سیر تا پیاز طرح خرید خانه سانتیمتری؛ آیا با پول خرد میتوان خانهدار شد؟
پشت پرده طرح جدید شهرداری برای بازار مسکن؛ وقتی از خرید خانه سانتیمتری حرف میزنیم دقیقا از چه چیزی صحبت میکنیم و چرا این بازی جدید مالی ممکن است هرگز باعث صاحبخانهشدن متقاضیان نشود
فرارو- آغاز رسمی طرح خرید خانه سانتیمتری در تهران حداقل تا الان با واکنشهای مهربانانهای در بازار مسکن و میان افکار عمومی روبرو نشده است.
به گزارش فرارو؛ منتقدان نسبت به امکان خرید خانه متری و حتی خرید سهمهای چند سانتیمتری از یک واحد مسکونی، روی خوش نشان ندادهاند و با اشاره به قیمتهای نجومی ملک در پایتخت، این اقدام را نوعی پذیرش رسمی آنچه در بازار ملک و املاک رخ میدهد میدانند با این حال اگر عینک بدبینی را کنار بگذاریم و سعی کنیم ماهیت واقعی خرید خانه سانتیمتری را درک کنیم، شاید بفهمیم که آیا این طرح واقعا به خرید خانه ارزان کمک خواهد کرد یا تنها باید آن را نوعی ابزار مالی پیچیده در لباسی جذاب دانست؟
طرح خانه ریز چیست؟ بررسی ماهیت واقعی خرید خانه متری و سانتیمتری
بسیاری از مردم با شنیدن عبارت «طرح خانه ریز» یا خرید مسکن متری تصور میکنند قرار است کلید یک آپارتمان نقلی یا متراژ پایین تحویلشان داده شود ولی حقیقت طرح تا حد زیادی با این برداشت فاصله دارد.
آنچه شهرداری با تبلیغات زیاد و بقیه پلتفرمهای سرمایهگذاری بهشکل چراغ خاموش راهاندازی کردهاند، در اصطلاح اقتصادی یک مدل «تامین مالی خرد» یا «فروش متری مسکن» به شمار میرود. در این الگوریتم مالی، پروژه ساختوساز به داراییهای بسیار کوچک (حتی در حد چند سانتیمتر یا چند دهم متر) تقسیم میشود. خریدار با پرداخت مبالغ خرد، مالک بخشی از ارزش ریالی آن پروژه میشود ولی قرار نیست الزاما کلید یک واحد مسکونی را تحویل بگیرد.
بنابراین هدف نخست و اولیه در خرید خانه سانتیمتری، ایجاد یک سپر تورمی برای حفظ ارزش پول مردم در برابر جهشهای مداوم قیمت مسکن است.
چرا شهرداری وارد بازار خرید خانه متری شده است؟
مهمترین پرسشی که کارشناسان مطرح میکنند، درباره حضور نهادهای مدیریت شهری مانند شهرداری در ساختار اجرای این پروژههاست. از آنجا که وظیفه ذاتی مدیریت شهری، توسعه زیرساختها، حملونقل عمومی و ارائه خدمات شهری است، ورود به حوزه انتشار اوراق یا راهاندازی پلتفرمهای خرید خانه متری، میتواند ریسکهای ساختاری و نهادی به همراه داشته باشد:
- تداخل وظایف نظارتی و اجرایی: شهرداری مرجع صدور پروانه و تعیین ضوابط شهرسازی محسوب میشود اما با ورود مستقیم به طرح فروش متری مسکن ممکن است دچار تعارض منافع شود.
- ریسک نقدشوندگی بازار: مدیریت نوسانات بازار سرمایه نیازمند تخصص عمیق مالی است که خارج از دامنه تخصصی ساختارهای شهرداری محسوب میشود.
