بررسي قيمت مسکن و راهکارها

در بيان علل افزايش قيمت مسکن در چند سال اخير مي توان به عوامل متعددي اشاره کرد .

---
- با توجه به ساختار جمعيتي کشور و قرار گرفتن عده قابل ملاحظه يي از جمعيت در سنين ازدواج و تشکيل خانواده، بخش مسکن با تقاضاي بالقوه يي مواجه شده و خواهد شد. عدم پاسخ به تقاضاي شکل گرفته طي سال هاي 1381 تا 1384 به دليل رکود ساخت وساز در دوره مذکور، بخش مسکن را در سال هاي بعد با تقاضاي انباشت شده مواجه کرده است. مي توان استدلال کرد به دليل پايين بودن قدرت خريد، کل تقاضاي بالقوه مسکن نمي تواند بالفعل شود، اما همين مقدار تقاضاي بالفعل با توجه به عرضه شکل گرفته در بازار مسکن مي تواند قيمت مسکن را افزايش دهد.

- پرداخت تسهيلات و وام هاي مختلف خريد يا وديعه مسکن در چند سال اخير تاحدودي باعث ايجاد شوک اوليه در بازار مسکن شده و زمينه جهش قيمت و اجاره بهاي مسکن را مهيا کرده است. بانک مسکن طي سال هاي اول و دوم برنامه چهارم به ميزان 27040 و 47110 ميليارد ريال (بدون احتساب سود و درآمدهاي آتي) به متقاضيان تسهيلات پرداخت کرده است که بيانگر رشد 140 و

2/74 درصدي اين تسهيلات است. بانک هاي خصوصي نيز طي سال هاي 1384 و 1385 به ميزان 34408 و 48801 ميليارد ريال تسهيلات به بخش مسکن پرداخت کرده اند که بيانگر رشد 85 و 42 درصدي اين تسهيلات در هر سال نسبت به سال قبل است.جدول شماره يک آمار مربوط به رشد مانده تسهيلات ارائه شده توسط بانک مسکن و بانک ها و موسسات اعتباري به بخش غيردولتي را در بخش ساختمان و مسکن طي سال هاي 1376 تا 1385 نشان داده است.

