آیا مسکن ارزان خواهد شد؟

فرارو- زنگ خطر عرضه مسکن در پایتخت با ثبت رکورد ۱۶ساله «رکود ساخت‌و‌ساز» به صدا درآمد. آمار رسمی تیراژ سالانه خانه‌سازی در تهران، «شروع به ساخت» ۵۳هزار و ۴۰۰واحد مسکونی در سال گذشته را نشان می‌دهد که کمترین میزان عرضه از سال ۸۳ به بعد است. ابررکود ساختمانی ۹۹ بعد از ۵ سال رکود عرضه به ثبت رسیده و تهدید بزرگ بازار مسکن ۱۴۰۰ به حساب می‌آید؛ به‌طوری‌که با خروج نبض معاملات خرید آپارتمان از «کما»، تبعات آن مشخص خواهد شد. کلید قفل این بازار، معرفی شده است.

به گزارش فرارو، طی سه سال اخیر، بالا بودن ریسک غیراقتصادی منجر به ایجاد انتظارات تورمی در جامعه شد و شکل‌گیری همین انتظارات، فعالیت سفته بازی و خرید‌های هیجانی را در بازار‌ها افزایش داد. به نوشته دنیای اقتصاد، در مرحله بعدی، هجوم خریداران به بازار ارز و ورود بورس اولی‌ها به بازار سهام یک نااطمینانی در میان فعالان بازار‌ها به وجود آورد و نهایتا تمامی این فعل و انفعالات، به شکل مستقیم و غیرمستقیم بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. به طوری‌که در بیش از دو سال اخیر، سفته بازی و خرید‌های سرمایه‌ای در بازار املاک افزایش پیدا کرد، قیمت مسکن با جهش قابل توجه روبه‌رو شد و با پرتاب تقاضای مصرفی به بیرون از بازار، ابررکود معاملاتی در این بازار شکل گرفت.

با این حال انتشار گزارش رسمی بانک مرکزی ازتحولات بازار مسکن شهر تهران در نخستین ماه ۱۴۰۰ نشان داد در ماه ابتدایی امسال، فرمان هدایت ملک باز‌ها چرخش کرد. به این معنی که بازار ارز، سکه و سهام به عنوان عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بازار ملک برخلاف چندماه گذشته که در مسیر افزایشی حرکت می‌کردند با چرخش ۱۸۰ درجه‌ای، بازار مسکن را نیز به مسیر جدیدی هدایت کردند، مسیری که باعث سکته کامل در بازار مسکن شد.

بررسی‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی یک ماه فروردین، با یک کانال عقبگرد، به سطح ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب تورم ماهانه بازار املاک منفی ۱/ ۳ درصد ثبت شده است. این در حالی است که در اسفندماه میانگین قیمت آپارتمان در شهر تهران در کانال ۳۰ میلیون تومان قرار داشت و تورم ماهانه معادل ۷ درصد بود، اما اکنون نزدیک به یک میلیون تومان میانگین قیمت مسکن در هر مترمربع، کاهش پیدا کرده است.

بررسی روند قیمتی و تورم ماهانه املاک طی چند سال اخیر نشان می‌دهد تورم ماهانه منفی ۳ درصد در فروردین ماه ۱۴۰۰، بیشترین افت قیمت مسکن از شهریور سال ۹۸ تاکنون است. هرچند در برخی از ماه‌ها تورم ماهانه بازار املاک تا سطح ۵/ ۱ درصد نیز کاهش پیدا کرده که آخرین افت تورم ماهانه مربوط به آذر سال قبل است که انتظارات تورمی تحت تاثیر کاهش ریسک غیراقتصادی، در مسیر نزولی شدن حرکت کرد.

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه بازار مسکن این روز‌ها به رکود عمیق فرو رفته است، اظهار داشت: برای بررسی بازار مسکن باید به این نکته توجه کنیم که نوسانات ارزی که در بازار‌های مختلف رخ می‌دهد، تاثیر آن‌چنانی در بازار مسکن ندارد، به بیان دیگر طی یک ماه گذشته شاهد هستیم که دلار با کاهش ۲ هزار تومانی روبرو بود، اما باز دوباره با افزایش قیمت همراه شد.

