بازندگان بازار مسکن93

امسال به عنوان سال اصلی رکود مسکن، نوع متفاوتی از نوسان قیمت آپارتمان باعث ثبت «زیان» برای سفته‌بازها و کسب «سود» برای مصرف‌کننده‌های تاخیرگر شد.

گزارش «دنیای اقتصاد» از سطح جدید قیمت مسکن در تهران حاکی است: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایان بهمن ماه به سطح 4 میلیون و 130 هزار تومان رسید که با حدود 2  درصد کاهش نسبت به ابتدای فروردین امسال، بازدهی منفی 8.1  درصد را عاید خریداران سال93 بازار ملک کرده است.

امسال از یکسو «شیب» نوسان قیمت مسکن به اندازه ‌یک‌دهم سال گذشته بود به طوری که نرخ رشد 33 درصدی یک‌سال 92 به رشد 3.3  درصدی 11 ماه 93 تبدیل شد و از سوی دیگر «طول زمان» کاهش قیمت نیز طولانی‌تر از پارسال بود به گونه‌ای که پروسه کاهش قیمت از مدت 9 ماه در سال92 به کل سال93 سرایت کرد. تحت تاثیر این دو رویداد، محصول بازار مسکن سال93 به شکل ریزش 11ماهه بیرون آمده و باعث شده متوسط قیمت آپارتمان در تهران طی این مدت فقط 3.3  درصد نسبت به یک‌سال 92 افزایش یابد.

رکود و کاهش قیمت مسکن اگر چه از تابستان سال92 آغاز شد اما در ابتدا شدت کمتری داشت و فقط توانست جلوی صعود دو رقمی ارزش آپارتمان‌ها را که در فصل بهار پارسال به مرز 70 درصد رسیده بود در ماه‌های پایانی سال گذشته بگیرد.  نرخ رشد قیمت مسکن در یکسال92به اندازه 10 برابر امسال و معادل 33درصد نسبت به یک‌سال91 بود. اما امسال افت قیمت چون به شکل تدریجی و دنباله‌دار بود و در عین حال  از همان ماه‌های ابتدایی شروع شد، اثر بیشتری در بازار ملک گذاشت طوری که شیب رشد 11ماهه 93 در حد 3. 3 درصد مهار شد.

سطح قیمت مسکن در سال 93، در 6 ماه نامتوالی بین یک تا 7  درصد نزول کرد و طی دو ماه متوالی در اوایل سال به خاطر برخی انتظارات تورمی در کل اقتصاد از جمله شایعه‌های قبل از فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، 5 تا 6  درصد افزایش یافت؛ ضمن اینکه در سه ماه دیگر سال نیز تغییرات زیر یک  درصد، عملا باعث تثبیت قیمت شد. در حال حاضر شتاب قیمت مسکن بعد از سه سال، رو به توقف است. این شاخص در یک‌سال 91 به واسطه رشد 50  درصدی میانگین 12 ماهه قیمت، اوج گرفت و در یک‌سال 92 با رشد 33 درصدی میانگین قیمت، در مسیر صعود حرکت کرد تا اینکه هم‌اکنون به واسطه افزایش 3 درصدی قیمت مسکن طی 11 ماه 93، به مرحله سکون نزدیک شده است. طی دو، سه ماه اخیر، نرخ تغییرات ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران به کمترین مقدار و در بازه 05. 0 تا حداکثر یک  درصد افت و خیز، محدود شده است. همچنین تغییرات نقطه‌ای قیمت– نسبت به ماه‌های مشابه سال92- نیز همواره تک رقمی و در حد 5 تا 6  درصد بوده است. اطلاعات مربوط به قیمت مسکن همچنین نشان می‌دهد: علاوه بر اینکه میزان نرخ رشد قیمت در سال جاری به یک‌دهم سال گذشته رسیده، تغییرات متری قیمت نیز به همین نسبت، محدودتر شده است.

سطح متوسط قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سطح متوسط سال قبل، حداکثر مترمربعی 100 هزار تومان افزایش یافت در حالی که این شاخص در سال‌های 91 و 92 مترمربعی یک میلیون تومان در هر سال افزایش پیدا کرد. متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از مترمربعی 2 میلیون تومان در ‌سال 90 به متری 3 میلیون تومان در ‌سال 91 رسید و سپس به متری 4 میلیون تومان در ی‌سال 92 افزایش پیدا کرد. متوسط قیمت در 11 ماه اول سال93 نیز به 4 میلیون و 118 هزار تومان رسیده است. کارشناسان اقتصاد مسکن این وضعیت را نشانه‌ای از شروع یک دوره هر چند کوتاه از ثبات قیمت مسکن می‌دانند و معتقدند: با تخلیه بخش زیادی از حباب قیمت مسکن در سال 93، بازار به این زودی با ناپایداری ناشی از نوسانات دوباره– چه کاهشی و چه افزایشی- مواجه نخواهد شد.

