سه مقصد اول خریداران مسکن در اطراف تهران کجاست؟

خرید املاک مسکونی در سه شهر حومه‌‌ای تهران طی نیمه اول امسال ۳۰ درصد افزایش یافت. استارت مهاجرت ملکی از کلان شهر تهران به اطراف، با حرکت اجاره‌نشین‌های مناطق جنوبی پایتخت رقم خورد و سپس ۴ گروه دیگر از متقاضیان را همراه کرد. مستاجرهای پایتخت به‌دلیل نزدیک شدن هزینه اجاره‌نشینی به سطح قیمت مسکن در شهرهای جدید، صاحب‌خانه شدن در حومه را ترجیح می‌دهند.

بازار خرید «مسکن مهر، واحدهای معمولی و خانه‌های ویلایی» با قیمت کلی ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومانی در پردیس، پرند و ورامین، گرم‌تر از سایر نقاط است.

مهاجرت‌های ملکی از تهران به شهرهای اطراف در تابستان امسال، باعث رشد چشمگیر حجم معاملات مسکن در سه همسایه حومه‌ای پایتخت شد.

نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن در برخی شهرهای استان تهران نشان می‌دهد: در نیمه اول امسال تحت تاثیر جهش توام قیمت خرید و اجاره آپارتمان در پایتخت، ۵ گروه از متقاضیان ملکی با پیشرانی اجاره‌نشین‌ها روانه بازار مسکن حومه شدند که در این میان، پردیس، پرند و ورامین به ترتیب جزو انتخاب‌های اصلی خریداران بوده است.

بهار امسال بر اساس آمار رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهرهای استان تهران بدون احتساب پایتخت، به نزدیک ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. با این حال، طی ۶ ماه گذشته از سال جاری، میانگین قیمت واحدهای مسکونی در سه همسایه حومه‌ای بازار مسکن تهران که مقاصد برتر برای «خرید ملک در اطراف» بوده، در سطحی کمتر از میانگین قیمت آپارتمان‌های شهر تهران قرار داشته است.

اجاره‌نشین‌های مناطق جنوبی پایتخت و تا حدودی مناطق شرقی و غربی این کلان‌شهر، خانه‌اولی‌ها و همچنین سه نوع تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، مشتریان عمده واحدهای مسکونی در پردیس، پرند و ورامین هستند که در نیمه اول امسال باعث افزایش حدود ۳۰ درصدی حجم معاملات مسکن در این نقاط (نسبت به نیمه اول سال گذشته) شدند.

روایت واسطه‌های ملکی در شهرهای اطراف تهران مشخص می‌کند: تابستان امسال، پرند در جنوب غرب، پردیس در شرق و ورامین در جنوب شرق تهران، نقاط داغ بازار مسکن حومه پایتخت بوده که از بین آنها، نبض خرید و فروش واحدهای مسکونی در پردیس بیشتر از دو نقطه دیگر بوده است.

در هر کدام از این سه شهر حومه‌ای، واحدهای مسکن مهر، آپارتمان‌های معمولی و همچنین خانه‌های ویلایی، مورد نظر و انتخاب مهاجران ملکی پایتخت است. با این حال، هر گروه از خریداران، عمدتا تمایل غالب به یکی از این سه نوع املاک داشته است. در روزهای اخیر البته هیجان تقاضای خرید مسکن در حومه تا حدودی کاهش پیدا کرده و واسطه‌های ملکی علت را انتظار متقاضیان خرید برای مشاهده واکنش قیمت آپارتمان به تغییرات کاهشی روزهای اخیر قیمت دلار عنوان می‌کنند.

آنچه حرکت متقاضیان مسکن از تهران به حومه طی ماه‌های اخیر را استارت زد، تداوم رشد شدید اجاره‌بها طی سال‌های ۹۶ و نیمه اول ۹۷ و همچنین جهش قیمت مسکن در ابتدای رونق معاملات خرید در تهران بود. هم اکنون متوسط اجاره‌بها در تهران نسبت به متوسط یکسال ۹۶، تقریبا ۴/ ۱ برابر شده به‌طوری‌که‌ غالب آپارتمان‌های اجاره‌ای با مبلغ حداقل یک میلیون و ۴۰۰ هزار تا یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع، در بازار اجاره عرضه می‌شود.

هزینه اجاره‌نشینی حتی در مناطق ضعیف و محل سکونت کم‌درآمدها در تهران به گونه‌ای است که در ماه‌های اخیر بخشی از طیف مستاجر، مصمم شدند برای خرید آپارتمان در حومه اقدام کنند.

