سقوط «تهران» در بازار کشوری ساخت مسکن

نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی در استان‌ها به جهش سراسری قیمت مسکن، واکنش‌های متفاوت نشان داد.

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی‌ها از میزان تورم مسکن و افت تیراژ تولید مسکن در ۳۱ استان در بازه زمانی ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۲ حاکی است، سهم تهران در بازار ساخت‌وساز نصف شده و در برخی استان‌های دارای کلان‌شهر یک تا ۲ واحد درصد کاهش یافته است.

از ابتدای دهه ۹۰ تا پایان سال ۱۴۰۲ میانگین قیمت فروش هر مترمربع خانه در کشور ۴۴ برابر شده؛ این در حالی است که طی این بازه ۱۳ ساله برابر ۳۳‌ درصد از تعداد صدور پروانه ساختمانی بر اساس واحد‌ها کاسته شده است. البته سهم استان‌های مختلف در این ریزش یکسان نبوده و در حالی که عمده استان‌ها در این زمان با کاهش محسوس در صدور پروانه مواجه شده‌اند، بر سهم برخی استان‌ها از ساخت خانه در کشور افزوده شده است.

در واقع رکود به یکسان استان‌های مختلف را درگیر نکرده؛ برخی استان‌ها وضعیت بهتر و برخی وضعیت نامطلوب تری به لحاظ صدور مجوز ساخت دارند. در حالی که چالش تامین زمین و هزینه آن، هزینه ساخت، عدم‌فروش خانه‌های ساخته‌شده، عدم‌تمایل به فروش خانه و دشواری در مسیر دریافت صدور پروانه ساختمانی عوامل اصلی بروز رکود در ساخت مسکن در اغلب کلان‌شهرهاست، مهاجرت اقلیمی، حضور گردشگر تفریحی و مذهبی، ساخت مسکن ملی و ورود تقاضای سرمایه‌ای از کل کشور به برخی شهر‌های خوش‌آب و هوا باعث شده تا برخی استان‌ها کمتر از سایر مناطق کشور از رکود حاکم بر صنعت ساخت وساز متضرر شوند.

«دنیای‌اقتصاد» به منظور بررسی دلایل شدت گرفتن تورم و رکود در صنعت ساختمان و الگوی متفاوت شهر‌های مختلف در این وضعیت رکود با ایرج رهبر رﺋﯿﺲ ﻫﯿات ﻣﺪﯾﺮه ﮐﺎﻧﻮن ﺳﺮاﺳﺮی اﻧﺒﻮه‌ﺳﺎزان استان تهران، شهرام آلبا دبیر گروه معماری انجمن صنفی مهندسان معمار و شهرساز، محمود پژوم عضو هیات‌مدیره کانون انبوه سازان استان خراسان رضوی، مهدی شیخ‌سجادیه عضو هیات‌مدیره کانون انبوه سازان استان اصفهان و ابوالقاسم قوپرانلو عضو هیات‌مدیره کانون انبوه سازان استان مازندران و همچنین تعدادی از فعالان بازار ساخت وساز در استان‌ها گفتگو کرد. ماحصل این صحبت‌ها به طور خلاصه سه تابلو از وضعیت صنعت ساختمان سازی کشور را ترسیم می‌کند.

تابلوی اول بر رکود سنگین حاکم بر صنعت ساختمان سازی در کشور دلالت دارد. بر اساس گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۰ برابر ۶۸۹‌هزار پروانه ساخت خانه مسکونی بر اساس تعداد واحد در کل کشور صادر شد؛ این رقم در سال ۱۴۰۲ برابر ۴۶۲‌هزار پروانه بود و به این ترتیب در این بازه ۱۳ ساله برابر ۳۳‌درصد از صدور پروانه‌های ساخت خانه در کشور کاسته شد.

