از بازار "اجاره‌بها" چه خبر؟

فرارو- این روز‌ها مستاجران بیش از همیشه با افزایش اجاره‌بها روبرو هستند، این در حالی است که درآمد آن‌ها ثابت است، در چنین شرایطی نیز دولت بازار مسکن را به حال خود رها کرده و دلالان وسفته‌بازان با استفاده از معاملات مصنوعی بدون هیچ دلیلی اقدام به افزایش قیمت مسکن کرده‌اند.

به گزارش فرارو، حسین‌عبده‌تبریزی در تشریح وضعیت بازار مسکن گفت: به رغم افزایش شدید قیمت‌ها وناتوانی ۹۰ درصد از متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در شهر تهران وضعیت بازار ملک بنا بر یک دلیل عمده در شرایط غیرعادی قرار گرفته است. به این معنا که آنچه عامل ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط فعلی شده است به اعتقاد به بروز معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در آینده مربوط می‌شود.

وی افزود: هم‌اکنون نه سمت عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌هاست و نه سمت تقاضا از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است. این اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده است. آنچه به رغم نبود توان خرید در ۹۰ درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود. در واقع علت ادامه روند صعودی قیمت‌ها به رغم نبود تقاضای مصرفی موثر، معاملات سفته‌بازان و تقاضای آن‌ها است. همین موضوع یعنی ادامه روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن منجر به رسیدن رابطه قیمتی مسکن و نرخ‌های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد خود شده است.

 

بازار مسکن متولی ندارد
افشین پروین‌پور کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با تاکید بر اینکه بازار مسکن این روزها به طور کامل رها شده است، گفت: با توجه به اینکه دولت متولی اصلی بازار مسکن است و مجلس نیز در زمینه قانون‌گذاری و نظارت نقش بسیار مهمی دارد، اما متاسفانه شاهد هستیم، این دو نهاد بازار مسکن را کلا فراموش کرده‌اند، در حال حاضر کسی در قبال بازار مسکن احساس مسئولیت نمی‌کند و این بازار به صورت کلی به دست دلالان و سوداگران سپرده شده است.

وی با تاکید بر اینکه بازار اجاره‌بها بازهم مسیر افزایش قیمت در پیش گرفته است، اظهار داشت: به دلیل اینکه کنترلی روی این موضوع وجود ندارد، افراد با هر قیمتی که دلشان بخواهد، ملک‌های خود را اجاره می‌دهند، در این‌باره دو راهکار وجود دارد، اول اینکه باید عرضه واحد‌ها بیشتر شود تا قیمت‌ها شکسته شود، دوم هم  اینکه باید در بازار مسکن سوداگری از بین برود، تا تنها متقاضیان واقعی حضور داشته باشند، تنها در این دو صورت است که بازار اجاره‌بها کنترل می‌شود.

 

پروین‌پور با بیان اینکه افزایش عرضه‌در بازاراجاره‌بها تنها از طریق به کارگیری‌ ابزار مالیاتی امکان‌پذیر است، افزود: در این رابطه دولت وزارت راه و شهر‌سازی را مکلف کرد با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، به عنوان بانک اطلاعاتی اقدام کند، اما متاسفانه این امر تاکنون محقق نشده، در صورتی که اگر سامانه عملیاتی شده بود، امروز خانه‌های خالی و همچنین خانه‌های دوم به بعد بر آن‌ها مالیات بسته می‌شد که در چنین زمانی، قطعا خانه‌های خالی به چرخه عرضه اضافه شده و قیمت اجاره‌ها به سمت متعادل شدن حرکت می‌کرد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه کنترل سوداگری در بخش مسکن نیز تنها از طریق اخذ مالیات می‌تواند انجام شود، بیان داشت: دولت باید شرایطی را در بازار مسکن ایجاد کند تا هزینه دلالی و سوداگری در بخش مسکن به بالاترین حد ممکن برسد، در چنین صورتی است که خانه‌های خالی به چرخه عرضه وارد شده و قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.

وی اضافه کرد: در هیچ کشوری به مانند ایران مسکن به حال خود رها نیست، در سایر کشور‌ها دولت‌ها سعی می‌کنند با ابزار مالیاتی بخش مسکن را کنترل کنند و اجازه ندهد افراد از این بخش به کسب سود بپردازند، اما متاسفانه در کشورما افراد سرمایه‌های راکد خود را به بخش مسکن می‌آورند تا ارزش سرمایه و دارایی‌هایشان کم نشود.

 

افزایش تورم، دلیل اصلی رشد اجاره بهاست
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه افزایش تورم در دو سال گذشته بسیار افسار گسیخته بوده است، گفت: این امر مزید بر علت شده که قیمت مسکن در دو سال گذشته با افزایش بسیار سرسام آوری روبرو شود، از سوی دیگر همواره قیمت مسکن تابعی از نرخ تورم بوده و با توجه به اینکه تورم در بالاترین حد خود قرار دارد، این انتظار که قیمت‌ها در بازار مسکن تکان نخورد، به هیچ عنوان شدنی نیست.

وی افزود: بین ۴.۴ تا ۶.۵ درصد از قیمت یک خانه را اجاره بها تشکیل می‌دهد و به دلیل اینکه قیمت خانه بیش از سه برابر شده، مالکان نیز بر روی اجاره‌بها آورده‌اند، این امری اجتناب ناپذیر است و دولت نمی‌تواند در آن دخالتی داشته باشد، چرا که افراد صاحب ملک خود هستند و دولت این امکان را ندارد که بخواهد به مانند بازار‌های دیگر دستوری قیمت‌گذاری کند در بازار مسکن، از سوی دیگر تاکنون دولت چنین اقدامی را انجام نداده و بعید هم است که بخواهد اینچنین کاری را انجام دهد.

سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه مواقعی که قیمت مسکن با افزایش روبرو می‌شود، هم پای آن اجاره بها رشد نمی‌کند، اظهار داشت: در حال حاضر که نرخ رشد قیمت مسکن از تورم کمتر شده است، قیمت اجاره بها در حال افزایش است و شاید بتوان گفت، از نرخ رشد تورم نیز پیشی گرفته است، این در حالیست که برای حل مشکل افزایش قیمت مسکن شما باید اقداماتی را در جای دیگری انجام دهید، به بیان دیگر تا زمانی که تورم افزایش پیدا کند، شما به صورت قطعی افزایش قیمت در بخش مسکن را خواهید داشت.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه دولت باید انضباط مالی داشته باشد، بیان داشت: در حال حاضر به دلیل اینکه دولت با کسری بودجه شدیدی روبرو است، بی انضباطی در بودجه بسیار دیده می‌شود و این امر اصلی‌ترین دلیل افزایش نرخ تورم است، از سوی دیگر افزایش نقدینگی نیز به رشد تورم کمک می‌کند، بنابراین تا زمانی که این غول مهار نشود، نقدینگی نیز کنترل نخواهد شد.

وی اضافه کرد: عملا شاهد آن هستیم که دولت توانایی کنترل تورم را ندارد و بر اساس آمار‌های رسمی در حال حاضر تورم بالای ۳۰ درصد است و پیش‌بینی‌ها برای سال آینده نیز حاکی از تورم ۴۰ درصدی است، بنابراین در چنین شرایطی این انتظار که بخش مسکن ثبات داشته باشد، انتظاری است که قابلیت تحقق به هیچ عنوان ندارد.