اجاره‌نشین‌های مناطق جنوبی و بعضا متوسط شهر تهران، در ماه‌های اخیر با هزینه‌‌ای که برای رهن کامل آپارتمان در پایتخت صرف می‌کنند و البته دریافت وام اوراق، توانستند در سه شهر مجاور صاحب‌خانه شوند. در تهران برای اجاره بخش زیادی از واحدهای مسکونی در مناطق ضعیف و متوسط شهر، دست‌کم ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان برای رهن کامل، بودجه نیاز است.

متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به مرز ۴۰ هزار‌تومان رسیده است. نزدیکی هزینه اجاره‌نشینی در تهران و بهای خرید آپارتمان در حومه، مهم‌ترین علت شیفت تقاضای مسکن به اطراف پایتخت طی ماه‌های اخیر بوده است که در کنار آن، خانه‌اولی‌ها و سایر تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای نیز در پی جهش قیمت در تهران، سه شهر اطراف را برای خرید آپارتمان جایگزین کردند.

نتایج تحقیق میدانی نشان می‌دهد: علاوه بر سطح پایین قیمت مسکن در حومه، فراوانی نسبی واحدهای کم و متوسط متراژ در این شهرها نیز محرک مهاجرت ملکی از پایتخت است. رشد معاملات مسکن در شهرهای حومه، سطح قیمت‌ها را نسبت به سال گذشته ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داده است اما با این حال، حجم قابل توجه واحد مسکونی خالی از سکنه در بازار مسکن مهر این مناطق، محافظ اصلی این بازار در ماه‌های اخیر از رشد بیشتر قیمت با توجه به سیل تقاضای خرید بوده است.

در تهران طی نیمه اول امسال حجم معاملات مسکن بیش از ۲۰ درصد نسبت به نیمه اول پارسال افت کرد. میانگین قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال ۵۰ درصد جهش کرد. میزان جهش نقطه‌ای قیمت در تابستان امسال ۶۱درصد بوده است. بهای فروش واحدهای مسکونی در پردیس که بورس معاملات بازار مسکن حومه محسوب می‌شود ۵/ ۱ برابر پرند است که البته بر حسب نوع املاک، میزان اختلاف قیمتی نیز متفاوت است. در پرند و پردیس، وام ترکیبی ۷۰ میلیون تومانی برای خرید مسکن و ۱۰۰ میلیون تومانی مختص زوجین به شکل اوراق (بدون سپرده)، به متقاضیان تعلق می‌گیرد.

شهر جدید پرند در فاصله حدود ۳۰ کیلومتری شهر تهران، شهر جدید پردیس در فاصله حدود ۲۰ کیلومتری تهران و شهر ورامین در فاصله حدود ۵۰ کیلومتری پایتخت، سه مقصد جایگزین ملکی برای برخی متقاضیان خرید مسکن هستند که سطح توان مالی آنها برای خرید آپارتمان در شهر تهران کفایت نمی‌کند.

هر چند بخشی از تقاضای مصرفی خرید مسکن علاوه بر این سه شهر، به سایر مناطق شهری حومه تهران نیز متمایل است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد تمایل متقاضیان مسکن شهر تهران برای جایگزینی مقصد معاملات ملکی عمدتا به این سه شهر بیشتر از سایر مناطق است. بر اساس تحقیقات میدانی انجام شده، در شرایط فعلی متقاضیان خرید واحدهای مسکونی در سه شهر گفته شده سه نوع امکان متفاوت بابت خرید یکی از انواع آپارتمان‌های مسکونی غیرمسکن مهر، مسکن مهر و واحدهای مسکونی ویلایی(یک طبقه یا حداکثر دو طبقه)، دارند که بسته به سلیقه و میزان بودجه خود می‌توانند اقدام به خرید این واحدها کنند.

براساس اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن سه شهر پرند، پردیس و ورامین، طی ماه‌های اخیر تقاضا برای خرید هر سه نوع این واحدهای مسکونی در این شهرها به خصوص از سوی متقاضیان تهرانی افزایش یافته است؛ واسطه‌ها می‌گویند بخشی از متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی به دلیل جهش قیمت مسکن در شهر تهران مقصد خرید ملکی خود را تغییر داده‌اند؛ هر چند افزایش بیشتر تقاضا برای خرید مسکن در این شهرها در ماه‌های آینده از سوی متقاضیان مسکن شهر تهران چندان دور از ذهن نخواهد بود؛ با این حال، به لحاظ ویژگی‌های خاص متقاضیان و همچنین جنس بازار مسکن و به‌طور کلی سطح اقتصادی غالب ساکنان این شهرها، درجه حساسیت بازار مسکن آنها در مقایسه با بازار مسکن شهر تهران نسبت به تحولات قیمتی چند برابر است.

