سکته سراسری معاملات مسکن

معاملات کشوری آپارتمان با حداقل یک فصل تاخیر نسبت به تهران، اوایل امسال رونق گرفت؛ اما جهش قیمت‌ها در این بازار باعث سلب امکان خرید برای تقاضای مصرفی در شهرهای بزرگ و سکته سراسری بازار در خرداد شد.آمار اولیه از گزارش رسمی مربوط به معاملات کشوری ملک مسکونی حاکی است خرداد امسال متوسط قیمت مسکن در مناطق شهری ۱۰ درصد نسبت به اردیبهشت افزایش یافت که این میزان رشد قیمتی ۲ واحد درصد بیشتر از تورم ماهانه مسکن در تهران بوده است. تحقیقات میدانی از کلان‌شهرها، سختی شرایط خانه‌اولی‌ها را نشان می‌دهد.

سرایت جهش قیمت مسکن شهر تهران به سایر شهرها منجر به افت حجم خرید و فروش آپارتمان و سکته سراسری معاملات ملک در کشور شد. برآوردهای «دنیای اقتصاد» از اطلاعات مربوط به آمار اولیه گزارش رسمی تحولات بازار مسکن در بهار ۹۷ و همچنین نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می‌دهد، بازار کشوری معاملات مسکن اگرچه از ابتدای امسال با یک فصل تاخیر در مقایسه با تهران، وارد فاز رونق شد، اما در خرداد ماه افت ماهانه ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید را تجربه کرد.

به این معنا که نه تنها معاملات مسکن شهر تهران در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه با رشد منفی ۸ درصدی روبه‌رو شد، بلکه در سایر شهرها نیز این رشد منفی با شیب تندتری در آمار معاملات خرید واحدهای مسکونی قابل مشاهده است. افت ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران از بهمن ۹۶ در پی دو مرحله پرش ماهانه قیمت در آذر و دی، کلید خورد و در ماه‌های بعد به‌صورت سریالی ادامه یافت. به این ترتیب دامنه افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان که از اواخر پاییز در پایتخت آغاز شده بود از بهمن ماه محدود شد و این وضعیت در ماه‌های بعد نیز ادامه پیدا کرد.

به دنبال تحولات اخیر بازار معاملات مسکن شهر تهران، آمار اولیه گزارش رسمی تحولات کشوری بازار مسکن در بهار ۹۷ حاکی است، حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در شهرهای کشور، خرداد امسال به ۳۷ هزار و ۸۳۶ فقره رسید که این میزان در اردیبهشت ماه امسال، ۴۳ هزار و ۱۳۷ فقره معامله خرید مسکن بود که نشان دهنده افت ۱۲ درصدی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در شهرهای کشور در خردادماه ۹۷ در مقایسه با یک ماه قبل-اردیبهشت ماه-است. این در حالی است که میانگین کشوری قیمت مسکن خرداد امسال در مقایسه با اردیبهشت ماه ۱۰ درصد رشد کرد که رشدی قابل توجه محسوب می‌شود؛ یافته‌ها براساس تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار مسکن ۴ کلان‌شهر تبریز، شیراز، اصفهان و مشهد نشان می‌دهد تورم ماهانه ۱۰ درصدی بازار کشوری مسکن هم‌اکنون منجر به عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی از بازار ملک به فاصله کمتر از یک فصل از ورود بازار مسکن این شهرها به فاز رونق شده است. این در حالی است که آمارها نشان می‌دهد خرداد امسال قیمت مسکن در شهرهای کشور در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-خرداد ۹۶-معادل ۳۰ درصد افزایش یافت.

بازار کشوری مسکن درحالی با تورم ماهانه ۱۰ درصدی در خردادماه مواجه شد که تورم ماهانه مسکن شهر تهران در این ماه ۸ درصد گزارش شد و طی ماه‌های اخیر در هیچ زمانی به سطح ۱۰ درصدی نرسیده است؛ با این حال، آمارهای موجود از حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران و بازار مسکن کشور نشان می‌دهد نبض خرید وفروش مسکن در کشور در مقایسه با پایتخت ضربان بیشتری دارد؛ به این معنا که اگرچه حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور خرداد امسال در مقایسه با اردیبهشت ۱۲ درصد کاهش یافت، اما این میزان کاهش در پایتخت معادل ۲۱ درصد بوده است. حجم معاملات خرید مسکن در کشور خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۲۳ درصد افزایش یافت. اما در شهر تهران حجم معاملات خرید آپارتمان در همین بازه زمانی با افت ۳ درصدی روبه‌رو شد.

