چهار عامل شکست طرح اجاره به شرط تملیک در ایران
چنین قراردادهایی ماهیت بلندمدت دارند و معمولاً دورههای بین ۵ تا ۱۰ سال را شامل میشوند. در بازاری که به تورم دو رقمی عادت کرده، چگونه میتوان یک قرارداد ۱۰ ساله را مدیریت کرد؟
فرارو- حرف زدن درباره شانس موفقیت طرح اجاره به شرط تملیک که هنوز به مرحله اجرا نرسیده و دست بر قضا طرفدارانش هم دقیقا نمیدانند قرار است چطور پیش برود، قطعا کار آسانی نخواهد بود اما وقتی پای امیدواری دادن به مردم عادی وسط میآید باید تعارف را کنار گذاشت.
به گزارش فرارو؛ اگر بخواهیم با هم صادق باشیم باید همین اول کار بگوییم طرح «اجاره به شرط تملیک» در کشورهای مختلفی امتحان شده و نتایج متفاوتی رقم زده است اما پس از بررسی دقیق محدودیتها، شرایط و واقعیتهای اقتصادی و اجتماعی کشورمان، باید بگوییم چشمانداز مثبت زیادی پیش روی این طرح وجود ندارد و احتمال موفقیت و گسترش این طرح در بازار مسکن ایران را حتی در بهترین حالت، میتوان تنها حدود ۲۰ درصد دانست. اجازه بدهید در ادامه دلایل این پیشبینی به ظاهر بدبینانه را توضیح دهیم.
1- تورم لجامگسیخته و نوسانات قیمت مسکن
تورم بزرگترین مانع اجرای هر طرح اقتصادی به حساب میآید که پیش از این بیرون مرزهای ایران با موفقیت امتحان شده است. قراردادهای اجاره به شرط تملیک ماهیتی بلندمدت دارند و معمولاً دورههای بین ۵ تا ۱۰ سال را شامل میشوند. حال تصور کنید در بازاری مانند ایران که تورم دو رقمی در آن امری عادی است، چگونه میتوان یک قرارداد ۱۰ ساله را مدیریت کرد؟
اگر قیمت نهایی ملک در ابتدای قرارداد تثبیت شود، موجر (فروشنده) پس از گذشت چند سال، با زیانی غیرقابل جبران مواجه خواهد شد چون ارزش پولش به شدت کاهش پیدا میکند. از سوی دیگر اگر قیمت نهایی بر اساس ارزش روز ملک در پایان قرارداد تعیین شود، مستأجر (خریدار) تضمینی برای حفظ توانایی خرید خود در آینده ندارد.
افزایش سرسامآور قیمتها میتواند به سادگی او را از گردونه خارج کرده و تمامی مبالغ پرداختی را در معرض خطر قرار دهد. هیچ فرمول تعدیل قیمتی نیز نتوانسته است تاکنون در ایران، منافع هر دو طرف را در بلندمدت و در چنین شرایط تورمی، به نحو عادلانه و قابل قبول پوشش دهد.
2- خلاء نهادهای مالی تخصصی و قدرتمند
اجرای موفق طرح اجاره به شرط تملیک نیازمند حضور شرکتهای لیزینگ املاک یا نهادهای مالی و بانکی با پشتوانه قوی است. این نهادها باید بتوانند ریسکهای بلندمدت (هم ریسک تورم و هم ریسک اعتباری خریدار) را جذب و مدیریت کنند.
متأسفانه ما در ایران نه زیرساخت کافی برای تشکیل چنین شرکتهای لیزینگی را داریم و نه نهادهای مالی موجود (بانکها) تمایلی به ورود گسترده به چنین حوزه پرریسکی را نشان میدهند. بانکها خود با چالشهای تأمین مالی، تخصیص منابع و نرخ سود مواجه هستند و ورود به این قراردادهای پرریسک بلندمدت، اولویت آنها نیست.
تا وقتی تورم مهار نشده، طرح اجاره به شرط تملیک نمیتواند یک راهکار فراگیر و پایدار برای حل بحران مسکن در ایران باشد
3- نبود چارچوبهای قانونی و حمایتی جامع
طرح اجاره به شرط تملیک از نظر فقهی و حقوقی در قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۱۳۶۲) به عنوان یکی از شیوههای اعطای تسهیلات بانکی پذیرفته شده است اما این قانون بیشتر جنبه بانکی و اعتباری دارد و برای بازار مسکن عادی و معاملات بین افراد یا شرکتهای خصوصی، فاقد آییننامهها و قوانین اجرایی شفاف است.
فقدان یک چارچوب قانونی جامع که تکلیف حمایت از مستأجر-خریدار را در صورت ناتوانی در تکمیل خرید (مانند بازگرداندن درصدی از سرمایه او) مشخص کند، به شدت احساس میشود. این خلاء قانونی، ریسک بزرگی را بر دوش خانوارهای متقاضی میگذارد و باعث میشود بسیاری از آنها از ورود به چنین قراردادهایی واهمه داشته باشند.
4- ریسک اقتصادی برای خانوارها
خطر کاهش ثبات شغلی، نوسانات درآمدی و کاهش قدرت خرید عمومی در کشور، بسیاری از خانوادهها را با ریسک ناتوانی در پرداخت اقساط بلندمدت روبرو میکند. در صورت نقض قرارداد یا ناتوانایی در تکمیل فرآیند خرید، مستأجر ممکن است تمام مبالغی که طی سالها به عنوان «سهم خرید» پرداخت کرده را از دست بدهد. این ضرر و زیان قطعا برای اقشار هدف این طرح از جمله جوانان و خانوادههای متوسط درآمد، سنگین و جبرانناپذیر به نظر میرسد و میتواند به جای کمک به خانهدار شدن، آنها را در وضعیت بدتری قرار دهد.
واقعا نمیتوان کاری کرد؟
شانس اجرای موفق طرح اجاره به شرط تملیک در ایران را باید «ناچیز» بدانیم. این ایده در بهترین حالت تنها امکان دارد در پروژههای بسیار خاص و تحت حمایتهای شدید و مستقیم دولتی به صورت آزمایشی قابل اجرا باشد. برای مثال، در بخشهایی از طرحهای مسکن ملی یا طرحهای مسکن حمایتی، که دولت خود نقش موجر را ایفا کرده و بخش عمدهای از ریسکهای اقتصادی و تورمی را میپذیرد، شاید بتوان آن را در مقیاس کوچک عملیاتی کرد.
اگر بخواهیم واقعبینانه قضاوت کنیم تا زمانی که تورم مهار نشده و کشور به ثبات اقتصادی نسبی دست پیدا نکرده باشد، طرح اجاره به شرط تملیک به عنوان یک راهکار فراگیر و پایدار برای حل بحران مسکن در ایران مطرح نخواهد شد. تازه پس از آن به نهادهای مالی تخصصی با پشتوانه قدرتمند دولتی برای جذب و مدیریت ریسک نیاز داریم. بله این یک واقعیت تلخ و تا حدودی ناامیدکننده است و شاید بهتر باشد به گروهها و اقشار خاص امید واهی ندهیم.