در واقع به دلیل آنکه بافت اقتصادی این شهرها جزو مناطق نسبتا ضعیف به شمار می‌رود و سطح درآمد و قدرت خرید ساکنان آنها نسبت به ساکنان کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به خصوص شهر تهران فاصله بسیار زیادی دارد رشد بیشتر قیمت می‌تواند منجر به منجمد شدن معاملات ملکی در آنها شود.

اما فعلا نبض معاملات مسکن در اطراف تهران، تند می‌زند. به این ترتیب می‌توان گفت اگرچه طی یکسال گذشته تحت تاثیر افزایش تقاضا برای خرید مسکن در این شهرها و همچنین تمرکز برخی متقاضیان خرید مسکن شهر تهران بر بازار معاملات املاک این شهرها، سطح قیمت‌ها افزایش یافته است اما ظرفیت رشد قیمت در این شهرها به مراتب پایین‌تر از ظرفیت رشد قیمت مسکن در پایتخت است.

با این حال تحقیقات میدانی نشان از افزایش تقاضا و حجم معاملات مسکن در این سه شهر طی ماه‌های اخیر دارد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد متقاضیان خرید مسکن در سه شهر پرند، پردیس و ورامین نسبت به پارسال رو به افزایش داشته که بخش قابل توجهی از این رشد تقاضا مربوط به مهاجرت برخی متقاضیان مسکن شهر تهران به این شهرهاست.

علاوه بر خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی که به دلیل جهش قیمت مسکن دیگر قادر به خرید مسکن در شهر تهران نیستند و بنابراین اقدام به جابه‌جایی به بازار مسکن این شهرها کرده‌اند بخش دیگری از این متقاضیان افرادی هستند که برای حفظ ارزش دارایی‌های نقدی خود اقدام به جست‌وجو برای خرید مسکن در این شهرها می‌کنند.

در واقع بخشی از تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن شهر تهران نیز بعد از جهش قیمت‌ها به سمت بازار مسکن نواحی حومه‌ای متمایل شده است؛ مناطقی که سرمایه‌گذاران انتظار داشتند با افزایش قیمت ناشی از سرایت موج تورم ملکی پایتخت، ارزش سرمایه‌شان تقویت شود.

بر مبنای اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن در این سه شهر حومه‌ای، هم‌اکنون متقاضی خرید مسکن در این شهرها برای هر سه نوع واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار وجود دارد؛ به این معنا که هم واحدهای مسکونی ویلایی، هم واحدهای آپارتمانی معمولی و هم آپارتمان‌های مسکن مهر متقاضیان خاص خود را دارند که بخش قابل ملاحظه‌ای از آنها افرادی هستند که به دلیل جهش قیمت مسکن در شهر تهران به بازار مسکن این شهرها مهاجرت کرده‌اند.

بررسی‌ها حاکی است در این میان اقبال به «شهر جدید پردیس» که به لحاظ جغرافیایی در فاصله کمتری از شهر تهران(حدود ۲۰ کیلومتری) نسبت به سایر شهرهای حومه‌ای پرتقاضا واقع شده است از سوی متقاضیان مسکن شهر تهران بیشتر از سایر نواحی شهری است؛ هر چند در سال‌های گذشته نیز که ساخت و سازهای مسکن مهر منجر به افزایش جمعیت ساکنان و واحدهای مسکونی در این شهر جدید شد، عمده متقاضیان مسکن شهر تهران که قصد سکونت در واحدهای مسکن مهر را داشتند مسکن مهر پردیس را بر سایر نقاط شهری که ساخت وسازهای مسکن مهر در آنها انجام شده است، ترجیح می‌دادند.

به همین دلیل هم‌اکنون میزان سکونت شهروندان تهرانی در این شهر جدید به مراتب بیشتر از سایر شهرهای جدید اطراف پایتخت است. شهر جدید پردیس براساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ معادل ۷۳ هزار و ۳۶۳ هزار نفر جمعیت دارد. هر چند با افتتاح همه واحدهای مسکن مهر در این شهر، جمعیت نهایی آن به ۴۵۰ هزار نفر خواهد رسید.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد طی ماه‌‌های اخیر تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی در این شهر جدید به‌طور نسبی افزایش یافته که عمده این تقاضا از سوی ساکنان شهر تهران بوده است؛ برخی متقاضیان جدید خرید مسکن در شهر جدید پردیس، متقاضی مصرفی و برخی دیگر متقاضیانی بوده‌اند که برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌های نقدی خود به بازار مسکن این شهر جدید وارد شده و اقدام به خرید مسکن کرده‌اند.