از طرف دیگر میانگین قیمت مسکن در خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته در شهر تهران ۴۱ درصد رشد کرد که این میزان براساس آمار اولیه از گزارش رسمی تحولات بازار کشوری مسکن در این بازه زمانی ۳۰ درصد برآورد می‌شود؛ این آمارها نشان می‌دهد، اگرچه حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور به تبعیت از تحولات بازار مسکن پایتخت افت کرده وبازار کشوری معاملات ملک دچار سکته شده است اما با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن شهر تهران انتظار می‌رود حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در سایر شهرها نیز در ادامه تابستان امسال، باز هم کاهش یابد. برآوردها نشان می‌دهد سطح کشوری قیمت مسکن، خردادماه امسال به‌طور متوسط به مترمربعی ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان رسید، هر چند این میانگین، میانگین وزنی قیمت مسکن است و از آنجا که معاملات مسکن شهر تهران سهم قابل توجهی در حجم کل معاملات کشوری واحدهای مسکونی دارد، بنابراین تحت تاثیر محاسبه متوسط قیمت مسکن شهر تهران -که فاصله قابل توجهی با میانگین قیمت مسکن در سایر شهرهای کشور دارد -در میانگین کشوری قیمت مسکن، میانگین قیمت مسکن کشور معادل ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود. بدون محاسبه میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی شهر تهران در برآورد متوسط کشوری قیمت مسکن، میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در شهرهای کشور به مراتب کمتر از ۳ میلیون تومان خواهد بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بنا بر دو علت عمده، ابعاد رونق معاملات کشوری مسکن که از ابتدای امسال آغاز شده بود در خرداد ماه-به فاصله کمتر از یک فصل- محدود و روند افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان متوقف شد. اولین دلیل به «سرایت تاثیر روانی کاهش ابعاد رونق و افت حجم معاملات خرید ملک در شهر تهران به سایر شهرهای کشور» برمی‌گردد؛ شهر تهران به لحاظ تحولات بازار مسکن همواره به‌عنوان شهر پیشتاز شناخته می‌شود؛ به این معنا که تحولات ایجاد شده در بازار مسکن شهر تهران همواره به فاصله یک دوره زمانی چند ماهه به بازار مسکن سایر شهرها نیز منتقل می‌شود.

عامل دوم به «تاثیر متغیرهای اقتصادی بیرونی بر بازار مسکن» مربوط می‌شود. همان‌گونه که طی ماه‌های اخیر نوسانات شدید قیمت ارز و سکه به یکی از مهم‌ترین عوامل جهش قیمت و ایجاد التهاب در بازار مسکن شهر تهران تبدیل شد و در نهایت به عقب نشینی متقاضیان مصرفی و سپس خریداران سرمایه‌ای بازار ملک انجامید، این وضعیت در سایر شهرهای کشور نیز تجربه شد. سهم معاملات مسکن شهر تهران از کل معاملات مسکن کشور از ۵۰ درصد در سال گذشته، با ۱۳ واحد درصد افت، به ۳۷ درصد در اواخر بهار امسال رسید. تابستان سال گذشته که بازار مسکن شهر تهران در دوره پیش‌رونق قرار داشت و بازار مسکن سایر شهرها همچنان از رکود خارج نشده بود، معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران نیمی از کل معاملات مسکن کشور را به خود اختصاص می‌داد که این سهم با خروج بازار مسکن سایر شهرها از رکود و همچنین افت حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به دنبال جهش قیمت، در سال جاری کاهش یافت. این در حالی است که در بهار امسال به دنبال ایجاد جنب و جوش در بازار کشوری معاملات مسکن و افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان، همزمان با محدود شدن ابعاد رونق در بازار مسکن پایتخت، سهم تهران از کل معاملات خرید مسکن در کشور به ۴۰ درصد رسید؛ این سهم خرداد امسال با ادامه سریال کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان به ۳۷ درصد رسید.

