کدام هزینه تعمیر آپارتمان برعهده مالک و کدام بر عهده مستاجر است؟
مستاجر باید موقع آغاز سکونت همه موارد را چک و سالم دریافت کند. پس از آن سرویسهای سالانه مثل تعویض واشر، سرویس سالانه پکیج و پوشال کولر بر عهده مستاجر است. خرابی و تعمیر اساسی مثل تعمیر پکیج با مالک است.
فرارو- برای جلوگیری از اختلافات احتمالی، قانون کاملاً شفاف تعیین کرده کدامیک از تعمیرات به عهده مالک است و کدامیک به عهده مستاجر.
به گزارش فرارو؛ مواد 486 و 493 قانون مدنی ایران به ترتیب درباره مسئولیت مالک و مستأجر در قبال تعمیرات و مخارج ضروری آپارتمان یا ملک استیجاری و همچنین ضمانت مستأجر نسبت به خسارت ملک تعیین تکلیف کرده است. طبق ماده ۴۸۶، تعمیرات و مخارج اساسی آپارتمان به عهده مالک است مگر اینکه خلافش شرط شود. در ماده 493 هم تأکید شده است مستأجر ضامن اصل ملک نیست مگر اینکه در اثر افراط و تفریط خسارت به ملک وارد کرده باشد. با توجه به جزئیات این دو ماده، تعمیرات آپارتمان به دو دسته «تعمیر اساسی» و «تعمیر جزئی» تفکیک میشود که جدول آن در ادامه درج شده.
جدول مسئولیت تعمیرات منزل استیجاری
اگر خرابی طوری باشد که بدون آن استفاده متعارف از خانه ممکن نباشد، قانون موجر (مالک) را مسئول میداند. اگر خرابی نتیجه مصرف عادی باشد، مسئولیت با مستأجر است.
حال بعد از قانون، نوبت قرارداد میرسد. اگر در قرارداد اجاره بهصورت صریح نوشته شده باشد که مثلاً «کلیه تعمیرات به عهده مستأجر است» یا «تعمیرات اساسی با موجر و جزئی با مستأجر»، همان متن قرارداد ملاک عمل است. فقط یک استثنا وجود دارد؛ توافقی که خلاف ذات اجاره باشد یا باعث سلب امکان استفاده شود، اعتبار ندارد. مثلاً اگر خرابی لولهکشی کل ساختمان استفاده از خانه را غیرممکن کند، حتی اگر در قرارداد نوشته باشند همه تعمیرات با مستأجر است، باز هم موجر مسئول تعمیرات است.
در عرف بازار اجاره هم تقریباً همین خطکشی پذیرفته شده؛ موجر خرج زیرساخت و مستأجر خرج مصرف را میدهد.
در جدول زیر، رایجترین تعمیراتی که هنگام سکونت مستأجر پیش میآید لیست و مسئول هر کدام بر اساس قانون و عرف مشخص شده است.
|
نوع تعمیر یا خرابی |
مسئول پرداخت |
توضیحات |
|---|---|---|
|
ترکیدگی لوله اصلی آب یا فاضلاب |
مالک |
زیرساخت ملک است و بدون آن سکونت ممکن نیست |
|
خرابی شیرآلات بهعلت فرسودگی مثل ترکیدن لوله |
مالک |
استهلاک طبیعی است، نه استفاده نادرست |
|
تعویض واشر، مغزی یا شلنگ شیر |
مستأجر |
نگهداری دورهای محسوب میشود |
|
خرابی پکیج یا موتورخانه |
مالک |
سیستم گرمایش جزو تجهیزات اصلی ملک است |
|
سرویس سالانه پکیج |
مستأجر |
مصرف جاری و نگهداری معمول است |
|
خرابی کولر بهعلت استهلاک |
مالک |
اگر وسیله تحویلی سالم اما فرسوده بوده باشد |
|
تعویض پوشال، تسمه یا شستوشوی کولر |
بستگی دارد |
استفاده اول مالک، در استفادههای بعدی مستاجر |
|
سوختن لامپها |
مستأجر |
مصرفی است |
|
خرابی سیمکشی داخلی |
مالک |
مربوط به ایمنی و ساختار ملک است |
|
شکستگی کلید و پریز در اثر استفاده عادی |
مستأجر |
استفاده روزمره |
|
نشست یا خرابی سقف و دیوار |
مالک |
عیب اساسی ساختمان |
|
سوراخکاری دیوار برای نصب وسایل |
مستأجر |
تغییر ناشی از استفاده شخصی |
|
خرابی درب ورودی یا چارچوب |
مالک |
جزو عین مستأجره است |
|
خرابی قفل درب |
بستگی به علت دارد |
اگر فرسودگی باشد مالک، اگر استفاده نادرست باشد مستأجر |
|
خرابی کابینت بهعلت استهلاک |
مالک |
حتی اگر تحویلی سالم بوده |
|
شکستگی شیشه پنجره |
مستأجر |
مگر اینکه ناشی از عیب قبلی باشد |
|
خرابی آیفون یا دربازکن |
مالک |
تأسیسات عمومی واحد |
|
تعویض باتری آیفون |
مستأجر |
مصرفی |
وقتی مستأجر وارد واحد میشود، قانون و عرف انتظار دارند همه وسایل تحویلی سالم باشند. یعنی شیرآلات، کلید و پریز، پکیج، کولر، کابینت و … باید بدون نقص و آماده استفاده باشند. این وضعیت اولیه معمولاً به مستاجر تحویل داده میشود تا بعداً اختلافی پیش نیاید. بعد از تحویل، هر چیزی که مصرف روزمره دارد یا سرویس سالانه میطلبد، مسئولیتش با مستأجر است.
برای مثال، وقتی مستأجر برای اولین بار کولر آبی را روشن میکند (مثلاً اولین تابستان)، پوشالها معمولاً نیاز به تعویض دارند چون قبل از استفاده ممکن است گرد و خاک یا رطوبت داشته باشند یا دچار فرسودگی شده باشد. بنابراین هزینه تعویض پوشال برای اولین استفاده با مالک و در دفعات بعدی با مستاجر است.