به گفته واسطه‌های معاملات مسکن این شهر جدید، حجم معاملات خرید و فروش مسکن در این شهر در ماه‌های اخیر در سطح مطلوبی قرار داشته است.

دومین مقصد پرتقاضا برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مسکن شهر تهران که توانایی مالی کافی برای خرید واحدهای مسکونی در پایتخت را ندارند «شهر جدید پرند» در حومه حدود ۳۰ کیلومتری شهر تهران است؛ جمعیت این شهر جدید که بیشترین تعداد واحدهای مسکن مهر(نزدیک به ۱۰۰ هزار واحد) در آن احداث شده است مطابق با سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ معادل ۹۷ هزار و ۴۶۴ نفر بوده است؛ افق جمعیت‌پذیری این شهر نیز ۴۸۵ هزار نفر تعریف شده است که عمده این جمعیت بعد از افتتاح و واگذاری همه واحدهای مسکن مهر در این شهر ساکن خواهند شد.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» بر مبنای اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن شهر جدید پرند نشان می‌دهد هر مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی غیرمسکن مهر در این شهر جدید حدود ۲ تا ۳ میلیون تومان به‌طور متوسط قیمت‌گذاری می‌شود؛ هر مترمربع مسکن مهر نیز در این شهر جدید به‌طور میانگین در بازه قیمتی ۱ تا ۵/ ۱ میلیون تومان خرید وفروش می‌شود.

در این شهر جدید نیز قیمت‌گذاری بر مبنای سن و سال ساخت بنا، متراژ و سایر ویژگی‌های موثر در تعیین قیمت مسکن انجام می‌شود. بنا بر اعلام واسطه‌های معاملات مسکن شهر جدید پرند طی ماه‌های اخیر مالکان واحدهای غیرمسکن مهر عمدتا تمایل به فروش نقدی واحدها داشته‌اند و اولویت آنها خریدار دارای وام بانکی نیست. شهر ورامین با فاصله حدود ۵۰ کیلومتری از شهر تهران از دیگر مقصدهای خرید ملکی برخی شهروندان تهرانی محسوب می‌شود؛ جمعیت این شهر نیز براساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۷ معادل ۲۲۵ هزار و ۶۲۸ نفر بوده است که از این لحاظ یکی از مراکز جمعیتی بزرگ در حومه تهران محسوب می‌شود که بیش از ۲۰۰ هزار نفر در آن سکونت دارند.

اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن شهر ورامین نشان می‌دهد این شهر به ویژه‌ طی یک‌سال گذشته با افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی برخی متقاضیان مسکن ساکن تهران مواجه شده است؛ هر چند از سال‌های گذشته بخشی از خریداران مسکن که از توانایی مالی کافی برای خرید آپارتمان در شهر تهران برخوردار نبوده‌اند شهر ورامین را برای خرید مسکن انتخاب می‌کرده‌اند. این موضوع به ویژه طی ۶ماه گذشته پررنگ‌تر شده است.

هم‌اکنون هرمترمربع واحد مسکونی آپارتمانی غیر مسکن مهر در این شهر در بازه قیمتی یک میلیون تا ۶ میلیون تومان برای فروش پیشنهاد می‌شود؛ قیمت واحدهای مسکن مهر در این شهر به ازای هر مترمربع نیز به‌طور متوسط یک تا ۲ میلیون تومان است و هر مترمربع ویلایی در محدوده قیمتی ۲ تا ۱۰ میلیون تومان قرار دارد.

از آنجا که شهر ورامین به لحاظ جمعیتی بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارد متقاضیان انفرادی وام خرید مسکن با استفاده از اوراق می‌توانند تا سقف ۵۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در این شهر دریافت کنند؛ سقف وام یکم نیز برای خرید مسکن در این شهر برای متقاضیان انفرادی ۶۰ میلیون تومان و برای زوجین ۱۲۰ میلیون تومان است.

همچنین از آنجا که شهرهای جدید پرند و پردیس جمعیتی کمتر از ۲۰۰ هزار نفر دارند، متقاضیان واجد شرایط برای استفاده از تسهیلات بانکی خرید مسکن در این شهرها می‌توانند وام‌های انفرادی ۴۰ میلیون تومانی با استفاده از اوراق و همچنین تسهیلات ۴۰ میلیون تومانی انفرادی و ۸۰ میلیون تومانی زوجین برای خرید واحدهای مسکونی دریافت کنند؛ این تسهیلات تنها مختص واحدهای مسکونی غیر مسکن مهر است و به واحدهای مسکن مهر که پیش از این وام مخصوص به خود را دریافت کرده‌اند، تعلق نمی‌گیرد. به این سقف‌های ریالی، وام ۲۰ میلیونی جعاله قابل اضافه شدن است.