شوک‌های پی‌در‌پی قیمتی در بازار ارز و سکه به همراه بروز انتظارات تورمی و تقویت نااطمینانی‌های اقتصادی، بر بازار مسکن سایر شهرها نیز تاثیر گذاشت. این تاثیر از اواسط بهار خود را در شکل جهش قیمت مسکن و به دنبال آن عقب‌نشینی خریداران در خردادماه و در نتیجه افت محسوس حجم معاملات خرید ملک در این ماه نشان داد. تحقیقات میدانی از بازار مسکن دست‌کم ۴ کلان‌شهر بزرگ کشور(تبریز، شیراز، اصفهان و مشهد) نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در این شهرها بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته بین ۲۰ تا ۴۰ درصد افزایش داشته است؛ این در حالی است که در برخی موارد در بعضی از این شهرها قیمت برخی واحدهای عرضه شده به بازار فروش تا بیش از ۵۰ درصد نیز رشد داشته است. با این‌حال، رونق ایجاد شده در بازار مسکن این شهرها که اوایل بهار خود را در شکل افزایش محسوس حجم معاملات مسکن نشان داد، چندان به طول نینجامید؛ به‌طوری که در خردادماه افت ۱۲ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در معاملات کشوری بازار ملک رقم زده شد.

نتایج تحقیقات میدانی انجام‌شده همچنین نشان می‌دهد اگرچه وام بانکی خرید مسکن خانه‌اولی‌ها، در سایر شهرها پوشش نسبتا مناسبی از هزینه خرید واحدهای مسکونی را برای این گروه از متقاضیان بازار مسکن ایجاد کرده است، اما برخی نقایص فنی مربوط به این وام که متقاضیان خرید مسکن شهر تهران با ‌آن مواجهند در سایر شهرها نیز وجود دارد که این نواقص باعث کاهش اثر این تسهیلات بر قدرت خرید متقاضیان شده است. یکی از این نقص‌ها مربوط به سقف تعیین‌شده برای عمربنای واحدهای مسکونی مشمول استفاده از این تسهیلات است؛ بنا بر اعلام واسطه‌های مسکن سایر شهرها، به دلیل کمبود فایل فروش آپارتمان‌های نوساز یا کم سن و سال در برخی مناطق، دایره انتخاب خانه‌اولی‌ها برای خرید مسکن با استفاده از وام یکم محدود است که در صورت رفع این نقص و افزایش سقف سنی آپارتمان‌های مشمول دریافت وام به‌طور قطع متقاضیان خانه اولی به تعداد بیشتری از فایل‌های مناسب برای خرید دسترسی خواهند داشت. با این حال، آمارهای مربوط به میزان استفاده خانه‌اولی‌ها از وام یکم برای خرید آپارتمان، نشان می‌دهد از اوایل امسال خانه‌اولی‌های مجهز به این وام در سایر شهرها از خانه‌اولی‌های شهر تهران در خرید مسکن و استفاده از این تسهیلات سبقت گرفته‌اند. این موضوع از یکسو یکی از مهم‌ترین مصادیق شروع رونق از ابتدای سال جاری در بازار کشوری معاملات مسکن محسوب می‌شود که با افت سریالی حجم خرید آپارتمان در شهر تهران به دنبال جهش قیمت مسکن در پایتخت همزمان شده است.

با توجه به اینکه گزارش‌های رسمی از تحولات کشوری بازار مسکن دست‌کم با تاخیر دوفصلی منتشر می‌شود، آمار اولیه گزارش رسمی تحولات بازار مسکن، برای فعالان بازار ملک به خصوص در سایر شهرهای کشور از اهمیت اساسی برخوردار است. آخرین گزارش رسمی منتشرشده از وضعیت تحولات کشوری بازار ملک که حدود دو هفته قبل منتشر شد مربوط به تحولات بازار مسکن شهرهای کشور در تابستان ۹۶ است که با توجه به چرخش ۱۸۰ درجه‌ای وضعیت بازار مسکن در سال جاری در مقایسه با تابستان سال گذشته، فاقد قابلیت استناد و کارآیی لازم برای تحلیل شرایط روز بازار مسکن است.