 زیان‌دیدگان و سودکنندگان کارنامه 11ماهه
متوسط قیمت مسکن در 11ماه سال93 رقمی معادل 3. 3  درصد نسبت به  سال92 افزایش پیدا کرد اما سطح قیمت در پایان بهمن 8.1درصد نسبت به ابتدای فروردین کاهش یافت.

این ارقام نشان می‌دهد، افرادی که ابتدای امسال با پشت‌گرمی به شایعه‌ «جهش قیمت مسکن در سال93»، با هدف سرمایه‌گذاری اقدام به خرید ملک مسکونی کردند تا پس از مدتی، به واسطه رشد قیمت، بتوانند از محل معاملات کوتاه‌مدت، سود کسب کنند، هم‌اکنون نه تنها دارایی‌شان در مقایسه با تورم عمومی و سود سایر بازارها، ارزش‌افزوده پیدا نکرده که از اصل آن حدود 2  درصد طی 11 ماه اخیر کاسته شده است. در حقیقت بازدهی بازار مسکن در سال جاری، بعد از دو سال، زیان بین سرمایه‌گذاران تقسیم کرده است.

نرخ بازدهی مسکن در سال‌های 91 و 92 به خاطر روند افزایش قیمت، به ترتیب معادل 60 درصد و 3.7 درصد سود نصیب خریداران ملک کرد. اما امسال همان‌طور که گروهی از کارشناسان مجرب در اواخر سال92 پیش‌بینی کردند، بازار مسکن برای سفته‌بازها و معاملات سوداگرانه، ناامن و پرریسک بود. به همین خاطر، در طول سال جاری طبق گفته مشاوران املاک، تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن به حداقل رسید و حجم ناچیز معاملات صرفا از طرف خریداران مصرفی انجام شد. به این ترتیب معدل قیمت در کارنامه 11 ماهه بازار مسکن نشان می‌دهد: گروهی که امسال با هدف سرمایه‌گذاری اقدام به خرید آپارتمان کردند، بازنده حتمی این بازار به حساب می‌آیند و گروهی که اعضای آن را متقاضیان مصرفی تشکیل می‌دهند و تاکنون به امید کاهش بیشتر قیمت، از خرید صرف‌نظر کرده بودند جزو قبول‌شدگان بازار محسوب می‌شوند. تقاضای مصرفی تاخیرگر امروز می‌تواند آپارتمان‌های موجود برای فروش را به‌طور متوسط حدود 2  درصد ارزان‌تر از ابتدای سال93 خریداری کند. کارشناسان در شرایط کنونی، تاخیر بیشتر را توصیه نمی‌کنند ضمن اینکه تعجیل را نیز جایز نمی‌دانند چون زمینه‌ای برای افزایش شدید قیمت در کوتاه‌مدت وجود ندارد.

 رشد اسمی، افت واقعی
علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره روند 21ماهه تغییرات قیمت مسکن به اعلام کرد: سطح قیمت مسکن بعد  از انتخابات خرداد92 تاکنون با شیب نسبتا ملایم کاهش پیدا کرده و به‌رغم برخی جوسازی‌هایی که سال گذشته برخی افراد در بازار بابت سونامی 300  درصدی قیمت مطرح می‌کردند، هم‌اکنون از ارزش واقعی واحدهای مسکونی در مقایسه با تورم، کاسته شده است. چگینی با بیان اینکه رشد 3. 3  درصدی میانگین قیمت اسمی مسکن در 11 ماه اول سال93 در مقایسه با تورم 15 درصدی طی همین مدت، به معنای کاهش قابل ملاحظه قیمت واقعی است، افزود: امسال مطابق پیش‌بینی‌های کارشناسان، نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم بود و این وضعیت یعنی رشد منفی قیمت واقعی ملک تا نیمه سال آینده نیز ادامه می‌یابد.

وی تصریح کرد: در دوره رکود معمولا منحنی نوسان قیمت مسکن به مدت دو سال در سطح زیرین منحنی تورم قرار می‌گیرد و با توجه به اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در مهر92 منحنی تورم را قطع کرد و دوره نزول قیمت واقعی از آن زمان آغاز شد انتظار می‌رود روند موجود مشروط به پایداری سایر مولفه‌های اثرگذار بر مسکن، تا مهر94 تداوم یابد. مدیرکل اقتصاد مسکن همچنین با بیان اینکه سیکل تخلیه حباب قیمت مسکن تقریبا کامل شده است، گفت: با توجه به برنامه بانک مرکزی برای کاهش بیشتر نرخ تورم، احتمال اینکه سطح کنونی قیمت مسکن باز هم پایین‌تر برود، وجود دارد. چگینی تصریح کرد: بازار مسکن در سال94 به خاطر وجود مازاد عرضه و حجم مناسب فایل فروش نوسازها در بازار معاملات، لااقل در نیمه اول با تحرک خاصی از سمت قیمت روبه‌رو نخواهد شد. ضمن اینکه رخداد شوک قیمتی نیز بعید است.