همان طور که در جدول يک نشان داده شده است، تسهيلات ارائه شده توسط بانک مسکن به بخش ساختمان و مسکن در سال 1377 از رشد 4/62 درصدي برخوردار بوده است. اين نرخ در سال 1378 به 7/45 درصد کاهش يافته و با کاهش مداوم در سال 1379 به 5/10 درصد رسيده است. اما تسهيلات ارائه شده از سال 1380 تا 1381 روند افزايشي پيدا کرده و سپس در سال 1382 به 8- درصد رسيده است. نرخ رشد مانده تسهيلات ارائه شده در سال 1384 به بالاترين مقدار خود يعني 1/147 درصد رسيده و اين نرخ در سال 1385 معادل 4/68 درصد بوده است. رشد مانده تسهيلات بانک ها و موسسات اعتباري به بخش غيردولتي در مسکن و ساختمان نيز طي سال هاي 1377 تا 1385 با نوسانات جزيي همراه بوده است. بالاترين رشد مانده تسهيلات در سال 1385 با 7/41 درصد و پايين ترين آن مربوط به سال 1383معادل 9/27 درصد بوده است. لذا مي توان اشاره کرد که رشد مثبت مانده تسهيلات ارائه شده توسط بانک هاي مختلف در سال هاي مورد بررسي، حجم نقدينگي را در بخش مسکن افزايش داده و خود اين امر با توجه به عدم تناسب عرضه مسکن با تقاضاي آن در کوتاه مدت، افزايش قيمت ها را در اين بخش به دنبال داشته است. معمولاً در هر اقتصادي متناسب با شرايط آن بازارهاي مختلف به عنوان رقيب در جذب نقدينگي مطرح هستند. در اقتصاد ايران، اين بازارها در قالب بازارهاي سکه و ارز، بازار طلا، بازار اوراق بهادار، بازار تلفن همراه، بازار خودرو، بورس هاي کالايي و بازار زمين و مسکن مطرح است. در چند سال اخير به دليل عدم جذب نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير اشکال دارايي ها همچون طلا، سکه، ارز، بازار اتومبيل و تلفن همراه (به رغم کاهش قيمت کالاهاي مذکور)، نقش مسکن به عنوان کالاي بادوام اقتصادي در جذب بخش عمده يي از نقدينگي پررنگ تر شده است که اين امر خود منجر به افزايش تقاضا و در نهايت افزايش قيمت مسکن شده است. مطابق داده هاي جدول دو در سال هاي 1377 تا 1385 کمترين رشد در حجم نقدينگي در سال 1377 با 4/19 درصد و بيشترين رشد نقدينگي در سال 1385 با رشدي معادل 4/39 درصد بوده است. طي سال هاي 1377 تا سال 1385 رشد نقدينگي در اقتصاد ايران به طور مداوم افزايش يافته و بالاي 19 درصد بوده است. اين رشد بالا در سال هاي ذکر شده موجب شده تقاضاي سوداگرانه مسکن افزايش يابد. مکانيسم تاثيرگذاري نقدينگي بر تقاضاي سوداگرانه مسکن که خود يکي از عوامل مهم در افزايش قيمت مسکن بوده به اين صورت است که ابتدا با افزايش تقاضاي مسکن، عرضه تا حدودي افزايش مي يابد اما از آنجا که در بخش مسکن، در کوتاه مدت امکان افزايش متناسب عرضه با افزايش تقاضا مقدور نيست، لذا اين امر باعث ايجاد مازاد تقاضا براي مسکن شده و حباب قيمتي براي مسکن شکل مي گيرد. با تشکيل حباب قيمتي، تقاضاي مسکن محدود شده و به رغم افزايش انگيزه توليد و عرضه بيشتر مسکن به دليل افزايش قيمت آن و کاهش تقاضا، پديده رکود تورمي در بازار مسکن را شکل داده و عرضه را متوقف مي کند. اگر تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري ها به عنوان متغيري براي بيان وضعيت عرضه مسکن در نظر گرفته شود، وجود رکود بازار مسکن در سال هاي مورد بررسي به وسيله تغييرات اين متغير قابل بيان است. جدول شماره سه رشد تعداد (فقره) پروانه هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري ها در شهرهاي بزرگ و مناطق شهري را طي سال هاي 1377 تا 1385 به تفکيک نشان داده است. همان طور که در جدول سه نشان داده شده است، رشد پروانه هاي ساختماني صادره در سال 1377 در مناطق شهري 6/3- درصد و در شهرهاي بزرگ 1/6 درصد بوده است. اين رشد در سال 1378 به ترتيب به 3/6 و 8/1- درصد تغيير کرده است؛ کمترين و بيشترين رشد پروانه هاي ساختماني صادره شهرداري ها طي سال هاي مذکور به ترتيب براي مناطق شهري معادل 5/29- درصد در سال 1383 و 9/18 درصد در سال 1380 بوده است. از طرف ديگر کمترين و بيشترين رشد پروانه هاي صادره در شهرهاي بزرگ به ترتيب 11- درصد در سال 1379 و 2/17 درصد در سال 1385 بوده است. در سال 1384 رشد پروانه يي صادره در مناطق شهري 6/8- درصد و در شهرهاي بزرگ 7/1- درصد بوده است. رشد پروانه هاي صادره توسط شهرداري ها در سال 1385 براي مناطق شهري و شهرهاي بزرگ به ترتيب معادل

2/10 و 2/17 درصد بوده است. لذا مي توان گفت کاهش تقاضا براي توليد مسکن (صدور پروانه هاي ساختماني) طي سال هاي 1382 تا 1384 و در نتيجه کاهش عرضه مسکن در سال هاي 1384 و 1385 نشان دهنده بروز پديده رکود تورمي در بخش مسکن طي سال هاي مذکور است. افزايش قيمت عوامل و نهاده هاي توليد مسکن به ويژه زمين، فولاد، سيمان و دستمزد نيروي کار فعال در بخش ساختمان، از دلايل ديگر افزايش قيمت مسکن در سال هاي اخير بوده است. جدول چهار رشد شاخص هاي بهاي عمده فروشي مصالح ساختماني فلزي و غيرفلزي، قيمت و مزد يک روز کارگر ساده ساختماني را در سال هاي 1378 تا 1385 نشان داده است. مطابق داده هاي جدول شماره چهار ، شاخص مزد يک روز کارگر ساده ساختماني طي سال هاي 1378 تا 1382 از روند نسبتاً افزايشي برخوردار بوده است. بالاترين و کمترين رشد اين شاخص مربوط به سال 1382 و 1380 بوده که به ترتيب معادل 6/34 و 6/10 درصد بوده است. شاخص قيمت مصالح ساختماني فلزي در سال 1385 با رشدي معادل

