شده و به خریدار
منتقل می‌شد. وی تاکید کرد: مسوولان مسکن نیز با این نظر موافقند که باید
بخشی از وام مسکن به ساختوساز اختصاص یابد و در قالب فروش اقساطی قابلیت
انتقال به خریدار داشته باشد، به شکلی که تعادل بازار برای ساخت و خرید
برقرار باشد.
چگینی افزود: با این وجود، تصمیم‌گیری‌ها در مورد شیوه
پرداخت وام مسکن نیازمند بررسی‌ها و جمع‌بندی‌های کارشناسی است و باید
راهکارهای اجرایی آن با تکیه بر مطالعات کارشناسی استخراج شود.
وی
همچنین در خصوص شناور بودن سقف وام مسکن در شهرها و استان‌های مختلف،
خاطرنشان کرد: ما هم در وزارت راه و شهرسازی چنین پیشنهادهایی داریم، به
این صورت که با تعریف چند سقف وام برای مناطق مختلف، وام مسکن متناسب با
هزینه‌های ساخت و خرید در هر منطقه، پرداخت شود.
مدیر کل دفتر
برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، همچنین در خصوص ضرورت
تخصیص اعتبارات ریالی از محل صندوق توسعه ملی به بخش مسکن، گفت: بخش مسکن
به دلیل ارتباط قوی و موثر با شمار زیادی از صنایع پسین و پیشین خود و از
این نظر که در اقتصاد کشور بخش پیشران محسوب می‌شود، نقش مهمی در خروج از
رکود دارد و به همین منظور باید تامین مالی این بخش مورد توجه ویژه قرار
بگیرد.
وی تصریح کرد: یکی از راهکارهای مورد تاکید برای خروج بخش مسکن
از رکود اختصاص منابع ریالی از محل صندوق توسعه ملی به این بخش است که
می‌تواند در قالب تسهیلات ترکیبی، در برنامه‌های مختلف مسکن، مورد استفاده
قرار بگیرد.