این در حالی بود که در سال ۱۳۹۰ متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور برابر ۷۱۶‌ هزار تومان بود؛ بر اساس گزارش مرکز آمار متوسط هر مترمربع خانه در کشور در ابتدای سال ۱۴۰۲ به ۳۱ میلیون و ۵۰۰‌ هزار تومان رسید؛ به این ترتیب در این بازه زمانی ۱۳ ساله، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور رشدی ۴۴ برابری داشت. مرکز آمار ایران پس از ابتدای سال ۱۴۰۲ از ارائه گزارش قیمت خانه در کشور خودداری کرده است.

در حالی که تورم قیمت فروش مسکن و رکود در ساخت دو موضوع حاکم بر بخش ساخت وساز کشور طی ۱۳ سال گذشته بود؛ اما وضعیت استان‌های مختلف به لحاظ شدت تورم قیمت و رکود ساخت یکسان نیست. از کل استان‌های مورد بررسی چهار استان که هر یک دارای یک کلان‌شهر هستند، در این بازه ۱۳ ساله، افزایش قیمتی بیش از متوسط کشوری را به ثبت رسانده اند و در عین حال متحمل رکودی بیش از رکود کلی حاکم بر صنعت ساخت و ساز نیز شده‌اند.

تورم بالاتر از میانگین کشوری و رکود بیش از رکود سراسری بازار این چهار استان را در وضعیتی آسیب پذیرتر نسبت به سایر استان‌های کشور قرار داده است. این چهار استان عبارت هستند از تهران، البرز، خوزستان و قزوین. استان‌های ذکر شده طی بازه ۱۳‌ساله از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۱۴۰۲ با کاهش ۵۰ تا ۸۰ درصدی در صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه شده‌اند.

بررسی‌ها از آن حکایت دارد که پنج فاکتور اصلی در بروز این وضعیت موثر بوده است؛ قیمت بالای زمین، هزینه ساخت، عدم‌فروش خانه‌های ساخته‌شده، عدم‌تمایل دارندگان خانه خالی برای فروش خانه و زمان طولانی برای صدور مجوز که به افزایش تورم ساخت می‌انجامد.

تابلوی دوم بیانگر ریزش و رویش صدور پروانه در استان‌های مختلف است. طی ۱۳ سال اخیر از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۱۴۰۲، در حالی که از سهم برخی استان‌ها در صدور کل پروانه‌های ساختمانی کشور کاسته شده، بر سهم برخی دیگر استان‌ها در کل ساخت وساز کشور افزوده شده و در واقع کشور با ریزش و رویشی در زمینه صدور پروانه ساختمانی مواجه شده است.

تهران، البرز، بوشهر، خوزستان و قزوین در زمره شهر‌هایی هستند که از سهم آن‌ها در کل پروانه‌های ساختمانی کشور به شدت کاسته شده است. در حالی که سهم شهر تهران در کل پروانه‌های ساختمانی در ابتدای دهه ۹۰ برابر ۲۸‌ درصد بود؛ این سهم به ۸‌درصد در سال‌جاری رسید. سهم استان تهران از کل پروانه‌های کشور در سال ۱۳۹۰ برابر ۳۱.۶‌درصد بود که این سهم در سال ۱۴۰۲ تقریبا نصف شد و به ۱۶.۷‌درصد رسید.

سهم خوزستان از کل پروانه‌های کشور از ۴‌درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۳‌درصد در سال گذشته رسید؛ این در حالی بود که سهم استان البرز از تعداد صدور پروانه ساختمانی از ۳.۷‌درصد به ۳.۴‌درصد طی بازه ۱۳ ساله منتهی به ۱۴۰۲ رسید، همچنین سهم بوشهر از صدور پروانه از ۱.۶‌درصد به ۱.۳‌درصد در بازه مورد بررسی کاهش داشت. سهم قزوین نیز از ۴.۹ به ۲.۱‌درصد کاهش یافت.

