سقف افزایش اجاره‌بها؛ دعوای جدید بین مالک و مستاجر

فرارو- قانون سقف افزایش اجاره‌بها سفت‌وسخت‌تر از سال‌های گذشته تصویب شد.

به گزارش فرارو؛ طبق مصوبه سران قوا قراردادهای اجاره خانه تا پایان سال به شکل خودکار تمدید می‌شوند و صاحبخانه‌ها می‌توانند فقط 25 درصد به کرایه قبلی اضافه کنند. نکته مهم قانون جدید این است که مراجع قضایی و شوراهای حل اختلاف نمی‌توانند فقط به دلیل اینکه مدت قرارداد تمام شده، اقدام به صدور حکم تخلیه خانه برای مستاجر کنند. البته در چهار حالت مثل نیاز شخصی مالک به خانه قانون سقف افزایش اجاره‌بها کنار گذاشته می‌شود اما تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد اعمال قوانین دولتی و سیاست دستوری در بازار اجاره‌بها جدی گرفته نمی‌شود.

تصویب سقف افزایش اجاره‌بها تا پایان سال

خبر تصویب سقف افزایش اجاره‌بها توسط وزیر راه و شهرسازی اعلام شد. مصوبه‌ای که توسط سران قوا به تصویب رسید و برای حمایت از مستاجران تنظیم شده است. طبق این مصوبه قراردادهای اجاره خانه تا پایان سال جاری اعتبار دارد و باید توسط همه مالکان اجرا شود.

طبق این قانون تمامی قراردادهای اجاره مسکن که زمان آنها به پایان می‌رسد، در صورتی که مستاجر تمایل به ماندن داشته باشد، باید برای یک سال دیگر تمدید شود. در این تمدید اجباری میزان سقف افزایش اجاره‌بها در شهرهای بزرگ حداکثر 25 درصد در نظر گرفته شده است. بر اساس این مصوبه مراجع قضایی و شوراهای حل اختلاف نمی‌توانند فقط به دلیل اینکه مدت قرارداد تمام شده، حکم تخلیه خانه را برای مستاجر صادر کنند.

قرارداد اجاره در چه صورتی تمدید نخواهد شد

قانون سقف افزایش اجاره‌بها چهار استثناء دارد. یعنی قرارداد اجاره در چهار صورت تمدید نمی‌شود و مستاجر باید خانه را تخلیه کند .

• مورد اول زمانی است که مالک قصد دارد ساختمان را تخریب کند، از نو بسازد یا تعمیرات اساسی روی آن انجام دهد. البته برای این کار باید تمام مجوزهای لازم را از مراجع مربوطه دریافت کرده باشد و گفتن این حرف به تنهایی برای تخلیه کافی نیست.
• شرط دوم به فروش ملک برمی‌گردد. اگر مالک خانه مورد اجاره را پیش از پایان قرارداد یا در دوره تمدید به صورت رسمی معامله کند و بفروشد، مستاجر موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتقال سند رسمی خانه را تخلیه کند.
• شرط سوم که بسیار هم بحث‌برانگیز است، نیاز شخصی مالک به حساب می‌آید. در صورتی که مرجع قضایی تایید کند که خود موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت به آن خانه نیاز دارند، قرارداد تمدید نمی‌شود و قانون سقف افزایش اجاره‌بها در اینجا کارایی نخواهد داشت.
• شرط چهارم هم به رفتار خود مستاجر مربوط می‌شود. اگر مستاجر در پرداخت اجاره ماهیانه، شارژ ساختمان یا سایر تعهداتی که در قرارداد ذکر شده، کوتاهی کند و این موضوع باعث ضرر قابل توجه به مالک شود، حق تمدید از او گرفته خواهد شد.

آمارهای رسمی که از سوی مرکز آمار ایران منتشر می‌شود، نشان می‌دهد که نرخ تورم در بخش اجاره مسکن از خرداد پارسال تا امسال کمی بیش از 31 درصد بوده است

افزایش اختلاف بین مالک و مستاجر بر سر سقف افزایش اجاره‌بها

اجرای مصوبه سران قوا در بازار مسکن با چالش‌های به این راحتی‌ها نیست. یکی از بزرگترین مشکلات این است که برخی مالکان به دنبال راه‌هایی برای دور زدن قانون می‌گردند. برای مثال همان شرط سوم یعنی نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت به یک راه فرار قانونی تبدیل می‌شود.

بسیاری از صاحبخانه‌ها با مراجعه به مراجع قضایی ادعا می‌کنند که فرزندشان ازدواج کرده یا خودشان به خانه نیاز دارند. مراجع قضایی هم با بررسی مدارک این نیاز را تایید می‌کنند و مستاجر مجبور می‌شود خانه را تخلیه کند. مالک پس از بلند کردن مستاجر قبلی دنبال یک مستاجر جدید می‌گردد. در این حالت چون قرارداد جدیدی در حال ثبت است، مالک دیگر خود را محدود به قانون سقف افزایش اجاره‌بها نمی‌بیند و مبلغ اجاره را با افزایشی بالاتر از 25 درصد به مستاجر جدید پیشنهاد می‌دهد .

مستاجر می‌داند اگر از خانه بلند شود باید در بازار با قیمت‌های بسیار بالا روبرو شود. پس تلاش می‌کند در خانه بماند. از طرف دیگر مالک هم با استفاده از بندها و تبصره‌ها تلاش می‌کند ملک خود را با قیمت روز بازار کرایه دهد. اینجا قانون سقف افزایش اجاره‌بها کارایی خود را از دست می‌دهد و تنها باعث طولانی شدن روند دادرسی و ایجاد پرونده‌های متعدد در شوراهای حل اختلاف می‌شود.

شکست تجربه دخالت در بازار مسکن

سال گذشته شورای عالی مسکن در اقدامی مشابه میزان سقف افزایش اجاره‌بها را در استان تهران 26 درصد تعیین کرد. این عدد در استان‌های دیگر با توجه به نرخ تورم عمومی همان مناطق مقداری متفاوت بود اما در نهایت فاصله زیادی با نرخ 26 درصدی نداشت و انتظار می‌رفت که بازار بر همین اساس کنترل شود.

واقعیت‌های کف بازار اما با آنچه روی کاغذ نوشته شد، تفاوت زیادی داشت. آمارهای رسمی که از سوی مرکز آمار ایران منتشر می‌شود، نشان می‌دهد که نرخ تورم در بخش اجاره مسکن از خرداد پارسال تا امسال کمی بیش از 31 درصد بوده است. این یعنی میانگین افزایش قیمت‌ها در کل کشور از قانون سقف افزایش اجاره‌بها عبور کرده است و در شهرهای بزرگ این عدد بیشتر هم بوده است.

دلیل اصلی شکست روشن است. صاحبخانه‌ها لزومی به اجرای چنین قانونی در دارایی‌های شخصی نمی‌بینند. از نگاه مالکان خانه‌ای که با سرمایه و زحمت تهیه شده است، یک دارایی شخصی محسوب می‌شود و دولت نمی‌تواند و نباید برای ملک شخصی تصمیم‌گیری کند. شاید خبر داشته باشید، قراردادهای زیرمیزی، توافق‌های خارج از بنگاه و نوشتن دو قرارداد جداگانه رواج پیدا کرده است تا قانون سقف افزایش اجاره‌بها به راحتی نادیده گرفته شود.