پیشبینی قیمت مسکن پس از جنگ
سناریوهای بازار مسکن در سال جاری به متغیرهایی مثل تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قدرت خرید مشتریان و حتی تاثیر جنگ وابسته است
فرارو- پیشبینی قیمت مسکن علاوه بر فاکتورهای همیشگی و موثر در بازار، امسال به متغیر جدیدی گره خورده است.
به گزارش فرارو؛ وقتی حرف از جنگ به میان میآید، انتظار داریم سرعت رشد قیمت مسکن تحتتاثیر قرار گیرد و در این فضا تمایل به خرید جدید کاهش پیدا میکند. دومین عاملی که میتواند مانع افزایش قیمت مسکن شود، فاصله ارقام پیشنهادی و قدرت خرید مشتری است اما در آن سوی احتمالات نباید از واقعیتهایی مثل تورم غافل شویم. آن هم در مقطعی که حرف از جهش دو برابری قیمت چوب و رشد 61 درصدی نرخ مصالح ساختمانی مطرح است. بازار مسکن 1405 احتمالا مبهمترین برهه در سالهای اخیر محسوب میشود.
تورم؛ اهرم سنتی افزایش قیمتها
قیمت مسکن در ایران معمولا پابهپای نرخ تورم عمومی و اوضاع بقیه بازارها قدم برمیدارد. با ثبت نوسانات صعودی در بازار ارز، طلا و خودرو، سرمایهگذاران به طور سنتی برای حفظ ارزش پولشان، نیمنگاهی به بازار امن املاک دارند. تجربه دهههای گذشته نشان داده است که هر جهشی در نرخ ارز، حتی با وقفه زمانی، در قیمت پیشنهادی فروشندههای بازار مسکن نمایان میشود.
در شرایط فعلی، انتظارات تورمی موجود در بازار، کفه ترازوی قیمتها را به سمت بالا سنگین میکند. مالکان و سازندگان با علم به بازارهای موازی، تمایلی به فروش ملک با قیمتهای قبلی ندارند و تلاش میکنند ارزش جایگزینی دارایی خود را با تورم انتظاری همگام کنند. این رفتار در سمت عرضه، به شکل کلاسیک زمینهساز افزایش قیمت مسکن در سال جدید خواهد بود حکم سیگنال صعودی را برای بازار مخابره میکند.
کشش خرید؛ ترمز سنگین مقابل گرانی بازار مسکن
با وجود همه دلایلی که منجر به افزایش قیمت مسکن میشود، بازار با یک مانع محکم به اسم کاهش تقاضا روبهرو است. افزایش افسارگسیخته و متوالی قیمت مسکن در سالهای اخیر، در عمل این کالا را از دسترس بخش وسیعی از متقاضیان مصرفی و حتی سرمایهگذاران خرد خارج کرده است. آمارهای معاملاتی و رسمی از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از کاهش محسوس تعداد واحدهای خریدوفروش شده در تهران نسبت به دهه 90 حکایت دارد. تا جایی که تسهیلات بانکی هم قابلیت پر کردن شکاف عمیق بین قدرت خرید خانوار و قیمتهای فعلی را ندارد.
وقتی خریدار توان پرداخت ارقام نجومی را نداشته باشد، افزایش قیمتها توسط فروشندهها تنها به عمیقتر شدن رکود منجر میشود. تناسب نداشتن بین درآمد و پسانداز با میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان باعث شده تا کششپذیری بازار به حداقل برسد. در چنین شرایطی، فروشندههایی که نیاز واقعی و فوری به نقدینگی دارند مجبور به ارائه تخفیفهای معنادار و عقبنشینی از قیمتهای اعلامی خواهند بود. پس متغیر افت شدید کشش خرید، به عنوان عاملی برای ثبات یا حتی کاهش قیمتهای واقعی در بازار عمل میکند.
تورم مصالح ساختمانی از مرز 60 درصد فراتر رفته است
شوک مصالح ساختمانی؛ تحمیل هزینه به بهای تمامشده
پیشبینی قیمت مسکن بدون درنظر گرفتن آمار و ارقام واقعی ممکن نیست. بررسی آخرین دادههای مرکز آمار نشان میدهد که تورم تولیدکننده در بخش مصالح ساختمانی کاملا قابل لمس است. بر اساس دادههای رسمی منتشر شده، قیمت مصالح ساختمانی در زمستانی که پشتشسر گذاشتیم به طور متوسط 61 درصد نسبت به زمستان 1403 افزایش پیدا کرده است. این میزان افزایش قیمت در برخی اقلام کلیدی و پایه مانند چوب، به حدود 96 درصد میرسد و نمیتوانیم این اعداد را در قیمت تمامشده خانههای نوساز نادیده بگیریم.
متغیر جنگ؛ انجماد معاملات و عقبنشینی قیمتها
جنگ، معادلات اقتصادی را عوض میکند. مهمترین ویژگی ذاتی بازار مسکن، تکاهش نقدشوندگی سریع آن است. وقتی حرف از جنگ وسط میآید، اولویت اول سرمایهگذاران، دسترسی سریع به منابع مالی، حفظ نقدینگی و توانایی جابهجایی سریع سرمایه است. در این فضا، تمایل برای تبدیل سرمایه به داراییهای ثابت، سنگین و غیرقابل انتقال مانند ملک، به شدت افت کرده و به حداقل میرسد.
خروج تقاضای سرمایهای از بازار املاک در زمان جنگ، باعث میشود که جریان معاملات مسکن به طور محسوسی قفل شود. در این فضای روانی ملتهب، نه تنها خریدار جدیدی وارد بازار نمیشود، بلکه بسیاری از مالکان برای تامین نقدینگی یا تبدیل داراییهای خود به ارز و طلا، در جایگاه فروشنده قرار میگیرند. تکان خوردن این توازن به نفع عرضه، باعث میشود تاثیر مستقیم متغیر جنگ بر بازار مسکن، ایجاد یک سد محکم روانی و اقتصادی مقابل افزایش قیمتها باشد. خلاصه همه این حرفها هم در نهایت به کاهش ارزش ملک یا حداقل توقف کامل روند صعودی قیمت مسکن منجر خواهد شد.