اما وضعیت برای برخی استان‌ها به لحاظ سهم از کل پروانه‌های صادر‌شده در کشور متفاوت بود؛ اصفهان و خراسان رضوی در زمره این استان‌ها قرار داشتند. تعداد صدور پروانه ساختمانی در استان اصفهان در سال ۱۳۹۰ برابر ۵۹‌هزار واحد بود که این رقم با ثبت کاهشی ۱۸ درصدی به ۴۸‌هزار مورد رسید. با وجود این سهم استان اصفهان از کل پروانه‌های کشور از ۷.۷‌درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۱۰.۵‌درصد در سال ۱۴۰۲ رسید. در واقع رکود صنعت ساخت مسکن در این استان کمتر از میانگین کشوری بود.

خراسان رضوی نیز طی بازه مورد بررسی مشمول رکود به مراتب کمتری نسبت به میانگین کشوری شد. تعداد صدور پروانه در خراسان رضوی از ۳۳‌ هزار و ۶۵۲ واحد به ۳۲‌ هزار و ۸۱۵ واحد در سال‌جاری رسید. به این ترتیب میزان صدور پروانه در این استان تنها ۲‌ درصد کاهش داشت.

اما سهم خراسان رضوی در کل پروانه‌های کشور از ۴.۴‌ درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۷‌درصد در سال ۱۴۰۲ افزایش یافت. بررسی‌ها از فعالان بخش ساخت مسکن در این استان‌ها از آن حکایت دارد که ورود توریست زیارتی و غیر‌زیارتی به این دو استان و همچنین سهم بالاتر این دو استان در ساخت مسکن دولتی عامل وضعیت بهتر آن‌ها در ساخت مسکن نسبت به سایر استان‌ها است.

در واقع تقاضای بالاتر برای خانه در این دو استان باعث شده تا ساخت مسکن در این استان‌ها نسبت به سایر مناطق کشور نسبتا رونق داشته باشد؛ در عین حال به گفته فعالان ساخت مسکن در این مناطق، تخصیص زمین برای آغاز پروژه‌های ساخت مسکن ملی در استان اصفهان و خراسان رضوی نسبت به سایر کلان‌شهر‌ها وضعیت مطلوب تری داشته و همین موضوع باعث شده تا آمار صدور پروانه در این مناطق شرایط مطلوب تری داشته باشد.

تابلوی سوم نیز به ترسیم دلایل استان‌های با رفتار استثنایی در این دوره رکود تورمی می‌پردازد. استان‌هایی نظیر مازندران و گیلان در این تابلو قرار دارند. این مناطق با تورم بالاتر از میانگین کشوری طی یک دهه اخیر مواجه بوده اند؛ اما در عین حال بر میزان ساخت مسکن نیز در این مناطق افزوده شده است.

بررسی‌ها حاکی از آن است که رشد تقاضا برای خرید خانه در مناطق شمالی کشور زمینه ساز رشد قیمت خانه در استان‌های شمالی کشور و همچنین رونق ساخت وساز در این مناطق شده است. طی بازه ۱۳ سال اخیر از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۱۴۰۲، متوسط قیمت خانه در مازندران ۴۸ برابر شده است که این رقم بالاتر از میانگین کشوری است. در عین حال در این زمان تعداد پروانه‌های ساختمانی این استان تنها ۹‌ درصد کم شده که این رقم به مراتب کمتر از کاهش ۳۳ درصدی کشوری بود. همچنین سهم مازندران از پروانه‌های ساختمانی کل کشور از ۳ به ۴.۵‌ درصد افزایش یافته است.

مهاجرت اقلیمی، خرید خانه از سوی توریست‌ها و تقاضای سرمایه‌ای سه نوع تقاضای وارد شده به بازار مسکن در استان‌های شمالی کشور است. این سه دسته تقاضا باعث شده تا بازار ساخت مسکن در این مناطق نسبت به رکود کلی حاکم بر بخش ساخت و ساز تا حدی مقاوم باشد. البته ورود این تقاضا به بازار باعث شده تا قیمت مسکن در این استان‌ها بیش از قیمت مسکن در سایر نقاط کشور نیز رشد پیدا کند.