وی افزود: چنین بالا و پایین‌هایی ظرف یک ماه تاثیری بر روی بازار مسکن ندارد و اگر ما بخواهیم تاثیر این موضوع را بر روی بازار بررسی کنیم، حداقل باید ۳ ماه این روند نوسانی را در نظر بگیریم و بعد از این مدت بازار مسکن را بر اساس این روند تحلیل کنیم، اما به طور کلی می‌توان گفت از ابتدای سال تاکنون بازار مسکن افت محسوسی را تجربه نکرده و برعکس، به دلیل ابهاماتی که در حال حاضر وجود دارند، بازار وارد یک رکود عمیق شده است.

سلطان‌محمدی یادآور شد: از یک طرف به دلیل فرسایشی شدن مذاکرات برجام و ابهامات موجود در مورد آینده و همچنین در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری و مشخص نبودن سیاست‌های اقتصادی نامزد‌های ریاست جمهوری، در صورتی که یکی از آن‌ها بتوانند رئیس جمهور شوند، معلوم نیست که چه سیاست‌هایی را در پیش بگیرند، با توجه به این موضوع مسائل سیاسی و اقتصادی با ابهام همراه شده و به همین خاطر بسیاری از خریداران و فروشندگان بازار مسکن از هرگونه فعالیت دست کشیده‌اند.

این استاد دانشگاه اضافه کرد: در حالی که تا یک ماه گذشته عرضه فایل‌های فروش به دلیل مذاکرات برجام که در ابتدای راه خود بود، زیاد شد و همه از ترس کاهش قیمت، ملک خود را به فروش گذاشتند، اما امروز به دلیل همین اقداماتی که به آن اشاره شد، از حجم عرضه‌ها کاسته شده و بسیاری از فروشندگان استنباط شان این است که مذاکرات به نتیجه نمی‌رسد و قیمت‌ها دوباره افزایش پیدا می‌کند.

وی تصریح کرد: از سوی دیگر خریداران نیز به‌دلیل وضعیت نامشخص که وجود دارند، به نظر می‌رسد تا یکی دو ماه آینده حداقل از خرید دست کشیدند تا شاید با امضای برجام و کاهش قیمت دلار بتوانند مسکن مورد نیاز خود را با قیمت‌های پایین‌تری تهیه کنند.

سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه بازار مسکن در سال جاری بازار آرامی را پشت سرخواهد گذاشت، بیان کرد: اگر بخواهیم بر اساس مولفه‌های کلانی که بر روی بازار مسکن موثرهست، بازار را تا پایان سال پیش‌بینی کنیم، باید گفت بازار یک جهش قیمتی قابل توجه به مانند سال گذشته نخواهد داشت و همچنین ریزش قیمتی که برخی از مردم انتظار آن را دارند به دلیل کاهش قیمت دلار اتفاق نخواهد افتاد و در مقابل بازار در همین محدوده قیمتی که الان وجود دارد در نوسان خواهد بود، از سوی دیگر به مرور به دلیل وجود شرایط تورمی که وجود دارد مسکن می‌تواند رشد قیمتی را تجربه کند، اما سرعت رشد قیمت مسکن از رشد سرعت تورم کمتر خواهد بود و به نظر می‌رسد تا ۳ سال آینده اگر همین روند ادامه داشته باشد حباب قیمت مسکن تا سه سال آینده تخلیه شود.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه انتخابات ریاست جمهوری می‌تواند تاثیر بسزایی بر روی بازار مسکن داشته باشد، خاطرنشان کرد: درصورتی که دولت آینده نیز بخواهد همین سیاست‌های فعلی را ادامه بدهد، به طور قطعا مسکن بازهم روند افزایش قیمت را در پیش خواهد کرد، دولت در حال حاضر با توجه به کسری بودجه‌ای که دارد اقدام به چاپ پول و استقراض از بانک مرکزی کرد که این موضوع باعث ایجاد موج شدید تورمی شدیدی شد که این مسئله دامن تمام بازار‌های سرمایه‌ای از جمله مسکن را گرفت.