- جابهجایی اولویتها: تمرکز بر جذب نقدینگی خرد از طریق مسکن ساختمانی میتواند توجه نهادهای شهری را از پروژههای عمرانی بر زمین مانده منحرف کند.
خرید خانه سانتیمتری بیش از آنکه بتواند درد قیمت مسکن را دوا کند، نوعی ابزار هدایت نقدینگی است
۳ عاملی که ممکن است باعث شکست طرح خرید خانه سانتیمتری شوند
تجربههای گذشته در بورس و طرحهای مشابه پیشفروش خرد نشان میدهد که موفقیت چنین مدلی رویکردی قطعی ندارد. چند عامل کلیدی میتوانند این پروژه را با بنبست مواجه کنند:
۱. عدم امکان تحویل ملک و تسویه فیزیکی برای خریداران خرد
اگر فردی در طول چند سال موفق شود مجموعا ۵ یا ۱۰ متر از یک واحد ۶۰ متری را خریداری کند، باز هم قادر به سکونت در آن نخواهد بود. در نهایت او مجبور است سهم خود را به قیمت روز بفروشد یا با سایر مالکان خرد توافق کند. اگر بازار ثانویه نقدشوندگی بالایی نداشته باشد، سرمایه خریدار قفل خواهد شد.
۲. نوسانات شدید هزینه ساخت و ریسک تاخیر پروژهها
پروژههای ساختمانی در ایران معمولا درگیر تورم مصالح، تاخیر در تحویل و پیچیدگیهای اداری میشوند. اگر پروژهای طبق زمانبندی پیش نرود، بازدهی سرمایهگذاران خرد افت کرده و اعتماد عمومی نسبت به طرح از بین میرود.
۳. چالش نبود ضمانت برای نقدشوندگی فوری سرمایه
سرمایهگذاران در بورس باید بتوانند دارایی خود را در کوتاهترین زمان ممکن به پول نقد تبدیل کنند. اگر خریدار برای فروش چند سانتیمتر سهم خود با کمبود خریدار روبهرو شود، خرید خانه سانتیمتری جذابیت سرمایهگذاری خود را کاملا از دست میدهد.
مقایسه خرید خانه ارزان فیزیکی با مدل خرید خانه سانتیمتری
برای درک بهتر تفاوتهای این طرح با خرید واقعی ملک، جدول زیر ابعاد اصلی دو روش را مقایسه میکند:
|
ویژگی |
خرید خانه فیزیکی (حتی خانه ریز) |
خرید خانه سانتیمتری (فروش متری) |
|
هدف اصلی |
سکونت و بهرهبرداری مستقیم |
حفظ ارزش سرمایه و ابزار مالی |
|
میزان سرمایه اولیه |
نیاز به سرمایه سنگین |
شروع با سرمایههای خرد |
|
حق استفاده و سکونت |
کامل و آنی |
غیرممکن (صرفا مالکیت اعتباری) |
|
ریسک اجرایی پروژه |
پایین (در صورت خرید ملک آماده) |
وابسته به زمانبندی سازنده |
آیا خرید خانه سانتیمتری برای حفظ ارزش سرمایه مناسب است؟
اگر بخواهیم با هم صادق باشیم و صرفا نگاهی واقعبینانه به ماجرا داشته باشیم باید بگوییم خرید خانه سانتیمتری بیش از آنکه بتواند درد قیمت مسکن را دوا کند، نوعی ابزار هدایت نقدینگی است. برای سرمایهگذارانی که توانایی خرید یک واحد کامل یا حتی یک خانه ریز در حاشیه شهرها را ندارند، این روش میتواند گزینهای برای عقب نماندن از تورم ملک باشد.
با این حال، خریداران باید بدانند تضمینی برای تحویل کلید خانه به آنها وجود ندارد. پس قبل از اینکه قدم از قدم بردارید باید برای شناخت دقیق مکانیزم نقدشوندگی و شفافیت مالی سازندگان در این بازار نوظهور اقدام کنید.