8/31 درصد بالاترين افزايش را داشته است. اين در حالي است که اين شاخص در سال 1380 با 1/1 درصد رشد کمترين رشد را داشته است. شاخص قيمت مصالح ساختماني فلزي نيز با رشدي معادل 7/30 درصد در سال 1381 بالاترين و با رشد 3/6 درصدي در سال 1385 کمترين رشد را تجربه کرده است. اين در حالي است که شهرهاي بزرگ و تهران به ترتيب با 6/55 درصد در سال 1382 و 7/30 درصد در سال 1379 بالاترين رشد شاخص قيمت زمين را داشته اند. کمترين رشد شاخص قيمت زمين در تهران مربوط به سال 1384 بوده که رقمي معادل 1/9 درصد است. شاخص قيمت زمين در شهرهاي بزرگ کمترين مقدار رشد خود را با رقمي معادل 6/8 درصد در سال 1385 تجربه کرده است. بررسي هاي فوق نشان دهنده اين واقعيت است که رشد شاخص هاي قيمت مصالح ساختماني فلزي و غيرفلزي، مزد يک روز کارگر ساده ساختماني و قيمت زمين در افزايش قيمت مسکن نقش اساسي داشته اند. علاوه بر مسائل عنوان شده در بالا، عوامل ديگري در افزايش قيمت مسکن در چند سال اخير موثر بوده است که در زير به چند مورد از آنها اشاره شده است؛

-عملکرد ضعيف بازار سرمايه در چند سال اخير براي ايجاد بستر مناسب جهت جذب سرمايه ها و در نهايت نقدينگي

-عدم ايجاد سيستم مناسب براي قيمت گذاري و نظارت بهينه بر قيمت مسکن توسط نهادها، ارگان ها، سازمان ها و وزارتخانه هاي ذي ربط و فقدان مکانيسم قيمت گذاري منطقه يي

-عدم وجود برنامه ريزي و سياستگذاري منسجم در مديريت و کنترل سوداگري در بخش زمين با اعمال سياست هاي مناسب تشويقي و تنبيهي مالياتي و عوارضي

-عملکرد نامناسب ابزارهاي مالياتي در بخش عرضه و تقاضاي مسکن به دليل عدم شفافيت در ثبت معادلات مسکن

-عدم نظارت درست بر عملکرد بنگاه هاي املاک که در برخي مواقع به افزايش تقاضاي سرمايه يي مسکن دامن زده است.

-بالا بودن هزينه هاي عوارض و نوسازي مسکن

-عدم تخصيص بهينه تسهيلات مسکن به طوري که گروه هاي تخصصي توليد مسکن کمتر به آن دسترسي داشته باشند.

برخي راهکارهاي مقابله با جهش ناگهاني قيمت

با توجه به عوامل بيان شده در قسمت قبل که موجب افزايش افسارگسيخته قيمت مسکن شده است، در اين قسمت برخي از راهکارهاي مقابله با جهش قيمتي مسکن ارائه شده است.منع بنگاه ها از انجام معادلات کوتاه مدت(وکالتي)؛ در اين راستا بايد براي انتقال وکالتي مدت تعيين شود و براي بار دوم سند قطعي نقل و انتقال صادر شود.

-کنترل نقدينگي در بخش مسکن از طريق سياستگذاري در تسهيلات پرداختي به بخش مسکن، گروه هاي دريافت کننده اين تسهيلات و ايجاد رونق در بازارهاي رقيب بخش مسکن (مانند بازار سرمايه) جهت جذب نقدينگي اقتصاد به طور متناسب در بازارهاي ياد شده

-نظارت و کنترل بر هزينه عوامل توليد مسکن از طريق سياست هاي تشويقي

-ايجاد شفافيت در ثبت معاملات نقل و انتقال املاک و مستغلات از طريق يارانه يي کردن آمار خريد و فروش

-استفاده از برنامه هاي تشويقي نظير تخفيف مالياتي و کاهش عوارض احداث و نوسازي مسکن در راستاي حمايت از بخش عرضه مسکن با اهداف تخصيصي

-استفاده از بستر مالياتي مناسب (تلفيقي و اثرگذار) به نحوي که تدابير خاصي را براي هر يک از بخش هاي مصرفي و سرمايه يي تقاضاي مسکن به طور جداگانه انديشيده باشد