ترکش‌های جنگ به قلب بازار مسکن آمریکا
هشدار کارشناسان وال‌استریت؛ نباید منتظر وام مسکن ماند
جنگ ایران با افزایش قیمت نفت و تشدید نگرانی‌های تورمی، علاوه بر هزینه انرژی، بازار مسکن آمریکا را نیز تحت تأثیر قرار داده است. افزایش بازده اوراق قرضه می‌تواند نرخ وام مسکن را بالا ببرد؛ به‌طوری‌که نرخ وام ثابت ۳۰ساله در اکتبر ۲۰۲۶ به ۷.۲۴ درصد رسیده است. برای نمونه، افزایش یک‌درصدی نرخ وام ۴۰۰ هزار دلاری، قسط ماهانه را حدود ۲۶۹ دلار افزایش می‌دهد.
فرارو– جنگ ایران فقط قیمت بنزین و هزینه انرژی را در آمریکا افزایش نداده، بلکه پیامدهای آن به بازار مسکن نیز رسیده است.
به گزارش فرارو به نقل از روزنامه واشنگتن پست، افزایش بهای نفت، نگرانی از تورم و نوسان در بازار اوراق قرضه از عواملی هستند که می‌توانند نرخ بهره وام‌های مسکن را بالا ببرند و خرید خانه را برای خانواده‌های آمریکایی دشوارتر کنند. در شرایطی که توان مالی خریداران مسکن از پیش تحت فشار قرار دارد، حتی افزایش محدود نرخ بهره نیز می‌تواند هزینه نهایی خرید خانه را به شکل قابل توجهی افزایش دهد.
چرا افزایش قیمت نفت بر نرخ وام مسکن اثر می‌گذارد؟
وقتی تولید نفت یا مسیرهای انتقال انرژی در خاورمیانه با تهدید روبه‌رو می‌شوند، قیمت نفت و سایر حامل‌های انرژی ممکن است افزایش پیدا کند. این افزایش تنها به هزینه سوخت خودروها محدود نمی‌شود؛ هزینه حمل‌ونقل کالا نیز بالا می‌رود و در نتیجه قیمت مواد غذایی و بسیاری از محصولات دیگر تحت تأثیر قرار می‌گیرد.
افزایش هزینه انرژی و حمل‌ونقل می‌تواند نگرانی از تداوم تورم را تشدید کند. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران معمولاً برای خرید اوراق قرضه دولتی آمریکا بازدهی بیشتری مطالبه می‌کنند؛ زیرا نگران کاهش ارزش واقعی سرمایه خود در اثر تورم هستند.
اگرچه نرخ وام مسکن مستقیماً بر اساس بازده اوراق خزانه‌داری تعیین نمی‌شود، این دو معمولاً در یک جهت حرکت می‌کنند. بنابراین، افزایش بازده اوراق می‌تواند به بالا رفتن نرخ وام مسکن منجر شود. بر اساس آمار شرکت فِرِدی مک، میانگین نرخ بهره وام مسکن ثابت ۳۰ساله در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ به ۷.۲۴ درصد رسیده است؛ در حالی که این رقم در مدت مشابه سال قبل ۶.۱۷ درصد بود.
چرا جنگ همیشه باعث کاهش نرخ بهره نمی‌شود؟
در شرایط معمول، وقوع بحران‌های بین‌المللی می‌تواند سرمایه‌گذاران را به سمت دارایی‌های امن از جمله اوراق خزانه‌داری آمریکا سوق دهد. افزایش تقاضا برای این اوراق معمولاً بازدهی آنها را کاهش می‌دهد و می‌تواند به پایین آمدن نرخ وام مسکن کمک کند. اما تأثیر هر بحران به ماهیت آن بستگی دارد.
پاتریک بویل، مدیر سابق یک صندوق پوشش ریسک و استاد مدعو امور مالی در کینگز کالج لندن توضیح می‌دهد که اگر یک بحران اقتصادی را به سمت رکود و کاهش قیمت‌ها سوق دهد، تقاضا برای دارایی‌های امن افزایش می‌یابد. اما اگر بحران باعث بالا رفتن قیمت انرژی در شرایطی شود که تورم از قبل بالاتر از سطح هدف قرار دارد، نگرانی‌های تورمی بر تقاضا برای دارایی‌های امن غلبه می‌کند.
به این ترتیب، جنگ ایران از مسیری متفاوت بر بازار مالی آمریکا اثر گذاشته است: افزایش هزینه انرژی، نگرانی از تورم را تقویت کرده و مانع از کاهش بازده اوراق قرضه شده است.
افزایش نرخ بهره چه هزینه‌ای برای خریداران دارد؟
افزایش نرخ بهره تأثیری بر وام‌های مسکن با نرخ ثابت که پیش‌تر دریافت شده‌اند ندارد؛ زیرا نرخ این وام‌ها از ابتدا مشخص شده است. اما خریدارانی که هنوز در حال جست‌وجوی خانه یا دریافت وام هستند، ممکن است با اقساط بسیار سنگین‌تری مواجه شوند.
برای نمونه، اگر فردی یک وام ۴۰۰ هزار دلاری با دوره بازپرداخت ۳۰ساله دریافت کند، اقساط ماهانه اصل و بهره در نرخ ۶.۵ درصد حدود ۲ هزار و ۵۲۸ دلار خواهد بود. اما اگر نرخ بهره یک واحد درصد افزایش یابد و به ۷.۵ درصد برسد، این مبلغ به حدود ۲ هزار و ۷۹۷ دلار در ماه می‌رسد. در نتیجه، خریدار باید ماهانه حدود ۲۶۹ دلار بیشتر پرداخت کند. در طول ۳۰ سال، با فرض ثابت ماندن سایر شرایط، مجموع هزینه اضافی به حدود ۹۷ هزار دلار می‌رسد.
استیون پارانگی، مدیر شرکت خدمات وام مسکن آلپاین، می‌گوید افزایش نرخ بهره در شرایطی که قیمت خانه نیز بالا رفته، فشار مضاعفی بر خریداران وارد می‌کند. به گفته او، حتی افزایش نیم‌درصدی نرخ بهره می‌تواند خرید خانه را برای برخی متقاضیان غیرممکن کند. پارانگی همچنین هشدار می‌دهد که انتظار برای کاهش جزئی نرخ بهره همیشه نتیجه مطلوبی ندارد. او تجربه خریدارانی را مطرح می‌کند که برای کاهش نرخ به اندازه یک‌هشتم یا یک‌چهارم درصد صبر کرده‌اند، اما پیش از نهایی کردن وام با افزایش نرخ روبه‌رو شده‌اند.
اگرچه ممکن است انتظار برای آرام شدن شرایط ژئوپلیتیکی و کاهش نرخ بهره وسوسه‌انگیز باشد، زمان پایان جنگ و بازگشت ثبات به بازار انرژی قابل پیش‌بینی نیست. پیام اصلی کارشناسان این است که تصمیم خرید خانه باید بر اساس توان پرداخت اقساط در شرایط فعلی گرفته شود، نه با امید به کاهش احتمالی نرخ بهره در آینده.
اگر نرخ‌ها بعداً پایین بیایند، این اتفاق می‌تواند فرصتی برای کاهش هزینه وام باشد؛ اما نباید از ابتدا بخشی از برنامه مالی خرید خانه محسوب شود. در شرایطی که جنگ و نوسان بازار انرژی به هزینه تأمین مالی مسکن نیز سرایت کرده، احتیاط مالی و مقایسه دقیق پیشنهادهای وام‌دهندگان اهمیت بیشتری از انتظار برای یک فرصت احتمالی در آینده دارد.
